【正文】 應(yīng)時代潮流，在設(shè)計上占盡先機，為日后的競爭打下良好基礎(chǔ)。地塊最南端是居住區(qū)，布局整齊，占地面積約7078平方米。在這里，魚與熊掌可以兼得。（4）滿足了人們對不同建筑的不同使用功能的要求。　市政配套條件項目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。（3） 日照：。如“就掌燈”就邀請全國有名的“萬科物業(yè)”來管理整個項目；在寫字樓市場上，物業(yè)管理更為重要，長安國際廣場、高新國際商務(wù)中心都請了在世界物業(yè)管理界著名的美國仲量聯(lián)行為自己的項目做管理顧問，海星城市廣場業(yè)有香港戴得梁行做管理支持。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會體現(xiàn)我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進技術(shù)是不可能永遠代表現(xiàn)代，在競爭中保持領(lǐng)先的，因為技術(shù)無止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風格，我們這樣的設(shè)計，可以順應(yīng)時代潮流，在設(shè)計上占盡先機，為日后的競爭打下良好基礎(chǔ)。d）項目周邊還有不少居民區(qū)，再加上項目本身和周邊寫字樓提供的人流量，可以為項目配套的運動休閑設(shè)施、便利店、餐飲店等提供充足的客源。b) 可以通過中貿(mào)公司的一些渠道，吸引一部分政府性事業(yè)部門來此辦公，提前確定下來并加以宣傳，這對吸引其他客戶，進行下一步租售工作會有很大幫助。 高新國際商務(wù)中心主樓數(shù)碼大廈是目前高新區(qū)內(nèi)最高建筑，是建設(shè)部智能化3星示范性寫字樓大廈，擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)施。裕朗國際均價：4400元/㎡項目位置：東二路183號（民生百貨南側(cè)）開發(fā)商：陜西裕華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：60000㎡物業(yè)管理：深圳振業(yè)項目簡介：裕朗國際地處西安市著名的商業(yè)街區(qū)——解放路，緊鄰規(guī)劃中的大型商業(yè)廣場——正大廣場，與西安傳統(tǒng)大型百貨公司——民生百貨僅一街之隔。社區(qū)內(nèi)有籃球場、羽毛球場、高爾夫練習場等運動設(shè)施，是目前市場上唯一擁有10000㎡中心花園的精品絕版小戶型。我愛我家特Ⅱ號均價：3600元/㎡項目位置：電子正街中段開發(fā)商：西安蒂森實業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：14090㎡總建筑面積：33148㎡總戶數(shù)：672戶項目簡介：我愛我家特Ⅱ號，由1棟26層雙塔式聯(lián)體高層組成，整棟樓均框架剪力墻的建筑結(jié)構(gòu)。摩登BOBO:均價：4800元/㎡項目位置：高新區(qū)白沙路與科創(chuàng)路什字東北角開發(fā)商：陜西文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：21000㎡綠化率：30%　　　　　　　　　總戶數(shù)：246戶裝修程度：精裝修 門窗：智能門供電系統(tǒng)：雙回路 供水系統(tǒng)：24小時熱水供氣系統(tǒng)：天然氣 通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶項目簡介：摩登bobo為文華地產(chǎn)的摩登系列，由江都建筑承建，設(shè)地上18層，地下一層，兩個單元各配兩部高速電梯。預(yù)計到2007年，西安市場寫字樓供給量將達到2000700平米，需求量將達到1762800平米，考慮空置率后，得如下分析：有效供給為1541739萬平米　目前典型項目概況檸檬公寓均價：3800元/㎡　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等行業(yè)貿(mào)易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險合計比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內(nèi)公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。世紀星大廈、高新國際商務(wù)中心等少數(shù)項目在這幾方面做得較好。（4）城外升速快于城內(nèi)隨著市委、市政府加快城市化進程系列政策的出臺，道路、立交等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產(chǎn)開發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤遍及全市。（2）房屋租價略有下降 受辦公樓（寫字樓）及商業(yè)娛樂用房租賃價格下跌的影響，%。%外，今年首季我市房屋銷售、%、%%，房價絕對值與相對漲幅明顯低于國內(nèi)多數(shù)大城市及東部沿海地區(qū)。1到9月份，%，%；，%，%。房地產(chǎn)業(yè)：，%?！∥靼彩蟹康禺a(chǎn)市場分析2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。這些措施一方面使消費者普遍推遲購房計劃，轉(zhuǎn)而持觀望態(tài)度，據(jù)上海“房產(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下滑。五、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。3月18日，央行向各家銀行發(fā)出了緊急通知，%。這些過去的教訓應(yīng)當引起我們足夠的重視。外商直接投資合同金額352億美元，%；實際使用金額134億美元，%。首季固定資產(chǎn)投資增幅較去年雖有較大幅度回落，但這是在去年增長速度很高的基礎(chǔ)上的增長，所以規(guī)模依然是偏大的，仍在高位運行。從一季度新開工項目計劃總投資看，增長速度也是明顯放緩，%。從今年一季度的數(shù)據(jù)看，2005年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為31355億元，%。公司先后投資開發(fā)完成了現(xiàn)代化智能化的中貿(mào)國際大廈，改造完成了中貿(mào)商務(wù)大廈、中貿(mào)物業(yè)大廈等項目，并與西安市建筑設(shè)計院合作新建了一棟綜合業(yè)務(wù)樓。該地塊南北狹長，東西進深淺，臨長安路長度為320米，該地塊東西最寬處約100米（南端），最窄處約30米（北端），且呈現(xiàn)由南向北寬度逐漸減少的特征，現(xiàn)主要為住宅區(qū)，建筑較為陳舊，目前地塊尚未進入拆遷階段。可行性研究對于一個投資巨大的建設(shè)項目來說是十分必要的。本項目地塊沿長安路跨度較大，商業(yè)價值較高。（3）本項目地處南門外，屬于城市中心地帶，交通便利，各種設(shè)施齊全，位于鐘樓商圈和小寨商圈結(jié)合處，商業(yè)優(yōu)勢明顯。（1）固定資產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落一季度，固定資產(chǎn)投資雖然仍保持較快增長，但增幅比去年同期有較大幅度回落。去年同期城鎮(zhèn)投資項目中，%；而今年首季房地產(chǎn)開發(fā)投資達到2324億元，%。進出口貿(mào)易持續(xù)擴大今年一季度，我國進出口貿(mào)易持續(xù)擴大，出口繼續(xù)快速增長，進出口總額2952億美元，%。在近幾年的高速增長過程中，也出現(xiàn)了一些不好的情況，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格增長過快等情況。主要包括通過發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)界稱為“121號文件”）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》等政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。主要內(nèi)容有：一、高度重視穩(wěn)定住房價格。（3）4月28日國務(wù)院常務(wù)會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的8條措施。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。準備購屋者比例從先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機轉(zhuǎn)向投資、置產(chǎn)或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產(chǎn)”（82%）逐步向獲利了結(jié)（63%）靠攏。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重有所提高，第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。1到9月份，%，%，%。從1到9月的價格趨勢上看，5月每平方米2582元，到達一個小高峰，然后有所回落，8月份后又開始上揚。經(jīng)濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格比去年同期分別上漲6%、%（其中多層上漲10%、%）、%（%、%）。受政府定價以及調(diào)價必須經(jīng)過業(yè)主委員會等因素的制約，%，其余均與上年同期持平。與此相反，城區(qū)商品房售價僅4166元/平方米，%。另外，在南二環(huán)沿線，東門外東關(guān)正街，南門外南關(guān)正街至長安北路，以及曲江新區(qū)，都有分布。 e) 入住率分析，見表29。4090平米個性空間，300戶時尚新銳，演繹生活多幕新鮮喜劇。深褐色陶土磚外立面，美觀，舒適?？筛鶕?jù)具體需要自由分割組合。國際金融中心由四棟11層45米高的建筑單體組成，獨棟建筑面積約13000㎡，每棟使用完全獨立出口，下設(shè)地下停車場，總建筑面積約55000㎡。一層——五層為裙樓，六層——十四層為塔樓部分，裙樓三層四層作酒店配套,五層為酒店客房，六層為機動層，具體可根據(jù)設(shè)計要求和酒店管理公司意見適當調(diào)整，六樓以上為酒店式公寓老三屆 世紀星大廈均價：6050元/㎡項目位置：西安市二環(huán)南路88號高新購物中心擁有高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔商貿(mào)中心。 項目劣勢（W因素）開發(fā)商資金實力有限，如果項目前期銷售工作不理想，將對項目后期的開發(fā)產(chǎn)生不利影響，給開發(fā)商帶來沉重的債務(wù)負擔。如北邊的長安國際廣場，離我們最近，無論從規(guī)模上，還是軟硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情況來看，租金水平并不高，雖然我們在客戶目標定位上有一定差別，但仍會對我們造成一定沖擊。商鋪：底層目標客戶為銀行、電信等需要營業(yè)廳的客戶，二、三層重點為便利店和餐飲店　項目經(jīng)營模式定位住宅交房標準為廚衛(wèi)簡裝，毛墻毛地，各種市政設(shè)施配套設(shè)施達到使用條件，盡可能為消費者節(jié)省成本，也可以按照消費者的要求，提供菜單式裝修，甚至提供空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的購買和搬運服務(wù)。住宅、寫字樓全部及住宅下部的商業(yè)面積全部銷售，商務(wù)、休閑運動中心為整個項目做配套，不以盈利為目標。（6） 氣壓：。在與其他地塊的景觀處理上有分有合，追求流暢。（5）隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，汽車的使用量和私家車數(shù)量都有了大規(guī)模增長，規(guī)劃要強調(diào)現(xiàn)代交通意識，開辟足夠的現(xiàn)代交通所需的空間，使各種車輛運行、停放安全方便。在空間組織，景觀小品設(shè)置上，取消直線距離上的景觀小品，而在道路盡頭、無法覆蓋的地方設(shè)置景觀小品，以弱化規(guī)劃和建筑方面無法彌補的弱點。詳見規(guī)劃圖。（3）配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，午間放松或娛樂設(shè)施、運動設(shè)施。　結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目所建基本為高層，且西安市建筑抗震設(shè)防標準為8度，項目將嚴格按照國家及西安市有關(guān)標準進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，高層建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，四層的多功能中心采用框架結(jié)構(gòu)，保證安全性?！￠_發(fā)進度安排由于本項目規(guī)模較大，因此可考慮滾動開發(fā)，分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風險，緩解同時開發(fā)的資金壓力。建立售樓處，但當與顧客溝通的橋梁。版面大?。赫妫ㄒ欢ㄒw現(xiàn)我們的氣魄，堅決避免貼膏藥式的小廣告）刊登時間：房展會前3天，開盤期間3天，封頂當天，首座樓竣工前3天，一期工程全部交付使用期間3天?！?VI系統(tǒng)設(shè)計所有與項目有關(guān)的用品，標志都應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計、制作。包括勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、城市建設(shè)配套費等。除去開發(fā)商35%，其余將以向銀行貸款的方式籌集，詳見資金籌措與使用計劃表（附表2）第八章　項目財務(wù)評價　盈利能力分析 基準收益率的確定基準收益率一般一行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。b) 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值資本金稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為4855萬元人民幣。 開發(fā)商成本利潤率計算公式為：開發(fā)商成本利潤率=100%經(jīng)計算可得，開發(fā)商成本利潤率為100%=%　償債能力分析 清償能力分析由損益表（附表7）計算得知，本項目到2009年第二季度末時。同理可算出當銷售收入不變時，項目建設(shè)總投資對稅前利潤的臨界點。其中兩種最不利的情況如下所示：（1）當銷售收入減少15%時，全部投資的評價指標為財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　 稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：673萬元　　　　　　稅后：631萬元投資回收期：3年資本金投資的評價指標為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：397萬元　　　　　稅后：1701萬元投資回收期：3年（2）當建設(shè)投資增加15%時全部投資的評價指標為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：　　稅前：2208萬元　　　 稅后：206萬元投資回收期：資本金投資的評價指標為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：2876萬元　　　　　稅后：462萬元投資回收期： 全部投資敏感性分析表 表81項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%102335851銷售收入15%%%203741232310%%%16994100185%%%1361477145%%%6853310610%%%347380215%%%673631未收回建設(shè)投資15%%%2208206未收回10%%%488316665%%%755835385%%%12908728310%%%15583915515%%%1825811027資本金投資敏感性分析表 表82項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%92384855銷售收入15%%%204751268310%%%173671039