【正文】 ，建議本項目的物業(yè)形態(tài)做成寫字樓和住宅的組合，住宅低層臨街部分配一些商業(yè)設(shè)施，再加上必要的配套服務設(shè)施，著力在調(diào)查中體現(xiàn)出的，目前市場上普遍對寫字樓不滿的地方，如車位少、電梯等候時間長、空調(diào)通風設(shè)備不能滿足要求、員工吃飯問題難以解決等不足方面下功夫，可以考慮配置一個員工餐廳，書吧，健身房，便利店等服務性設(shè)施，做到人無我有，人有我精。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標準，各種管線到位，可以使用。　價格定位（1）定價原則反映市場供求，體現(xiàn)樓盤價值，使開發(fā)商利益最大化。（7） 降水：～。完善配套設(shè)施體系，引入現(xiàn)代化的智能設(shè)施及環(huán)保設(shè)施體系,并配有園林綠化景觀，不僅使各功能區(qū)域不僅具有良好的舒適性、安全性、經(jīng)濟性，還具有一定的超前性和導向性，體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。（6）滿足現(xiàn)代社會對信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺，全面提升本項目的服務、管理水平。綠化設(shè)計上，地面綠化、屋頂綠化和室內(nèi)綠化相結(jié)合，停車位運用硬地網(wǎng)格狀植草，最大限度進行綠化，我們誓將綠色革命進行到底?！〗ㄖO(shè)計項目所在地——南門廣場外，是西安城市的門戶，是西安展示對外形象的一個窗口，考慮到本項目的具體情況，建議本項目的形象應該和南門這個小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時代同步的精神風貌，同時還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊。（4）電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)（5）設(shè)備標準：名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線?！〖夹g(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）。從本項目實際情況出發(fā)，建議將項目分兩期進行：第一期為住宅3號樓，4號樓及商業(yè)裙房，寫字樓1號及多功能中心，二期工程為寫字樓2號，二期工程在一期工程開始半年后開始，預計總工期為11個季度，詳細計劃如表51所示： 開發(fā)進度安排計劃 表51進度 時間2005200620072008分項工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一期工程多功能中心　　　　　　　　　　住宅a段　　　　　　　　　住宅b段　　　　　　　　　寫字樓1號abc座　　　　　　　　　寫字樓1de座　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　二期工程寫字樓2號　　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　辦理各種手續(xù) 基礎(chǔ)工程 主體工程 裝飾工程 室外工程 竣工驗收第六章　項目的銷售方案策劃　銷售理念與策略我們應確定“銷售未動，推廣先行”的思想。制作好樓書，傳遞我們的信息與思想?！　。?）戶外廣告1）在經(jīng)過項目地的公交線路如600、700等線路上投放車體廣告，時間可與報紙廣告時間錯開，以延續(xù)人們對我們項目的印象2）在南門廣場和長安路立交橋周圍選取適當?shù)攸c，制作大型廣告牌，在快到項目的200余米馬路兩側(cè)設(shè)置燈箱廣告，提起人們對項目的注意。包括銷售人員服裝、項目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認同、了解我們的項目。詳見表71 前期費計算表 表71序號項目取費依據(jù)取費標準合計（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建筑面積25元/㎡2勘察費用規(guī)劃設(shè)計費34406901%3三通一平建筑面積17元/㎡4可行性研究費建筑面積1元/㎡5城市建設(shè)配套費市政公用設(shè)施配套費建筑面積70元/㎡消防設(shè)施配套費住宅3元/㎡其他5元/㎡易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費14元/㎡天然氣公網(wǎng)初裝費建筑面積22元/㎡集中供熱工程建設(shè)集資住宅30元/㎡商業(yè)80元/㎡抗震設(shè)計審查費建筑面積㎡“結(jié)建”人防工程建設(shè)押金人防工程總投資192678610%新型墻體材料專項費建筑面積6元/㎡散裝水泥保證金建筑面積5元/㎡定額編制管理費建安造價%質(zhì)量監(jiān)督費建安造價%勞保統(tǒng)籌費建安造價%　　、。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機會成本的最大值，i2為投資風險，i3為通貨膨脹率。資本金財務凈現(xiàn)值大于零，也說明該項目在財務上是可行的。，除去開發(fā)商35%，剩余不足款項均由銀行貸款解決。（2）當建設(shè)成本不變時，經(jīng)計算可知，%，%時，項目就能能保持盈虧平衡，具體見圖81。5時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析，見表81和82，圖83和圖84。假設(shè)項目總投資不變，當項目銷售收入上升或下降一定幅度時，會使項目的稅前利潤上升或下降，當出現(xiàn)稅前利潤的正負變化時，采用線性內(nèi)插法求出稅前利潤為零時銷售收入減少的幅度，即為項目的盈虧平衡點。由資本金現(xiàn)金流量表計算可知，見附表6。詳見項目現(xiàn)金流量表（附表5）?！】偼顿Y資金來源，投資規(guī)模較大。包括土地出讓金3107萬元、契稅233萬元、評估費30萬元、拆遷安置費14640萬元，共計18141萬元?！′N售中心建設(shè)項目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷售中心，搭建我們直接與客戶溝通的橋梁，展示本項目的形象?！≈黝}和廣告語入住世紀龍城，共享龍騰（龍的）世紀誰說南門外是500強的天下？我們也要去那辦公產(chǎn)品讓你心動，價格讓你行動　概念推廣，輿論造勢南門在西安城市形象中的地位與作用南門外的地段優(yōu)勢如何體現(xiàn)未來的辦公環(huán)境是什么樣的大中型企業(yè)的辦公室應該是什么樣的純寫字樓和商住樓有什么區(qū)別在商住樓里辦公的得與失　產(chǎn)品形象廣告大景觀、大車場的寫字樓擁有完善配套的寫字樓高標準的綠色寫字樓南門外規(guī)模最大的辦公區(qū)域古今結(jié)合、中西合璧的建筑典范成長性企業(yè)騰飛的平臺，最合理的辦公地選擇單身一族最理想的居住場所投資置業(yè)的不二之選　銷售實施計劃　廣告計劃　?。?）報紙廣告媒體選擇：華商報、三秦都市報。選定目標顧客，寄發(fā)商品信息。施工采用監(jiān)理制，公開招標選擇工程承包商，使項目的工期、質(zhì)量、成本按計劃進行，早日投入使用。商業(yè)裙房內(nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開業(yè)保障。（2）裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。出入口布置：項目共規(guī)劃有五個主入口，其中寫字樓一號北側(cè)兩個，東側(cè)一個，寫字樓二號一個，住宅區(qū)東側(cè)一個，為人員出入口，西側(cè)為機動車出入口。大綠地，大車場是我們規(guī)劃的亮點。此外，娛樂健身項目及日常生活配套設(shè)施亦應完善也是必不可少的。第四章　項目規(guī)劃設(shè)計方案　設(shè)計指導思想及設(shè)計特點　設(shè)計指導思想（1）項目的規(guī)劃要布局合理，追求與城市空間的協(xié)調(diào)、人文環(huán)境的典雅和居住環(huán)境的安靜，創(chuàng)造清新、明快、富有時代感的建筑風貌.。（5） 霜期：無霜期219～233天。所以整個項目應邀請著名的物業(yè)管理公司擔當顧問，以主動的、開放的服務姿態(tài)，依靠先進的信息平臺和優(yōu)秀的人才，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，保證業(yè)主的付出物有所值。住宅：本項目住宅以中小戶型為主，主要銷售對象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個性與獨立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。b) 周邊同類型物業(yè)的競爭威脅。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點；五號線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來的交通優(yōu)勢讓其他地段無法比擬。天幕闊景國際豪邸，為國內(nèi)外各界人士提供高檔的居住場所，每戶建筑面積25134~，生活配套設(shè)施齊全，會所中各種設(shè)施豐富會面，擁有全城最大室內(nèi)陽光天頂泳池。項目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。開發(fā)商：西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團）股份有限公司建筑面積：266620㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項目簡介：長安國際廣場由七棟錯落有致的現(xiàn)代建筑組成，功能組合以國際化城市主流商務模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)摩（MALL），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等，在強大完善的功能組合的基礎(chǔ)上項目更將引進全球著名的酒店物業(yè)服務公司進行管理，真正實現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化社區(qū)。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨立廚房。整體設(shè)計為德式風格，簡約，大方，國際。獨占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。d) 被走訪的公司入住寫字樓的時間大多為1—2年，%，可見，西安寫字樓市場成熟的時間不長。具體說來，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。據(jù)市城調(diào)隊調(diào)查，今年1季度高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。由于寫字樓和商業(yè)娛樂用房價格下降。在商品房中，%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。2004年1到9月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢趨緩，商品房平均銷售價格繼續(xù)攀升。%；，%；，%。上海一樓市?？衲?月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費者對樓市的看法與購屋心態(tài)前后迥異。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。（2）3月26日國務院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（業(yè)界稱為“老國八條”），首次以行政問責制的形式對房價實行調(diào)控首次以行政問責制的形式對房價實行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府出臺了一系列的宏觀經(jīng)濟政策對經(jīng)濟過熱，主要是投資過熱的現(xiàn)象進行了調(diào)控。　全國房地產(chǎn)市場分析2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。 （2）消費需求加快增長 一季度，社會消費品零售總額15112億元，%，扣除價格因素，%。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢。這些數(shù)據(jù)表明投資、消費、出口的增長，不但各自表現(xiàn)良好，而且相互搭配協(xié)調(diào)，顯示了宏觀調(diào)控的成果。（2）西安市經(jīng)濟連年高速增長，人民生活水平日益提高，企業(yè)對辦公用房的需求和居民對住宅的需求都急劇增長。周邊商業(yè)配套、商務配套、公建配套和休閑娛樂配套齊全。47 / 48世紀龍城項目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項目的可行性研究。從目前現(xiàn)狀來看，項目周邊主干道現(xiàn)狀比較理想，車流量和人流量較大，項目周邊聚集公交線路31條，構(gòu)成項目所處區(qū)域快捷方便的公共交通系統(tǒng)。　項目建設(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟的發(fā)展有著十分巨大的帶動作用。但高于政府工作報告確定的8%的增長速度。當然，這是在去年投資增長幅度很高的基礎(chǔ)上。因此，國家還會加強土地審批和信貸投放的管理力度。3月末，國家外匯儲備達6591億美元，比去年末增加492億美元。因此，警惕和控制房地產(chǎn)泡沫將成為重要的宏觀調(diào)控內(nèi)容。同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。六、加強金融監(jiān)管。在二手房市場，多數(shù)中介認為，新增委托放盤量同比上升了30%，但實際成交量不升反跌，近一個月來普遍萎縮了6到7成。經(jīng)濟總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。全年房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬平方米，%；，%。截至9月份，西安商品房平均售價為每平方米2562元，%%。（1）多層住宅漲價較多 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全市第一季度商品房、%%。其中，住宅租價上升2%、%。加之城內(nèi)土地資源消耗殆盡，以及住戶住房投資意向的變化，城外房地產(chǎn)市場漸入佳境，房價屢創(chuàng)新高。a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、