【正文】 /m288250F10%1200元/m269120G8%2180元/m281175H8%2000元/m286160合計(jì)100%――――1793c. 本項(xiàng)目花園洋房的定價(jià)為：1793元/ m282/＝1835元/ m2。d. 針對(duì)市場(chǎng)情況和本項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)素綜合分析可以預(yù)計(jì)： 本項(xiàng)目花園洋房的均價(jià)在1800－1900元/ m2相對(duì)較為合理，市場(chǎng)應(yīng)該可以接受； 以現(xiàn)有的狀況，過高的價(jià)位（比如2000元/ m2以上），市場(chǎng)抗性會(huì)很大，難以形成快速銷售的局面； 如果真要考慮均價(jià)定在2000元/ m2以上，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力要求較高，同時(shí)必須要靠實(shí)實(shí)在在的高品質(zhì)來(lái)支撐，如尋求世界級(jí)的怡景師、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作，把最能夠吸引人的景觀做出來(lái)，給市場(chǎng)實(shí)在的感受，再通過有效的市場(chǎng)造勢(shì)，把這個(gè)價(jià)格門檻跨過去；② 別墅的價(jià)格a. 采用市場(chǎng)對(duì)比法進(jìn)行初始定價(jià)，本項(xiàng)目與對(duì)比樓盤的評(píng)估得分比較 名稱項(xiàng)目綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 案例本案ABCDE地理位置6444444規(guī)模6664456街道條件5444444與區(qū)域中心距離5444444交通（距站點(diǎn)距離）5444444周邊商業(yè)配套狀況6333333周邊基本生活設(shè)施6344444公共公益設(shè)施5344444外部景觀6466666內(nèi)部景觀7664456內(nèi)部配套5554455使用率4434444容積率5555555綠化率6666566戶型結(jié)構(gòu)6555555社區(qū)文化6654346物業(yè)管理5554445企業(yè)品牌6554446合計(jì)得分100828477758087注：A、B、C、D、E分別代表“金色港灣”、“碧波山莊”、“錦繡豪園”、“南湖山莊”、“萬(wàn)科四季花城”。b. 進(jìn)行權(quán)重比較： 案例權(quán)重價(jià)格得分權(quán)重價(jià)格權(quán)重得分A60%3800元/m2842280B12%2500元/m277300C12%1800元/m2752169D8%3800元/m280304E8%3300元/m287264合計(jì)100%――――336482c. c. 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的定價(jià)為：3364元/ m282/82＝3364元/ m2。 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的均價(jià)在3000－3500元/ m2相對(duì)較為合理，市場(chǎng)應(yīng)該可以接受。③ 獨(dú)立花園的價(jià)格獨(dú)立別墅、雙拼別墅或聯(lián)排別墅普遍帶私家花園，而TOWNHOUSE的底層單位也帶私家花園，頂層單位則通過退臺(tái)處理形成空中私家花園。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)立花園的售價(jià)一般是800元/ m2－1100元/ m2左右。建議本項(xiàng)目獨(dú)立花園的基礎(chǔ)售價(jià)為1000元/ m2。④ 私家車位的價(jià)格武漢的樓盤私家車位以出租的方式較多，價(jià)格在120元/個(gè)月－150元/個(gè)月左右；而出售較少，郊區(qū)樓盤私家車位一般售價(jià)多在4萬(wàn)－6萬(wàn)元/個(gè)。建議本項(xiàng)目的私家車位基礎(chǔ)售價(jià)為5萬(wàn)元/個(gè)。⑤ 商業(yè)街鋪的價(jià)格xxxx地區(qū)周邊目前尚未形成成熟商圈，商鋪分布極少，故暫不對(duì)商鋪?zhàn)鞒龆▋r(jià)建議。4．11．房型定位（1）競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的戶型設(shè)置① 花園洋房房型分析表樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積金色港灣二至五房三房、四房、五房110㎡－160㎡香榭里舍（2期）一至五房三房?jī)蓮d110㎡－140㎡鸚鵡花園二至五房三房、四房、五房120㎡－220㎡翰林苑二至三房二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d80㎡－130㎡陽(yáng)光麗景二至三房二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d90㎡－130㎡綠島花園三至四房三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d110㎡－140㎡東方花園二至五房三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d130㎡－180㎡錦繡豪園一至五房二房、三房、四房80㎡－159㎡② 別墅房型分析表（獨(dú)立別墅/聯(lián)排別墅）樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積金色港灣四至六房四房、五房多廳多衛(wèi)210㎡－450㎡錦繡豪園四至五房四房、五房135㎡－230㎡③ 歸納 武漢市大型社區(qū)的多層住宅樓層為4－6層，通常設(shè)計(jì)是底層帶花園，頂層為復(fù)式單位； 各種新穎的戶型（如TOWNHOUSE、錯(cuò)層、三錯(cuò)層等）越來(lái)越被市場(chǎng)接受，并且受到客戶的普遍歡迎，銷售良好； 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢市商品住宅的主力戶型主要是110 M2140 M2的三房二廳二衛(wèi)，其次是80 M2－100 M2的二房二廳一衛(wèi)和140 M2－170 M2的四室兩廳兩衛(wèi)的單位； 市場(chǎng)上小戶型的樓盤不多，通常是在整個(gè)樓盤規(guī)模比較大情況下作一些補(bǔ)充而設(shè)計(jì)；武昌東林外廬項(xiàng)目，由于對(duì)面中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，其設(shè)計(jì)的小戶型賣得非?？欤?漢陽(yáng)區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型以多層住宅為主，別墅、TOWNHOUSE等出現(xiàn)在大型中高檔樓盤中，如“金色港灣”； 漢陽(yáng)區(qū)的戶型與其他各區(qū)的戶型相比區(qū)別不大，漢陽(yáng)區(qū)商品住宅的主力戶型主要是125 M2左右的三房二廳二衛(wèi)和90 M2左右的二房二廳； TOWNHOUSE的面積通常在200 M2－260M2，聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅多在260 M2－450M2。（2）本項(xiàng)目的戶型定位本項(xiàng)目總占地面積1180畝（786，588 M2），除去其中農(nóng)業(yè)觀光園用地400畝（266，640 M2）外，其余建設(shè)用地為780畝（519，948 M2），容積率取值是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及本報(bào)告對(duì)規(guī)劃建筑方案的設(shè)想，按容積率暫定為 ，計(jì)算總建筑面積約為416，000 M2。綜合本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析，對(duì)xxxx項(xiàng)目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下：① 總體比例物業(yè)類型面積所占比例備注商業(yè)20，800 M25％/花園洋房216，320 M252％約1，730戶獨(dú)立別墅24，960 M26％約65戶聯(lián)排別墅33，280 M28％約110戶TOWNHOUSE108，160 M226％約465戶其他不可售物業(yè)12，480 M23％會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、市場(chǎng)等合計(jì)416，000 M2100％約2，370戶② 花園洋房物業(yè)類型二房二廳一衛(wèi)三房二廳 二衛(wèi)四房二廳 二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式）合計(jì)建筑面積（M2）80－100101－140141－170171－250/戶數(shù)3808503451551，730戶均面積（M2）88123145188125戶數(shù)比例22%49%20%9%100％注：三室兩廳戶型中，小三房（101 M2－120 M2）和大三房（121 M2－140 M2）的比例建議為 35：65。③ TOWNHOUSE/聯(lián)排別墅/獨(dú)立別墅物業(yè)類型獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅TOWNHOUSE合計(jì)建筑面積（M2不含花園）330－450250－350160－260/戶數(shù)65110465640戶均面積（M2）385310230/戶數(shù)比例10%17%73%100％④ 三種住宅產(chǎn)品形式用地平衡表（容積率可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）產(chǎn)品形式建筑面積M2容積率用地面積M2多層洋房216，320173，000TOWNHOUSE108，160135，200別墅（含聯(lián)排）58，240166，400合計(jì)382，720474，600備注 上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整； 其他設(shè)計(jì)構(gòu)想將在概念設(shè)計(jì)成果中集中體現(xiàn)。 （3）開發(fā)思路以假設(shè)性方案，先開發(fā)南邊地塊，以別墅物業(yè)為主，按戶型定位中獨(dú)立別墅總建筑面積24，960M2，約65戶，總占地面積約為83，200 M2，合125畝。先期開發(fā)亦要有較大手筆，將整個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)精彩之筆先展露出來(lái)，如果是先開發(fā)觀賞農(nóng)業(yè)園，亦要使許多消費(fèi)者能夠在先開發(fā)的幾個(gè)景點(diǎn)體驗(yàn)到江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美景致。4．12．農(nóng)業(yè)觀光園功能定位觀光園的功能要素，要涵蓋“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”，觀光園不一定只強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)觀光，應(yīng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)可參與性，傳播注重環(huán)保的觀念，享受回歸自然的文明，體驗(yàn)旅游休閑的情趣；經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵是要找到消費(fèi)者的承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一要點(diǎn)，也就是觀光園的品位、檔次、文化內(nèi)涵要讓人們覺得花得值。在起名稱可考慮使用“中部田園”、“xxxx青青世界”或“xxxx綠野公園”等個(gè)性化的稱謂較好；同時(shí)將來(lái)推廣時(shí)可以借助墨水湖對(duì)面的武漢野生動(dòng)物園的知名度，以“北有動(dòng)物世界、南有綠野公園”這樣的口號(hào)來(lái)推廣，這樣一個(gè)在北，一個(gè)在南，一個(gè)看動(dòng)物，一個(gè)是賞植物，不用“砸大奔”，卻可以四兩撥千斤。步入數(shù)百畝都市田園，即可投入自我揮灑空間，得享悠閑每一刻，加上周邊為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場(chǎng)、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。項(xiàng)目建議主 體 內(nèi) 容建議花卉中心展覽如郁金香、蝴蝶蘭等珍稀花卉和特色農(nóng)產(chǎn)品 以及大型觀賞荷花池；先期開發(fā)快樂大本營(yíng)水邊一個(gè)綜合娛樂廣場(chǎng)，可以搞綜合性、可參與的活動(dòng)、釣魚、燒烤等；城市農(nóng)夫供人們租一塊“自留地”，種點(diǎn)自己喜歡的蔬菜；大觀園展示著多種已被人所遺忘的古老農(nóng)用工具，還有織布工藝、刺繡工藝和竹編工藝等；中期開發(fā)民俗文化村展示農(nóng)家生活情景，搞些可參與的活動(dòng)， 如磨豆?jié){，做陶藝，擠牛奶，織布、蠟染等；青少年素質(zhì)教育中心組織學(xué)生搞些課外教育活動(dòng)，如干些農(nóng)活，觀察動(dòng)植物生長(zhǎng)，學(xué)些編織手藝，采蘑菇，養(yǎng)蠶等等，補(bǔ)充課堂以外的知識(shí)；后期開發(fā)其他項(xiàng)目花卉蔬果超市，小型兒童游樂場(chǎng)、玻璃花房、辦公用房等；適時(shí)開發(fā)5．產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析5．1．領(lǐng)先的開發(fā)策略5．3．賣點(diǎn)營(yíng)造5．4．賣點(diǎn)附加值分析