【正文】 集與輻射力受限。星沙是個(gè)縣城區(qū)，且緊鄰長(zhǎng)沙市區(qū)，無(wú)論城市如何規(guī)劃發(fā)展，目前整個(gè)湖南省的城市首位度毫無(wú)疑問屬長(zhǎng)沙市，而星沙充其量是長(zhǎng)沙市的一個(gè)附屬區(qū)域。3）人口規(guī)模小，人氣不足?？h城目前人口規(guī)模不足20萬(wàn)，且約一半為非戶籍人口。按照長(zhǎng)沙縣城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，縣城總?cè)丝谀繕?biāo)為50萬(wàn)，其中長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)20萬(wàn)人。與國(guó)內(nèi)其他發(fā)展CBD城市相比，人口規(guī)模嚴(yán)重偏低，其直接影響CBD商業(yè)的發(fā)展。4）人才缺乏。目前經(jīng)開區(qū)聚集了一定量的科技人才，但對(duì)于與CBD第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān)的金融、證券、保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等人才明顯不足。5）中小企業(yè)數(shù)量有限。由于CBD本身的信息網(wǎng)絡(luò)、交通、形象等優(yōu)勢(shì)，往往吸引大量成長(zhǎng)型中小企業(yè)入駐，形成CBD的主要生力軍，而長(zhǎng)沙縣區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)的缺乏，使CBD的商務(wù)寫字樓產(chǎn)品的消化壓力較大。五、CBD建設(shè)的意義CBD的發(fā)展是近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，CBD又進(jìn)一步帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展。從各國(guó)CBD的發(fā)展情況看，CBD對(duì)所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的建設(shè)具有十分重要的作用，它主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。第一，有利于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升。CBD是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞，也是這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)開放程度和城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，在這里聚集著大型公司的總部或者機(jī)構(gòu)，是這些公司的控制中心，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有舉足輕重的作用。第二，有利于構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。CBD影響和改變現(xiàn)代城市的生產(chǎn)和組織方式，現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)店廠分離，這是必然的，低級(jí)生產(chǎn)方式向高級(jí)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，往往會(huì)向CBD地區(qū)聚集。第三，有利于加速城市化建設(shè)進(jìn)程。CBD的建設(shè)，是影響城市空間結(jié)構(gòu)重要因素，一個(gè)成功CBD的輻射與影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過CBD本身，信息流、人流、經(jīng)濟(jì)流、物流的聚集，必將影響并帶動(dòng)周邊區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。六、經(jīng)開區(qū)CBD建設(shè)的必要性 CBD建設(shè)是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是城市化水平的競(jìng)爭(zhēng)，是城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。2004年中央提出中部崛起發(fā)展戰(zhàn)略后，中部主要省會(huì)城市武漢、鄭州、南昌均在積極籌劃發(fā)展CBD，以期利用中部崛起發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的歷史性機(jī)遇，提高自身城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市競(jìng)爭(zhēng)力。 在目前中國(guó)版圖上，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)已不再是城市個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)，而是上升到城市組團(tuán)式的群體性競(jìng)爭(zhēng)，南有珠三角、東有長(zhǎng)三角、北有京津環(huán)渤海、中部有長(zhǎng)株潭。經(jīng)開區(qū)是長(zhǎng)株潭城市圈盼演著極重要的角色，是湖南省的制造業(yè)基地，是長(zhǎng)株潭重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。在長(zhǎng)株潭城市群中，周邊各城市與省會(huì)長(zhǎng)沙均存在一定差距，經(jīng)開區(qū)CBD的建設(shè)，可有效縮小與長(zhǎng)沙市的差距，加快與長(zhǎng)沙市的融合，促進(jìn)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，從而提升長(zhǎng)株潭城市群的競(jìng)爭(zhēng)力。 CBD建設(shè)是優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)、加快城市化進(jìn)程的需要。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，原有城市已難于承擔(dān)應(yīng)有的城市功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施也難于滿足城市生活的需要，因此，一城多心的發(fā)展格局成為現(xiàn)代化大都市發(fā)展的主要模式。在長(zhǎng)沙市新的城市發(fā)展規(guī)劃中，提出了“一主兩次”的區(qū)域城市空間結(jié)構(gòu)，經(jīng)開區(qū)已定位于大長(zhǎng)沙都市區(qū)域內(nèi)的副中心城市，長(zhǎng)沙大都市區(qū)域范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有效推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 長(zhǎng)沙市CBD地處老城中心區(qū)，在推動(dòng)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也存在交通擁擠不堪、地價(jià)與租金企高的問題，使眾多企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本提高，許多企業(yè)開始把目標(biāo)轉(zhuǎn)向交通發(fā)達(dá)的新興城市發(fā)展區(qū)域。經(jīng)開區(qū)CBD建設(shè)，將承接長(zhǎng)沙市CBD的相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能，緩解長(zhǎng)沙市核心區(qū)發(fā)展的壓力，使長(zhǎng)沙大都市區(qū)域的功能結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。 CBD建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、提高資源集約化利用效益的需要。有專家預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)要在不到8％的土地面積上創(chuàng)造出全國(guó)GDP70％以上的產(chǎn)值，才能徹底的把中國(guó)從整體生態(tài)危機(jī)中解放出來(lái)。因此，CBD高度集聚的發(fā)展特征，符合中國(guó)城市用地緊缺的實(shí)情。土地資源的緊缺，已成為國(guó)內(nèi)許多城市發(fā)展的瓶頸，因此，如何優(yōu)化土地資源配置及其使用效率已成為政府及專家學(xué)者研究的重要課題。隨著城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，原有城市區(qū)域已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要，城市升級(jí)擴(kuò)容是發(fā)展的必然；而經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分企業(yè)已出現(xiàn)產(chǎn)能低下、能耗或資源浪費(fèi)較大的現(xiàn)象，甚至有些企業(yè)已被瞬息萬(wàn)變的信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代所淘汰，處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，使土地資源利用率低下。CBD的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)使土地資源得到優(yōu)化、提高集約化利用率。 CBD建設(shè)是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。經(jīng)開區(qū)的工業(yè)主導(dǎo)性特征非常明顯，一三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，已出現(xiàn)比重下降的現(xiàn)象；從發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，工業(yè)發(fā)展到一定階段，亦需要第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)來(lái)推動(dòng)其發(fā)展。CBD建設(shè)將使助推第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到有效優(yōu)化，同時(shí)通過“退二進(jìn)三”將使產(chǎn)業(yè)布局更為科學(xué)合理。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，科技研發(fā)、商貿(mào)物流、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意是今后長(zhǎng)沙縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展的方向，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)CBD應(yīng)該成為服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。第四章 國(guó)內(nèi)外CBD發(fā)展研究一、國(guó)內(nèi)外CBD發(fā)展概況 20世紀(jì)20年代，美國(guó)最早提出中央商務(wù)區(qū)概念，50—60年代生在美國(guó)紐約、芝加哥、洛杉磯得到發(fā)展，后在其他西方國(guó)家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務(wù)區(qū)，到了80年代，在世界各地基本形成了一批風(fēng)格各異的CBD，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務(wù)區(qū)。我國(guó)引入CBD概念并進(jìn)行理論研究和實(shí)踐是從20世紀(jì)八九十年代開始的，并先后在上海、北京、廣州、深圳得到發(fā)展，這些發(fā)達(dá)城市的示范效應(yīng)使中國(guó)近幾年CBD呈現(xiàn)出火熱的發(fā)展局面，除武漢、重慶、南京、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙等省會(huì)城市外，一些地級(jí)市如寧波、無(wú)錫、襄樊也提出CBD發(fā)展的構(gòu)想。與國(guó)際性CBD相比，國(guó)內(nèi)CBD更多的是城市中心區(qū)的概念。國(guó)內(nèi)外CBD發(fā)展概況比較表國(guó)外城市CBD國(guó)內(nèi)城市CBD產(chǎn)生口岸城市，以市場(chǎng)機(jī)制形成為主以東部沿海城市為主，政府統(tǒng)一規(guī)劃演進(jìn)向更高層次的集聚化、生態(tài)化、綜合化發(fā)展大部分城市以商業(yè)為主功能混合，京、滬、廣、深等集聚性強(qiáng)，開始專業(yè)功能分區(qū)區(qū)位CBD與商業(yè)中心分化，甚至脫離城市中心區(qū)大多數(shù)處在與商業(yè)功能混合的城市中心區(qū)用地規(guī)模1．5——3．5平方公里1—6平方公里建筑面積世界級(jí)：1500萬(wàn)—2500萬(wàn)㎡區(qū)域級(jí)：500萬(wàn)—1000萬(wàn)㎡1000萬(wàn)平方米以上結(jié)構(gòu)世界級(jí)以多核結(jié)構(gòu)為主，區(qū)域級(jí)多為單核結(jié)構(gòu)單核為主，部分規(guī)劃為多核（一主一副、一主二副）功能跨國(guó)公司總部、金融中心、生產(chǎn)服務(wù)行業(yè)集聚，強(qiáng)調(diào)功能綜合化功能綜合化特點(diǎn)集聚性、易接近性、高可達(dá)性、高密度、高地價(jià)與國(guó)外相似交通組織路網(wǎng)密集、公交為主，形式多樣化、立體化交通交通擁堵、形式較為單一規(guī)劃邊建設(shè)邊規(guī)劃，市場(chǎng)機(jī)制統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，起點(diǎn)高基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，仍在不斷加強(qiáng)建設(shè)滯后，正在加大力度政府職能引導(dǎo)與協(xié)調(diào)為主主導(dǎo)作用國(guó)內(nèi)外CBD用地、商務(wù)辦公面積比較城市名稱人口數(shù)量（萬(wàn)）CBD用地面積（k㎡）副中心用地面積（k㎡）全市商務(wù)辦公規(guī)模（萬(wàn)㎡）CBD建設(shè)規(guī)模萬(wàn)㎡）CBD級(jí)別紐約17903—3．530972500世界級(jí)多中心巴黎11171．828521850倫敦80020．1721971496東京30001．52．540002200新加坡3861．5—2350區(qū)域級(jí)單中心上海14641．91300北京13823．991000廣州10006．191000深圳5004．13 750資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《世界城市年鑒》二、國(guó)內(nèi)外CBD發(fā)展案例分析與借鑒（一）紐約曼哈頓CBD曼哈頓是美國(guó)紐約市的中心區(qū)，卻匯聚了百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部等著名場(chǎng)所。數(shù)十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口，構(gòu)成了世界上就業(yè)密度最高的CBD。曼哈頓CBD建設(shè)是紐約市發(fā)展的催化劑，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量占紐約市經(jīng)濟(jì)的82%，CBD和它的衍生效益促進(jìn)了紐約市的繁榮。依靠CBD的影響，紐約確立了國(guó)際城市的形象。曼哈頓CBD建設(shè)非常重視交通運(yùn)輸?shù)囊?guī)劃，并強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)配套，如把地鐵和其他軌道交通的入口與新建辦公機(jī)構(gòu)連接，把人行道和商店設(shè)置在地下空間，并與地鐵出入口直接相連。這對(duì)我國(guó)CBD的建設(shè)具有很高的借鑒意義。曼哈頓CBD的建設(shè)，催生了格林威治街和第五大街等國(guó)際著名街區(qū)，在街區(qū)內(nèi)各商業(yè)形態(tài)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，注重商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。圖19 紐約第五大道百貨 圖20 紐約第七大道梅西百貨圖21 紐約GOODMAN百貨（二）法國(guó)拉德芳斯CBD拉德芳斯CBD概況拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃、公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫字樓250萬(wàn)平方米，共12萬(wàn)雇員使用，共容納1200個(gè)公司。拉德芳斯商業(yè)區(qū)、公園區(qū)開發(fā)情況商務(wù)辦公公園區(qū)合計(jì)先期建設(shè)面積16090250寫字樓面積(萬(wàn)平方米)21532247商業(yè)面積(萬(wàn)平方米)1010住宅套數(shù)(萬(wàn)套)住宅容納人口(萬(wàn)人)，另外歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在CBD交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、交通設(shè)施完善，交通系統(tǒng)做到了人車徹底分開，互不干擾；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。拉德芳斯的主軸線具有很強(qiáng)的吸引力，特別是在主軸線上的“新凱旋門”建成后，成為中心標(biāo)志，使全區(qū)面貌大為改觀，使其商務(wù)中心區(qū)的國(guó)際地位得到加強(qiáng)。拉德芳斯的開發(fā)建設(shè)已被公認(rèn)為CBD建設(shè)中的典范。 圖22 巴黎新區(qū)拉德方斯CBD鳥瞰 圖23 拉德芳斯標(biāo)志性建筑——大拱門拉德芳斯CBD建設(shè)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)：1）、建立合理的開發(fā)機(jī)制，保證建設(shè)規(guī)劃的有效實(shí)施。在拉德芳斯區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，政府組建了拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱EPAD），行使建設(shè)規(guī)劃中的相關(guān)決策并制定相關(guān)實(shí)施措施。實(shí)踐證明，在區(qū)域土地開發(fā)的早期建立類似EPAD的機(jī)構(gòu)，既能保證政府主導(dǎo)作用，又能充分利用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行動(dòng)作，為CBD的開發(fā)建設(shè)提供體制保證。2）、注重規(guī)劃合理性與景觀文化環(huán)境的營(yíng)造。在規(guī)劃建設(shè)過程中，制定人車分流的交通系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)公園綠地與人文景觀的建設(shè)。拉德芳斯比紐約曼哈頓更有魅力，原因就在于一流的規(guī)劃與管理，具有眾多公園和綠地，具有較高藝術(shù)品味。文化建設(shè)也是拉德芳斯建設(shè)的特色之一，在拉德芳斯區(qū)聚集了IMAX劇院、NIT會(huì)展中心、德芳斯宮、新凱旋門屋頂展廳等公共文化設(shè)施，并經(jīng)常舉行展覽、藝術(shù)表演、音樂會(huì)等文化活動(dòng)，有效提高了拉德芳斯CBD的城市品位，豐富了城市內(nèi)涵，同時(shí)為CBD聚集了更多的人氣。圖24 拉德芳斯CBD的雕塑作品3）、注重建筑的多樣性與獨(dú)特性。在打造獨(dú)特性標(biāo)志建筑外，對(duì)商務(wù)辦公建筑空間則體現(xiàn)出多樣性，為不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司度身定造不同類型的辦公空間。4）、注重商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，使商務(wù)辦公與消費(fèi)緊密結(jié)合。在拉德芳斯中心區(qū)域，建設(shè)成歐洲最大的購(gòu)物中心，叫做四季(Les QuatreTemps)，擁有250多家商店。購(gòu)物中心周邊有環(huán)形道路，交通四通八達(dá)，值得經(jīng)開區(qū)CBD設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)候借鑒。 圖25 四季購(gòu)物中心區(qū)位 （三）深圳CBD深圳CBD概況深圳CBD位于福田中心，由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，總用地面積413公頃，規(guī)劃總建筑面積750萬(wàn)平方米，其中辦公建筑面積約占45%。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩片區(qū)，其中南片區(qū)面積233公頃，北片區(qū)占地面積180公頃。目前，深圳CBD初具規(guī)模，已建成建筑面積約600萬(wàn)平方米，辦公建筑已建成70%，市民中心、會(huì)展中心、廣播電視中心、中心書城、音樂廳、地鐵等市政設(shè)施已建成投入使用，購(gòu)物公園成為深圳CBD的核心購(gòu)物中心，已入駐CBD的世界500強(qiáng)企業(yè)超過50家。已建商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店公寓面積總體比例為75：：。深圳CBD在建設(shè)的同時(shí)，還十分注重節(jié)能環(huán)保與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。目前，全市土地的50%劃為生態(tài)控制線范圍，人均綠地達(dá)到16平方米，建成區(qū)綠化率達(dá)45%。廣泛使用了節(jié)能空調(diào)和節(jié)能材料，部分采用了太陽(yáng)能，雨水回收和“二次利用”，并結(jié)合交通樞紐建設(shè)系統(tǒng)利用地下空間。 圖26 深圳CBD規(guī)劃——市民中心圖27 深圳CBD規(guī)劃——會(huì)展中心深圳CBD的經(jīng)驗(yàn)1）、注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)及城市綠化的規(guī)劃。保留蓮花山生態(tài)公園，形成區(qū)域環(huán)境亮點(diǎn)，同時(shí)在中心區(qū)域擁有很高的綠化率。2）、市民中心、會(huì)展中心、廣電中心、音樂廳、中心書城等市政、文化設(shè)施對(duì)CBD起到至關(guān)重要的帶動(dòng)效果。3）、相關(guān)優(yōu)惠政策的制定與落實(shí)。深圳CBD在吸引企業(yè)總部入住特別是金融企業(yè)總部每家補(bǔ)貼1000萬(wàn)元，招商比較成功寫字樓市場(chǎng)發(fā)展良好。深圳CBD教訓(xùn)1）、商業(yè)規(guī)劃與整體規(guī)劃脫節(jié)。市民中心、廣播電視中心、中心書城、音樂廳等聚集人流公共設(shè)施都放在深南大道北側(cè)，購(gòu)物中心集中放在南側(cè)，城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)。2）、建筑配比控制不當(dāng)。在規(guī)劃時(shí)商務(wù)辦公建筑比例預(yù)定為45%，但在實(shí)際開發(fā)過程中已遠(yuǎn)超出這一比例，致使CBD區(qū)域