【正文】 期調(diào)整系數(shù)：所選樓盤均為在售樓盤，本項目兩年后出售，取通貨膨脹率3%， 交易日期調(diào)整系數(shù)為1（1+3%）2＝求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：（以本案為基準，取100）住宅：我愛我家特2號：100/檸檬公寓：100/摩登BOBO：100/寫字樓：長安國際廣場：100/101海星城市廣場：100/老三屆 世紀星：100/經(jīng)發(fā)大廈：100/（4）求取比準價格我愛我家特2號：3600100/1＝檸檬公寓：3800100/1＝摩登BOBO：4800100/1＝長安國際廣場：13000100/1011＝海星城市廣場：5500100/1＝老三屆 世紀星：6150100/1＝經(jīng)發(fā)大廈：5500100/1＝（5）本項目定價將上述比準價格去算術(shù)平均數(shù)，作為本項目的售價：住宅：（++）/3＝4430元/㎡寫字樓：（+++）/4＝8076元/㎡，定價時取8088元/㎡車位：根據(jù)市場調(diào)查，取市場平均價格，地上10萬元/個，地下15萬元/個商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報告，定價8000元/㎡第三章　項目建設(shè)條件　項目建設(shè)的自然條件（1） 氣溫：～。（5） 霜期：無霜期219～233天?！№椖拷ㄔO(shè)的用地條件項目建設(shè)用地位于西安市長安路與友誼路交界處，占地面積為36畝。第四章　項目規(guī)劃設(shè)計方案　設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點　設(shè)計指導(dǎo)思想（1）項目的規(guī)劃要布局合理，追求與城市空間的協(xié)調(diào)、人文環(huán)境的典雅和居住環(huán)境的安靜，創(chuàng)造清新、明快、富有時代感的建筑風(fēng)貌.。（3）項目規(guī)劃堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原則，注意節(jié)約土地，開發(fā)利用空間，提高土地使用效率。此外，娛樂健身項目及日常生活配套設(shè)施亦應(yīng)完善也是必不可少的?！≡O(shè)計特點項目地塊中，有一條地裂帶，這對我們來說，既是一個優(yōu)勢，也是一個劣勢，一方面，地裂帶和規(guī)劃路的存在，讓我們損失了一部分可利用的土地面積，但從另一個角度來說，我們可以充分利用這片空間，進行綠化，創(chuàng)造讓其他項目無法比擬的景觀優(yōu)勢，%，為市場上同規(guī)模物業(yè)中最高水平。大綠地，大車場是我們規(guī)劃的亮點。本項目業(yè)態(tài)涉及寫字樓、住宅、商場及多功能會所，為了達到功能分區(qū)，我們在最北端布置4層的健身、運動中心，兼做休閑、商務(wù)會所，規(guī)劃路兩側(cè)是辦公區(qū)，北側(cè)是寫字樓2號，依地勢而建，南側(cè)是寫字樓1號，共分A、B、C、D、E五座。出入口布置：項目共規(guī)劃有五個主入口，其中寫字樓一號北側(cè)兩個，東側(cè)一個，寫字樓二號一個，住宅區(qū)東側(cè)一個，為人員出入口，西側(cè)為機動車出入口。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因為在古代，唐長安城是當(dāng)時世界上最著名的城市之一，選擇唐風(fēng)則意味著新時代的我們將從這里騰飛，走向世界。（2）裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。（7）智能化： 達到5A。商業(yè)裙房內(nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開業(yè)保障?！　〉厣希?30168㎡　　地下：㎡其中：寫字樓總面積：㎡住宅總面積：㎡商業(yè)總面積：㎡多功能中心面積：㎡建筑密度：%綠化率：% 其中：%總戶數(shù)：486戶容積率：車位數(shù)：1065個　　地上：355個 地下：710個第五章　項目的實施進度安排　建設(shè)方式由于該項目建設(shè)規(guī)模較大。施工采用監(jiān)理制，公開招標選擇工程承包商，使項目的工期、質(zhì)量、成本按計劃進行，早日投入使用。所以，我們首先要營造一個氣氛，讓人們相信南門外將來會形成西安市又一個最佳辦公區(qū)，至少要讓人們把南門外納入自己的辦公地選擇范圍。選定目標顧客，寄發(fā)商品信息。　促銷策略預(yù)計一期工程銷售許可證可在2006年9月間辦好，之后擇日正式開盤銷售，初步定于2006年10月1日國慶節(jié)開盤，利用節(jié)日來掀起一個銷售高潮?！≈黝}和廣告語入住世紀龍城，共享龍騰（龍的）世紀誰說南門外是500強的天下？我們也要去那辦公產(chǎn)品讓你心動，價格讓你行動　概念推廣，輿論造勢南門在西安城市形象中的地位與作用南門外的地段優(yōu)勢如何體現(xiàn)未來的辦公環(huán)境是什么樣的大中型企業(yè)的辦公室應(yīng)該是什么樣的純寫字樓和商住樓有什么區(qū)別在商住樓里辦公的得與失　產(chǎn)品形象廣告大景觀、大車場的寫字樓擁有完善配套的寫字樓高標準的綠色寫字樓南門外規(guī)模最大的辦公區(qū)域古今結(jié)合、中西合璧的建筑典范成長性企業(yè)騰飛的平臺，最合理的辦公地選擇單身一族最理想的居住場所投資置業(yè)的不二之選　銷售實施計劃　廣告計劃　?。?）報紙廣告媒體選擇：華商報、三秦都市報。　直接郵寄計劃本項目系大規(guī)模綜合物業(yè)，故只靠單一的售樓處模式守株待兔，不可能達到好的銷售效果，我們必須充分調(diào)動公司人員的積極性，“全民銷售”，廣泛調(diào)查目標客戶的需求，之后向其寄發(fā)項目信息，邀請客戶來項目參觀或由銷售人員登門拜訪，加強溝通?！′N售中心建設(shè)項目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷售中心，搭建我們直接與客戶溝通的橋梁，展示本項目的形象。預(yù)計本項目一期工程預(yù)售許可證將在2006年三季度辦好，四季度正式開盤銷售；二期工程2007年二季度開始銷售。包括土地出讓金3107萬元、契稅233萬元、評估費30萬元、拆遷安置費14640萬元，共計18141萬元?！　∮嬋』A(chǔ)為房屋開發(fā)費和室外工程費之和，費率為1%?！】偼顿Y資金來源，投資規(guī)模較大。由于本項目以季度為最小計算期單位，故需算出季度的基準收益率，經(jīng)計算得，ic（季度）==% 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等。詳見項目現(xiàn)金流量表（附表5）。 內(nèi)部收益率(IRR)計算方法為：NPV（IRR）==0, 解方程即可得出IRR。由資本金現(xiàn)金流量表計算可知，見附表6。借款償還期為2年，滿足銀行要求的還貸期限。假設(shè)項目總投資不變，當(dāng)項目銷售收入上升或下降一定幅度時，會使項目的稅前利潤上升或下降，當(dāng)出現(xiàn)稅前利潤的正負變化時，采用線性內(nèi)插法求出稅前利潤為零時銷售收入減少的幅度，即為項目的盈虧平衡點。 敏感性分析影響本項目收益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）和銷售收入。5時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析，見表81和82，圖83和圖84。15%、177。（2）當(dāng)建設(shè)成本不變時，經(jīng)計算可知，%，%時，項目就能能保持盈虧平衡，具體見圖81。 資金平衡能力分析由資金來源與運用表（附表9）可以看出，在整個項目運行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷售期結(jié)束時，項目累計盈余資金為32828萬元。，除去開發(fā)商35%，剩余不足款項均由銀行貸款解決。b) 資本金內(nèi)部收益率資本金稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（季度），%（年），大于10%的年基準收益率，說明項目是可行的。資本金財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，也說明該項目在財務(wù)上是可行的。 財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 計算方法為：NPV=（ic（季度）=%）a) 項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為5851萬元人民幣。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機會成本的最大值，i2為投資風(fēng)險，i3為通貨膨脹率?！　“ɑ绢A(yù)備費和漲價預(yù)備費，取前六項之和乘以3%。詳見表71 前期費計算表 表71序號項目取費依據(jù)取費標準合計（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建筑面積25元/㎡2勘察費用規(guī)劃設(shè)計費34406901%3三通一平建筑面積17元/㎡4可行性研究費建筑面積1元/㎡5城市建設(shè)配套費市政公用設(shè)施配套費建筑面積70元/㎡消防設(shè)施配套費住宅3元/㎡其他5元/㎡易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費14元/㎡天然氣公網(wǎng)初裝費建筑面積22元/㎡集中供熱工程建設(shè)集資住宅30元/㎡商業(yè)80元/㎡抗震設(shè)計審查費建筑面積㎡“結(jié)建”人防工程建設(shè)押金人防工程總投資192678610%新型墻體材料專項費建筑面積6元/㎡散裝水泥保證金建筑面積5元/㎡定額編制管理費建安造價%質(zhì)量監(jiān)督費建安造價%勞保統(tǒng)籌費建安造價%　　、。 總投資估算據(jù)估算，本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、管理費用、預(yù)備費和財務(wù)費用，詳見附表1。包括銷售人員服裝、項目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認同、了解我們的項目。建立自己的項目網(wǎng)站，、搜房網(wǎng)等全國性網(wǎng)站建立鏈接，詳細闡述我們的理念，介紹我們的項目?！　。?）戶外廣告1）在經(jīng)過項目地的公交線路如600、700等線路上投放車體廣告，時間可與報紙廣告時間錯開，以延續(xù)人們對我們項目的印象2）在南門廣場和長安路立交橋周圍選取適當(dāng)?shù)攸c，制作大型廣告牌，在快到項目的200余米馬路兩側(cè)設(shè)置燈箱廣告，提起人們對項目的注意。配合公告促銷活動，舉辦一些活動，如酒會等，邀請社會名流，政府官員等出席，肯定本項目的開發(fā)，進而促成交易。制作好樓書，傳遞我們的信息與思想?！「嬷A段利用小規(guī)模廣告、工地圍墻、路邊廣告引起人們注意。從本項目實際情況出發(fā)，建議將項目分兩期進行：第一期為住宅3號樓，4號樓及商業(yè)裙房，寫字樓1號及多功能中心，二期工程為寫字樓2號，二期工程在一期工程開始半年后開始，預(yù)計總工期為11個季度，詳細計劃如表51所示： 開發(fā)進度安排計劃 表51進度 時間2005200620072008分項工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一期工程多功能中心　　　　　　　　　　住宅a段　　　　　　　　　住宅b段　　　　　　　　　寫字樓1號abc座　　　　　　　　　寫字樓1de座　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　二期工程寫字樓2號　　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　辦理各種手續(xù) 基礎(chǔ)工程 主體工程 裝飾工程 室外工程 竣工驗收第六章　項目的銷售方案策劃　銷售理念與策略我們應(yīng)確定“銷售未動，推廣先行”的思想。項目開發(fā)建設(shè)由開發(fā)商獨立完成，投入35%的自有資金，分期建設(shè)，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，在資金良性運做下不斷推出使用合理、配套齊全、適應(yīng)市場需要的精品項目?！〖夹g(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）。住宅樓及商業(yè)裙房的外立面要達到西安市一流水平，20年不落后，50年可改造。（4）電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)（5）設(shè)備標準：名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。我們這樣的設(shè)計，可以順應(yīng)時代潮流，在設(shè)計上占盡先機，為日后的競爭打下良好基礎(chǔ)?！〗ㄖO(shè)計項目所在地——南門廣場外，是西安城市的門戶，是西安展示對外形象的一個窗口，考慮到本項目的具體情況，建議本項目的形象應(yīng)該和南門這個小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時代同步的精神風(fēng)貌，同時還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊。地塊最南端是居住區(qū)，布局整齊，占地面積約7078平方米。綠化設(shè)計上，地面綠化、屋頂綠化和室內(nèi)綠化相結(jié)合，停車位運用硬地網(wǎng)格狀植草，最大限度進行綠化，我們誓將綠色革命進行到底。在這里，魚與熊掌可以兼得。（6）滿足現(xiàn)代社會對信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺，全面提升本項目的服務(wù)、管理水平。（4）滿足了人們對不同建筑的不同使用功能的要求。完善配套設(shè)施體系，引入現(xiàn)代化的智能設(shè)施及環(huán)保設(shè)施體系,并配有園林綠化景觀，不僅使各功能區(qū)域不僅具有良好的舒適性、安全性、經(jīng)濟性，還具有一定的超前性和導(dǎo)向性，體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色?！∈姓涮讞l件項目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。（7） 降水：～。（3） 日照：?！r格定位（1）定價原則反映市場供求，體現(xiàn)樓盤價值，使開發(fā)商利益最大化。如“就掌燈”就邀請全國有名的