【導讀】實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年。本報告的主題是硚口·公園家項目的策劃、推廣、銷售。整個營銷策劃的最終目的是圍繞如何在合適的。象，從而實現經濟效應和社會效益雙豐收。今年1－9月，武漢市經濟在去年較高基數上繼續(xù)保持了平穩(wěn)、快速發(fā)展勢頭，總體呈現速度快，效益好，增速分別比一季度和上半年加快和個百分點。第二產業(yè)對生產總值的貢獻達到%，同比提高個百分點。武漢市第三季度生產?？傊禐閮|元，比上季度下滑%，較一季度上漲22%。這緣于今年以來眾多的國內和國際零售業(yè)“巨頭”紛紛落戶武漢，從而帶動武漢市消費品零售。非國有經濟控股單位投資億元，增長%，占全社會投。品房銷售面積為萬平方米，增長%；完成銷售額億元，增長%。萬平方米，比去年同期增長%，交易套數較上季度下降%。本季度辦理預售許可證的樓盤94

　　

【正文】 金周的前后。 第 四 步 什么時間開盤最好？ 開盤準備工作內容有哪些？ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶積累量： 客戶積累量的多少直接關系到開盤效果的好壞，前期積累客戶 就好比戰(zhàn)場前的“彈藥儲備”，沒有足夠的槍彈就匆忙上陣，結果必然是 吃 敗仗。根據我們過往的銷售經驗，客戶的成交比 例 在 5~20%之間， 即在 100 組客戶來訪量中，大約有 5~20 個是最后的購房者。如果我們的期望值是開盤 80 套銷售單位，開盤積累的客戶起碼應有 320~1600 組客戶（每個樓盤的成交率會有所不同）。按平均每 天 20 組客戶量、 每個月600 組客戶計算，一般開盤前客戶資源的積累時間應在 2 個月左右（按 1200 組客戶計算）。 根據 上述兩個條件來推算，本項目的開盤時機應選在 2021 年 3 月中旬，最佳日期為 2021 年 3 月 15 日（消費者權益保障日） 3 月 18 日（周六）。 ? 開盤流程示意圖 : 現場包裝 ↓ 臨時停車場和看樓通道的布置完成 ↓ 媒體預先炒作 ↓ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開盤前各項工作落實到位 ↓ 正式開盤典禮（ 3 月 15 日） ↓ 促銷跟進配合 ↓ 媒體炒作報道 ↓ 步入正常銷售 開盤前的準備工作 : 事項 準備 內容 完成日期 責任方 配合 現 場 包 裝 營銷中心裝飾 設計 營銷中心 至樣板間看樓通道的布置 、銷售物品準備 營銷中心圍墻廣告設計 營銷中心圍墻廣告制作、安裝 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓身巨型布幅制作、到位 樣板房裝修設計 接待中心門前 及公園圍墻 設置彩旗 接待中心現場布置 營銷中心看板制作、安裝 臨時停車場清理 停車場指示牌的設計 停車場指示牌制作、到位 看房通道的導示與布置 聯 絡 協 調 交警隊聯絡 城管隊聯絡 主持 人邀請 記者邀請 記者出席確認 領導邀請 樂隊、禮儀公司聯系 天氣預報聯絡 禮 樓盤手提袋 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 品 準 備 相關禮品 制作（購買） 抽獎禮品 老帶新禮品 資 料 準 備 樓書準備 、宣傳單張準備 合同準備 定金單準備 認購協議書準備 新聞通稿準備 發(fā)言稿準備 樓盤介紹準備 舞 臺 及 典 禮 準 備 舞臺設置設計 、布標、高空氣球 音響設備 剪彩球 簽到本、筆 禮儀小姐 舞獅隊 記者紅包 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章 項目營銷全程總策略 一、銷售目標 總銷售面積：（略） 預計整體均價： 整體均價： （見上節(jié) ） 總銷售金額： 合 計：（略） 二、推銷策略 控制銷售數量 控制銷售數量是指一個項目應做好銷售計劃安排，推出的單位要注意協調好壞產品的比例，每一個銷售階段都必須控制好推售的數量，保證市場上有充足的貨源可供選擇。同時，銷售一批再 補充一批，在市場上第 五 步 項目營銷的全盤推廣計劃如何？ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營造賣少見少、越早購買越好的氣氛，避免較差的戶型在后期過度集中，增加后期銷售的難度。 對于本項目，我司建議采用“ 精選單位限量發(fā)售 ”的推售方式。精選單位主要是將旺銷戶型與相對有一定銷售難度的戶型搭配推售，既保證每次推出的單位都有好鋪，而且越賣越好，而不是越賣越差，又保證價格有上揚空間。限量發(fā)售一方面可以有效控制銷售節(jié)奏，避免貨量過多選擇空間增大，延緩銷售進度；另外可以營造產品大受歡迎、供不應求的態(tài)勢，制造出火爆的銷售場面和緊張的銷售氛圍，讓消費者對項目有非常熱銷的感覺。 控制銷售進度 本 項目規(guī)模較小，整個銷售過程應該越快越好，在執(zhí)行過程中可以根據市場反應情況適度調整銷售策略和售價，以保證銷售進度如期實現。 同時 本案應該以較具影響力的、市場容易接受的、完成程度較高的單元帶動其它單元的銷售，促成市場觀望者的加快成交，推動項目的銷售進程。 開盤前期重在造勢 一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。房地產因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司強調房地產銷售 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要在短時間內的大量成交，強調以快打慢。這需要通過造勢來 實現。 銷售中期掌握節(jié)奏 銷售中期是成交量最大的時期，且銷售價位也處在獲利最大階段。此時的策劃重點在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點的組合與轉移，多種銷售渠道共用，對目標市場發(fā)動波次進攻。 操作的重點 在于 : 一要借助開盤的勢，趁熱打鐵。 二是注意購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略。 三是至始至終要強調快速、靈活的銷售原則，以快打慢。 銷售尾期重促銷 銷售后期要敢于讓利，出清存貨。其重點在于促銷技巧的組合，應把握幾點原則： （ 1）、不直接降價，以其它方式體現讓利。 （ 2）、促銷技巧要出新，根據項目的實 際情況度身訂造。 （ 3）、促銷不應只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意為下一期推售重點的推廣造勢，起到承上啟下的作用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、本項目在市場應建立的四大指標： 物業(yè)指標 ： 武廣商圈板塊 指標性物業(yè) ，武漢首家公園住宅 是城市精英生活社區(qū)的典范，代表著一種自我、自尊的生活方式。 文化指標： 是城市精英的生活樂園與精神堡壘。 是城市精英文化的生活主張：熱愛事業(yè)、更懂得享受生活 /愛自己，更關愛家人 /選社區(qū)，比鄰而居 /?? 現場指標： A、銷售中心：賣的是房子，是一種生活主張，一種藝術的享受?? B、樣板房：以多樣 化選擇，滿足你的不同需求?? C、現場環(huán)境：眼見為藝術的生活?? D、看樓動線：步步為營，展示未來生活的攻擊點。 E、動線封殺：現場包裝攻略，走進售樓處之前最好的心理指導。 推廣指標性： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）成為市場的有效話題。 武漢首家公園住宅， 武漢中心城區(qū)第一座與公園零距離園林社區(qū) 2）成為文化社區(qū)的口碑牌。 建立 硚 口公園家 的“禮樂”文化。 3）成為全市 CBD 板塊的指標性物業(yè)。 從物業(yè)本身的綜合素質入手。 4）成為目標消費者的心中首選。 均好性抉擇 四、如何建立橋口公園家 的市場攻擊體系？ 推廣的四大戰(zhàn)役： 1) 眼球爭奪戰(zhàn) （引出市場話題，進行造勢攻擊）； 世界公園住宅五大標準大討論， 通過大面積的形象造勢，形成完全視覺的印象，抓住人群視線，形成強勢傳播。建議使用網絡、報紙、路牌及現場包裝的個性化塑造。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 魅力爭奪戰(zhàn) （建立全面優(yōu)勢地位）； 營造更適合城市精英的居住方式，讓 硚 口公園家 成為城市精英理想的居住家園。建議利用軟性報道及活動。 3）文化攻心戰(zhàn) （建立傳播的穿透力，擊中目標心理）； 締造“公園生活”的生活序曲，自由、健康、有交流的社區(qū)是他們期待已久的生活環(huán)境。建議采取一些人們直接參與交流的活動，輔以媒體廣告。 4）品牌攻擊戰(zhàn) （建立賈裕地產的品牌知名度與美譽度）。 建議通過公益活動提升形象。 五、宣傳、推廣費用預估 序號 項目名稱 費用標準 金額 備注 1 售樓部裝修 202100 202100 2 接待中心 已完工 3 沙盤模型 30000+10（分戶） 1500 45000 1個總體， 10個分戶 4 展板 6200 1600 6 塊 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 樓書 4000 10（元 /本） 40000 4000 本 6 戶外廣告 202100 202100 南、北高架橋 7 道旗 400面 200元 /面 80000 8 報紙廣告 176000＋ 44000＋ 44000 264000 整 版 （開盤） 9 報紙廣告 44000 5 220210 半版 （促銷） 10 報紙廣告 20212 0 40000 家園（促銷） 11 夾報 100000 8000 100000 份次 12 促銷活動 150003 45000 3 次 (包括晚會 ) 13 圍墻廣告 : 150 3 80元 /平方米 36000 14 傳單 10000 15000 15 禮品 100003 30000 10000 份 16 電視廣告 待定 100000 17 網絡廣告 待定 150000 18 戶型單張 元 /張 9600 8 種 ,每種 2021 張 19 開盤活動 250000 包括開盤禮品 20 不可預見費 100000 合計 1799200 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地