【正文】 邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。，%；，%；，%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重有所提高，第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。%，%；%，；%，%。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產(chǎn)值計(jì)算，增長(zhǎng)17%。%。房地產(chǎn)業(yè)：，%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1497萬(wàn)平方米，%；，%。2004年1到9月，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢(shì)趨緩，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)攀升。1到9月份，%，%，%。資金上，增幅全面回落，國(guó)內(nèi)貸款增幅銳減。1到9月份，%。1到9月，。另外，商品房銷(xiāo)售減速，價(jià)格攀升。1到9月份，%，%；，%，%。截至9月份，西安商品房平均售價(jià)為每平方米2562元，%%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。從1到9月的價(jià)格趨勢(shì)上看，5月每平方米2582元，到達(dá)一個(gè)小高峰，然后有所回落，8月份后又開(kāi)始上揚(yáng)。%，創(chuàng)歷年新高。商品房銷(xiāo)售價(jià)格以每平方米2850元收盤(pán)。其中，住宅類(lèi)每平方米2710元，%；非住宅類(lèi)每平方米5730元，%；“二手房”%。西安市城調(diào)隊(duì)的調(diào)查結(jié)果顯示，2005年一季度，經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控、今年的利率上調(diào)之后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升。%外，今年首季我市房屋銷(xiāo)售、%、%%，房?jī)r(jià)絕對(duì)值與相對(duì)漲幅明顯低于國(guó)內(nèi)多數(shù)大城市及東部沿海地區(qū)。（1）多層住宅漲價(jià)較多 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市第一季度商品房、%%。在商品房中，%。經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和高檔住宅價(jià)格比去年同期分別上漲6%、%（其中多層上漲10%、%）、%（%、%）。非住宅價(jià)格比上年同期上漲2%。商品房?jī)r(jià)格上漲也刺激了二手房?jī)r(jià)格上漲。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴(kuò)大；廣大工薪階層面對(duì)商品房地段選擇面較窄、價(jià)格高等因素，紛紛進(jìn)入二手房市場(chǎng)。%，%。（2）房屋租價(jià)略有下降 受辦公樓（寫(xiě)字樓）及商業(yè)娛樂(lè)用房租賃價(jià)格下跌的影響，%。其中，住宅租價(jià)上升2%、%。由于寫(xiě)字樓和商業(yè)娛樂(lè)用房?jī)r(jià)格下降。受政府定價(jià)以及調(diào)價(jià)必須經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)等因素的制約，%，其余均與上年同期持平。此外，%；從用地項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷(xiāo)售情況看，受去年下半年出臺(tái)的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價(jià)4000元以上，但需求仍呈上升趨勢(shì)。目前西安城區(qū)人口已近400萬(wàn)，中高收入戶(hù)以及部分外來(lái)人口住房消費(fèi)熱情高漲，成了買(mǎi)房的主力軍。而占銷(xiāo)售總額三成以上的普通住宅，由于價(jià)位適中（每平方米2500元左右），尤其是多層住宅備受工薪族的青睞，銷(xiāo)售勢(shì)頭看好；與上年同期和上個(gè)季度相比，多層住宅價(jià)格分別上漲10%%，在各類(lèi)商品房中漲幅居首。（4）城外升速快于城內(nèi)隨著市委、市政府加快城市化進(jìn)程系列政策的出臺(tái)，道路、立交等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤(pán)遍及全市。加之城內(nèi)土地資源消耗殆盡，以及住戶(hù)住房投資意向的變化，城外房地產(chǎn)市場(chǎng)漸入佳境，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。據(jù)市城調(diào)隊(duì)調(diào)查，今年1季度高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價(jià)分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。與此相反，城區(qū)商品房售價(jià)僅4166元/平方米，%。城外房?jī)r(jià)的快速提升，與城區(qū)內(nèi)的價(jià)格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)趨于合理?！〗鼛啄陙?lái)西安市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況分析表21項(xiàng)目 年份2001年2002年2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要指標(biāo)（萬(wàn)元）6742117936891248177別墅、高檔公寓997118456948434辦公樓5414663238129362商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6441367385164846其中辦公樓所占比重%%%商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積(㎡)225346825289582527368別墅、高檔公寓13863613937393374辦公樓14897884515138679商業(yè)用房998614933878599其中辦公樓所占比重%%%實(shí)際銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預(yù)售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)表21可以得出，寫(xiě)字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達(dá)到了49%，隨著投資的上漲，寫(xiě)字樓的平均售價(jià)也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價(jià)格卻是一路走低，同時(shí)，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也是相吻合的?！∥靼彩袑?xiě)字樓市場(chǎng)狀況分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)具體的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫(xiě)字樓來(lái)看，西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)還不是很成熟，具體表現(xiàn)為分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不明確，很少有諸如5A級(jí)，或一級(jí)、二級(jí)之類(lèi)的區(qū)分，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，員工餐廳、會(huì)議設(shè)施等不能滿(mǎn)足需要，特色不明顯，只有老三屆世紀(jì)星大廈、高新國(guó)際商務(wù)中心等少數(shù)項(xiàng)目在這幾方面做得較好。a) 西安市寫(xiě)字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、城內(nèi)集中了西安市80%以上的寫(xiě)字樓，城北作為新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，還沒(méi)有一座商業(yè)化的寫(xiě)字樓，這也體現(xiàn)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)共性——分布區(qū)域較為集中。具體說(shuō)來(lái)，主要集中在兩線(xiàn)一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線(xiàn)；新城廣場(chǎng)，北大街延伸至南大街一線(xiàn)；高新區(qū)一區(qū)。另外，在南二環(huán)沿線(xiàn)，東門(mén)外東關(guān)正街，南門(mén)外南關(guān)正街至長(zhǎng)安北路，以及曲江新區(qū)，都有分布。b) 目前西安市寫(xiě)字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫(xiě)字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見(jiàn)表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫(xiě)字樓售價(jià)水平由于被訪(fǎng)問(wèn)者對(duì)此問(wèn)題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。表24為西安市主要寫(xiě)字樓概況：表24區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)現(xiàn)狀面積㎡租金售價(jià)東郊招商局廣場(chǎng)建成68000　5000　世貿(mào)大廈建成54000　4050南郊長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)在建500008USD13000　高速大廈建成43678　5500　老三屆 世紀(jì)星大廈建成59000656150　富城大廈建成18000　6000西郊高新國(guó)際商務(wù)中心建成14000088　　創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)建成85600　6300　匯德廣場(chǎng)建成40000　4800　財(cái)富中心建成　5900續(xù)表24區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)現(xiàn)狀面積㎡租金售價(jià)　E陽(yáng)國(guó)際建成30000　5500　高科廣場(chǎng)建成39000　6500　西部國(guó)際廣場(chǎng)在建124945　6200　麗華科技大廈在建37000　6800　海星城市廣場(chǎng)在建138200　5500　華晶商務(wù)廣場(chǎng)在建23000　4800　西部電子信息大廈在建80000　6000　紫州國(guó)際在建27225　4598　天創(chuàng)國(guó)際大廈在建57000　5500　豪杰旺座時(shí)代廣場(chǎng)在建　　北郊經(jīng)發(fā)大廈在建50000　5500　東方濠景商務(wù)大廈在建43896　　城內(nèi)凱愛(ài)大廈建成45000　5600　新時(shí)代廣場(chǎng)建成24000　　　金泰豐商務(wù)大廈建成29000366480　裕朗國(guó)際在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江會(huì)展國(guó)際大廈在建67000　3600　國(guó)際科技孵化大廈建成24000　3380資料來(lái)源：，部分樓盤(pán)售樓部通過(guò)上表，我們可以得到西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大概售價(jià)，見(jiàn)表25：表25區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江售價(jià)（元）4525550058603490d) 物業(yè)管理水平物業(yè)管理普遍不能滿(mǎn)足需要，根據(jù)問(wèn)卷顯示，在不滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)的11個(gè)選項(xiàng)中，電梯等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，車(chē)位數(shù)量不夠，且租金過(guò)高，此問(wèn)題在城內(nèi)尤為嚴(yán)重，還有空調(diào)系統(tǒng)不佳幾項(xiàng)占了多數(shù)，具體見(jiàn)表26：表26項(xiàng)目電梯等候時(shí)間車(chē)位數(shù)量車(chē)位租金空調(diào)系統(tǒng)合計(jì)比例%%%%%但在調(diào)查中也能發(fā)現(xiàn)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，在建的項(xiàng)目如長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)、經(jīng)發(fā)大廈、海星城市廣場(chǎng)、裕朗國(guó)際等項(xiàng)目正在對(duì)以上不足之處進(jìn)行完善甚至超越。(2) 西安市寫(xiě)字樓供給預(yù)測(cè)：近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期，城市規(guī)模也隨之迅速擴(kuò)大，寫(xiě)字樓，商鋪等建設(shè)日趨升溫，除在原有寫(xiě)字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)外，北郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不容小視，增長(zhǎng)率分別達(dá)到了100%%。據(jù)調(diào)查顯示，未來(lái)兩年內(nèi)，西安市寫(xiě)字樓供應(yīng)面積將有較大幅度的上升，具體分布見(jiàn)表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長(zhǎng)率％100(3) 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析通過(guò)對(duì)分布在城內(nèi)、城南、城西的九座寫(xiě)字樓內(nèi)工作的人員的訪(fǎng)問(wèn)及對(duì)結(jié)果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫(xiě)字樓內(nèi)辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、通訊電子設(shè)備制造銷(xiāo)售業(yè)、金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)。比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)貿(mào)易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險(xiǎn)合計(jì)比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內(nèi)公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。c) 辦公場(chǎng)所的獲得方式主要為租賃，占到總數(shù)的2/3，剩下1/3為購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。d) 被走訪(fǎng)的公司入住寫(xiě)字樓的時(shí)間大多為1—2年，%，可見(jiàn)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟的時(shí)間不長(zhǎng)。 e) 入住率分析，見(jiàn)表29。表29選項(xiàng)60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項(xiàng)所占比例可得，%。f) 人均辦公面積估計(jì)，見(jiàn)表210。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項(xiàng)所占比例可得，㎡。(4) 西安兩年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數(shù)人均辦公面積租賃（購(gòu)買(mǎi)）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數(shù)估計(jì)表211分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)　　居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)　　信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)　　服務(wù)業(yè)資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)2002002003三年西安市分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)，參照西安市GDP年增長(zhǎng)速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數(shù)見(jiàn)表212：表212分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)