【正文】 邀請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)，以主動(dòng)的、開(kāi)放的服務(wù)姿態(tài)，依靠先進(jìn)的信息平臺(tái)和優(yōu)秀的人才，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證業(yè)主的付出物有所值。如“就掌燈”就邀請(qǐng)全國(guó)有名的“萬(wàn)科物業(yè)”來(lái)管理整個(gè)項(xiàng)目；在寫字樓市場(chǎng)上，物業(yè)管理更為重要，長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)、高新國(guó)際商務(wù)中心都請(qǐng)了在世界物業(yè)管理界著名的美國(guó)仲量聯(lián)行為自己的項(xiàng)目做管理顧問(wèn)，海星城市廣場(chǎng)業(yè)有香港戴得梁行做管理支持。當(dāng)設(shè)計(jì)、施工、土地已受市場(chǎng)支配時(shí)，項(xiàng)目將走向同質(zhì)化，而這時(shí)我們的競(jìng)爭(zhēng)力就回歸于服務(wù)——物業(yè)管理，是構(gòu)成項(xiàng)目品質(zhì)的重要組成部分。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標(biāo)準(zhǔn)，各種管線到位，可以使用。住宅：本項(xiàng)目住宅以中小戶型為主，主要銷售對(duì)象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個(gè)性與獨(dú)立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會(huì)體現(xiàn)我們的特色，在這個(gè)商戰(zhàn)如云的時(shí)代，單靠玻璃幕墻，先進(jìn)技術(shù)是不可能永遠(yuǎn)代表現(xiàn)代，在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先的，因?yàn)榧夹g(shù)無(wú)止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來(lái)的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格，我們這樣的設(shè)計(jì)，可以順應(yīng)時(shí)代潮流，在設(shè)計(jì)上占盡先機(jī)，為日后的競(jìng)爭(zhēng)打下良好基礎(chǔ)。現(xiàn)代感，就是我們的項(xiàng)目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務(wù)，星級(jí)酒店大堂以及5A寫字樓品質(zhì)，這才能與南門廣場(chǎng)的地位相匹配。 結(jié)論與建議根據(jù)以上的分析，參考本項(xiàng)目的具體情況，建議本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)做成寫字樓和住宅的組合，住宅低層臨街部分配一些商業(yè)設(shè)施，再加上必要的配套服務(wù)設(shè)施，著力在調(diào)查中體現(xiàn)出的，目前市場(chǎng)上普遍對(duì)寫字樓不滿的地方，如車位少、電梯等候時(shí)間長(zhǎng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備不能滿足要求、員工吃飯問(wèn)題難以解決等不足方面下功夫，可以考慮配置一個(gè)員工餐廳，書吧，健身房，便利店等服務(wù)性設(shè)施，做到人無(wú)我有，人有我精。b) 周邊同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)威脅。d）項(xiàng)目周邊還有不少居民區(qū)，再加上項(xiàng)目本身和周邊寫字樓提供的人流量，可以為項(xiàng)目配套的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、便利店、餐飲店等提供充足的客源。c）隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居住區(qū)離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，致使許多人把大量的時(shí)間耗費(fèi)在上下班途中，讓人身心俱疲。 機(jī)會(huì)分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來(lái)越大。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號(hào)線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點(diǎn)；五號(hào)線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項(xiàng)目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)讓其他地段無(wú)法比擬。b) 可以通過(guò)中貿(mào)公司的一些渠道，吸引一部分政府性事業(yè)部門來(lái)此辦公，提前確定下來(lái)并加以宣傳，這對(duì)吸引其他客戶，進(jìn)行下一步租售工作會(huì)有很大幫助。開(kāi)發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：經(jīng)發(fā)大廈按國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標(biāo)性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境，同時(shí)成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。數(shù)碼大廈頂層的觀光回廊是西安市內(nèi)目前唯一的超高層觀景大廳。天幕闊景國(guó)際豪邸，為國(guó)內(nèi)外各界人士提供高檔的居住場(chǎng)所，每戶建筑面積25134~，生活配套設(shè)施齊全，會(huì)所中各種設(shè)施豐富會(huì)面，擁有全城最大室內(nèi)陽(yáng)光天頂泳池。 高新國(guó)際商務(wù)中心主樓數(shù)碼大廈是目前高新區(qū)內(nèi)最高建筑，是建設(shè)部智能化3星示范性寫字樓大廈，擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)施。是西安規(guī)模最大、功能最完善的綜合項(xiàng)目，總建筑面積近14萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：世紀(jì)星大廈總建筑面積5萬(wàn)㎡左右，地型為L(zhǎng)型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級(jí)5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設(shè)計(jì)線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，充分體現(xiàn)了時(shí)代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。裕朗國(guó)際均價(jià)：4400元/㎡項(xiàng)目位置：東二路183號(hào)（民生百貨南側(cè)）開(kāi)發(fā)商：陜西裕華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：60000㎡物業(yè)管理：深圳振業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：裕朗國(guó)際地處西安市著名的商業(yè)街區(qū)——解放路，緊鄰規(guī)劃中的大型商業(yè)廣場(chǎng)——正大廣場(chǎng)，與西安傳統(tǒng)大型百貨公司——民生百貨僅一街之隔。海星城市廣場(chǎng)均價(jià)：5400元/㎡項(xiàng)目位置：西高新科技路37號(hào)(二、三環(huán)之間)開(kāi)發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設(shè)備：德國(guó)蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價(jià)：79萬(wàn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：海星城市廣場(chǎng)是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務(wù)綜合建筑，功能組合以國(guó)際化都市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)。國(guó)際金融中心地下設(shè)有銀行專屬金庫(kù)和銀行辦公用房，金庫(kù)使用面積150㎡，設(shè)專用電梯一部，地上一層銀行大堂與一層商場(chǎng)相連（可分開(kāi)使用）。開(kāi)發(fā)商：西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司建筑面積：266620㎡物業(yè)管理：美國(guó)仲量聯(lián)行項(xiàng)目簡(jiǎn)介：長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)由七棟錯(cuò)落有致的現(xiàn)代建筑組成，功能組合以國(guó)際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國(guó)際甲級(jí)金融寫字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)摩（MALL），國(guó)際名品專賣店、國(guó)際連鎖會(huì)員專享式俱樂(lè)部等，在強(qiáng)大完善的功能組合的基礎(chǔ)上項(xiàng)目更將引進(jìn)全球著名的酒店物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，真正實(shí)現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化社區(qū)。社區(qū)內(nèi)有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，是目前市場(chǎng)上唯一擁有10000㎡中心花園的精品絕版小戶型。未來(lái)升值潛力巨大，十分適合業(yè)主作投資之用。項(xiàng)目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂(lè)等一應(yīng)俱全。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計(jì)全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。我愛(ài)我家特Ⅱ號(hào)均價(jià)：3600元/㎡項(xiàng)目位置：電子正街中段開(kāi)發(fā)商：西安蒂森實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：14090㎡總建筑面積：33148㎡總戶數(shù)：672戶項(xiàng)目簡(jiǎn)介：我愛(ài)我家特Ⅱ號(hào)，由1棟26層雙塔式聯(lián)體高層組成，整棟樓均框架剪力墻的建筑結(jié)構(gòu)。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質(zhì)感生活的本質(zhì)。充分利用建筑光影的自然條件，搭配空中陽(yáng)光盒子，集景觀，燈光設(shè)計(jì)為一體，體現(xiàn)社區(qū)的卓然氣質(zhì)。整體設(shè)計(jì)為德式風(fēng)格，簡(jiǎn)約，大方，國(guó)際。摩登BOBO:均價(jià)：4800元/㎡項(xiàng)目位置：高新區(qū)白沙路與科創(chuàng)路什字東北角開(kāi)發(fā)商：陜西文華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：21000㎡綠化率：30%　　　　　　　　　總戶數(shù)：246戶裝修程度：精裝修 門窗：智能門供電系統(tǒng)：雙回路 供水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水供氣系統(tǒng)：天然氣 通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶項(xiàng)目簡(jiǎn)介：摩登bobo為文華地產(chǎn)的摩登系列，由江都建筑承建，設(shè)地上18層，地下一層，兩個(gè)單元各配兩部高速電梯。該項(xiàng)目由兩棟板、塔高層樓組成，社區(qū)內(nèi)有與4000平方米中心庭院、2000平方米樓前綠化。檸檬公寓，一個(gè)特立獨(dú)行、無(wú)法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。獨(dú)占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對(duì)高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。預(yù)計(jì)到2007年，西安市場(chǎng)寫字樓供給量將達(dá)到2000700平米，需求量將達(dá)到1762800平米，考慮空置率后，得如下分析：有效供給為1541739萬(wàn)平米　目前典型項(xiàng)目概況檸檬公寓均價(jià)：3800元/㎡　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項(xiàng)所占比例可得，㎡。表29選項(xiàng)60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項(xiàng)所占比例可得，%。d) 被走訪的公司入住寫字樓的時(shí)間大多為1—2年，%，可見(jiàn)，西安寫字樓市場(chǎng)成熟的時(shí)間不長(zhǎng)。比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等行業(yè)貿(mào)易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險(xiǎn)合計(jì)比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內(nèi)公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。(2) 西安市寫字樓供給預(yù)測(cè)：近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期，城市規(guī)模也隨之迅速擴(kuò)大，寫字樓，商鋪等建設(shè)日趨升溫，除在原有寫字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)外，北郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不容小視，增長(zhǎng)率分別達(dá)到了100%%。b) 目前西安市寫字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見(jiàn)表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價(jià)水平由于被訪問(wèn)者對(duì)此問(wèn)題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。具體說(shuō)來(lái)，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場(chǎng)，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。世紀(jì)星大廈、高新國(guó)際商務(wù)中心等少數(shù)項(xiàng)目在這幾方面做得較好。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也是相吻合的。城外房?jī)r(jià)的快速提升，與城區(qū)內(nèi)的價(jià)格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)趨于合理。據(jù)市城調(diào)隊(duì)調(diào)查，今年1季度高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價(jià)分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。（4）城外升速快于城內(nèi)隨著市委、市政府加快城市化進(jìn)程系列政策的出臺(tái)，道路、立交等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤遍及全市。目前西安城區(qū)人口已近400萬(wàn)，中高收入戶以及部分外來(lái)人口住房消費(fèi)熱情高漲，成了買房的主力軍。此外，%；從用地項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。由于寫字樓和商業(yè)娛樂(lè)用房?jī)r(jià)格下降。（2）房屋租價(jià)略有下降 受辦公樓（寫字樓）及商業(yè)娛樂(lè)用房租賃價(jià)格下跌的影響，%。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴(kuò)大；廣大工薪階層面對(duì)商品房地段選擇面較窄、價(jià)格高等因素，紛紛進(jìn)入二手房市場(chǎng)。非住宅價(jià)格比上年同期上漲2%。在商品房中，%。%外，今年首季我市房屋銷售、%、%%，房?jī)r(jià)絕對(duì)值與相對(duì)漲幅明顯低于國(guó)內(nèi)多數(shù)大城市及東部沿海地區(qū)。其中，住宅類每平方米2710元，%；非住宅類每平方米5730元，%；“二手房”%。%，創(chuàng)歷年新高。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。1到9月份，%，%；，%，%。1到9月。資金上，增幅全面回落，國(guó)內(nèi)貸款增幅銳減。2004年1到9月，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢(shì)趨緩，商品房平均銷售價(jià)格繼續(xù)攀升。房地產(chǎn)業(yè)：，%。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產(chǎn)值計(jì)算，增長(zhǎng)17%。%，%；%，；%，%。%；，%；，%?！∥靼彩蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)也會(huì)起到積極作用。這說(shuō)明市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)信心動(dòng)搖。上海一樓市?？衲?月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)樓市的看法與購(gòu)屋心態(tài)前后迥異。這些措施一方面使消費(fèi)者普遍推遲購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而持觀望態(tài)度，據(jù)上?！胺慨a(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下滑。在如此多的調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)屆一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，褒貶不一。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部門發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。（業(yè)界稱為“新國(guó)八條”）主要內(nèi)容包括：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。（2）3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（業(yè)界稱為“老國(guó)八條”），首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。3月18日，央行向各家銀行發(fā)出了緊急通知，%。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。從2005年3月份起，國(guó)務(wù)院又陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭的措施，主要有：（1）央行加息。從2003年下半年開(kāi)始，政府出臺(tái)了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要是投資過(guò)熱的現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)控。這些過(guò)去的教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視。