【正文】 管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。 本工程室外設(shè)DN200給水環(huán)管，由市政給水管提供兩路DN200進(jìn)水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，當(dāng)生活、消防用水量達(dá)到最大時(shí)。消防用水量：消火栓用水量按40升/秒設(shè)計(jì)，室外消火栓用水量按30升/秒設(shè)計(jì)，間距不大于120米。 消防系統(tǒng)按建筑設(shè)計(jì)消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)。水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨水管網(wǎng)。 供水系統(tǒng)商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層變頻高壓水泵直接入戶。 給排水設(shè)計(jì) 給水 水源 本項(xiàng)目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路DN200進(jìn)水管，兩路進(jìn)水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。內(nèi)隔墻采用200厚加氣混凝土砌塊，M5混合砂漿砌筑。結(jié)構(gòu)材料：混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C30C40。 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上部結(jié)構(gòu)：本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目提升了該地區(qū)在整個(gè)天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點(diǎn)，形成了該地區(qū)的區(qū)域標(biāo)志。地下一層為停車庫(kù)，并可以滿足配電、水泵的需要。建筑層數(shù)及單元形式分別為：A單元7層，一梯四戶；B單元10層，兩梯六戶；C單元18層，兩梯六戶；D單元9躍10層，一梯五戶。 單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分考慮人性的因素，大到整個(gè)小區(qū)的空間規(guī)劃營(yíng)造，小到區(qū)內(nèi)的細(xì)節(jié)處理，無(wú)不體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導(dǎo)“設(shè)計(jì)以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)“人性、自然”完美的空間氛圍。 環(huán)衛(wèi)本項(xiàng)目實(shí)行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門(mén)衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。 消防 本工程屬于一類高層建筑。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。（四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)地塊特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)需要，本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)為以中小戶型為主打，占項(xiàng)目總體量的90%以上，通過(guò)戶型面積的控制降低了單位總價(jià)；商鋪設(shè)計(jì)充分利用地塊臨街、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢(shì)，并設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)拈_(kāi)間與進(jìn)深，彰顯商業(yè)價(jià)值。 本項(xiàng)目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境因素對(duì)每戶的均好性，使每戶皆能推窗見(jiàn)綠或見(jiàn)水。（二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積 總建筑面積 21533平方米其中：地上建筑面積 其中：住宅面積 其中：多層住宅面積 高層住宅面積 商業(yè)面積 地下建筑面積 綜合容積率 4建筑密度 ≤42%建筑類型： 高層建筑綠地率 ≥30%2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)占比面積小計(jì)（㎡）占比一室一衛(wèi)40—502615%%一室一廳一衛(wèi)60—803118%%一室二廳一衛(wèi)70—804829%%二室二廳一衛(wèi)11274%%二室二廳二衛(wèi)105—1255131%%其他125以上53%10%合計(jì)168100%100%（三）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于河北區(qū)平安街、建國(guó)道交口，海河?xùn)|側(cè)。：出讓用地。：住宅、公建。 第三章 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目情況分析一 、 項(xiàng)目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目概況：天津市河北區(qū)建國(guó)道平安街交口。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)需求增加，同時(shí)帶動(dòng)消費(fèi)供給的增加；居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，生活質(zhì)量提高，推動(dòng)新型消費(fèi)模式產(chǎn)生，為滿足新型消費(fèi)模式和增量消費(fèi)需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場(chǎng)需求。天津市加快建設(shè)進(jìn)程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動(dòng)了郊區(qū)房?jī)r(jià)的快速上升。因此在未來(lái)8年中，市場(chǎng)還能保持足夠的吸納能力。達(dá)到1萬(wàn)美元以上，基本需求滿足了以后，才會(huì)以存量市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)為主。②根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃，2010年天津人均GDP要達(dá)到8000美元。在天津樓市中，需求30%是來(lái)自境外和市外，剩下的70%里又包括來(lái)自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的40%,本地天津人的購(gòu)買(mǎi)力在整個(gè)購(gòu)買(mǎi)力中占36%，其中很大部分是來(lái)自舊城改造的拆遷戶。2006年需求展望從需求因素來(lái)看2006年天津商品房的需求量仍然可觀。③從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，天津已培育了一批具有高成長(zhǎng)性的支柱產(chǎn)業(yè)，基本建立起了新型的、互補(bǔ)性強(qiáng)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。②從外資的流入看，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)加大了外資對(duì)天津的信心。大部分人都感到有競(jìng)爭(zhēng)壓力。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。2006年預(yù)計(jì)天津經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10%左右的增長(zhǎng)率。以需求為導(dǎo)向已經(jīng)成為天津市開(kāi)發(fā)企業(yè)共識(shí)，但另一方面，2005年天津樓市具有創(chuàng)新亮點(diǎn)的特色樓盤(pán)并不多，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。面對(duì)這一變化，一些開(kāi)發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，從而在市場(chǎng)中占據(jù)主動(dòng)。六、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力2005年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，這對(duì)于天津開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力是一個(gè)考驗(yàn)。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。目前市場(chǎng)上新上市項(xiàng)目中，高層、小高層住宅逐漸成為主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預(yù)計(jì)將超過(guò)半數(shù)。國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)實(shí)心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開(kāi)始逐步被取代。人們對(duì)于樓盤(pán)的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買(mǎi)房追求一次到位的心理較為普遍。名筑、誠(chéng)基中心、犀地等新生力軍托市，因此，在新盤(pán)項(xiàng)目集中上市之前，中心城區(qū)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間。%%。居民生活水平進(jìn)一步提高。2005年全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬21045元，%?？罩妹娣e指數(shù)上升，表明商品房銷售速度放慢，但商品房平均價(jià)格指數(shù)仍保持小幅上漲，顯示天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控取得一定的效果，商品房平均價(jià)格在平穩(wěn)上升。三、全年成交狀況分析 2005年天津市空置面積指數(shù)為 ，比去年同期上升 ，商品房平均價(jià)格指數(shù)為 ，比去年同期上升 。由于土地市場(chǎng)實(shí)行“招、拍、掛”，尤其是國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)土地購(gòu)置的影響，土地購(gòu)置也有下降趨勢(shì)。從整體上看，今年上半年天津市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，處于較好的發(fā)展期。同時(shí)本市存量房市場(chǎng)發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說(shuō)明在樓市調(diào)整期間，天津市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的走勢(shì)。其中，％；％。雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出明顯增長(zhǎng)，個(gè)人用品上檔次講時(shí)尚2004年居民家庭用于雜項(xiàng)商品和服務(wù)方面支出人均為258元。其中，居民租賃房屋支出人均141元；住房裝璜支出人均295元。到2003年末。交通和通訊支出增勢(shì)強(qiáng)勁2003年居民家庭用于交通和通訊支出人均為721元，％。城市居民人均消費(fèi)性支出8802元，％。3．3天津微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶6大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，直接拉動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。3．1指導(dǎo)思想從原先重點(diǎn)考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋天津11920平方公里整個(gè)區(qū)域，努力實(shí)現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)天津的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)天津的實(shí)力水平”的目標(biāo)，提高天津城市能級(jí)。根據(jù)《天津城市總體規(guī)劃》綱要，天津在實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃時(shí)，前瞻性地研究城市發(fā)展和