【正文】 47 / 48世紀(jì)龍城項目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項目的可行性研究。可行性研究對于一個投資巨大的建設(shè)項目來說是十分必要的。本文運用科學(xué)的手段，站在客觀、公正的角度上，通過對國家、陜西省、西安市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場的分析，結(jié)合項目的具體情況，提出本項目的方案，包括項目建設(shè)的SWOT分析，市場定位，規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)進(jìn)度安排，市場營銷策略，總投資估算和資金籌措。然后運用工程經(jīng)濟(jì)的評價方法，對方案進(jìn)行財務(wù)評價，包括對方案的盈利能力、清償能力、抗風(fēng)險能力進(jìn)行全面分析，最后得出本方案的綜合評價與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，財務(wù)評價AbstractThis thesis is the Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macroeconomics of Nation, Shaanxi province and Xi39。an, adding the detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a plex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，F(xiàn)acility Study，F(xiàn)inancial Evaluation目 錄第一章　總 論 3　建設(shè)項目概況 3　項目建設(shè)的必要性 3　可行性研究的編制依據(jù) 4第二章　市場分析 5　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 5　西安市房地產(chǎn)市場分析 8　項目SWOT分析 21　項目的市場定位 22第三章　項目建設(shè)條件 27　項目建設(shè)的自然條件 27　項目建設(shè)的用地條件 27　市政配套條件 27第四章　項目規(guī)劃設(shè)計方案 28　設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點 28　總平面設(shè)計 29　建筑設(shè)計 29　結(jié)構(gòu)設(shè)計 30　技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31第五章　項目的實施進(jìn)度安排 32　建設(shè)方式 32　開發(fā)進(jìn)度安排 32第六章　項目的銷售方案策劃 33　銷售理念與策略 33　促銷策略 34　銷售實施計劃 35　銷售進(jìn)度安排 36第七章　項目總投資估算 37　估算依據(jù)和原則 37 總投資估算 37　總投資資金來源 40第八章　項目財務(wù)評價 41　盈利能力分析 41　償債能力分析 42　不確定性分析 43第九章　項目綜合評價與結(jié)論 48 項目綜合評價 48 項目建議 48第一章　總 論　建設(shè)項目概況　項目概況本項目地塊位于西安市長安路和友誼西路交匯處西北角，項目建設(shè)總用地面積20185㎡，（已扣除代征路和規(guī)劃路所占面積）。該地塊南北狹長，東西進(jìn)深淺，臨長安路長度為320米，該地塊東西最寬處約100米（南端），最窄處約30米（北端），且呈現(xiàn)由南向北寬度逐漸減少的特征，現(xiàn)主要為住宅區(qū)，建筑較為陳舊，目前地塊尚未進(jìn)入拆遷階段。從目前現(xiàn)狀來看，項目周邊主干道現(xiàn)狀比較理想，車流量和人流量較大，項目周邊聚集公交線路31條，構(gòu)成項目所處區(qū)域快捷方便的公共交通系統(tǒng)。周邊商業(yè)配套、商務(wù)配套、公建配套和休閑娛樂配套齊全。本項目地塊沿長安路跨度較大，商業(yè)價值較高。㎡（不含代征路），㎡（㎡），㎡，㎡，㎡，㎡，%，車位1065個。，分兩期建設(shè)，一期建設(shè)面積103940㎡，㎡。　建設(shè)單位概況本項目的開發(fā)商中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司，注冊資金5000萬元。中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)公司是中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會、中國國際商會會員，同時是中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會陜西分會、中國國際商會陜西商會的副會長單位。公司先后投資開發(fā)完成了現(xiàn)代化智能化的中貿(mào)國際大廈，改造完成了中貿(mào)商務(wù)大廈、中貿(mào)物業(yè)大廈等項目，并與西安市建筑設(shè)計院合作新建了一棟綜合業(yè)務(wù)樓?！№椖拷ㄔO(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分巨大的帶動作用。（2）西安市經(jīng)濟(jì)連年高速增長，人民生活水平日益提高，企業(yè)對辦公用房的需求和居民對住宅的需求都急劇增長。（3）本項目地處南門外，屬于城市中心地帶，交通便利，各種設(shè)施齊全，位于鐘樓商圈和小寨商圈結(jié)合處，商業(yè)優(yōu)勢明顯。項目定位于寫字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，同時為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)?！】尚行匝芯康木幹埔罁?jù)（1）國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（2）《投資項目可行性研究指南》（3）《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細(xì)則（4）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（5）《陜西省工程建設(shè)其它費用定額》（6）《全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）》（7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（8）中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)提供的其他有關(guān)資料（9）現(xiàn)場勘察報告及市場調(diào)查報告（10）行業(yè)市場目前的平均情況第二章　市場分析　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢　全國經(jīng)濟(jì)狀況分析2004年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價格計算，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。第一、%%。從今年一季度的數(shù)據(jù)看，2005年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為31355億元，%。，但高于政府工作報告確定的8%的增長速度。這些數(shù)據(jù)表明投資、消費、出口的增長，不但各自表現(xiàn)良好，而且相互搭配協(xié)調(diào)，顯示了宏觀調(diào)控的成果。（1）固定資產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落一季度，固定資產(chǎn)投資雖然仍保持較快增長，但增幅比去年同期有較大幅度回落。全社會固定資產(chǎn)投資10998億元，%。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。 現(xiàn)在投資的現(xiàn)狀可以說是增長速度仍然偏快，但是增長的勢頭已經(jīng)開始放緩。從一季度新開工項目計劃總投資看，增長速度也是明顯放緩，%。當(dāng)然，這是在去年投資增長幅度很高的基礎(chǔ)上。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢。去年同期城鎮(zhèn)投資項目中，%；而今年首季房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到2324億元，%。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強。%，%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長44%。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。非金屬礦物制品業(yè)、%%。首季固定資產(chǎn)投資增幅較去年雖有較大幅度回落，但這是在去年增長速度很高的基礎(chǔ)上的增長，所以規(guī)模依然是偏大的，仍在高位運行。因此，國家還會加強土地審批和信貸投放的管理力度。 （2）消費需求加快增長 一季度，社會消費品零售總額15112億元，%，扣除價格因素，%。進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)擴大今年一季度，我國進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)擴大，出口繼續(xù)快速增長，進(jìn)出口總額2952億美元，%。統(tǒng)計還表明，出口1559億美元，%；進(jìn)口1393億美元，%。進(jìn)出口相抵，順差166億美元。在一些出口大省，一般貿(mào)易出口高速增長，私營企業(yè)出口高速增長，進(jìn)料加工進(jìn)口快速增長，一般貿(mào)易和來料加工進(jìn)口下降，出現(xiàn)了新的特點。外商直接投資繼續(xù)增加。外商直接投資合同金額352億美元，%；實際使用金額134億美元，%。3月末，國家外匯儲備達(dá)6591億美元，比去年末增加492億美元?！∪珖康禺a(chǎn)市場分析2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。在近幾年的高速增長過程中，也出現(xiàn)了一些不好的情況，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格增長過快等情況。之所以一些地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資性購買或更準(zhǔn)確地說應(yīng)是投機性購買。局部地區(qū)一些人群購買房地產(chǎn)不是為改善居住，而是為賺取升值倒賣的收益，這些人群通過大量購買拉高房地產(chǎn)價格，造成普通居民的房地產(chǎn)價格上升預(yù)期及追漲性購買，從而形成價格上漲引發(fā)的價格上漲。房地產(chǎn)價格上漲吸引銀行資金卷入房地產(chǎn)投機狂潮，非到泡沫高漲到不能再支撐下去或宏觀政策當(dāng)局對其采取制止性措施，泡沫膨脹不會自己停歇，一直會上漲到崩潰為止。日本1980年代房地產(chǎn)泡沫飛漲，同時期消費物價并未上漲，最終地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)至今也未能從中走出來；中國沿海局部地區(qū)1990年代初出現(xiàn)極度嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，雖然同時期全國其他地區(qū)并未出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)泡沫，但已經(jīng)對金融體系及宏觀經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的破壞。這些過去的教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視。因此，警惕和控制房地產(chǎn)泡沫將成為重要的宏觀調(diào)控內(nèi)容。從2003年下半年開始，政府出臺了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)過熱，主要是投資過熱的現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)控。主要包括通過發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)界稱為“121號文件”）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》等政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。從2005年3月份起，國務(wù)院又陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價，控制房地產(chǎn)業(yè)過快增長勢頭的措施，主要有：（1）央行加息。自2005年3月17日起，取消商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，自營性個人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，%。3月18日，央行向各家銀行發(fā)出了緊急通知，%。同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。（2）3月26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（業(yè)界稱為“老國八條”），首次以行政問責(zé)制的形式對房價實行調(diào)控首次以行政問責(zé)制的形式對房價實行調(diào)控。主要內(nèi)容有：一、高度重視穩(wěn)定住房價格。二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。（3）4月28日國務(wù)院常務(wù)會議提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施。（業(yè)界稱為“新國八條”）主要內(nèi)容包括：一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強金融監(jiān)管。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七部門發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。（5）6月1日開始對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。在如此多的調(diào)控政策出臺后，全國房地產(chǎn)屆一時間眾說紛紜，褒貶不一。但本輪調(diào)控的影響還是顯而易見的，本輪調(diào)控的重點是要穩(wěn)定房價，遏制房價增長過快的情況。這些措施一方面使消費者普遍推遲購房計劃，轉(zhuǎn)而持觀望態(tài)度，據(jù)上海“房產(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下滑。在二手房市場，多數(shù)中介認(rèn)為，新增委托放盤量同比上升了30%，但實際成交量不升反跌，近一個月來普遍萎縮了6到7成。上海一樓市?？衲?月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費者對樓市的看法與購屋心態(tài)前后迥異。準(zhǔn)備購屋者比例從先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機轉(zhuǎn)向投資、置產(chǎn)或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產(chǎn)”（82%）逐步向獲利了結(jié)（63%）靠攏。這說明市場參與者對房地產(chǎn)市場短期走勢信心動搖。在買家持續(xù)觀望的淡市壓力下，賣家開始調(diào)整待售房屋的利潤回報預(yù)期：3月初，過半的受訪者對獲利6至8成充滿期待，更有近3成人希望獲利9成以上；到了4月份，3至5成的投資回報成了最多人的預(yù)期。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對規(guī)范市場也會起到積極作用。由此可見，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開發(fā)上的預(yù)期收益可能會有所下降，銷售難度可能會加大，但房地產(chǎn)業(yè)在我國興起時間不長，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，再加上國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場前景還是很樂觀的?！∥靼彩蟹康禺a(chǎn)市場分析2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展