【正文】 米占面120畝，是比較典型的健康住宅區(qū)多層、小高層華工鏡湖園（三期）建筑面積170225平方米占地面積120727平方米臨湖的環(huán)境優(yōu)勢，突出水鄉(xiāng)的地域特征，倡導臨水而居的居住方式多層小高層陽光海岸建面13萬平方米占面78039平方米小區(qū)內規(guī)劃依湖而建，5萬多畝的湯遜湖美景盡收眼底多層 小高層 單體別墅陽光在線1期建面16萬平方米占面113650平方米為社會大眾精英群體（大學教師、科研人員、IT白領等）量身度造的高尚健康社區(qū)多層 小高層禮尚人家建面23000平方米禮尚人家外形流暢精致，以“溫情、繽紛”為主題多層江南家園二期建面80000平方米武漢光谷精致生活藍本多層、小高層關山春曉建面180000平方米占面142738平方米景觀人文社區(qū)多層 小高層新嘉園建面45000平方米占面3700平方米環(huán)境很好多層 小高層虹景豪庭建面29686平方米占面4921平方米湖北省第一家四星級酒店式公寓高層水藍郡建面12萬平方米占面341000平方米三面依環(huán)南湖，是一處視線、景觀極佳的天然半島別墅湯遜湖山莊（三期）建面88044平方米占面66700平方米建在國家雙A級風景區(qū)湯遜湖內湖，環(huán)境優(yōu)美多層 小高層梅南山居建面體現山水文化的生態(tài)大型社區(qū)別墅 多層東林外廬建面140000平方米占面100050平方米小區(qū)中心為15畝的生態(tài)主題綠化廣場，綠化率高達48％多層 小高層華城新都建面108000平方米占面72036平方米寧靜與繁華，生活就是這樣的自在便利小高層, 多層上圖說明：由于該區(qū)域高技術、高科技的產業(yè)人才及各外遷高校的教職員工逐年增加，開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展所帶來的收入水平的不斷上漲，該區(qū)域內消費群體對于選擇住宅的認識與要求將不斷提高，因此在對樓盤的內涵與品質的考量上，已從以前的單純買建筑，上升到一種買生活概念的深度行為。本案附近項目的推盤情況:一、片區(qū)推盤量大，不斷有新的房源推出樓盤名稱樓盤棟數建筑面積萬科（1）_總建面1500畝，首期585畝；地龍?常青藤名苑（2）最新推出2棟高層38畝保利（2）4月16日推出兩棟高層總建面540畝楓林上城6棟高層，3棟小高層總建面222畝多層200套總建面1471畝關山春曉（2）11棟小高層建面270畝廣廈華庭7棟高層總建面115畝春林庭苑1棟小高層總建面62畝今年整個光谷區(qū)域房地產市場高檔樓盤所占的比例繼續(xù)增大，市場競爭也越來越激烈。多層樓盤開發(fā)在該區(qū)域樓盤開發(fā)的一定比例有一定的減少，在最新推出的項目中，特別是雄楚大街、珞喻路、關山一路一帶，逐漸向小高層或高層發(fā)展。二、以上8個項目開發(fā)總量為3306畝2005光谷大盤開發(fā)勢頭有增無減，長城?坐標城437畝、保利?湖濱花園900畝、錦繡龍城1000畝，；還有萬科城市花園、金地?太陽城、澳門山莊、臥龍?劍橋春天、巴黎豪庭、藍域國際等樓盤開發(fā)。光谷片區(qū)開發(fā)商實力強、品牌大；樓盤規(guī)模大，容積率低，綠化率高，在此基礎上開發(fā)商們都著重用心于社區(qū)的規(guī)劃建設、配套設施，從大面積的園林設計，到商業(yè)步行街，到會所功能的多樣化，大大提高了樓盤的品質?？偟膩碚f，區(qū)域內產品定位以住宅為主，由于土地資源豐富，片區(qū)內各樓盤的開發(fā)規(guī)模都在10萬平方米以上，為實現利潤最大化，區(qū)域建筑形態(tài)上以多層為主，小高層為輔，充分考慮住戶居住性，各個樓盤的建筑密度與容積率較低。而即將推出的樓盤中，多為小高層或高層。相較于2004年年底光谷市場無房可買的狀況，現階段可供客戶選擇的房型多樣，房價漲幅不大，市場競爭激烈。項目建議：新項目的設計理念可遵從以下幾原則：一是多年來住宅開發(fā)的趨勢。目前住宅開發(fā)經歷了三個階段的發(fā)展：第一代是經濟型，只滿足最基本的居住要求；第二代是環(huán)境型，以外部環(huán)境營建為重點，并以此指導整個樓盤的開發(fā)；現在發(fā)展到第三代舒適型，以提高品質、高舒適度的小區(qū)作為項目設計理念的出發(fā)點。中國現在住宅開發(fā)與歐洲相比，差距就在于住宅內部的舒適性。我市的室內設計多為粗放型，精細化程度不高。瑞士的住宅設計采用“復合墻、雙層窗、地熱棒、自然光”，節(jié)能而舒適。新項目也應從舒適度方面多加以考慮。第二個原則是樓盤與周邊環(huán)境相協(xié)調，光谷代表了武漢的先進力量，居住者文化層次較高，價值追求帶有國外文化的痕跡，樓盤項目設計也要相對超前，符合光谷濃厚的創(chuàng)業(yè)文化氛圍。第三個原則是與本土文化傳統(tǒng)相適應。住宅的特點歸根結底是由生活方式決定的，長期的文化熏陶使我們的生活離不開本土的特征。光谷的項目不能把目標人群僅僅鎖定在該片區(qū)的原有人群上，如何吸引光谷以外的人群？我們認為光谷的區(qū)域優(yōu)勢還是很明顯的，未來這里將公成為城市的中心片區(qū)，有多條公交線路通達，交通比較方便。華師一附中也在此附近設立的教學點，子女入學便利，而且萬科城市花園和長城建設新項目所在的關山一路更獲得了我省唯一的市政工程獎。在具體的項目建設方面，可以借鑒目前城市發(fā)展中舊城改造、郊區(qū)化發(fā)展、新區(qū)開發(fā)等多種模式并存的開發(fā)模式，嘗試或開放或封閉等多種方式，關鍵是給設計師較大的發(fā)揮空間。同時要重視生活配套的完善，可聯合周邊樓盤共同營建經濟圈，做到配套完善且不重復、不浪費。在項目的開發(fā)過程中還要對原有樹木、景觀等處理好傳承與保留的關系，使建筑與片區(qū)文脈相結合，研究并滿足目標人群的情感傾向、精神需求。同時，武漢近年來城市規(guī)模的加快擴張，使不少新建小區(qū)的配套生活設施明顯不足，這為商鋪租售帶來市場機遇。據了解，社區(qū)商鋪多以一個大型社區(qū)或數個中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，輻射能力強，居民潛在購買力巨大。同時，社區(qū)商鋪購物具有中心城區(qū)商場所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價一路上揚。而且隨著入住率的提高和居民購買力的增強，商鋪的價值會逐漸得以體現。光谷新開發(fā)的小區(qū)設立為居民就近提供各種生活服務的社區(qū)商鋪，以其良好的升值潛力越來越受到投資者的追捧，社區(qū)商鋪價格持續(xù)走高，呈“供不應求”的局面。，目前已漲至3倍以上，有的甚至高達6倍。據統(tǒng)計，武漢社區(qū)商鋪的價格往往2倍甚至6倍于同一區(qū)域的住宅價格，目前，武漢住宅平均價格約為2900元／平方米左右，而商鋪的市場價格基本都在每平方米6000元以上，高的甚至達1萬元以上，平均在8000元左右。同時調研地快周邊商鋪的經營特點還是主要以日用百品，文化用品為主?！拔錆h光谷項目”周邊辦公、住宅、酒店配套“武漢光谷項目”周邊對本項目的輻射影響:(1) 本項目與各大學，中學，小學，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學校車行10分鐘（3站路）湖北郵電學校車行10分鐘（3站路）湖北民政學校車行10分鐘（3站路）湖北交通學校車行10分鐘（3站路）華中女子大學車行10分鐘（3站路）華中師范大學車行13分鐘（4站路）湖北供銷學校車行13分鐘（4站路）武漢科技大學車行20分鐘（6站路）湖北省藝術學校車行25分鐘（7站路）武漢大學車行35分鐘（9站路）華中科技大學車行2分鐘（1站路）武漢城建學院車行7分鐘（3站路）湖北城市建設學校車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店車行4分鐘（2站路）龍安大酒店車行2分鐘（1站路）楚源大廈車行13分鐘（4站路）楚天盧酒店本案旁邊銀湖賓館車行13分鐘（4站路）湖北信息產業(yè)大樓車行2分鐘（1站路）本項目的輻射影響范圍應以上述學校及酒店寫字樓的車行距離7分鐘之內的為核心輻射圈7分鐘13分鐘為次級輻射圈13分鐘以上為邊緣輻射圈其中又以在光谷內部，必須進出要經過魯巷的學校，寫字樓酒店為重點目標進行輻射。這應是該項目的核心消費人群。注：（以此地人消費習慣劃分）具體情況如下:魯巷商圈配套：目前，武漢的各大商業(yè)巨頭加緊了對“光谷”地帶的滲透：隨著魯巷廣場購物中心在“光谷”開設了第一家大型購物中心；武商集團在“光谷”投資興建大型娛樂項目——長江樂園，并且圍繞這個樂園，將建立酒店、購物、餐飲及房地產等一系列配套工程；01年4月份中商集團投資建設“光谷”的標志性建筑光電子（核心）市場；中百超市也已于01年4月份和5月份分別在魯磨路、關山開設兩家分店；此外，肯德基、“奇樂兒”兒童樂園、碧斯國際美容美體中心也紛紛落戶光谷。光谷周邊具體配套設施：魯巷廣場購物中心：地處光谷商業(yè)和消費中心，緊鄰全市最大的城市綠化廣場——光谷廣場，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處，魯巷廣場購物中心，集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場，經營面積近五萬平方米，停車場面積一萬余平方米。購物中心主樓高六層（含地下一層）、附樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市，一樓經營高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時尚名品，二樓經營女裝及婦女用品，三樓經營男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品，四樓經營家用電器，五樓將開辟為含室內游泳池、保齡球館、演藝大廳等設施的大型娛樂場所。營業(yè)大廳內，近500平方米的休閑中庭寬敞舒適；圍繞中庭，十部自動扶梯上通下達，顧客休閑購物，瀟灑自如。武漢湖濱花園酒店（五星建造）：武漢湖濱花園酒店按五星級標準建造，位于武漢市武昌洪山區(qū)珞瑜路115號，是武漢最具有特色的花園式商務酒店。酒店擁有200間各類高級客房，布局典雅舒適，設施齊全。每間客房均設有電子保險箱、寬帶上網系統(tǒng)、先進的衛(wèi)浴設施、衛(wèi)星電視節(jié)目等。多功能廳一次性可容納300多人在此舉行各類型會議或宴會。武漢“福盛光谷酒店”地處武漢市高科技信息產業(yè)園區(qū)（關山一路124號，華工大學正門街對面），占地約7000平方米，可同時容納1500人就餐，包間40間。 其整體建筑裝飾風格除保留福盛傳統(tǒng)元素以外，還兼容現代裝飾時尚。酒店正門前花園廣場，建有100米長的大型音樂噴泉、落地彩燈、廣場背景音樂等。 福盛光谷酒店，實際投資1200萬元，她屬武漢福盛美食康樂管理有限公司艷陽天：地處武昌洪山珞瑜路299號的，以經營中式餐飲為主的現代型私營企業(yè)，公司以弘揚鄂菜飲食文化為宗旨，至2002年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，員工達到2000人。龍安大酒店（3星）：座落于武漢中國光谷高科技開發(fā)區(qū)武昌魯巷廣場一側。客容量:500人。是一座按國家三星級標準興建，并由湖北江漢飯店管理有限公司經營管理的現代化酒店，是集餐飲、住宿、娛樂、商貿、會議服務等于一體的綜合性酒店。 楚源大廈：位于風光秀麗的東湖之畔，緊臨武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)， 大廈共有十二層，擁有九十三間設備完善的各類客房，所有客房均配有中央空調系統(tǒng)，高速寬帶上網、國際國內直撥電話及豐富的國際衛(wèi)星電視節(jié)目。楚天盧酒店（光谷店）：地處武漢市洪山區(qū)魯巷1號，四周院校林立，人文環(huán)境優(yōu)雅，極具文化氛圍，酒店裝修典雅，可同時容納1000人就餐。一、二、三樓經營湖北大碗菜，四樓以經營魚翅大餐及宮廷菜為主。卓刀泉大廈（3星）：大廈設有88套舒適典雅的客房，包括17間豪華套房，16間高級商務客房及55套標準客房，所有房間均有國際長途電話、中央空調系統(tǒng)、衛(wèi)星電視節(jié)目、雙層玻璃窗及寬帶上網服務。桂苑賓館：武漢珞瑜路100號，是一家現代化智能型全新三星級酒店，酒店樓高13層，擁有193間豪華舒適的客房和套房。銀湖賓館：由武漢體育學院于建于1996年,2003年底按三星級標準重新裝修建造的商務酒店。位于武漢體育學院正門。漢市洪山區(qū)珞瑜路481號武漢科技會展中心近在咫尺。賓館樓高15層，擁有200間各類高級客房。長江樂園（規(guī)劃建設中）：于1997年由國家計委批準立項，美國洛克菲勒財團以其名下的實體參股與武漢市有關方面共同開發(fā)的中國第一個高科技娛樂項目長江樂園，投資750萬美金，同時，武漢長江公司又在洛杉磯與全球六大主題公園經營商之一———美國派拉蒙公司簽署協(xié)議，結為投資合作伙伴。華中科大體育中心：華中科技大學體育中心，總投資造價1．5億元，體育中心位于華中科大東南角、珞喻路北，處于“武漢光谷”腹地；總建筑面積22770多平方米，場館內近8000個座位，屬大型體育活動場館，該項目由武漢市與華中科大共建，是武漢市“十五”期間十大工程，也是武漢光谷地區(qū)的標志性建筑。東湖水上樂園：以東湖水上樂園和沙灘浴場為代表，東湖水上運動項目擁有皮劃艇、水上飛機、水上氣艇、水上降落傘等多個運動和休閑項目，是休閑、娛樂、健身的不錯選擇。馬鞍山森林公園：馬鞍山森林公園，位于武昌關山東麓，毗連東湖風景區(qū)。公園總面積713公頃，內有17座山林，山勢曲折蜿蜒，豐富的森林植被，清新秀麗的自然風光，令人神清氣爽。全園規(guī)劃為夾山、馬鞍山、太漁山、吹笛山四大景區(qū)。1995年6月建成的夾山風景區(qū)對外開放，猴山上頑皮的群猴、松鴿坪上千余只廣場鴿，以及供野營活動的燒烤區(qū)吸引著大量游客，東湖風景區(qū)：1982年被國務院列為首批國家重點風景名勝區(qū)。整個風景區(qū)面積88平方公里，規(guī)劃建設范圍73平方公里，約占市區(qū)面積的四分之一。每年接待游客二百多萬人次，是武漢市最大的風景游覽地。秀麗的山水、豐富的植物、濃郁的楚風情和別致的園中園，是本風景區(qū)的四大特色。2001年1月被中華人民共和國旅游局評為AAAA級風景名勝區(qū)。楚文化旅游區(qū)：楚文化旅游區(qū)沿磨山第二峰依次展開。1987年動工興建，歷時數年，現已建成開放的景點有楚城、楚市、風標、楚天臺、祝融觀星雕塑、離騷碑、楚辭軒等。常春花苑：花苑位于磨山南麓，規(guī)劃興建梅園、杜鵑園、盆景園、櫻花園、水生花卉區(qū)、紫薇園共13個以觀賞、科普教育為目的的專類植物園。周邊辦公樓： 名稱租賃企業(yè)性質租賃價（元/平方米月）售價（元/平方米）美爾雅大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他30——東方怡景大廈個人企業(yè)及其他253800湖北信息產業(yè)大樓個人企業(yè)及其他25－304