【正文】 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 歌詠室、陶藝室書畫室， 可在幼兒園、小學(xué) 老人娛樂室：如棋藝室、牌藝室、書畫室等等 部分機(jī)構(gòu)場所可在會所內(nèi)設(shè)置，做到一室多用。 會所：作為高檔次的居住社區(qū)，必須擁有一個(gè)具有一定規(guī)和完善功能的會所，我司建議本案會所的建筑面積為1500平方左右，會所位置可考慮根據(jù)進(jìn)出口方案的確定而確定最終位置，回所要求必須具備以下幾個(gè)功能： 健身空間：如沙弧球、棋牌室、健身器材訓(xùn)練室 小型的浴室，要求具備淋浴和桑拿舊可以了 要有一個(gè)集咖啡館、商務(wù)快餐和酒吧間在內(nèi)的休閑餐飲場所 美容美發(fā) 風(fēng)味書屋或閱覽室 電子閱覽室（非網(wǎng)吧性質(zhì)的上網(wǎng)沖浪空間） 花卉小店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)置一個(gè) 7080平米的前臺 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存學(xué)校從目前其立面看，于本項(xiàng)目的品位不協(xié)調(diào)，建議處在保持其建筑特點(diǎn)外配合小區(qū)整體風(fēng)格及定位，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一個(gè)新穎的學(xué)校立面。同時(shí)建議對于社區(qū)教育系統(tǒng)的重新構(gòu)建，可與聊城或濟(jì)南知名學(xué)府走聯(lián)合辦學(xué)的路子，設(shè)立高素質(zhì)教育基地，并可考慮與當(dāng)?shù)亟逃块T交涉將現(xiàn)存學(xué)校師生納入本系統(tǒng)。 （四）、建筑設(shè)計(jì)建議： 建筑設(shè)計(jì)總則：對土地開發(fā)總平面的規(guī)劃：本案占地是一個(gè)相對平整，類似矩形地塊，由于項(xiàng)目占地面積較大需要分期開發(fā)和銷售分散運(yùn)營更有利于項(xiàng)目推廣及風(fēng)險(xiǎn)區(qū)劃 .。 建筑風(fēng)格建議： 經(jīng)過對 XX 市場現(xiàn)有產(chǎn)品的關(guān)注了解與分析，應(yīng)以氣度華貴莊重而又不失靈巧的、富有時(shí)代感又能為北方習(xí)慣所接受的建筑造型為項(xiàng)目的統(tǒng)一風(fēng)格，為保證立面效果，建議對多層建筑要求南北向開槽設(shè)置，并可考慮其他效果方案的營造，色彩上應(yīng)盡量選用鮮艷明朗的淺、暖色或純正、高貴的暗色系來修飾，同時(shí)會所立面設(shè)計(jì)應(yīng)超前出眾，彰顯華貴，因 此我司建議立面設(shè)計(jì)與會所設(shè)計(jì)風(fēng)格和諧統(tǒng)一，以便于更好的發(fā)揮項(xiàng)目建筑上過人的優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑類型： 從市場供應(yīng)產(chǎn)品在種類和類型來說，無非就是多層 別墅和高層之分，本案在所處的地理位置和周遍環(huán)境配套上決定了價(jià)格和市場定位的高檔性，但根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展現(xiàn)狀等因素，完全建設(shè)絕對高端產(chǎn)品去化存在極大難度和風(fēng)險(xiǎn)，建筑類型定位應(yīng)從更廣泛吸納客戶群體基礎(chǔ)上按適當(dāng)比例設(shè)置多層、別墅和小高層 . 從項(xiàng)目定位上來看，為了更好的塑造項(xiàng)目形象，建筑工程質(zhì)量作為一個(gè)重要支撐質(zhì)素顯得至關(guān)重要，建議在能夠控制好整體成本投入的前提下，盡量提高 建筑工程標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。建議小高層系列的建設(shè)應(yīng)盡可能多地采用新型節(jié)能環(huán)保材料，更能展現(xiàn)社區(qū)的高貴品質(zhì)和科技含量，與眾不同。 。 建筑單體設(shè)計(jì)建議： 由于項(xiàng)目地勢基本平整，雖然不存在較大地位差造成的相互影響，單體之間在建設(shè)過程中也應(yīng)該注意盡量避免相互遮擋的問題。為了體現(xiàn)小區(qū)的主題整體風(fēng)格上應(yīng)以整個(gè)小區(qū)的建筑物風(fēng)格達(dá)到體現(xiàn)主題的目的，我司根據(jù)以人為本的新型人居主題，整體風(fēng)格上可引入近現(xiàn)代的風(fēng)格與本地建筑特征融合的方式，保留北方建筑的雄渾厚重吸取嶺南輕靈娟秀的建筑風(fēng)格，既體現(xiàn)出對居民對新型生活方式的追求又充分彰顯 目標(biāo)客戶群體高貴的身份地位特征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案最大的優(yōu)勢除了位置在城市發(fā)展規(guī)劃上的絕版地位外，最主要的就是景觀，本案西瀕曹植公園和人工湖，南撫 XX 廣場大面積綠地，北可遠(yuǎn)眺土山，因而在對單體樓盤布局和朝向等設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量把景觀分配到每一棟建筑單體，最大程度的做到戶戶有警觀的優(yōu)勢，有賣點(diǎn)可以利用 本案占地面積較大，應(yīng)注意在組團(tuán)分布上， 多期工程施工之間的相互影響和景觀設(shè)計(jì)的總體性，注重建筑單體與整體園林綠化之間的兼容與配合 外立面設(shè)計(jì)建議： 建筑風(fēng)格主要從建筑的外觀來體現(xiàn)的，而建筑外觀主要體現(xiàn)在建筑體的外立面 ，外立面的設(shè)計(jì)要注重的是屋頂構(gòu)型、外立面用料、色調(diào)之搭配、窗戶與陽臺等細(xì)部處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個(gè)方面，在對本案的立面設(shè)計(jì)上要從以上幾個(gè)方面著手，把握好整體建筑風(fēng)格的呼應(yīng)，給予主題概念的切合： （ 1）、外立面色調(diào)以為主色調(diào)配以色線條為點(diǎn)綴 （ 2）、創(chuàng)庫建議采用外飄窗，主臥室為轉(zhuǎn)角窗，材料采用雙層塑鋼玻璃窗，玻璃為原色玻璃 （ 3）、立面上空調(diào)位的處理，建議在上下飄窗的飄板之間裝百葉窗封閉外部，色調(diào)與所處位置色調(diào)一致，、 （ 4）、陽臺采用開放式波浪形設(shè)計(jì)，相鄰兩戶陽臺位于波浪峰位，為求達(dá)到立體象化效果， 在陽臺上設(shè)置養(yǎng)花 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 空間，陽臺以造型精美的不繡鋼護(hù)欄與磚墻結(jié)合 建議對單體多層建筑考慮縮小樓體進(jìn)深方式實(shí)現(xiàn)全明設(shè)計(jì)的目的，但應(yīng)注意考慮縮小進(jìn)深引起的其他問題比如樓梯的陡峭度、大面積戶型內(nèi)面積有效使用率的問題 為避免頂樓總價(jià)過高帶來得去花難度建議作一梯三戶設(shè)計(jì)（僅對頂樓）。 戶型設(shè)計(jì)建議： 戶型設(shè)計(jì)原則 :戶型設(shè)計(jì)應(yīng)從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮營造健康生活環(huán)境，例如：、大陽臺大觀景窗的設(shè)計(jì)使室內(nèi)觀景和光照效果更佳，在設(shè)計(jì)上考慮最大限度地接受太陽光，通風(fēng)透氣，衛(wèi)生間要通風(fēng)換氣，廚房要設(shè)有建起集中排放系 統(tǒng)，在材料上不建商提倡食用可重復(fù)循環(huán)再生的材料和無毒無害無污染的產(chǎn)品。核形設(shè)計(jì)的人性化越細(xì)致越發(fā)能表現(xiàn)出目標(biāo)客戶的尊貴身份，越能緊扣我司的項(xiàng)目“以人為本”主題定位 具體設(shè)計(jì)上有以下幾個(gè)方面： (1)、動靜分離：客廳和餐廳是人們活動最頻繁、最有朝氣和活力的區(qū)域，而主要用來休息之用的臥室則需要最大限度的安靜，因此將他們嚴(yán)格分開以確保需要休息得人不受打擾，而需要娛樂或進(jìn)行其他活動得人不受限制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、公私分區(qū)：家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護(hù)，這就要求將臥室（父母、兒童房、主臥室）與餐廳客廳進(jìn)行區(qū)位分離 ，并且注意各個(gè)門的朝向 （ 3）主次分區(qū)：對于本項(xiàng)目來說大部分為事業(yè)有成的成功人士或是具有一定地位的優(yōu)秀人士，其生活質(zhì)量已經(jīng)邁了一大步，為了彰顯自己的成功地位，也為了家庭成員之間不受干擾，主人房不僅要設(shè)計(jì)的朝向好（面向南或面向景觀），更應(yīng)該寬敞大氣并設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房有一段距離。 （ 4）干濕分離：廚房衛(wèi)生間等帶水或帶臟的房間應(yīng)與精心裝修的、怕水的、怕臟的房子等分開 ， （ 5）建議導(dǎo)入錯(cuò)層、復(fù)式和躍層等戶型，以迎合目標(biāo)客戶群體追求新異和多種功能戶型的需求。 戶型配比： （五）、智能化系統(tǒng)及物業(yè)管理 小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)置建議：二十一世紀(jì)以來現(xiàn)代社會的家庭成員正在以追求家庭智能化帶來的多元化信息和安全、舒適與便利的生活環(huán)境作為一個(gè)理想的目標(biāo)。業(yè)主通過享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢，通過物業(yè)公司是地產(chǎn)得到全面的升值。針對 XX 目前市場的實(shí)際狀況和苯胺的定位建議有必要導(dǎo)入的智能化為以下幾項(xiàng)：社區(qū)內(nèi)北京音樂系統(tǒng)，社區(qū)全封閉管理墻體周潔番木瓜穿越系統(tǒng)、社區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 襟管理系統(tǒng)、無線電咨詢更系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、樓宇可視對講或?qū)χv系統(tǒng)、居民緊急呼叫系統(tǒng)。 物業(yè)管理建議：需要特別說明的是 ，與智能化相對應(yīng)得物業(yè)管理公司自身素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的全面提高在本小區(qū)必須得到真實(shí)的體現(xiàn)。通過對于 XX 房地產(chǎn)物業(yè)的了解，目前貴司物業(yè)在消費(fèi)者心目中形象交差，其對于本項(xiàng)目市場定位對應(yīng)要求的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相差太遠(yuǎn)，且較壞的市場評價(jià)在一定程度上會對本案燥證不利影響，故建議針對本項(xiàng)目由貴司對物業(yè)管理部門或物業(yè)管理公司進(jìn)行重組，有我死因入省內(nèi)知名物業(yè)管理公司對貴司物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)及框架組建，并同起降貴司所有項(xiàng)目物業(yè)一并接手重新塑造新的物業(yè)服務(wù)形象。該項(xiàng)工作應(yīng)和本案的縣期工作同步進(jìn)行，并和售樓處同起投入工作，在本案銷售過 程中有我司項(xiàng)目工作組節(jié)制。 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的基本設(shè)定： 四、成本估算與成本控制分析： （一）、成本估算： （二）、成本控制分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 售樓部及示范單位、 售樓部建議建設(shè)在目前規(guī)劃小學(xué)處，同時(shí)有以下幾點(diǎn)建議： ，以能充分體現(xiàn)小區(qū)的建筑風(fēng)格、材質(zhì)及色彩為宜成為項(xiàng)目整體風(fēng)格的縮影。 ，以自然光線、室內(nèi)綠化、造景為主導(dǎo)設(shè)計(jì)元素，在室內(nèi)設(shè)計(jì)引入大自然的元素臨到長的客人產(chǎn)生強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，又售樓處的設(shè)計(jì)萌生對整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃綠化建筑 設(shè)計(jì)的認(rèn)同而產(chǎn)生購買欲望。 ，以方便客人參觀，同時(shí)可凝聚人氣，控制好銷售氣氛。 ，示范單位戶型建議做兩房、三房、四房各一個(gè)，其中兩房的座豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)。而三房及四房單位設(shè)計(jì)不容置疑的應(yīng)找名師負(fù)責(zé)全面設(shè)計(jì)竟以不提升項(xiàng)目品位，同時(shí)兩單位室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)不雷同不重復(fù)以提高參觀者的觀看興趣，同時(shí)迎合不同品位的講求個(gè)性的買家要求。 ，以體現(xiàn)小區(qū)將來的綠化的品位，使客人對將來小區(qū)綠化的認(rèn)識更具體， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 更形象，而風(fēng)格亦應(yīng)于小區(qū)綠化主題特色相統(tǒng)一。 夜間照明效果 會所和售樓處建筑外形用霓虹燈串圍繞，首層設(shè)射燈照射，使會所的建筑肇星在夜間同樣產(chǎn)生靚麗的效果，成為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 建設(shè)順序 1. 會所建設(shè)應(yīng)放在首期開發(fā)的首位。會所立面應(yīng)盡早完成，它是整個(gè)項(xiàng)目包裝的切入點(diǎn)。 2. 牌坊、會所立面及兩者之間的園林綠化必須在第一次公開發(fā)售前完成，是開賣時(shí)能在三點(diǎn)一線去增強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的信心及對包裝定位的認(rèn)同，這是項(xiàng)目定位的實(shí)質(zhì)性體現(xiàn)。 項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議： 為了使本案的產(chǎn)品能夠適應(yīng)市場進(jìn)口苯胺主體概念開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品對于 本案的策略制定建議對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化三個(gè)原則：、 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要從宏觀上配合本案的主題定位從微觀上塑造主題定為共同構(gòu)筑本項(xiàng)目簽名的形象， 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要充分考慮苯胺項(xiàng)目目標(biāo)庫和定位重點(diǎn)從戶型設(shè)計(jì)等方面應(yīng)和目標(biāo)客戶群的需求 3產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要面對 XX 市場的特點(diǎn)，通過對區(qū)域市場苯胺地理位置競爭對手的情況掌握作為對產(chǎn)品設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具有針對性建議，為了使苯胺能在這一地段突圍而出打破進(jìn)修 XX 對本案的銷售壓力樹立自己鮮明的個(gè)性與風(fēng)格在產(chǎn)品方面我死引入了兩個(gè)新概念：生態(tài)月曾和生態(tài)架空層。