【正文】 /m288250F10%1200元/m269120G8%2180元/m281175H8%2000元/m286160合計100%――――1793c. 本項目花園洋房的定價為：1793元/ m282/＝1835元/ m2。d. 針對市場情況和本項目的物業(yè)質(zhì)素綜合分析可以預(yù)計： 本項目花園洋房的均價在1800－1900元/ m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受； 以現(xiàn)有的狀況，過高的價位（比如2000元/ m2以上），市場抗性會很大，難以形成快速銷售的局面； 如果真要考慮均價定在2000元/ m2以上，對開發(fā)商資金實力要求較高，同時必須要靠實實在在的高品質(zhì)來支撐，如尋求世界級的怡景師、規(guī)劃設(shè)計公司合作，把最能夠吸引人的景觀做出來，給市場實在的感受，再通過有效的市場造勢，把這個價格門檻跨過去；② 別墅的價格a. 采用市場對比法進行初始定價，本項目與對比樓盤的評估得分比較 名稱項目綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 案例本案ABCDE地理位置6444444規(guī)模6664456街道條件5444444與區(qū)域中心距離5444444交通（距站點距離）5444444周邊商業(yè)配套狀況6333333周邊基本生活設(shè)施6344444公共公益設(shè)施5344444外部景觀6466666內(nèi)部景觀7664456內(nèi)部配套5554455使用率4434444容積率5555555綠化率6666566戶型結(jié)構(gòu)6555555社區(qū)文化6654346物業(yè)管理5554445企業(yè)品牌6554446合計得分100828477758087注：A、B、C、D、E分別代表“金色港灣”、“碧波山莊”、“錦繡豪園”、“南湖山莊”、“萬科四季花城”。b. 進行權(quán)重比較： 案例權(quán)重價格得分權(quán)重價格權(quán)重得分A60%3800元/m2842280B12%2500元/m277300C12%1800元/m2752169D8%3800元/m280304E8%3300元/m287264合計100%――――336482c. c. 本項目別墅物業(yè)的定價為：3364元/ m282/82＝3364元/ m2。 本項目別墅物業(yè)的均價在3000－3500元/ m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受。③ 獨立花園的價格獨立別墅、雙拼別墅或聯(lián)排別墅普遍帶私家花園，而TOWNHOUSE的底層單位也帶私家花園，頂層單位則通過退臺處理形成空中私家花園。武漢房地產(chǎn)市場獨立花園的售價一般是800元/ m2－1100元/ m2左右。建議本項目獨立花園的基礎(chǔ)售價為1000元/ m2。④ 私家車位的價格武漢的樓盤私家車位以出租的方式較多，價格在120元/個月－150元/個月左右；而出售較少，郊區(qū)樓盤私家車位一般售價多在4萬－6萬元/個。建議本項目的私家車位基礎(chǔ)售價為5萬元/個。⑤ 商業(yè)街鋪的價格xxxx地區(qū)周邊目前尚未形成成熟商圈，商鋪分布極少，故暫不對商鋪作出定價建議。4．11．房型定位（1）競爭物業(yè)的戶型設(shè)置① 花園洋房房型分析表樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積金色港灣二至五房三房、四房、五房110㎡－160㎡香榭里舍（2期）一至五房三房兩廳110㎡－140㎡鸚鵡花園二至五房三房、四房、五房120㎡－220㎡翰林苑二至三房二房兩廳、三房兩廳80㎡－130㎡陽光麗景二至三房二房兩廳、三房兩廳90㎡－130㎡綠島花園三至四房三房兩廳、四房兩廳110㎡－140㎡東方花園二至五房三房兩廳、四房兩廳130㎡－180㎡錦繡豪園一至五房二房、三房、四房80㎡－159㎡② 別墅房型分析表（獨立別墅/聯(lián)排別墅）樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積金色港灣四至六房四房、五房多廳多衛(wèi)210㎡－450㎡錦繡豪園四至五房四房、五房135㎡－230㎡③ 歸納 武漢市大型社區(qū)的多層住宅樓層為4－6層，通常設(shè)計是底層帶花園，頂層為復(fù)式單位； 各種新穎的戶型（如TOWNHOUSE、錯層、三錯層等）越來越被市場接受，并且受到客戶的普遍歡迎，銷售良好； 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢市商品住宅的主力戶型主要是110 M2140 M2的三房二廳二衛(wèi)，其次是80 M2－100 M2的二房二廳一衛(wèi)和140 M2－170 M2的四室兩廳兩衛(wèi)的單位； 市場上小戶型的樓盤不多，通常是在整個樓盤規(guī)模比較大情況下作一些補充而設(shè)計；武昌東林外廬項目，由于對面中南財經(jīng)政法大學(xué)，其設(shè)計的小戶型賣得非常快； 漢陽區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型以多層住宅為主，別墅、TOWNHOUSE等出現(xiàn)在大型中高檔樓盤中，如“金色港灣”； 漢陽區(qū)的戶型與其他各區(qū)的戶型相比區(qū)別不大，漢陽區(qū)商品住宅的主力戶型主要是125 M2左右的三房二廳二衛(wèi)和90 M2左右的二房二廳； TOWNHOUSE的面積通常在200 M2－260M2，聯(lián)排別墅或獨立別墅多在260 M2－450M2。（2）本項目的戶型定位本項目總占地面積1180畝（786，588 M2），除去其中農(nóng)業(yè)觀光園用地400畝（266，640 M2）外，其余建設(shè)用地為780畝（519，948 M2），容積率取值是結(jié)合項目自身特點以及本報告對規(guī)劃建筑方案的設(shè)想，按容積率暫定為 ，計算總建筑面積約為416，000 M2。綜合本項目針對的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對xxxx項目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下：① 總體比例物業(yè)類型面積所占比例備注商業(yè)20，800 M25％/花園洋房216，320 M252％約1，730戶獨立別墅24，960 M26％約65戶聯(lián)排別墅33，280 M28％約110戶TOWNHOUSE108，160 M226％約465戶其他不可售物業(yè)12，480 M23％會所、幼兒園、小學(xué)、市場等合計416，000 M2100％約2，370戶② 花園洋房物業(yè)類型二房二廳一衛(wèi)三房二廳 二衛(wèi)四房二廳 二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式）合計建筑面積（M2）80－100101－140141－170171－250/戶數(shù)3808503451551，730戶均面積（M2）88123145188125戶數(shù)比例22%49%20%9%100％注：三室兩廳戶型中，小三房（101 M2－120 M2）和大三房（121 M2－140 M2）的比例建議為 35：65。③ TOWNHOUSE/聯(lián)排別墅/獨立別墅物業(yè)類型獨立別墅聯(lián)排別墅TOWNHOUSE合計建筑面積（M2不含花園）330－450250－350160－260/戶數(shù)65110465640戶均面積（M2）385310230/戶數(shù)比例10%17%73%100％④ 三種住宅產(chǎn)品形式用地平衡表（容積率可根據(jù)實際情況調(diào)整）產(chǎn)品形式建筑面積M2容積率用地面積M2多層洋房216，320173，000TOWNHOUSE108，160135，200別墅（含聯(lián)排）58，240166，400合計382，720474，600備注 上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計的實際進程作適當(dāng)調(diào)整； 其他設(shè)計構(gòu)想將在概念設(shè)計成果中集中體現(xiàn)。 （3）開發(fā)思路以假設(shè)性方案，先開發(fā)南邊地塊，以別墅物業(yè)為主，按戶型定位中獨立別墅總建筑面積24，960M2，約65戶，總占地面積約為83，200 M2，合125畝。先期開發(fā)亦要有較大手筆，將整個項目幾個精彩之筆先展露出來，如果是先開發(fā)觀賞農(nóng)業(yè)園，亦要使許多消費者能夠在先開發(fā)的幾個景點體驗到江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美景致。4．12．農(nóng)業(yè)觀光園功能定位觀光園的功能要素，要涵蓋“吃、住、行、游、購、娛”，觀光園不一定只強調(diào)農(nóng)業(yè)觀光，應(yīng)同時強調(diào)可參與性，傳播注重環(huán)保的觀念，享受回歸自然的文明，體驗旅游休閑的情趣；經(jīng)營的關(guān)鍵是要找到消費者的承受能力與公園給予的回報相稱這一要點，也就是觀光園的品位、檔次、文化內(nèi)涵要讓人們覺得花得值。在起名稱可考慮使用“中部田園”、“xxxx青青世界”或“xxxx綠野公園”等個性化的稱謂較好；同時將來推廣時可以借助墨水湖對面的武漢野生動物園的知名度，以“北有動物世界、南有綠野公園”這樣的口號來推廣，這樣一個在北，一個在南，一個看動物，一個是賞植物，不用“砸大奔”，卻可以四兩撥千斤。步入數(shù)百畝都市田園，即可投入自我揮灑空間，得享悠閑每一刻，加上周邊為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。項目建議主 體 內(nèi) 容建議花卉中心展覽如郁金香、蝴蝶蘭等珍稀花卉和特色農(nóng)產(chǎn)品 以及大型觀賞荷花池；先期開發(fā)快樂大本營水邊一個綜合娛樂廣場，可以搞綜合性、可參與的活動、釣魚、燒烤等；城市農(nóng)夫供人們租一塊“自留地”，種點自己喜歡的蔬菜；大觀園展示著多種已被人所遺忘的古老農(nóng)用工具，還有織布工藝、刺繡工藝和竹編工藝等；中期開發(fā)民俗文化村展示農(nóng)家生活情景，搞些可參與的活動， 如磨豆?jié){，做陶藝，擠牛奶，織布、蠟染等；青少年素質(zhì)教育中心組織學(xué)生搞些課外教育活動，如干些農(nóng)活，觀察動植物生長，學(xué)些編織手藝，采蘑菇，養(yǎng)蠶等等，補充課堂以外的知識；后期開發(fā)其他項目花卉蔬果超市，小型兒童游樂場、玻璃花房、辦公用房等；適時開發(fā)5．產(chǎn)品核心競爭能力分析5．1．領(lǐng)先的開發(fā)策略5．3．賣點營造5．4．賣點附加值分析