【正文】 先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機(jī)轉(zhuǎn)向投資、置產(chǎn)或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產(chǎn)”（82%）逐步向獲利了結(jié)（63%）靠攏。由此可見，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開發(fā)上的預(yù)期收益可能會有所下降，銷售難度可能會加大，但房地產(chǎn)業(yè)在我國興起時間不長，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，再加上國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場前景還是很樂觀的。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重有所提高，第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。%。1到9月份，%，%，%。另外，商品房銷售減速，價格攀升。從1到9月的價格趨勢上看，5月每平方米2582元，到達(dá)一個小高峰，然后有所回落，8月份后又開始上揚。西安市城調(diào)隊的調(diào)查結(jié)果顯示，2005年一季度，經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控、今年的利率上調(diào)之后，西安房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有升。經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和高檔住宅價格比去年同期分別上漲6%、%（其中多層上漲10%、%）、%（%、%）。%，%。受政府定價以及調(diào)價必須經(jīng)過業(yè)主委員會等因素的制約，%，其余均與上年同期持平。而占銷售總額三成以上的普通住宅，由于價位適中（每平方米2500元左右），尤其是多層住宅備受工薪族的青睞，銷售勢頭看好；與上年同期和上個季度相比，多層住宅價格分別上漲10%%，在各類商品房中漲幅居首。與此相反，城區(qū)商品房售價僅4166元/平方米，%?！∥靼彩袑懽謽鞘袌鰻顩r分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國家并沒有一個具體的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫字樓市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫字樓來看，西安市寫字樓市場還不是很成熟，具體表現(xiàn)為分級標(biāo)準(zhǔn)不明確，很少有諸如5A級，或一級、二級之類的區(qū)分，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，員工餐廳、會議設(shè)施等不能滿足需要，特色不明顯，只有老三屆另外，在南二環(huán)沿線，東門外東關(guān)正街，南門外南關(guān)正街至長安北路，以及曲江新區(qū)，都有分布。據(jù)調(diào)查顯示，未來兩年內(nèi)，西安市寫字樓供應(yīng)面積將有較大幅度的上升，具體分布見表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長率％100(3) 西安寫字樓市場需求分析通過對分布在城內(nèi)、城南、城西的九座寫字樓內(nèi)工作的人員的訪問及對結(jié)果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫字樓內(nèi)辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、通訊電子設(shè)備制造銷售業(yè)、金融保險、咨詢服務(wù)等行業(yè)。 e) 入住率分析，見表29。(4) 西安兩年內(nèi)寫字樓市場需求預(yù)測：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數(shù)人均辦公面積租賃（購買）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數(shù)估計表211分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計（萬人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)　　居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)　　信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)　　服務(wù)業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒根據(jù)2002002003三年西安市分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計，參照西安市GDP年增長速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數(shù)見表212：表212分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計（萬人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)服務(wù)業(yè)b) ㎡/人計，租賃(購買)，可得三年內(nèi)西安市寫字樓需求面積如表213：表213年份2005年2006年2007年數(shù)量（㎡）138060015600001762800(5) 兩年后寫字樓供需對比情況分析2005年，總供給量1036514平米，總需求為1380600平米。4090平米個性空間，300戶時尚新銳，演繹生活多幕新鮮喜劇。為全封閉智能社區(qū)，集中供暖，人車分流。深褐色陶土磚外立面，美觀，舒適。裝修選用德國品牌建材，又著名空間設(shè)計師為每一套戶型設(shè)計精裝方案，由內(nèi)而外提升項目精品價值，確保社區(qū)的精品風(fēng)范?？筛鶕?jù)具體需要自由分割組合。開發(fā)商提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修風(fēng)格，以滿足業(yè)主的裝修要求。國際金融中心由四棟11層45米高的建筑單體組成，獨棟建筑面積約13000㎡，每棟使用完全獨立出口，下設(shè)地下停車場，總建筑面積約55000㎡。功能形態(tài)涉及商務(wù)中心，酒店是寫字間，國際行政中心，商務(wù)酒店，購物中心，都市會館等，還有一個恒溫泳池。一層——五層為裙樓，六層——十四層為塔樓部分，裙樓三層四層作酒店配套,五層為酒店客房，六層為機(jī)動層，具體可根據(jù)設(shè)計要求和酒店管理公司意見適當(dāng)調(diào)整，六樓以上為酒店式公寓老三屆 世紀(jì)星大廈均價：6050元/㎡項目位置：西安市二環(huán)南路88號擁有數(shù)碼大廈、國際會議中心、天幕闊景國際豪邸、高新購物中心、國際商務(wù)俱樂部、經(jīng)理人沙龍等配套設(shè)施。高新購物中心擁有高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔商貿(mào)中心?！№椖縎WOT分析 優(yōu)勢分析（S因素）a) 中貿(mào)公司此前已經(jīng)開發(fā)過一些寫字樓，對寫字樓的開發(fā)與經(jīng)營積累了一定的經(jīng)驗，這些經(jīng)驗可以運用到本項目上，使項目成功更有把握。 項目劣勢（W因素）開發(fā)商資金實力有限，如果項目前期銷售工作不理想，將對項目后期的開發(fā)產(chǎn)生不利影響，給開發(fā)商帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，在單位附近有一套小一點的住房就成了一部分在城里工作，在城外居住的人的客觀需要，加之項目所在地周邊，將來勢必成為西安市又一寫字樓集中區(qū)，所以，無論是自用還是投資，小戶型住宅在此地的需求前景不可限量。如北邊的長安國際廣場，離我們最近，無論從規(guī)模上，還是軟硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情況來看，租金水平并不高，雖然我們在客戶目標(biāo)定位上有一定差別，但仍會對我們造成一定沖擊。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因為在古代，唐長安城是當(dāng)時世界上最著名的城市之一。商鋪：底層目標(biāo)客戶為銀行、電信等需要營業(yè)廳的客戶，二、三層重點為便利店和餐飲店　項目經(jīng)營模式定位住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)簡裝，毛墻毛地，各種市政設(shè)施配套設(shè)施達(dá)到使用條件，盡可能為消費者節(jié)省成本，也可以按照消費者的要求，提供菜單式裝修，甚至提供空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的購買和搬運服務(wù)。目前市場上各種樓盤，無論是住宅還是寫字樓，都把物業(yè)管理作為吸引消費者的重要手段之一。住宅、寫字樓全部及住宅下部的商業(yè)面積全部銷售，商務(wù)、休閑運動中心為整個項目做配套，不以盈利為目標(biāo)。（2） 風(fēng)：，全年盛行風(fēng)向為東北風(fēng)。（6） 氣壓：。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。在與其他地塊的景觀處理上有分有合，追求流暢。建立了完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。（5）隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，汽車的使用量和私家車數(shù)量都有了大規(guī)模增長，規(guī)劃要強調(diào)現(xiàn)代交通意識，開辟足夠的現(xiàn)代交通所需的空間，使各種車輛運行、停放安全方便。不僅如此，項目還可以為業(yè)主及其顧客提供1065個永久車位和若干臨時車位，解決困擾寫字樓開發(fā)的一個大難題——城里土地寸土寸金，開發(fā)商不可能把大片土地作停車場和綠化，離市中心遠(yuǎn)一點的，車位有了，區(qū)位優(yōu)勢又沒有了。在空間組織，景觀小品設(shè)置上，取消直線距離上的景觀小品，而在道路盡頭、無法覆蓋的地方設(shè)置景觀小品，以弱化規(guī)劃和建筑方面無法彌補的弱點。其中，A座21層，B、D兩座18層，C、E兩座16層，整個建筑從中間到兩側(cè)呈階梯狀分布，為合圍式結(jié)構(gòu)，呈凹字形，中間是中庭綠化廣場。詳見規(guī)劃圖。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會體現(xiàn)我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進(jìn)技術(shù)是不可能永遠(yuǎn)代表現(xiàn)代，在競爭中保持領(lǐng)先的，因為技術(shù)無止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格。（3）配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，午間放松或娛樂設(shè)施、運動設(shè)施。包括樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)?！〗Y(jié)構(gòu)設(shè)計本項目所建基本為高層，且西安市建筑抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為8度，項目將嚴(yán)格按照國家及西安市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計，高層建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，四層的多功能中心采用框架結(jié)構(gòu)，保證安全性。投資額較大?！￠_發(fā)進(jìn)度安排由于本項目規(guī)模較大，因此可考慮滾動開發(fā)，分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險，緩解同時開發(fā)的資金壓力。然后再大張旗鼓地，運用各種手段把我們的項目推向市場。建立售樓處，但當(dāng)與顧客溝通的橋梁。開盤當(dāng)日，最好能請一些政府官員、商界名流等知名人士出席開盤典禮，并安排已經(jīng)達(dá)成成交協(xié)議的客戶正式來簽合同，制造樓盤熱銷的場面。版面大?。赫妫ㄒ欢ㄒw現(xiàn)我們的氣魄，堅決避免貼膏藥式的小廣告）刊登時間：房展會前3天，開盤期間3天，封頂當(dāng)天，首座樓竣工前3天，一期工程全部交付使用期間3天。　網(wǎng)站計劃充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，做好網(wǎng)上營銷。　 VI系統(tǒng)設(shè)計所有與項目有關(guān)的用品，標(biāo)志都應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計、制作。由第二章調(diào)查可以得知，目前在西安市場上，%，且銷售周期一般為三年左右，所以，考慮到一定的空置率，安排寫字樓銷售計劃時， 我們目標(biāo)計劃銷售85%，具體計劃如表61：第七章　項目總投資估算　估算依據(jù)和原則（1）《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細(xì)則（2）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（3）《陜西省工程建設(shè)其它費用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）（5）目前市場上平均費用標(biāo)準(zhǔn)（6）項目規(guī)劃方案 反映市場情況，使投資估算準(zhǔn)確合理。包括勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、城市建設(shè)配套費等?！　“ü窘?jīng)費、勞動保險費、業(yè)務(wù)招待費等、計取基礎(chǔ)為前五項之和，費率取2%。除去開發(fā)商35%，其余將以向銀行貸款的方式籌集，詳見資金籌措與使用計劃表（附表2）第八章　項目財務(wù)評價　盈利能力分析 基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率一般一行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。具體可見銷售收入測算表（附表3），銷售收入、銷售稅金及附加估算表（附表4）。b) 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值資本金稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為4855萬元人民幣。a) 項目內(nèi)部收益率項目稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（季度），%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說明項目是可行的。 開發(fā)商成本利潤率計算公式為：開發(fā)商成本利潤率=100%經(jīng)計算可得，開發(fā)商成本利潤率為100%=%　償債能力分析 清償能力分析由損益表（附表7）計算得知，本項目到2009年第二季度末時。詳見還本付息表（附表8）。同理可算出當(dāng)銷售收入不變時，項目建設(shè)總投資對稅前利潤的臨界點。針對全部資金和資本金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。其中兩種最不利的情況如下所示：（1）當(dāng)銷售收入減少15%時，全部投資的評價指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　 稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：673萬元　　　　　　稅后：631萬元投資回收期：3年資本金投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：397萬元　　　　　稅后：1701萬元投資回收期：3年（2）當(dāng)建設(shè)投資增加15%時全部投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：　　稅前：2208萬元　　　 稅后：206萬元投資回收期：資本金投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：2876萬元　　　　　稅后：462萬元投資回收期： 全部投資敏感性分析表 表81項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%102335851銷售收入15%%%203741232310%%%16994100185%%%1361477145%%%6853310610%%%347380215%%%673631未收回建設(shè)投資15%%%2208206未收回10%%%488316665%%%755835385%%%12908728310%%%15583915515%%%1825811027資本金投資敏感性分析表 表82項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%92384855銷售收入15%%%204751268310%%%173671039