【正文】 米占面120畝，是比較典型的健康住宅區(qū)多層、小高層華工鏡湖園（三期）建筑面積170225平方米占地面積120727平方米臨湖的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出水鄉(xiāng)的地域特征，倡導(dǎo)臨水而居的居住方式多層小高層陽(yáng)光海岸建面13萬平方米占面78039平方米小區(qū)內(nèi)規(guī)劃依湖而建，5萬多畝的湯遜湖美景盡收眼底多層 小高層 單體別墅陽(yáng)光在線1期建面16萬平方米占面113650平方米為社會(huì)大眾精英群體（大學(xué)教師、科研人員、IT白領(lǐng)等）量身度造的高尚健康社區(qū)多層 小高層禮尚人家建面23000平方米禮尚人家外形流暢精致，以“溫情、繽紛”為主題多層江南家園二期建面80000平方米武漢光谷精致生活藍(lán)本多層、小高層關(guān)山春曉建面180000平方米占面142738平方米景觀人文社區(qū)多層 小高層新嘉園建面45000平方米占面3700平方米環(huán)境很好多層 小高層虹景豪庭建面29686平方米占面4921平方米湖北省第一家四星級(jí)酒店式公寓高層水藍(lán)郡建面12萬平方米占面341000平方米三面依環(huán)南湖，是一處視線、景觀極佳的天然半島別墅湯遜湖山莊（三期）建面88044平方米占面66700平方米建在國(guó)家雙A級(jí)風(fēng)景區(qū)湯遜湖內(nèi)湖，環(huán)境優(yōu)美多層 小高層梅南山居建面體現(xiàn)山水文化的生態(tài)大型社區(qū)別墅 多層?xùn)|林外廬建面140000平方米占面100050平方米小區(qū)中心為15畝的生態(tài)主題綠化廣場(chǎng)，綠化率高達(dá)48％多層 小高層華城新都建面108000平方米占面72036平方米寧?kù)o與繁華，生活就是這樣的自在便利小高層, 多層上圖說明：由于該區(qū)域高技術(shù)、高科技的產(chǎn)業(yè)人才及各外遷高校的教職員工逐年增加，開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展所帶來的收入水平的不斷上漲，該區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體對(duì)于選擇住宅的認(rèn)識(shí)與要求將不斷提高，因此在對(duì)樓盤的內(nèi)涵與品質(zhì)的考量上，已從以前的單純買建筑，上升到一種買生活概念的深度行為。本案附近項(xiàng)目的推盤情況:一、片區(qū)推盤量大，不斷有新的房源推出樓盤名稱樓盤棟數(shù)建筑面積萬科（1）_總建面1500畝，首期585畝；地龍?常青藤名苑（2）最新推出2棟高層38畝保利（2）4月16日推出兩棟高層總建面540畝楓林上城6棟高層，3棟小高層總建面222畝多層200套總建面1471畝關(guān)山春曉（2）11棟小高層建面270畝廣廈華庭7棟高層總建面115畝春林庭苑1棟小高層總建面62畝今年整個(gè)光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔樓盤所占的比例繼續(xù)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。多層樓盤開發(fā)在該區(qū)域樓盤開發(fā)的一定比例有一定的減少，在最新推出的項(xiàng)目中，特別是雄楚大街、珞喻路、關(guān)山一路一帶，逐漸向小高層或高層發(fā)展。二、以上8個(gè)項(xiàng)目開發(fā)總量為3306畝2005光谷大盤開發(fā)勢(shì)頭有增無減，長(zhǎng)城?坐標(biāo)城437畝、保利?湖濱花園900畝、錦繡龍城1000畝，；還有萬科城市花園、金地?太陽(yáng)城、澳門山莊、臥龍?劍橋春天、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤開發(fā)。光谷片區(qū)開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大；樓盤規(guī)模大，容積率低，綠化率高，在此基礎(chǔ)上開發(fā)商們都著重用心于社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施，從大面積的園林設(shè)計(jì)，到商業(yè)步行街，到會(huì)所功能的多樣化，大大提高了樓盤的品質(zhì)?？偟膩碚f，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位以住宅為主，由于土地資源豐富，片區(qū)內(nèi)各樓盤的開發(fā)規(guī)模都在10萬平方米以上，為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，區(qū)域建筑形態(tài)上以多層為主，小高層為輔，充分考慮住戶居住性，各個(gè)樓盤的建筑密度與容積率較低。而即將推出的樓盤中，多為小高層或高層。相較于2004年年底光谷市場(chǎng)無房可買的狀況，現(xiàn)階段可供客戶選擇的房型多樣，房?jī)r(jià)漲幅不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目建議：新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念可遵從以下幾原則：一是多年來住宅開發(fā)的趨勢(shì)。目前住宅開發(fā)經(jīng)歷了三個(gè)階段的發(fā)展：第一代是經(jīng)濟(jì)型，只滿足最基本的居住要求；第二代是環(huán)境型，以外部環(huán)境營(yíng)建為重點(diǎn)，并以此指導(dǎo)整個(gè)樓盤的開發(fā)；現(xiàn)在發(fā)展到第三代舒適型，以提高品質(zhì)、高舒適度的小區(qū)作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的出發(fā)點(diǎn)。中國(guó)現(xiàn)在住宅開發(fā)與歐洲相比，差距就在于住宅內(nèi)部的舒適性。我市的室內(nèi)設(shè)計(jì)多為粗放型，精細(xì)化程度不高。瑞士的住宅設(shè)計(jì)采用“復(fù)合墻、雙層窗、地?zé)岚?、自然光”，?jié)能而舒適。新項(xiàng)目也應(yīng)從舒適度方面多加以考慮。第二個(gè)原則是樓盤與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，光谷代表了武漢的先進(jìn)力量，居住者文化層次較高，價(jià)值追求帶有國(guó)外文化的痕跡，樓盤項(xiàng)目設(shè)計(jì)也要相對(duì)超前，符合光谷濃厚的創(chuàng)業(yè)文化氛圍。第三個(gè)原則是與本土文化傳統(tǒng)相適應(yīng)。住宅的特點(diǎn)歸根結(jié)底是由生活方式?jīng)Q定的，長(zhǎng)期的文化熏陶使我們的生活離不開本土的特征。光谷的項(xiàng)目不能把目標(biāo)人群僅僅鎖定在該片區(qū)的原有人群上，如何吸引光谷以外的人群？我們認(rèn)為光谷的區(qū)域優(yōu)勢(shì)還是很明顯的，未來這里將公成為城市的中心片區(qū)，有多條公交線路通達(dá)，交通比較方便。華師一附中也在此附近設(shè)立的教學(xué)點(diǎn)，子女入學(xué)便利，而且萬科城市花園和長(zhǎng)城建設(shè)新項(xiàng)目所在的關(guān)山一路更獲得了我省唯一的市政工程獎(jiǎng)。在具體的項(xiàng)目建設(shè)方面，可以借鑒目前城市發(fā)展中舊城改造、郊區(qū)化發(fā)展、新區(qū)開發(fā)等多種模式并存的開發(fā)模式，嘗試或開放或封閉等多種方式，關(guān)鍵是給設(shè)計(jì)師較大的發(fā)揮空間。同時(shí)要重視生活配套的完善，可聯(lián)合周邊樓盤共同營(yíng)建經(jīng)濟(jì)圈，做到配套完善且不重復(fù)、不浪費(fèi)。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中還要對(duì)原有樹木、景觀等處理好傳承與保留的關(guān)系，使建筑與片區(qū)文脈相結(jié)合，研究并滿足目標(biāo)人群的情感傾向、精神需求。同時(shí)，武漢近年來城市規(guī)模的加快擴(kuò)張，使不少新建小區(qū)的配套生活設(shè)施明顯不足，這為商鋪?zhàn)馐蹘硎袌?chǎng)機(jī)遇。據(jù)了解，社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，輻射能力強(qiáng)，居民潛在購(gòu)買力巨大。同時(shí)，社區(qū)商鋪購(gòu)物具有中心城區(qū)商場(chǎng)所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)一路上揚(yáng)。而且隨著入住率的提高和居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，商鋪的價(jià)值會(huì)逐漸得以體現(xiàn)。光谷新開發(fā)的小區(qū)設(shè)立為居民就近提供各種生活服務(wù)的社區(qū)商鋪，以其良好的升值潛力越來越受到投資者的追捧，社區(qū)商鋪價(jià)格持續(xù)走高，呈“供不應(yīng)求”的局面。，目前已漲至3倍以上，有的甚至高達(dá)6倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢社區(qū)商鋪的價(jià)格往往2倍甚至6倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格，目前，武漢住宅平均價(jià)格約為2900元／平方米左右，而商鋪的市場(chǎng)價(jià)格基本都在每平方米6000元以上，高的甚至達(dá)1萬元以上，平均在8000元左右。同時(shí)調(diào)研地快周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)還是主要以日用百品，文化用品為主?！拔錆h光谷項(xiàng)目”周邊辦公、住宅、酒店配套“武漢光谷項(xiàng)目”周邊對(duì)本項(xiàng)目的輻射影響:(1) 本項(xiàng)目與各大學(xué)，中學(xué)，小學(xué)，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北郵電學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北民政學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北交通學(xué)校車行10分鐘（3站路）華中女子大學(xué)車行10分鐘（3站路）華中師范大學(xué)車行13分鐘（4站路）湖北供銷學(xué)校車行13分鐘（4站路）武漢科技大學(xué)車行20分鐘（6站路）湖北省藝術(shù)學(xué)校車行25分鐘（7站路）武漢大學(xué)車行35分鐘（9站路）華中科技大學(xué)車行2分鐘（1站路）武漢城建學(xué)院車行7分鐘（3站路）湖北城市建設(shè)學(xué)校車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學(xué)車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學(xué)校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店車行4分鐘（2站路）龍安大酒店車行2分鐘（1站路）楚源大廈車行13分鐘（4站路）楚天盧酒店本案旁邊銀湖賓館車行13分鐘（4站路）湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓車行2分鐘（1站路）本項(xiàng)目的輻射影響范圍應(yīng)以上述學(xué)校及酒店寫字樓的車行距離7分鐘之內(nèi)的為核心輻射圈7分鐘13分鐘為次級(jí)輻射圈13分鐘以上為邊緣輻射圈其中又以在光谷內(nèi)部，必須進(jìn)出要經(jīng)過魯巷的學(xué)校，寫字樓酒店為重點(diǎn)目標(biāo)進(jìn)行輻射。這應(yīng)是該項(xiàng)目的核心消費(fèi)人群。注：（以此地人消費(fèi)習(xí)慣劃分）具體情況如下:魯巷商圈配套：目前，武漢的各大商業(yè)巨頭加緊了對(duì)“光谷”地帶的滲透：隨著魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心在“光谷”開設(shè)了第一家大型購(gòu)物中心；武商集團(tuán)在“光谷”投資興建大型娛樂項(xiàng)目——長(zhǎng)江樂園，并且圍繞這個(gè)樂園，將建立酒店、購(gòu)物、餐飲及房地產(chǎn)等一系列配套工程；01年4月份中商集團(tuán)投資建設(shè)“光谷”的標(biāo)志性建筑光電子（核心）市場(chǎng)；中百超市也已于01年4月份和5月份分別在魯磨路、關(guān)山開設(shè)兩家分店；此外，肯德基、“奇樂兒”兒童樂園、碧斯國(guó)際美容美體中心也紛紛落戶光谷。光谷周邊具體配套設(shè)施：魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心：地處光谷商業(yè)和消費(fèi)中心，緊鄰全市最大的城市綠化廣場(chǎng)——光谷廣場(chǎng)，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處，魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積近五萬平方米，停車場(chǎng)面積一萬余平方米。購(gòu)物中心主樓高六層（含地下一層）、附樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市，一樓經(jīng)營(yíng)高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時(shí)尚名品，二樓經(jīng)營(yíng)女裝及婦女用品，三樓經(jīng)營(yíng)男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品，四樓經(jīng)營(yíng)家用電器，五樓將開辟為含室內(nèi)游泳池、保齡球館、演藝大廳等設(shè)施的大型娛樂場(chǎng)所。營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)，近500平方米的休閑中庭寬敞舒適；圍繞中庭，十部自動(dòng)扶梯上通下達(dá)，顧客休閑購(gòu)物，瀟灑自如。武漢湖濱花園酒店（五星建造）：武漢湖濱花園酒店按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，位于武漢市武昌洪山區(qū)珞瑜路115號(hào)，是武漢最具有特色的花園式商務(wù)酒店。酒店擁有200間各類高級(jí)客房，布局典雅舒適，設(shè)施齊全。每間客房均設(shè)有電子保險(xiǎn)箱、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)、先進(jìn)的衛(wèi)浴設(shè)施、衛(wèi)星電視節(jié)目等。多功能廳一次性可容納300多人在此舉行各類型會(huì)議或宴會(huì)。武漢“福盛光谷酒店”地處武漢市高科技信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)（關(guān)山一路124號(hào)，華工大學(xué)正門街對(duì)面），占地約7000平方米，可同時(shí)容納1500人就餐，包間40間。 其整體建筑裝飾風(fēng)格除保留福盛傳統(tǒng)元素以外，還兼容現(xiàn)代裝飾時(shí)尚。酒店正門前花園廣場(chǎng)，建有100米長(zhǎng)的大型音樂噴泉、落地彩燈、廣場(chǎng)背景音樂等。 福盛光谷酒店，實(shí)際投資1200萬元，她屬武漢福盛美食康樂管理有限公司艷陽(yáng)天：地處武昌洪山珞瑜路299號(hào)的，以經(jīng)營(yíng)中式餐飲為主的現(xiàn)代型私營(yíng)企業(yè)，公司以弘揚(yáng)鄂菜飲食文化為宗旨，至2002年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，員工達(dá)到2000人。龍安大酒店（3星）：座落于武漢中國(guó)光谷高科技開發(fā)區(qū)武昌魯巷廣場(chǎng)一側(cè)?？腿萘?500人。是一座按國(guó)家三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，并由湖北江漢飯店管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)代化酒店，是集餐飲、住宿、娛樂、商貿(mào)、會(huì)議服務(wù)等于一體的綜合性酒店。 楚源大廈：位于風(fēng)光秀麗的東湖之畔，緊臨武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 大廈共有十二層，擁有九十三間設(shè)備完善的各類客房，所有客房均配有中央空調(diào)系統(tǒng)，高速寬帶上網(wǎng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話及豐富的國(guó)際衛(wèi)星電視節(jié)目。楚天盧酒店（光谷店）：地處武漢市洪山區(qū)魯巷1號(hào)，四周院校林立，人文環(huán)境優(yōu)雅，極具文化氛圍，酒店裝修典雅，可同時(shí)容納1000人就餐。一、二、三樓經(jīng)營(yíng)湖北大碗菜，四樓以經(jīng)營(yíng)魚翅大餐及宮廷菜為主。卓刀泉大廈（3星）：大廈設(shè)有88套舒適典雅的客房，包括17間豪華套房，16間高級(jí)商務(wù)客房及55套標(biāo)準(zhǔn)客房，所有房間均有國(guó)際長(zhǎng)途電話、中央空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視節(jié)目、雙層玻璃窗及寬帶上網(wǎng)服務(wù)。桂苑賓館：武漢珞瑜路100號(hào)，是一家現(xiàn)代化智能型全新三星級(jí)酒店，酒店樓高13層，擁有193間豪華舒適的客房和套房。銀湖賓館：由武漢體育學(xué)院于建于1996年,2003年底按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)重新裝修建造的商務(wù)酒店。位于武漢體育學(xué)院正門。漢市洪山區(qū)珞瑜路481號(hào)武漢科技會(huì)展中心近在咫尺。賓館樓高15層，擁有200間各類高級(jí)客房。長(zhǎng)江樂園（規(guī)劃建設(shè)中）：于1997年由國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，美國(guó)洛克菲勒財(cái)團(tuán)以其名下的實(shí)體參股與武漢市有關(guān)方面共同開發(fā)的中國(guó)第一個(gè)高科技娛樂項(xiàng)目長(zhǎng)江樂園，投資750萬美金，同時(shí)，武漢長(zhǎng)江公司又在洛杉磯與全球六大主題公園經(jīng)營(yíng)商之一———美國(guó)派拉蒙公司簽署協(xié)議，結(jié)為投資合作伙伴。華中科大體育中心：華中科技大學(xué)體育中心，總投資造價(jià)1．5億元，體育中心位于華中科大東南角、珞喻路北，處于“武漢光谷”腹地；總建筑面積22770多平方米，場(chǎng)館內(nèi)近8000個(gè)座位，屬大型體育活動(dòng)場(chǎng)館，該項(xiàng)目由武漢市與華中科大共建，是武漢市“十五”期間十大工程，也是武漢光谷地區(qū)的標(biāo)志性建筑。東湖水上樂園：以東湖水上樂園和沙灘浴場(chǎng)為代表，東湖水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目擁有皮劃艇、水上飛機(jī)、水上氣艇、水上降落傘等多個(gè)運(yùn)動(dòng)和休閑項(xiàng)目，是休閑、娛樂、健身的不錯(cuò)選擇。馬鞍山森林公園：馬鞍山森林公園，位于武昌關(guān)山東麓，毗連東湖風(fēng)景區(qū)。公園總面積713公頃，內(nèi)有17座山林，山勢(shì)曲折蜿蜒，豐富的森林植被，清新秀麗的自然風(fēng)光，令人神清氣爽。全園規(guī)劃為夾山、馬鞍山、太漁山、吹笛山四大景區(qū)。1995年6月建成的夾山風(fēng)景區(qū)對(duì)外開放，猴山上頑皮的群猴、松鴿坪上千余只廣場(chǎng)鴿，以及供野營(yíng)活動(dòng)的燒烤區(qū)吸引著大量游客，東湖風(fēng)景區(qū)：1982年被國(guó)務(wù)院列為首批國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個(gè)風(fēng)景區(qū)面積88平方公里，規(guī)劃建設(shè)范圍73平方公里，約占市區(qū)面積的四分之一。每年接待游客二百多萬人次，是武漢市最大的風(fēng)景游覽地。秀麗的山水、豐富的植物、濃郁的楚風(fēng)情和別致的園中園，是本風(fēng)景區(qū)的四大特色。2001年1月被中華人民共和國(guó)旅游局評(píng)為AAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。楚文化旅游區(qū)：楚文化旅游區(qū)沿磨山第二峰依次展開。1987年動(dòng)工興建，歷時(shí)數(shù)年，現(xiàn)已建成開放的景點(diǎn)有楚城、楚市、風(fēng)標(biāo)、楚天臺(tái)、祝融觀星雕塑、離騷碑、楚辭軒等。常春花苑：花苑位于磨山南麓，規(guī)劃興建梅園、杜鵑園、盆景園、櫻花園、水生花卉區(qū)、紫薇園共13個(gè)以觀賞、科普教育為目的的專類植物園。周邊辦公樓： 名稱租賃企業(yè)性質(zhì)租賃價(jià)（元/平方米月）售價(jià)（元/平方米）美爾雅大廈民營(yíng)企業(yè)、個(gè)人企業(yè)及其他30——東方怡景大廈個(gè)人企業(yè)及其他253800湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓個(gè)人企業(yè)及其他25－304