【正文】 ，建議本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)做成寫字樓和住宅的組合，住宅低層臨街部分配一些商業(yè)設(shè)施，再加上必要的配套服務(wù)設(shè)施，著力在調(diào)查中體現(xiàn)出的，目前市場(chǎng)上普遍對(duì)寫字樓不滿的地方，如車位少、電梯等候時(shí)間長(zhǎng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備不能滿足要求、員工吃飯問題難以解決等不足方面下功夫，可以考慮配置一個(gè)員工餐廳，書吧，健身房，便利店等服務(wù)性設(shè)施，做到人無我有，人有我精。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標(biāo)準(zhǔn)，各種管線到位，可以使用?！r(jià)格定位（1）定價(jià)原則反映市場(chǎng)供求，體現(xiàn)樓盤價(jià)值，使開發(fā)商利益最大化。（7） 降水：～。完善配套設(shè)施體系，引入現(xiàn)代化的智能設(shè)施及環(huán)保設(shè)施體系,并配有園林綠化景觀，不僅使各功能區(qū)域不僅具有良好的舒適性、安全性、經(jīng)濟(jì)性，還具有一定的超前性和導(dǎo)向性，體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。（6）滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺(tái)，全面提升本項(xiàng)目的服務(wù)、管理水平。綠化設(shè)計(jì)上，地面綠化、屋頂綠化和室內(nèi)綠化相結(jié)合，停車位運(yùn)用硬地網(wǎng)格狀植草，最大限度進(jìn)行綠化，我們誓將綠色革命進(jìn)行到底?！〗ㄖO(shè)計(jì)項(xiàng)目所在地——南門廣場(chǎng)外，是西安城市的門戶，是西安展示對(duì)外形象的一個(gè)窗口，考慮到本項(xiàng)目的具體情況，建議本項(xiàng)目的形象應(yīng)該和南門這個(gè)小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時(shí)代同步的精神風(fēng)貌，同時(shí)還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊(yùn)。（4）電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)（5）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線?！〖夹g(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）。從本項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，建議將項(xiàng)目分兩期進(jìn)行：第一期為住宅3號(hào)樓，4號(hào)樓及商業(yè)裙房，寫字樓1號(hào)及多功能中心，二期工程為寫字樓2號(hào)，二期工程在一期工程開始半年后開始，預(yù)計(jì)總工期為11個(gè)季度，詳細(xì)計(jì)劃如表51所示： 開發(fā)進(jìn)度安排計(jì)劃 表51進(jìn)度 時(shí)間2005200620072008分項(xiàng)工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一期工程多功能中心　　　　　　　　　　住宅a段　　　　　　　　　住宅b段　　　　　　　　　寫字樓1號(hào)abc座　　　　　　　　　寫字樓1de座　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　二期工程寫字樓2號(hào)　　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　辦理各種手續(xù) 基礎(chǔ)工程 主體工程 裝飾工程 室外工程 竣工驗(yàn)收第六章　項(xiàng)目的銷售方案策劃　銷售理念與策略我們應(yīng)確定“銷售未動(dòng)，推廣先行”的思想。制作好樓書，傳遞我們的信息與思想?！　。?）戶外廣告1）在經(jīng)過項(xiàng)目地的公交線路如600、700等線路上投放車體廣告，時(shí)間可與報(bào)紙廣告時(shí)間錯(cuò)開，以延續(xù)人們對(duì)我們項(xiàng)目的印象2）在南門廣場(chǎng)和長(zhǎng)安路立交橋周圍選取適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，制作大型廣告牌，在快到項(xiàng)目的200余米馬路兩側(cè)設(shè)置燈箱廣告，提起人們對(duì)項(xiàng)目的注意。包括銷售人員服裝、項(xiàng)目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認(rèn)同、了解我們的項(xiàng)目。詳見表71 前期費(fèi)計(jì)算表 表71序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積25元/㎡2勘察費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)34406901%3三通一平建筑面積17元/㎡4可行性研究費(fèi)建筑面積1元/㎡5城市建設(shè)配套費(fèi)市政公用設(shè)施配套費(fèi)建筑面積70元/㎡消防設(shè)施配套費(fèi)住宅3元/㎡其他5元/㎡易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)14元/㎡天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積22元/㎡集中供熱工程建設(shè)集資住宅30元/㎡商業(yè)80元/㎡抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積㎡“結(jié)建”人防工程建設(shè)押金人防工程總投資192678610%新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)建筑面積6元/㎡散裝水泥保證金建筑面積5元/㎡定額編制管理費(fèi)建安造價(jià)%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)%勞保統(tǒng)籌費(fèi)建安造價(jià)%　　、。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機(jī)會(huì)成本的最大值，i2為投資風(fēng)險(xiǎn)，i3為通貨膨脹率。資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，也說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。，除去開發(fā)商35%，剩余不足款項(xiàng)均由銀行貸款解決。（2）當(dāng)建設(shè)成本不變時(shí)，經(jīng)計(jì)算可知，%，%時(shí)，項(xiàng)目就能能保持盈虧平衡，具體見圖81。5時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析，見表81和82，圖83和圖84。假設(shè)項(xiàng)目總投資不變，當(dāng)項(xiàng)目銷售收入上升或下降一定幅度時(shí)，會(huì)使項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)上升或下降，當(dāng)出現(xiàn)稅前利潤(rùn)的正負(fù)變化時(shí)，采用線性內(nèi)插法求出稅前利潤(rùn)為零時(shí)銷售收入減少的幅度，即為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。由資本金現(xiàn)金流量表計(jì)算可知，見附表6。詳見項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表5）?！】偼顿Y資金來源，投資規(guī)模較大。包括土地出讓金3107萬(wàn)元、契稅233萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)30萬(wàn)元、拆遷安置費(fèi)14640萬(wàn)元，共計(jì)18141萬(wàn)元。　銷售中心建設(shè)項(xiàng)目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時(shí)間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷售中心，搭建我們直接與客戶溝通的橋梁，展示本項(xiàng)目的形象?！≈黝}和廣告語(yǔ)入住世紀(jì)龍城，共享龍騰（龍的）世紀(jì)誰(shuí)說南門外是500強(qiáng)的天下？我們也要去那辦公產(chǎn)品讓你心動(dòng)，價(jià)格讓你行動(dòng)　概念推廣，輿論造勢(shì)南門在西安城市形象中的地位與作用南門外的地段優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)未來的辦公環(huán)境是什么樣的大中型企業(yè)的辦公室應(yīng)該是什么樣的純寫字樓和商住樓有什么區(qū)別在商住樓里辦公的得與失　產(chǎn)品形象廣告大景觀、大車場(chǎng)的寫字樓擁有完善配套的寫字樓高標(biāo)準(zhǔn)的綠色寫字樓南門外規(guī)模最大的辦公區(qū)域古今結(jié)合、中西合璧的建筑典范成長(zhǎng)性企業(yè)騰飛的平臺(tái)，最合理的辦公地選擇單身一族最理想的居住場(chǎng)所投資置業(yè)的不二之選　銷售實(shí)施計(jì)劃　廣告計(jì)劃　?。?）報(bào)紙廣告媒體選擇：華商報(bào)、三秦都市報(bào)。選定目標(biāo)顧客，寄發(fā)商品信息。施工采用監(jiān)理制，公開招標(biāo)選擇工程承包商，使項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、成本按計(jì)劃進(jìn)行，早日投入使用。商業(yè)裙房?jī)?nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開業(yè)保障。（2）裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。出入口布置：項(xiàng)目共規(guī)劃有五個(gè)主入口，其中寫字樓一號(hào)北側(cè)兩個(gè)，東側(cè)一個(gè)，寫字樓二號(hào)一個(gè)，住宅區(qū)東側(cè)一個(gè)，為人員出入口，西側(cè)為機(jī)動(dòng)車出入口。大綠地，大車場(chǎng)是我們規(guī)劃的亮點(diǎn)。此外，娛樂健身項(xiàng)目及日常生活配套設(shè)施亦應(yīng)完善也是必不可少的。第四章　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案　設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)　設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想（1）項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理，追求與城市空間的協(xié)調(diào)、人文環(huán)境的典雅和居住環(huán)境的安靜，創(chuàng)造清新、明快、富有時(shí)代感的建筑風(fēng)貌.。（5） 霜期：無霜期219～233天。所以整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)邀請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問，以主動(dòng)的、開放的服務(wù)姿態(tài)，依靠先進(jìn)的信息平臺(tái)和優(yōu)秀的人才，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證業(yè)主的付出物有所值。住宅：本項(xiàng)目住宅以中小戶型為主，主要銷售對(duì)象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個(gè)性與獨(dú)立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。b) 周邊同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)威脅。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號(hào)線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點(diǎn)；五號(hào)線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項(xiàng)目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來的交通優(yōu)勢(shì)讓其他地段無法比擬。天幕闊景國(guó)際豪邸，為國(guó)內(nèi)外各界人士提供高檔的居住場(chǎng)所，每戶建筑面積25134~，生活配套設(shè)施齊全，會(huì)所中各種設(shè)施豐富會(huì)面，擁有全城最大室內(nèi)陽(yáng)光天頂泳池。項(xiàng)目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。開發(fā)商：西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司建筑面積：266620㎡物業(yè)管理：美國(guó)仲量聯(lián)行項(xiàng)目簡(jiǎn)介：長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)由七棟錯(cuò)落有致的現(xiàn)代建筑組成，功能組合以國(guó)際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國(guó)際甲級(jí)金融寫字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)摩（MALL），國(guó)際名品專賣店、國(guó)際連鎖會(huì)員專享式俱樂部等，在強(qiáng)大完善的功能組合的基礎(chǔ)上項(xiàng)目更將引進(jìn)全球著名的酒店物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，真正實(shí)現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化社區(qū)。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計(jì)全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。整體設(shè)計(jì)為德式風(fēng)格，簡(jiǎn)約，大方，國(guó)際。獨(dú)占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對(duì)高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。d) 被走訪的公司入住寫字樓的時(shí)間大多為1—2年，%，可見，西安寫字樓市場(chǎng)成熟的時(shí)間不長(zhǎng)。具體說來，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場(chǎng)，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。據(jù)市城調(diào)隊(duì)調(diào)查，今年1季度高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價(jià)分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。由于寫字樓和商業(yè)娛樂用房?jī)r(jià)格下降。在商品房中，%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。2004年1到9月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢(shì)趨緩，商品房平均銷售價(jià)格繼續(xù)攀升。%；，%；，%。上海一樓市?？衲?月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)樓市的看法與購(gòu)屋心態(tài)前后迥異。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。（2）3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（業(yè)界稱為“老國(guó)八條”），首次以行政問責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控首次以行政問責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府出臺(tái)了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱，主要是投資過熱的現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)控?！∪珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。 （2）消費(fèi)需求加快增長(zhǎng) 一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額15112億元，%，扣除價(jià)格因素，%。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢(shì)。這些數(shù)據(jù)表明投資、消費(fèi)、出口的增長(zhǎng)，不但各自表現(xiàn)良好，而且相互搭配協(xié)調(diào)，顯示了宏觀調(diào)控的成果。（2）西安市經(jīng)濟(jì)連年高速增長(zhǎng)，人民生活水平日益提高，企業(yè)對(duì)辦公用房的需求和居民對(duì)住宅的需求都急劇增長(zhǎng)。周邊商業(yè)配套、商務(wù)配套、公建配套和休閑娛樂配套齊全。47 / 48世紀(jì)龍城項(xiàng)目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究。從目前現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目周邊主干道現(xiàn)狀比較理想，車流量和人流量較大，項(xiàng)目周邊聚集公交線路31條，構(gòu)成項(xiàng)目所處區(qū)域快捷方便的公共交通系統(tǒng)?！№?xiàng)目建設(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分巨大的帶動(dòng)作用。但高于政府工作報(bào)告確定的8%的增長(zhǎng)速度。當(dāng)然，這是在去年投資增長(zhǎng)幅度很高的基礎(chǔ)上。因此，國(guó)家還會(huì)加強(qiáng)土地審批和信貸投放的管理力度。3月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備達(dá)6591億美元，比去年末增加492億美元。因此，警惕和控制房地產(chǎn)泡沫將成為重要的宏觀調(diào)控內(nèi)容。同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。在二手房市場(chǎng)，多數(shù)中介認(rèn)為，新增委托放盤量同比上升了30%，但實(shí)際成交量不升反跌，近一個(gè)月來普遍萎縮了6到7成。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。全年房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬(wàn)平方米，%；，%。截至9月份，西安商品房平均售價(jià)為每平方米2562元，%%。（1）多層住宅漲價(jià)較多 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市第一季度商品房、%%。其中，住宅租價(jià)上升2%、%。加之城內(nèi)土地資源消耗殆盡，以及住戶住房投資意向的變化，城外房地產(chǎn)市場(chǎng)漸入佳境，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、