【正文】 同理可算出當銷售收入不變時，項目建設總投資對稅前利潤的臨界點。b) 資本金財務凈現(xiàn)值資本金稅后財務凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為4855萬元人民幣。包括勘查費、規(guī)劃設計費、可行性研究費、城市建設配套費等。版面大小：整版（一定要體現(xiàn)我們的氣魄，堅決避免貼膏藥式的小廣告）刊登時間：房展會前3天，開盤期間3天，封頂當天，首座樓竣工前3天，一期工程全部交付使用期間3天?！￠_發(fā)進度安排由于本項目規(guī)模較大，因此可考慮滾動開發(fā)，分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風險，緩解同時開發(fā)的資金壓力。（3）配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，午間放松或娛樂設施、運動設施。在空間組織，景觀小品設置上，取消直線距離上的景觀小品，而在道路盡頭、無法覆蓋的地方設置景觀小品，以弱化規(guī)劃和建筑方面無法彌補的弱點。在與其他地塊的景觀處理上有分有合，追求流暢。住宅、寫字樓全部及住宅下部的商業(yè)面積全部銷售，商務、休閑運動中心為整個項目做配套，不以盈利為目標。如北邊的長安國際廣場，離我們最近，無論從規(guī)模上，還是軟硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情況來看，租金水平并不高，雖然我們在客戶目標定位上有一定差別，但仍會對我們造成一定沖擊。高新購物中心擁有高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔商貿(mào)中心。國際金融中心由四棟11層45米高的建筑單體組成，獨棟建筑面積約13000㎡，每棟使用完全獨立出口，下設地下停車場，總建筑面積約55000㎡。深褐色陶土磚外立面，美觀，舒適。 e) 入住率分析，見表29。與此相反，城區(qū)商品房售價僅4166元/平方米，%。經(jīng)濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格比去年同期分別上漲6%、%（其中多層上漲10%、%）、%（%、%）。1到9月份，%，%，%。準備購屋者比例從先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機轉(zhuǎn)向投資、置產(chǎn)或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產(chǎn)”（82%）逐步向獲利了結(jié)（63%）靠攏。（3）4月28日國務院常務會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的8條措施。主要包括通過發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（業(yè)界稱為“121號文件”）《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》等政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。進出口貿(mào)易持續(xù)擴大今年一季度，我國進出口貿(mào)易持續(xù)擴大，出口繼續(xù)快速增長，進出口總額2952億美元，%。（1）固定資產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落一季度，固定資產(chǎn)投資雖然仍保持較快增長，但增幅比去年同期有較大幅度回落。本項目地塊沿長安路跨度較大，商業(yè)價值較高。該地塊南北狹長，東西進深淺，臨長安路長度為320米，該地塊東西最寬處約100米（南端），最窄處約30米（北端），且呈現(xiàn)由南向北寬度逐漸減少的特征，現(xiàn)主要為住宅區(qū)，建筑較為陳舊，目前地塊尚未進入拆遷階段。從今年一季度的數(shù)據(jù)看，2005年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為31355億元，%。首季固定資產(chǎn)投資增幅較去年雖有較大幅度回落，但這是在去年增長速度很高的基礎上的增長，所以規(guī)模依然是偏大的，仍在高位運行。這些過去的教訓應當引起我們足夠的重視。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。這些措施一方面使消費者普遍推遲購房計劃，轉(zhuǎn)而持觀望態(tài)度，據(jù)上海“房產(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下滑。房地產(chǎn)業(yè)：，%。%外，今年首季我市房屋銷售、%、%%，房價絕對值與相對漲幅明顯低于國內(nèi)多數(shù)大城市及東部沿海地區(qū)。（4）城外升速快于城內(nèi)隨著市委、市政府加快城市化進程系列政策的出臺，道路、立交等基礎設施建設步伐加快，高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產(chǎn)開發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤遍及全市。比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產(chǎn)業(yè)咨詢服務等行業(yè)貿(mào)易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險合計比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內(nèi)公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。摩登BOBO:均價：4800元/㎡項目位置：高新區(qū)白沙路與科創(chuàng)路什字東北角開發(fā)商：陜西文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：21000㎡綠化率：30%　　　　　　　　　總戶數(shù)：246戶裝修程度：精裝修 門窗：智能門供電系統(tǒng)：雙回路 供水系統(tǒng)：24小時熱水供氣系統(tǒng)：天然氣 通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶項目簡介：摩登bobo為文華地產(chǎn)的摩登系列，由江都建筑承建，設地上18層，地下一層，兩個單元各配兩部高速電梯。社區(qū)內(nèi)有籃球場、羽毛球場、高爾夫練習場等運動設施，是目前市場上唯一擁有10000㎡中心花園的精品絕版小戶型。 高新國際商務中心主樓數(shù)碼大廈是目前高新區(qū)內(nèi)最高建筑，是建設部智能化3星示范性寫字樓大廈，擁有領先的數(shù)字化辦公設施。d）項目周邊還有不少居民區(qū)，再加上項目本身和周邊寫字樓提供的人流量，可以為項目配套的運動休閑設施、便利店、餐飲店等提供充足的客源。如“就掌燈”就邀請全國有名的“萬科物業(yè)”來管理整個項目；在寫字樓市場上，物業(yè)管理更為重要，長安國際廣場、高新國際商務中心都請了在世界物業(yè)管理界著名的美國仲量聯(lián)行為自己的項目做管理顧問，海星城市廣場業(yè)有香港戴得梁行做管理支持?！∈姓涮讞l件項目所在地市政基礎設施與道路同步建設，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。在這里，魚與熊掌可以兼得。我們這樣的設計，可以順應時代潮流，在設計上占盡先機，為日后的競爭打下良好基礎。項目開發(fā)建設由開發(fā)商獨立完成，投入35%的自有資金，分期建設，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，在資金良性運做下不斷推出使用合理、配套齊全、適應市場需要的精品項目。配合公告促銷活動，舉辦一些活動，如酒會等，邀請社會名流，政府官員等出席，肯定本項目的開發(fā)，進而促成交易。 總投資估算據(jù)估算，本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、室外工程費、建設監(jiān)理費、管理費用、預備費和財務費用，詳見附表1。 財務凈現(xiàn)值(NPV) 計算方法為：NPV=（ic（季度）=%）a) 項目財務凈現(xiàn)值項目稅后財務凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為5851萬元人民幣。 資金平衡能力分析由資金來源與運用表（附表9）可以看出，在整個項目運行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷售期結(jié)束時，項目累計盈余資金為32828萬元。 敏感性分析影響本項目收益的主要風險因素為總投資（建造成本）和銷售收入。 內(nèi)部收益率(IRR)計算方法為：NPV（IRR）==0, 解方程即可得出IRR?！　∮嬋』A為房屋開發(fā)費和室外工程費之和，費率為1%。　直接郵寄計劃本項目系大規(guī)模綜合物業(yè)，故只靠單一的售樓處模式守株待兔，不可能達到好的銷售效果，我們必須充分調(diào)動公司人員的積極性，“全民銷售”，廣泛調(diào)查目標客戶的需求，之后向其寄發(fā)項目信息，邀請客戶來項目參觀或由銷售人員登門拜訪，加強溝通。所以，我們首先要營造一個氣氛，讓人們相信南門外將來會形成西安市又一個最佳辦公區(qū)，至少要讓人們把南門外納入自己的辦公地選擇范圍。（7）智能化： 達到5A。本項目業(yè)態(tài)涉及寫字樓、住宅、商場及多功能會所，為了達到功能分區(qū)，我們在最北端布置4層的健身、運動中心，兼做休閑、商務會所，規(guī)劃路兩側(cè)是辦公區(qū)，北側(cè)是寫字樓2號，依地勢而建，南側(cè)是寫字樓1號，共分A、B、C、D、E五座。（3）項目規(guī)劃堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原則，注意節(jié)約土地，開發(fā)利用空間，提高土地使用效率。求取交易日期調(diào)整系數(shù)：所選樓盤均為在售樓盤，本項目兩年后出售，取通貨膨脹率3%， 交易日期調(diào)整系數(shù)為1（1+3%）2＝求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：（以本案為基準，取100）住宅：我愛我家特2號：100/檸檬公寓：100/摩登BOBO：100/寫字樓：長安國際廣場：100/101海星城市廣場：100/老三屆 世紀星：100/經(jīng)發(fā)大廈：100/（4）求取比準價格我愛我家特2號：3600100/1＝檸檬公寓：3800100/1＝摩登BOBO：4800100/1＝長安國際廣場：13000100/1011＝海星城市廣場：5500100/1＝老三屆 世紀星：6150100/1＝經(jīng)發(fā)大廈：5500100/1＝（5）本項目定價將上述比準價格去算術平均數(shù)，作為本項目的售價：住宅：（++）/3＝4430元/㎡寫字樓：（+++）/4＝8076元/㎡，定價時取8088元/㎡車位：根據(jù)市場調(diào)查，取市場平均價格，地上10萬元/個，地下15萬元/個商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報告，定價8000元/㎡第三章　項目建設條件　項目建設的自然條件（1） 氣溫：～?，F(xiàn)代感，就是我們的項目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務，星級酒店大堂以及5A寫字樓品質(zhì)，這才能與南門廣場的地位相匹配。開發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項目簡介：經(jīng)發(fā)大廈按國際甲級寫字樓標準規(guī)劃設計，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商務辦公環(huán)境，同時成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。海星城市廣場均價：5400元/㎡項目位置：西高新科技路37號(二、三環(huán)之間)開發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設備：德國蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價：79萬項目簡介：海星城市廣場是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務綜合建筑，功能組合以國際化都市主流商務模塊為基礎。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質(zhì)感生活的本質(zhì)。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項所占比例可得，㎡。這與經(jīng)濟發(fā)展情況，國家的宏觀經(jīng)濟政策也是相吻合的。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴大；廣大工薪階層面對商品房地段選擇面較窄、價格高等因素，紛紛進入二手房市場。1到9月。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對規(guī)范市場也會起到積極作用。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。在一些出口大省，一般貿(mào)易出口高速增長，私營企業(yè)出口高速增長，進料加工進口快速增長，一般貿(mào)易和來料加工進口下降，出現(xiàn)了新的特點。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。　建設單位概況本項目的開發(fā)商中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中貿(mào)世紀企業(yè)集團有限公司的子公司，注冊資金5000萬元。然后運用工程經(jīng)濟的評價方法，對方案進行財務評價，包括對方案的盈利能力、清償能力、抗風險能力進行全面分析，最后得出本方案的綜合評價與建議。　可行性研究的編制依據(jù)（1）國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（2）《投資項目可行性研究指南》（3）《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（4）《陜西省建筑工程綜合概預算定額（1999）》（5）《陜西省工程建設其它費用定額》（6）《全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）》（7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（8）中貿(mào)世紀企業(yè)集團提供的其他有關資料（9）現(xiàn)場勘察報告及市場調(diào)查報告（10）行業(yè)市場目前的平均情況第二章　市場分析　宏觀經(jīng)濟形勢　全國經(jīng)濟狀況分析2004年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價格計算，%。%，%，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)增長44%。局部地區(qū)一些人群購買房地產(chǎn)不是為改善居住，而是為賺取升值倒賣的收益，這些人群通過大量購買拉高房地產(chǎn)價格，造成普通居民的房地產(chǎn)價格上升預期及追漲性購買，從而形成價格上漲引發(fā)的價格上漲。三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設。（5）6月1日開始對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。商品房銷售價格以每平方米2850元收盤。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷售情況看，受去年下半年出臺的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價4000元以上，但需求仍呈上升趨勢。表24為西安市主要寫字樓概況：表24區(qū)域項目名稱現(xiàn)狀面積㎡租金售價東郊招商局廣場建成68000　5000　世貿(mào)大廈建成54000　4050南郊長安國際廣場在建500008USD13000　高速大廈建成43678　5500　老三屆 世紀星大廈建成59000656150　富城大廈建成18000　6000西郊高