天津某城堡項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 11:16本頁面
【正文】 后續(xù)服務(wù)的跟進(jìn)，使得項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值得以維系與提升。 第三節(jié) 項(xiàng)目地塊的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析(Strength)區(qū)域優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目所在的海河上游中心區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點(diǎn)區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)。（2）本項(xiàng)目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價(jià)值。（3）本項(xiàng)目位于意大利風(fēng)情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)，人文歷史積淀深厚，社區(qū)價(jià)值極為稀缺珍貴，無法復(fù)制。（4）本項(xiàng)目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢(shì)極為突出。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨(dú)特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑。（2）本項(xiàng)目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項(xiàng)目。（3）本項(xiàng)目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。（4）本項(xiàng)目室內(nèi)空間采用人性化設(shè)計(jì)，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價(jià)值。定位優(yōu)勢(shì)作為高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項(xiàng)目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價(jià)的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并與周邊的大戶型住宅項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。開發(fā)商實(shí)力的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開發(fā)商依托百麗集團(tuán)的強(qiáng)大資金實(shí)力，具有先進(jìn)的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)，是本項(xiàng)目成功開發(fā)的重要保障。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目采用先進(jìn)的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場(chǎng)上具有領(lǐng)先地位，可為項(xiàng)目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和后續(xù)經(jīng)營服務(wù)。二、劣勢(shì)分析( Weakness)地塊面積較小，社區(qū)室外活動(dòng)空間不大，綠化率一般。規(guī)模較小，影響力有限。三、機(jī)遇分析(Opportunity)天津的城市機(jī)遇天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機(jī)遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市，天津具有廣闊的發(fā)展空間。區(qū)域發(fā)展機(jī)遇：本項(xiàng)目所處的海河畔意奧風(fēng)情區(qū)具有深厚的人文歷史沉淀，其地段價(jià)值遠(yuǎn)未得到充分的發(fā)掘。產(chǎn)品的稀缺性：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，其價(jià)值的稀缺性將日益為天津市場(chǎng)認(rèn)可，升值潛力巨大。良好的物業(yè)管理：本項(xiàng)目經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)將使得本項(xiàng)目在投入使用后，其價(jià)值將得到更為充分的體現(xiàn)。 四、威脅分析(Threat)天津市消費(fèi)水平增長幅度較快，但平均消費(fèi)水平略低，對(duì)高品質(zhì)住宅的銷量有不確定因素。 外地企業(yè)對(duì)天津市場(chǎng)的投資力度對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)發(fā)展影響的不確定因素。五 、項(xiàng)目開發(fā)策略 基于對(duì)項(xiàng)目與市場(chǎng)的分析，本項(xiàng)目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目，與周邊項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，成為小而精的精品，通過挖掘區(qū)域內(nèi)的人文歷史價(jià)值，錘煉建筑與規(guī)劃的細(xì)節(jié)之美，成為小巧而舒適、尊貴而不昂貴的傳世名邸。第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 一、建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度暫定為20個(gè)月，建設(shè)日起從2005年10月起，預(yù)計(jì)至2007年5月全部建成驗(yàn)收。內(nèi)容20052006200712341234123三通一平基礎(chǔ)土建設(shè)備安裝裝飾工程市政配套收尾工程竣工驗(yàn)收二、銷售進(jìn)度本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)為20個(gè)月，銷售期從2006年5月起，預(yù)計(jì)至2007年12月全部銷售完畢。內(nèi)容2006200712341234商鋪商品房2006年二季度，擬以累計(jì)客戶收取定金為主，開始有少量現(xiàn)金流入。2006年三季度，擬低價(jià)推出少量房源，促進(jìn)后期價(jià)格提升。2006年四季度起，進(jìn)入天津傳統(tǒng)旺銷期，此時(shí)形象進(jìn)度已封頂，并進(jìn)行外立面施工，可向客戶充分展示項(xiàng)目實(shí)體和開發(fā)商實(shí)力，針對(duì)天津客戶相對(duì)冷靜、理智的特點(diǎn)，以此促進(jìn)價(jià)格攀升。第二節(jié) 投資估算一、項(xiàng)目成本測(cè)算：序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）占總投資比例單價(jià)（元/平方米）1土地費(fèi)用3746 其中：土地出讓金420 拆遷補(bǔ)償費(fèi)3126 安置費(fèi) 其他費(fèi)用200 2前期工程費(fèi)用221 其中：項(xiàng)目前期規(guī)劃費(fèi)用30 項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)用120 可行性研究費(fèi)用32 水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用39 三通一平費(fèi)用 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用355 4建筑安裝工程費(fèi)用4066 其中：建筑工程費(fèi)用3726 設(shè)備采購費(fèi)用340 安裝工程費(fèi)用 5公共配套設(shè)施費(fèi)用860 6開發(fā)間接費(fèi)用 7財(cái)務(wù)費(fèi)用700 8管理費(fèi)用500 9銷售費(fèi)用711 10其他費(fèi)用297 11不可預(yù)見費(fèi)113 12合計(jì)11569 二、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算本項(xiàng)目的銷售收入為16,356萬元：項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/平方米）預(yù)測(cè)收入（萬元）商鋪150005,849住宅房700010,507合計(jì)16,356三、投資回報(bào)率項(xiàng)目合計(jì)（萬元）銷售收入16,356減：綜合成本11,569 營業(yè)稅及附加907利潤總額3,879減:所得稅1,280稅后凈利潤2,600四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表具體測(cè)算詳見附表1五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算表具體測(cè)算詳見附表2六、敏感性分析具體測(cè)算詳見附表3 七、貸款償還期預(yù)測(cè)表具體測(cè)算詳見附表4 第三節(jié) 項(xiàng)目的資金籌措與安排公司自有資金4300萬， 貸款6000萬，具體測(cè)算詳見附表5第五章 結(jié)論通過上述的研究和分析，我們可以得到以下結(jié)論：本項(xiàng)目開發(fā)商依托實(shí)力強(qiáng)大、信譽(yù)卓著的百麗集團(tuán)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有著堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家致力于開發(fā)房地產(chǎn)的專業(yè)公司，有充足的資金和實(shí)力開發(fā)、經(jīng)營好本項(xiàng)目。本項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)過大量的前期市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目設(shè)計(jì)基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入了解，戶型面積合理控制，采用了新古典主義城堡的建筑風(fēng)格，無論從理念還是設(shè)計(jì)都是高起點(diǎn)的，必將獲得良好的市場(chǎng)反饋。各種財(cái)務(wù)與市場(chǎng)分析證明，經(jīng)過開發(fā)商專業(yè)的規(guī)范操作，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，具有較好的贏利空間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。天津城市地位的提升與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟粩噌尫?，海河沿岸市中心區(qū)的土地與物業(yè)價(jià)值將顯著提升，百麗城堡項(xiàng)目的升值潛力可期。綜合結(jié)論：本項(xiàng)目基于充分的市場(chǎng)調(diào)研與分析，具有良好的盈利前景，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益良好。綜上所述，本項(xiàng)目是可行
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