【正文】 主要內(nèi)容如下： 收入測算綜述 土地轉(zhuǎn)讓收入 土地出讓價格 土地出讓進度 土地出讓收入 配套費收入 配套費政策 配套費收入 稅收收入 稅收收入計算思路 行業(yè)產(chǎn)出率 門檻產(chǎn)出率 制造業(yè)企業(yè)稅收收入 房地產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)稅收收入 收入測算綜述起步區(qū)的收入主要由四部分構(gòu)成：土地出讓金、配套費、企業(yè)進入后起步區(qū)的稅金收入和老開發(fā)區(qū)補貼。剩余未轉(zhuǎn)讓土地保持未轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。由于三產(chǎn)涉及的行業(yè)較多，而且并非企業(yè)調(diào)研的重點，我們根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)對三產(chǎn)入駐時間表進行預(yù)測。二、房地產(chǎn)及其它服務(wù)業(yè)根據(jù)控制性詳規(guī)，起步區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)共占地1008畝；其它服務(wù)業(yè)共占地944畝。表52 年份土地出讓面積（畝）年度出讓占可出讓比例歷年累計出讓面積（畝）累計出讓比例土地總面積（畝） 7,665 可出讓土地面積比例57%可出讓土地面積合計 4,369 100%其中：歷年出讓情況第一年 631 14% 631 14%第二年 677 15% 1,309 30%第三年 775 18% 2,084 48%第四年 691 16% 2,775 64%第五年 143 3% 2,917 67%第六年 472 11% 3,389 78%第七年 592 14% 3,981 91%第八年 283 6% 4,263 98% 已出讓合計 4,263 98% 4,263 98%關(guān)于剩余的20%的土地出讓問題，由于預(yù)測的局限性——時間越長準確性越差，我們簡單地假定最后五年剩余土地以平均速度出讓，每年總面積的4%（10個行業(yè)占地總面積的8%）。其四，由于濱海新區(qū)的開發(fā)前景十分誘人，對企業(yè)吸引力相當大。）關(guān)于各行業(yè)占地面積逐漸增加的進度，我們認為：開發(fā)區(qū)前五年(2000年至2005年)建成一定的規(guī)模，工業(yè)企業(yè)進駐達80%左右；第一年(2001年及以前)工業(yè)企業(yè)進駐比例為30%左右。由此，我們得到在起步區(qū)除服裝和制藥企業(yè)外的2000畝土地可以按比例劃分給這八個行業(yè)。在預(yù)登記企業(yè)的土地需求中，這些行業(yè)要地總額為2000畝。我們假定這些行業(yè)恰好瓜分了起步區(qū)工業(yè)用地。然后根據(jù)企業(yè)調(diào)研企業(yè)登記需要土地數(shù)量的大小，選定7個土地面積需求較大而稅收較高的行業(yè)，其它行業(yè)統(tǒng)一設(shè)為“其它制造業(yè)”。其中制革及化工業(yè)企業(yè)起步區(qū)禁止進入，包括制革、印刷、染料和農(nóng)藥行業(yè)，我們預(yù)測時排除這些行業(yè)。這是因為起步區(qū)的工業(yè)用地比例較低，為了滿足企業(yè)進入的意愿及起步區(qū)的產(chǎn)值考慮，我們認為應(yīng)該作為工業(yè)區(qū)。起步區(qū)中“控制性用地1”及“控制性用地2”共540畝，在詳規(guī)中，它們除了作為工業(yè)用地外，還有其它用途。 預(yù)測，約合6268畝。但是，由于受到經(jīng)濟基礎(chǔ)及其它諸多因素的限制，估計起步區(qū)內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)仍然與溫州市總體情況相仿，是從屬于區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)的?？紤]到不確定性因素，我們設(shè)定制藥行業(yè)在起步區(qū)占地300畝。假定八：制藥行業(yè)占地300畝從對溫州瑞邦制藥廠的企業(yè)調(diào)研中了解到，出于溫州市整體規(guī)劃的需要，市政府有統(tǒng)一規(guī)劃，瑞邦制藥廠、溫州第一藥廠和第三藥廠都要進入濱海新區(qū)。因此，可以假定進入起步區(qū)的企業(yè)（除服裝、制藥行業(yè)外）的占地面積比例等于預(yù)登記企業(yè)的要地面積比例假定七：服裝行業(yè)占地2000畝根據(jù)市政府的規(guī)劃，起步區(qū)內(nèi)將設(shè)立面積達3000畝的服裝城，集中溫州地區(qū)服裝企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢。預(yù)登記企業(yè)中，大部分為制造業(yè)企業(yè)，而且行業(yè)組成比較齊全，包括服裝、制革、制鞋、家具、造紙、化工、五金、建材、專用機械及設(shè)備、電器、電子、儀器儀表、閥門、不銹鋼、汽車及摩托車配件、眼鏡及其他類等。這個假定的含義在于排除了土地多次轉(zhuǎn)手，不能按正常進度產(chǎn)生稅收收入的可能性。因此，我們假定工業(yè)企業(yè)進入將集中于前5年；前10年內(nèi)進入的企業(yè)將會達到起步區(qū)所能夠容納企業(yè)的數(shù)量，可出讓工業(yè)用地面積全部出讓。假定三：各類用地的比例遵照控制性詳規(guī)起步區(qū)的控制性詳規(guī)對各類土地——工業(yè)用地、三產(chǎn)用地（包括住宅用地）的面積，有詳細規(guī)定，我們的預(yù)測中各類產(chǎn)業(yè)占用土地的比率依照詳規(guī)執(zhí)行（詳見“圖55 可轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成”）。根據(jù)對開發(fā)區(qū)有關(guān)部門的采訪得知：開發(fā)區(qū)現(xiàn)已征地1300畝，第二次征地規(guī)模6000畝，預(yù)計在2000年底完成，剩余土地3944畝2002年。為計算簡便起見，我們將2001年定義為“第一年”，即忽略2000年進入的企業(yè)。假定一：建設(shè)期十年起步區(qū)的建設(shè)期為十年。 企業(yè)進入開發(fā)區(qū)的占地面積、時間預(yù)測：為了對企業(yè)進入開發(fā)區(qū)的時間和數(shù)量做出預(yù)測，需要做出一系列的假定。(4) 調(diào)查問卷涉及了企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)后，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所帶來的好處。(3) 調(diào)查問卷涉及了產(chǎn)業(yè)協(xié)作效應(yīng)。這個結(jié)果應(yīng)當有一定的代表性，表明企業(yè)進入意愿較強，并且有在濱海新區(qū)長期發(fā)展的愿望。(2) 企業(yè)在起步區(qū)的建設(shè)模式。大部分企業(yè)對新區(qū)規(guī)劃一般了解，還有超過三分之一的企業(yè)略知一二或一無所知。分析結(jié)果如下：(1) 調(diào)查問卷涉及了企業(yè)對濱海新區(qū)的了解程度。由于起步區(qū)地價有較強吸引力，瑞安市政府正在考慮出臺相關(guān)優(yōu)惠政策留住優(yōu)秀企業(yè)。六、企業(yè)所在地政府的傾向由于市區(qū)土地非常稀缺，溫州市政府積極鼓勵企業(yè)搬出，所以甌海區(qū)、鹿城區(qū)和龍灣區(qū)的企業(yè)對原所在地的留戀程度低，政府也不會出臺有關(guān)措施留住企業(yè)。其三，由于規(guī)模中等，企業(yè)所在地政府的傾斜政策有限，而起步區(qū)會有一系列的優(yōu)惠政策，這是一個很強的吸收力。這些企業(yè)都已完成了資本的原始積累階段，正在向現(xiàn)代企業(yè)過渡。這類企業(yè)進入起步區(qū)的意愿最強烈，其原因有如下幾點：其一，中等規(guī)模的企業(yè)有一定的資金積累，有實力進入起步區(qū)。按國家統(tǒng)計分類，年產(chǎn)值在5000萬元以下的為小規(guī)模企業(yè)；年產(chǎn)值在5000萬元至5億元之間的為中等規(guī)模企業(yè)；年產(chǎn)值在5億至50億之間的為大型企業(yè)；年產(chǎn)值超過50億的為特大型企業(yè)。四、宏觀經(jīng)濟形勢對企業(yè)進入的影響宏觀經(jīng)濟形勢的狀況直接影響企業(yè)進入濱海新區(qū)的積極性，而且這種影響作用比較大。按照目前12萬元/畝的土地價格，企業(yè)入駐新區(qū)的愿望很強，估計企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)將十分踴躍。少數(shù)企業(yè)明確表示政府應(yīng)當花大力氣搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果濱海起步區(qū)的稅收政策按照老區(qū)的辦法，則稅負將對企業(yè)入駐新區(qū)不構(gòu)成制約因素。這支持了我們的結(jié)論。二、稅收政策企業(yè)對稅收政策的優(yōu)惠程度相當敏感，絕大多數(shù)企業(yè)把它列為影響其進入開發(fā)區(qū)的第一要素。此價格對溫州的企業(yè)具有很強的吸引力，絕大部分企業(yè)不把土地價格做為制約因素考慮。(4) 宏觀經(jīng)濟狀況，宏觀經(jīng)濟處于好、一般和差三個不同水平時，企業(yè)進入開發(fā)區(qū)的積極性有很大的不同；(5) 企業(yè)的規(guī)模；(6) 企業(yè)現(xiàn)所在地政府的傾向。由于現(xiàn)溫州市區(qū)土地資源十分緊缺，已沒有空地供企業(yè)發(fā)展，濱海新區(qū)的開發(fā)無疑將受到企業(yè)的積極響應(yīng)。溫州經(jīng)濟的主要力量——民營企業(yè)在建設(shè)初期，往往由于資金制約、沒有長遠的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等原因，征地較少。溫州市土地資源缺乏，可利用土地較少。調(diào)研結(jié)論見下節(jié)。(4) 對訪談情況進行匯總和總結(jié)。問卷的被調(diào)查者基本上都是企業(yè)的主要負責(zé)人(2) 對調(diào)查問卷、調(diào)查表的內(nèi)容和反饋信息進行初步的分析，修正問卷的內(nèi)容，為重點訪談做準備。其中問卷調(diào)查包括問卷和調(diào)查表，問卷所列問題著重于定性、了解企業(yè)意愿、外部環(huán)境對企業(yè)的影響、企業(yè)對外部環(huán)境的敏感性等問題；調(diào)查表所列項目著重于對企業(yè)經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、盈利能力、融資能力的調(diào)查。樣本企業(yè)涉及溫州市各主要產(chǎn)業(yè)，包括制鞋、制革、服裝、閥門、汽摩配、制藥、打火機、眼鏡、高低壓電器等；企業(yè)規(guī)?？刂圃谀戤a(chǎn)值1000萬元至10000萬元之間。三、調(diào)研對象調(diào)研的總體范圍為溫州市企業(yè)和鄰近的樂清、瑞安市的企業(yè)。由此，我們將企業(yè)調(diào)研的范圍選定在溫州地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)，兼顧少量服務(wù)業(yè)企業(yè)。這是因為：首先，溫州目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，主要行業(yè)都是制造加工業(yè)，許多行業(yè)在國內(nèi)乃至國際范圍內(nèi)已經(jīng)具有相對優(yōu)勢。二、企業(yè)的產(chǎn)業(yè)選擇全國各地的開發(fā)區(qū)建成后的模式多為專業(yè)區(qū)，其中大部分為工業(yè)加工區(qū)；也有專門建成三產(chǎn)的專業(yè)區(qū)，比如上海浦東的虹橋區(qū)為金融服務(wù)業(yè)專業(yè)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)建區(qū)的出發(fā)點是吸引外資為主，內(nèi)聯(lián)企業(yè)也可以進區(qū)，但不是招商引資的重點。主要內(nèi)容如下： 企業(yè)調(diào)研概述 濱海新區(qū)的特征與目標企業(yè) 企業(yè)調(diào)研方法與步驟 影響企業(yè)進入起步區(qū)的因素分析 影響企業(yè)進入的因素概述 影響企業(yè)進入的因素分析 調(diào)查問卷所反映出的其它問題 企業(yè)進入開發(fā)區(qū)的數(shù)量、時間預(yù)測 預(yù)測所需的假定 預(yù)測 企業(yè)調(diào)研概述 濱海新區(qū)的特征與目標企業(yè)企業(yè)組在比較分析全國各地開發(fā)區(qū)的有關(guān)資料后認為，從吸引企業(yè)的角度，濱海新區(qū)具有以下特征：一、建區(qū)的出發(fā)點：以吸引本地企業(yè)為主二十世紀八十年代，全國各地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遍地開花，僅國家級的開發(fā)區(qū)就有十幾個（不包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。在建設(shè)期間，公用建筑在每年的投資均勻分布?？紤]到有一個由醫(yī)院方投全資的保健醫(yī)院先建，所以由政府投資一半的大醫(yī)院的建設(shè)并不緊迫。在2002年投資一半，建設(shè)第一期，以滿足開發(fā)區(qū)基本辦公需要。為了分散投資，我們在保證開發(fā)區(qū)基本需要的前提下，盡量把投資安排在基礎(chǔ)設(shè)施和征地投資少的后5年。所以我們建議2001－2005年投資80%，每年16％；后4年投資20％，每年5％。 城市綠地與公用建筑投資時間序列測算一、城市綠地投資時間綜述城市綠地并不是生活生產(chǎn)所必需的，且又投資數(shù)額巨大，本應(yīng)投資時間靠后，但是又考慮到它代表著起步區(qū)的形象和檔次，特別是在起步區(qū)建設(shè)初期，投資環(huán)境和引進資金有很大的關(guān)系。消防站對于起步區(qū)非常重要，應(yīng)盡可能提前，但又考慮到道路與供水管線的建設(shè)情況，我們認為可在2001年建設(shè)。因5年內(nèi)起步區(qū)基本成型，公廁，垃圾轉(zhuǎn)運站伴隨企業(yè)進入同時又超前于企業(yè)。(2) 三通一平考慮到實際情況，我們認為2000年的征地較多，且大多集中在下半年，所以三通一平的費用應(yīng)平均分攤在2000和2001兩年；2002年征地較少，三通一平應(yīng)當年完成。同時由于道路管線呈線形分布，投資是均勻的。下面是專家提供的考慮綜合施工時各路段建設(shè)工期：表47 道路建設(shè)工期測算表路編號２路３路百米大道５路６路支路長度 (米)2649239121501253105830896寬度 (米)6030100306015建設(shè)工期(月)54313路編號A1路A2路A3路A4路濱海大道合計長度 (米)41544049287017545200 寬度 (米)3050303070 建設(shè)工期(月)68310如果6個隊伍同時施工，如果一切順利，需要12個月，減去節(jié)假日，則需要16個月。因此，我們在充分考慮了建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、規(guī)律性以及考慮各專業(yè)的重要程度后，認為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中在2005年底以前的5年。 三 征地的支出進度征地的支出進度可用下列圖表說明表46 征地投資時間分布表征地時間2000年2002年合計征地數(shù)量(畝)7,300 3,944 11,244 征地價格(元/畝)80,000 80,000 征地費(元)584,000,000 315,520,000 899,520,000 基礎(chǔ)設(shè)施投資時間序列測算一、基礎(chǔ)設(shè)施投資時間綜述基礎(chǔ)設(shè)施點多線長，系統(tǒng)性強，往往有序的組織在一起，如在道路的下面埋設(shè)各種管線，就需要道路、供水、排水、通訊、電力等等專業(yè)的配合。2002年征收余下的3944畝。在此范圍內(nèi)，包括了市政投資的大部分內(nèi)容，重要的基建項目如公用建筑，絕大部分綠地都處于這個范圍內(nèi)。二、起步區(qū)征地狀況對于起步區(qū)征地問題，我們對幾個主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)專業(yè)人員進行了訪談，每個人的說法不一。同時農(nóng)民談判能力不斷增強，征地價格不斷增長也是分步征地的不利因素。當然，分步征地也有其固有的弊端。符合建設(shè)規(guī)律：起步區(qū)建設(shè)是“推進式”建設(shè)，而不是“全面開花式”建設(shè)。邊征地，邊建設(shè)，邊調(diào)整。如果出現(xiàn)大的風(fēng)險或危機，損失極大。這時，需要政府一個個去談判，這樣就會造成突破一塊，征收一塊。政府貸款能力限制：一次性征地，征收費用極高，有可能超過政府的貸款能力。客觀原因有：法規(guī)限制：土地一次征收數(shù)量有額度限制，必須經(jīng)過有關(guān)部門審批。在實際操作中，人們更傾向于分步征地。同時征地進度通過對建設(shè)進度的直接影響，這也會對資金平衡造成很大間接影響。四、問題處理(1) 積極與甲方溝通，及時調(diào)整；靈活處理報表，使調(diào)整方便；(2) 分散投資，便于政府籌資；(3) 工期—尊重工期定額，照顧特殊情況；找市政工程施工組織設(shè)計專家進行咨詢；工序—抓住重點，先主后次，重點工程從前排，次要工程倒排。(5) 甲方最大年投資量不確定。在征地范圍內(nèi)，有不同的地塊，而不同的地塊其投資量也有所不同，所以確定各地塊的建設(shè)順序是確定投資量的前提。因為只有確定了開工時間，工期，才能算出每年工程完成量，進而測算出投資的時間序列。整個項目建設(shè)工期與施工隊伍的多少和施工力量的投入多少有直接的關(guān)系。我們和甲方幾個部門領(lǐng)導(dǎo)進行了訪談，根據(jù)訪談紀要與錄音，我們得到了一些信息，但是，每個被訪談人的說法又不盡相同，我們只能從中得到一些規(guī)律性的東西。二、編制依據(jù)(1)《全國市政工程施工工期定額》(2)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》(3)中國石化總公司第四建設(shè)公司專家咨詢資料