【正文】 50100文化娛樂(lè)30音像、書店600棋牌50100歌舞廳KTV商務(wù)100會(huì)務(wù)展示3000商務(wù)酒店注：商務(wù)類中的商務(wù)酒店等設(shè)施的規(guī)模不計(jì)入商業(yè)設(shè)施總體規(guī)模與人均指標(biāo)。與片區(qū)級(jí)商業(yè)中心一樣，針對(duì)不同的消費(fèi)人群，社區(qū)級(jí)商業(yè)中心分成社區(qū)中心和便利中心兩類。其中，社區(qū)中心主要滿足生活區(qū)居民的日常需求，其等級(jí)相當(dāng)于居住小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，服務(wù)半徑500米；便利中心主要滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)配套公寓的居民日常需求，由于公寓的分布規(guī)模不等、分布比較分散，服務(wù)半徑為800米左右。根據(jù)開發(fā)區(qū)的功能與用地布局特征，規(guī)劃在東區(qū)生活區(qū)共設(shè)置10處社區(qū)中心，在東區(qū)北部工業(yè)區(qū)設(shè)置5處便利中心，在西區(qū)結(jié)合規(guī)劃組團(tuán)設(shè)置7處便利中心。每處社區(qū)中心與便利中心的商業(yè)建筑面積根據(jù)服務(wù)人口以400平米/千人的指標(biāo)具體確定。，規(guī)劃在生活區(qū)范圍內(nèi)共設(shè)置10處社區(qū)中心，其中5處為現(xiàn)狀改建，5處為規(guī)劃新建。社區(qū)中心1社區(qū)中心1規(guī)劃位于康翠社區(qū)北部，主要服務(wù)康翠社區(qū)以及洞庭路西側(cè)部分居民，商業(yè)建筑面積4000平方米，服務(wù)人口約1萬(wàn)人?？荡渖鐓^(qū)現(xiàn)狀除友誼名都和樂(lè)購(gòu)?fù)?，沒(méi)有規(guī)模性商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施主要設(shè)置于住宅建筑底層裙房，分布比較零散，業(yè)態(tài)以餐飲、旅館、休閑、各類專業(yè)店以及開設(shè)在住宅內(nèi)的小型煙雜食品店為主，而與居民日常生活密切相關(guān)的菜場(chǎng)、中小型超市、24H便利店、書報(bào)亭以及理發(fā)店、洗衣店、家政服務(wù)等設(shè)施基本沒(méi)有，給該地區(qū)居民的日常生活造成不便。規(guī)劃針對(duì)康翠社區(qū)商業(yè)設(shè)施分布零散、業(yè)態(tài)缺失的現(xiàn)狀不足，在社區(qū)北部建設(shè)一處社區(qū)中心，社區(qū)中心內(nèi)應(yīng)設(shè)置中小型超市、24H便利店、菜場(chǎng)、藥店、書報(bào)亭、理發(fā)店、洗衣店、家政服務(wù)等必設(shè)項(xiàng)目，并可根據(jù)建設(shè)條件與市場(chǎng)需求設(shè)置小型百貨店、咖啡館、酒吧、茶室、鮮花禮品、美容美發(fā)、綜合維修、小型健身房、網(wǎng)吧等其他設(shè)施。社區(qū)中心2社區(qū)中心2主要服務(wù)紫云社區(qū)和華納社區(qū)第二大街以南的居民，建設(shè)商業(yè)建筑面積6000平方米。現(xiàn)狀紫云社區(qū)的商業(yè)設(shè)施分布比較凌亂，雖然包括了銀行、超市、便利店、理發(fā)店、餐館等與日常生活密切相關(guān)的內(nèi)容，但是規(guī)模都比較小，無(wú)法滿足整個(gè)社區(qū)居民的使用；華納社區(qū)的商業(yè)設(shè)施主要沿黃海路分布，業(yè)態(tài)以餐飲為主并有小型的百貨、理發(fā)、洗衣店等設(shè)施，業(yè)態(tài)缺失和規(guī)模不足等問(wèn)題比較嚴(yán)重。由于紫云社區(qū)和華納社區(qū)均為建設(shè)較成熟的居住社區(qū)，不具備新增一處完整的社區(qū)中心用地的空間條件，規(guī)劃將社區(qū)中心2分為兩部分，分別位于紫云社區(qū)和華納社區(qū)內(nèi)，其中紫云社區(qū)內(nèi)的中心結(jié)合第一大街北側(cè)拆遷改造地塊新建，華納社區(qū)內(nèi)的中心通過(guò)對(duì)社區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀設(shè)施的改造建設(shè)。考慮到紫云社區(qū)和華納社區(qū)的商業(yè)設(shè)施均有一定現(xiàn)狀基礎(chǔ)，規(guī)劃社區(qū)中心2的商業(yè)內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)置應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀條件以補(bǔ)充完善為主。規(guī)劃建議紫云社區(qū)部分的社區(qū)中心應(yīng)著重建設(shè)菜場(chǎng)、超市、百貨店、大眾餐館、書報(bào)亭和家政服務(wù)等內(nèi)容，并可根據(jù)建設(shè)條件適當(dāng)設(shè)置咖啡館、酒吧、茶室、鮮花禮品、美容美發(fā)、綜合維修、小型健身房、網(wǎng)吧等其他設(shè)施；華納社區(qū)部分的社區(qū)中心因現(xiàn)狀餐飲設(shè)施較多，用地空間較小，所以建設(shè)重點(diǎn)在于引進(jìn)超市、便利店、家政服務(wù)等內(nèi)容。社區(qū)中心3社區(qū)中心3主要服務(wù)雅園社區(qū)和華納社區(qū)第二大街以北的居民，商業(yè)建筑面積約4000平方米?，F(xiàn)狀雅園社區(qū)沿第三大街有泰達(dá)菜市場(chǎng)，菜市場(chǎng)周邊還集中了大量餐飲、百貨、便利店、藥店、理發(fā)店、洗衣店等設(shè)施；沿鯤鵬街住宅裙房聚集了許多房產(chǎn)中介和汽車維修等設(shè)施?？傮w而言，雅園社區(qū)的商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)較好，業(yè)態(tài)構(gòu)成比較完整，設(shè)施規(guī)模也能滿足服務(wù)人群的使用需求。規(guī)劃建議社區(qū)中心3以對(duì)雅園社區(qū)的現(xiàn)狀設(shè)施與業(yè)態(tài)的改造梳理為主。其中泰達(dá)菜市場(chǎng)及其周邊地區(qū)作為社區(qū)中心3的主體部分，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)施的硬件改造，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀建筑外觀、內(nèi)部空間的調(diào)整與環(huán)境的改善，使該地區(qū)成為雅園社區(qū)和華納社區(qū)的一處公共活動(dòng)中心；同時(shí)，應(yīng)對(duì)泰達(dá)菜市場(chǎng)周邊設(shè)施的業(yè)態(tài)進(jìn)行梳理，通過(guò)合理引導(dǎo)，逐步歸并同類設(shè)施，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效益，并可組織引入咖啡館、酒吧、茶室、鮮花禮品、美容美發(fā)、綜合維修、小型健身房、網(wǎng)吧等其他設(shè)施。鯤鵬街沿線的現(xiàn)狀設(shè)施，規(guī)劃建議作為社區(qū)中心3的組成部分，主要設(shè)置包括家政、票務(wù)等內(nèi)容的中介服務(wù)設(shè)施。社區(qū)中心4社區(qū)中心4位于第三大街北側(cè)、翠亨廣場(chǎng)西側(cè)，主要服務(wù)翠亨社區(qū)居民，商業(yè)建筑面積約4000平方米，服務(wù)人口約1萬(wàn)人。翠亨社區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施主要沿第三大街和社區(qū)內(nèi)部居住小區(qū)通道分布，第三大街沿線的設(shè)施以翠亨廣場(chǎng)的餐飲和翠亨廣場(chǎng)西側(cè)地塊的銀行和專業(yè)服務(wù)為主；沿居住小區(qū)通道分布的商業(yè)設(shè)施主要為設(shè)置在住宅建筑底層的小規(guī)模房產(chǎn)中介、廣告公司等專業(yè)服務(wù)設(shè)施，不僅與居民的日常生活相關(guān)性不大而且嚴(yán)重破壞了居住區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。規(guī)劃利用翠亨廣場(chǎng)西側(cè)地塊的現(xiàn)狀設(shè)施，通過(guò)業(yè)態(tài)的梳理引導(dǎo)形成社區(qū)中心4；該地塊的建設(shè)基礎(chǔ)較好，現(xiàn)狀設(shè)施的建筑質(zhì)量和環(huán)境都比較理想，建設(shè)重點(diǎn)在于對(duì)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)。規(guī)劃建議，由于緊鄰開發(fā)區(qū)級(jí)商業(yè)節(jié)點(diǎn)翠亨廣場(chǎng)－鴻泰千佰惠，餐飲和百貨、超市等設(shè)施可以基本滿足居民的生活需求，社區(qū)中心4內(nèi)可不再設(shè)置相同類型的設(shè)施，建議可保留現(xiàn)狀銀行、理發(fā)店、票務(wù)中心、食品專賣、休閑保健等設(shè)施，并增設(shè)24H便利店、家政服務(wù)、生鮮超市、藥店、書報(bào)亭、小型健身房等內(nèi)容。社區(qū)中心5社區(qū)中心5主要服務(wù)芳林社區(qū)的約1萬(wàn)居民，規(guī)劃以第一大街和巢湖路交口東南的現(xiàn)狀森泰商服中心為基礎(chǔ)，通過(guò)業(yè)態(tài)完善形成?，F(xiàn)狀森泰商服中心為綜合性商業(yè)設(shè)施，是芳林社區(qū)內(nèi)的一處公共活動(dòng)中心，建筑質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)均較好，業(yè)態(tài)類型豐富，包含了百貨、餐飲、超市、市場(chǎng)、健身、中介服務(wù)等內(nèi)容，已基本符合了社區(qū)中心的建設(shè)要求。規(guī)劃建議適當(dāng)擴(kuò)大超市規(guī)模，并引進(jìn)一至二家24H便利店，增加書報(bào)亭、藥店、理發(fā)店、洗衣店、家政服務(wù)等內(nèi)容，也可根據(jù)市場(chǎng)需求增設(shè)咖啡館、酒吧、快餐店、美容美發(fā)、網(wǎng)吧等其他設(shè)施。社區(qū)中心6，泰豐社區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施較少，主要為沿第四大街分布的茶樓、洗浴等休閑設(shè)施和沿榮泰街分布的小型百貨、超市、便利店、理發(fā)店等設(shè)施，這些設(shè)施一般都開設(shè)在住宅建筑的底層，影響了居住社區(qū)的整體形象與環(huán)境品質(zhì)。另外，泰豐社區(qū)中部的業(yè)主會(huì)館現(xiàn)狀也有不少商戶入戶，主要有銀行、茶樓、網(wǎng)吧、洗浴等。從整體而言，泰豐社區(qū)現(xiàn)狀各商業(yè)設(shè)施的規(guī)模有限，同類設(shè)施重復(fù)較多，業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單，不能完全滿足居民的日常生活消費(fèi)需求。社區(qū)中心6的建設(shè)重點(diǎn)在于完善泰豐社區(qū)的商業(yè)類型，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀設(shè)施的整理歸并合理各類設(shè)施的布局與規(guī)模。考慮到泰豐社區(qū)為建設(shè)成熟的居住社區(qū)，新增集中型的社區(qū)中心的空間條件有限，規(guī)劃建議以現(xiàn)狀業(yè)主會(huì)館為基礎(chǔ)，通過(guò)引入菜場(chǎng)、超市、24H便利店、藥店、書報(bào)亭、大眾餐飲、理發(fā)店、洗衣店、家政服務(wù)等現(xiàn)狀缺失的業(yè)態(tài)和設(shè)施，形成社區(qū)中心6。社區(qū)中心10社區(qū)中心10均位于開發(fā)區(qū)生活區(qū)東部在建與尚未開發(fā)地區(qū)，是根據(jù)生活區(qū)規(guī)劃用地布局，以500米為服務(wù)半徑布置的4處社區(qū)中心。上述4處社區(qū)中心為新建設(shè)施，周邊也沒(méi)有現(xiàn)狀基礎(chǔ)，規(guī)劃建議4處社區(qū)中心按照生活區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)表的要求設(shè)置各商業(yè)項(xiàng)目，其中必設(shè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，指導(dǎo)項(xiàng)目可以根據(jù)實(shí)際情況斟酌選設(shè)。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃成果，社區(qū)中心10的服務(wù)區(qū)域都是中高檔居住區(qū)，其中社區(qū)中心9的服務(wù)區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)高檔的國(guó)際社區(qū)。因此，規(guī)劃建議，在上述4處社區(qū)中心具體項(xiàng)目引進(jìn)和設(shè)施建設(shè)時(shí)，可以將各設(shè)施的市場(chǎng)定位為以中高檔為主、適當(dāng)引入高端設(shè)施；在項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)置上，應(yīng)注重對(duì)消費(fèi)者生活習(xí)慣的調(diào)研，可以適當(dāng)提高洗衣店、美容美發(fā)、家政服務(wù)、特色中介等服務(wù)設(shè)施的數(shù)量與規(guī)模，可以增加中高檔餐館、特色餐飲、品牌專賣、綜合健身館、社區(qū)學(xué)校等內(nèi)容。生活區(qū)的各社區(qū)中心的配置內(nèi)容參照生活區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)表。 東區(qū)生活區(qū)社區(qū)中心配置表：編號(hào)占地面積（公頃）商業(yè)建筑面積（平方米）服務(wù)人口（萬(wàn)人）備注140001現(xiàn)狀改建26000新建340001現(xiàn)狀改建440001現(xiàn)狀改建5140001現(xiàn)狀改建63000現(xiàn)狀改建740001新建89000新建96000新建106000新建 生活區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)項(xiàng)目分類指導(dǎo)指標(biāo)（m2/千人）必設(shè)項(xiàng)目指導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱一般規(guī)模項(xiàng)目名稱一般規(guī)模（m2/處）（m2/處）商店、超市240連鎖超市10001500小型百貨30050024H便利店100蔬菜店3050菜場(chǎng)10001500生鮮超市200300藥店100150書報(bào)亭520餐飲70大眾餐館200500咖啡館100200酒吧100200茶室100200面包房100專業(yè)服務(wù)30理發(fā)店50美容美發(fā)150300洗衣店50150鮮花禮品50社區(qū)服務(wù)10家政服務(wù)100中介服務(wù)100200綜合維修50文化休閑小型健身房500800音像出售出租50100網(wǎng)吧100200東區(qū)工業(yè)區(qū)便利中心根據(jù)開發(fā)區(qū)東區(qū)工業(yè)區(qū)和西區(qū)的建設(shè)狀況與相關(guān)規(guī)劃，按照800米的服務(wù)半徑，規(guī)劃在開發(fā)區(qū)共設(shè)置12處便利中心，其中東區(qū)工業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)置5處，西區(qū)設(shè)置7處。為實(shí)現(xiàn)便利中心的服務(wù)功能，便利中心的布局主要依托工業(yè)區(qū)內(nèi)的集中居住用地（藍(lán)白領(lǐng)公寓）布局確定。東區(qū)工業(yè)區(qū)便利中心東區(qū)工業(yè)區(qū)內(nèi)共有現(xiàn)狀及在建藍(lán)白領(lǐng)公寓6處，其中天海公寓、天江公寓、國(guó)翔公寓、新天河公寓等4處的規(guī)模較大，；另外工業(yè)區(qū)西北部的學(xué)院區(qū)有3萬(wàn)的在校師生。因此，規(guī)劃在天海公寓、天江公寓、國(guó)翔公寓、新天河公寓以及學(xué)院社區(qū)各設(shè)置一處便利中心，每處便利中心的服務(wù)半徑約800米，并以400平方米/千人的配置指標(biāo)確定各便利中心的建設(shè)規(guī)模。工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀的商業(yè)設(shè)施較少，主要集中在天海公寓、天江公寓和國(guó)翔公寓，其中天海公寓和天江公寓的商業(yè)設(shè)施都有獨(dú)立的用地或建筑，雖然建筑質(zhì)量較差但是可以作為建設(shè)便利中心的空間資源；國(guó)翔公寓的現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施都設(shè)置在公寓建筑底層，規(guī)模較小、使用不便。規(guī)劃建議工業(yè)區(qū)的5處便利中心中天海公寓和天江公寓的兩處以現(xiàn)狀設(shè)施為基礎(chǔ)進(jìn)行改建完善，其余3處均為擇地新建（具體位置見東區(qū)工業(yè)區(qū)便利中心布局規(guī)劃圖）。 東區(qū)工業(yè)區(qū)便利中心配置表編號(hào)占地面積（公頃）建筑面積（平方米）服務(wù)人口（萬(wàn)人）主要服務(wù)對(duì)象備注180003學(xué)院社區(qū)新建260002天江公寓現(xiàn)狀改建31500天海公寓現(xiàn)狀改建44000新天河公寓新建54000國(guó)翔公寓新建西區(qū)便利中心由于西區(qū)的用地布局尚為最終確定，根據(jù)已有規(guī)劃成果，西區(qū)將以組團(tuán)式模式發(fā)展，并形成7個(gè)組團(tuán)的空間格局，規(guī)劃總?cè)丝诩s8萬(wàn)。規(guī)劃遵循西區(qū)的發(fā)展模式與規(guī)劃空間格局，建議結(jié)合集中布局的居住用地在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)設(shè)置一處便利中心，共計(jì)7處便利中心。西區(qū)便利中心東區(qū)工業(yè)區(qū)和西區(qū)的各便利中心的的配置內(nèi)容可參照工業(yè)區(qū)片區(qū)級(jí)（便利中心）商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)表，從藍(lán)白領(lǐng)公寓居住者和學(xué)校師生的消費(fèi)特征出發(fā)，規(guī)劃在便利中心的必設(shè)項(xiàng)目中增加了快餐簡(jiǎn)餐、郵政所、衛(wèi)生站、票務(wù)服務(wù)、文化活動(dòng)室等內(nèi)容，弱化了生活區(qū)社區(qū)中心必設(shè)的菜場(chǎng)、連鎖超市、家政服務(wù)等內(nèi)容?？紤]到便利中心的主要服務(wù)對(duì)象是生活在工業(yè)區(qū)和學(xué)院社區(qū)的藍(lán)領(lǐng)工人和在校學(xué)生，消費(fèi)水平相對(duì)生活區(qū)居民要低，規(guī)劃建議便利中心引進(jìn)的各項(xiàng)目應(yīng)定位于中低端市場(chǎng)水平。同時(shí)，12處便利中心最好能采取統(tǒng)一管理的模式，吸引連鎖企業(yè)入駐，以降低各設(shè)施的營(yíng)運(yùn)成本。 工業(yè)區(qū)社區(qū)級(jí)（便利中心）商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)項(xiàng)目分類指導(dǎo)指標(biāo)（m2/千人）必設(shè)項(xiàng)目指導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱一般規(guī)模項(xiàng)目名稱一般規(guī)模（m2/處）（m2/處）商店、超市80小型百貨300500蔬菜店305024H便利店100生鮮超市200300藥店100150書報(bào)亭520餐飲70大眾餐館200500快餐簡(jiǎn)餐100200專業(yè)服務(wù)60理發(fā)店50郵政所160社區(qū)服務(wù)10衛(wèi)生站150200綜合維修50票務(wù)服務(wù)50文化休閑40文化活動(dòng)室100150小型健身房500800音像出售出租50100棋牌50100網(wǎng)吧100200其他經(jīng)濟(jì)型酒店補(bǔ)充型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃圖注：其他類中的經(jīng)濟(jì)型酒店等設(shè)施的規(guī)模不計(jì)入商業(yè)設(shè)施總體規(guī)模與人均指標(biāo)。補(bǔ)充型商業(yè)設(shè)施是指商業(yè)中心體系外，由特色商業(yè)街區(qū)、沿街小型商業(yè)店鋪以及攤?cè)旱攘鲃?dòng)商業(yè)設(shè)施構(gòu)成的零星商業(yè)設(shè)施。這部分商業(yè)設(shè)施受市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，可變因素較多，可作為商業(yè)中心等級(jí)體系之外的有益補(bǔ)充，并與商業(yè)中心體系一起構(gòu)成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 規(guī)劃結(jié)合MSD的建設(shè)在三大街沿線、金融街、地下街沿線形成一個(gè)連續(xù)型的特色商業(yè)街，以高檔酒吧、高級(jí)餐飲為鮮明的特色，混合健身休閑娛樂(lè)等其他功能，以滿足MSD商務(wù)人群的需求。 生活區(qū)補(bǔ)充型商業(yè)配置內(nèi)容地區(qū)配置項(xiàng)目洞庭路沿線 建材、家具、家裝服務(wù) 三大街沿線 特色專賣、主題吧、咖啡館、餐飲、休閑 金融街 專賣店、咖啡館、酒吧、美容美發(fā)、高級(jí)餐飲、健身 地下街 商業(yè)步行街、KTV、舞廳、酒吧其他地區(qū) 特色專賣、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 工業(yè)區(qū)補(bǔ)充型商業(yè)主要配置：流動(dòng)攤點(diǎn)、美容美發(fā)、保健休閑、歌舞廳東區(qū)生活區(qū)分期建設(shè)圖7規(guī)劃實(shí)施建議近期（2