【正文】 33878599其中辦公樓所占比重%%%實際銷售額（萬元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒根據(jù)表21可以得出，寫字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達到了49%，隨著投資的上漲，寫字樓的平均售價也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價格卻是一路走低，同時，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場對寫字樓需求的增長。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷售情況看，受去年下半年出臺的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價4000元以上，但需求仍呈上升趨勢。商品房價格上漲也刺激了二手房價格上漲。商品房銷售價格以每平方米2850元收盤。1到9月份，%。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。在買家持續(xù)觀望的淡市壓力下，賣家開始調(diào)整待售房屋的利潤回報預期：3月初，過半的受訪者對獲利6至8成充滿期待，更有近3成人希望獲利9成以上；到了4月份，3至5成的投資回報成了最多人的預期。（5）6月1日開始對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。二、加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。三、大力調(diào)整住房供應結構，調(diào)整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設。自2005年3月17日起，取消商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，自營性個人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。局部地區(qū)一些人群購買房地產(chǎn)不是為改善居住，而是為賺取升值倒賣的收益，這些人群通過大量購買拉高房地產(chǎn)價格，造成普通居民的房地產(chǎn)價格上升預期及追漲性購買，從而形成價格上漲引發(fā)的價格上漲。進出口相抵，順差166億美元。%，%，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)增長44%。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強。　可行性研究的編制依據(jù)（1）國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（2）《投資項目可行性研究指南》（3）《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（4）《陜西省建筑工程綜合概預算定額（1999）》（5）《陜西省工程建設其它費用定額》（6）《全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）》（7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（8）中貿(mào)世紀企業(yè)集團提供的其他有關資料（9）現(xiàn)場勘察報告及市場調(diào)查報告（10）行業(yè)市場目前的平均情況第二章　市場分析　宏觀經(jīng)濟形勢　全國經(jīng)濟狀況分析2004年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價格計算，%。，分兩期建設，一期建設面積103940㎡，㎡。然后運用工程經(jīng)濟的評價方法，對方案進行財務評價，包括對方案的盈利能力、清償能力、抗風險能力進行全面分析，最后得出本方案的綜合評價與建議。關鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，財務評價AbstractThis thesis is the Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macroeconomics of Nation, Shaanxi province and Xi39?！〗ㄔO單位概況本項目的開發(fā)商中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中貿(mào)世紀企業(yè)集團有限公司的子公司，注冊資金5000萬元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。在一些出口大省，一般貿(mào)易出口高速增長，私營企業(yè)出口高速增長，進料加工進口快速增長，一般貿(mào)易和來料加工進口下降，出現(xiàn)了新的特點。房地產(chǎn)價格上漲吸引銀行資金卷入房地產(chǎn)投機狂潮，非到泡沫高漲到不能再支撐下去或宏觀政策當局對其采取制止性措施，泡沫膨脹不會自己停歇，一直會上漲到崩潰為止。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。在如此多的調(diào)控政策出臺后，全國房地產(chǎn)屆一時間眾說紛紜，褒貶不一。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對規(guī)范市場也會起到積極作用。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產(chǎn)值計算，增長17%。1到9月。其中，住宅類每平方米2710元，%；非住宅類每平方米5730元，%；“二手房”%。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴大；廣大工薪階層面對商品房地段選擇面較窄、價格高等因素，紛紛進入二手房市場。目前西安城區(qū)人口已近400萬，中高收入戶以及部分外來人口住房消費熱情高漲，成了買房的主力軍。這與經(jīng)濟發(fā)展情況，國家的宏觀經(jīng)濟政策也是相吻合的。(2) 西安市寫字樓供給預測：近年來，西安市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，GDP增長速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期，城市規(guī)模也隨之迅速擴大，寫字樓，商鋪等建設日趨升溫，除在原有寫字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開發(fā)建設外，北郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開發(fā)建設不容小視，增長率分別達到了100%%。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項所占比例可得，㎡。該項目由兩棟板、塔高層樓組成，社區(qū)內(nèi)有與4000平方米中心庭院、2000平方米樓前綠化。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質感生活的本質。未來升值潛力巨大，十分適合業(yè)主作投資之用。海星城市廣場均價：5400元/㎡項目位置：西高新科技路37號(二、三環(huán)之間)開發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設備：德國蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價：79萬項目簡介：海星城市廣場是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務綜合建筑，功能組合以國際化都市主流商務模塊為基礎。是西安規(guī)模最大、功能最完善的綜合項目，總建筑面積近14萬平方米。開發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項目簡介：經(jīng)發(fā)大廈按國際甲級寫字樓標準規(guī)劃設計，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質的商務辦公環(huán)境，同時成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。c）隨著城市規(guī)模的不斷擴大，居住區(qū)離市中心越來越遠，致使許多人把大量的時間耗費在上下班途中，讓人身心俱?！，F(xiàn)代感，就是我們的項目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務，星級酒店大堂以及5A寫字樓品質，這才能與南門廣場的地位相匹配。當設計、施工、土地已受市場支配時，項目將走向同質化，而這時我們的競爭力就回歸于服務——物業(yè)管理，是構成項目品質的重要組成部分。求取交易日期調(diào)整系數(shù)：所選樓盤均為在售樓盤，本項目兩年后出售，取通貨膨脹率3%， 交易日期調(diào)整系數(shù)為1（1+3%）2＝求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：（以本案為基準，取100）住宅：我愛我家特2號：100/檸檬公寓：100/摩登BOBO：100/寫字樓：長安國際廣場：100/101海星城市廣場：100/老三屆 世紀星：100/經(jīng)發(fā)大廈：100/（4）求取比準價格我愛我家特2號：3600100/1＝檸檬公寓：3800100/1＝摩登BOBO：4800100/1＝長安國際廣場：13000100/1011＝海星城市廣場：5500100/1＝老三屆 世紀星：6150100/1＝經(jīng)發(fā)大廈：5500100/1＝（5）本項目定價將上述比準價格去算術平均數(shù)，作為本項目的售價：住宅：（++）/3＝4430元/㎡寫字樓：（+++）/4＝8076元/㎡，定價時取8088元/㎡車位：根據(jù)市場調(diào)查，取市場平均價格，地上10萬元/個，地下15萬元/個商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報告，定價8000元/㎡第三章　項目建設條件　項目建設的自然條件（1） 氣溫：～?！№椖拷ㄔO的用地條件項目建設用地位于西安市長安路與友誼路交界處，占地面積為36畝。（3）項目規(guī)劃堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相結合的原則，注意節(jié)約土地，開發(fā)利用空間，提高土地使用效率。　設計特點項目地塊中，有一條地裂帶，這對我們來說，既是一個優(yōu)勢，也是一個劣勢，一方面，地裂帶和規(guī)劃路的存在，讓我們損失了一部分可利用的土地面積，但從另一個角度來說，我們可以充分利用這片空間，進行綠化，創(chuàng)造讓其他項目無法比擬的景觀優(yōu)勢，%，為市場上同規(guī)模物業(yè)中最高水平。本項目業(yè)態(tài)涉及寫字樓、住宅、商場及多功能會所，為了達到功能分區(qū)，我們在最北端布置4層的健身、運動中心，兼做休閑、商務會所，規(guī)劃路兩側是辦公區(qū)，北側是寫字樓2號，依地勢而建，南側是寫字樓1號，共分A、B、C、D、E五座。古典元素最好以唐風格為主，因為在古代，唐長安城是當時世界上最著名的城市之一，選擇唐風則意味著新時代的我們將從這里騰飛，走向世界。（7）智能化： 達到5A?！　〉厣希?30168㎡　　地下：㎡其中：寫字樓總面積：㎡住宅總面積：㎡商業(yè)總面積：㎡多功能中心面積：㎡建筑密度：%綠化率：% 其中：%總戶數(shù)：486戶容積率：車位數(shù)：1065個　　地上：355個 地下：710個第五章　項目的實施進度安排　建設方式由于該項目建設規(guī)模較大。所以，我們首先要營造一個氣氛，讓人們相信南門外將來會形成西安市又一個最佳辦公區(qū)，至少要讓人們把南門外納入自己的辦公地選擇范圍?！〈黉N策略預計一期工程銷售許可證可在2006年9月間辦好，之后擇日正式開盤銷售，初步定于2006年10月1日國慶節(jié)開盤，利用節(jié)日來掀起一個銷售高潮。　直接郵寄計劃本項目系大規(guī)模綜合物業(yè)，故只靠單一的售樓處模式守株待兔，不可能達到好的銷售效果，我們必須充分調(diào)動公司人員的積極性，“全民銷售”，廣泛調(diào)查目標客戶的需求，之后向其寄發(fā)項目信息，邀請客戶來項目參觀或由銷售人員登門拜訪，加強溝通。預計本項目一期工程預售許可證將在2006年三季度辦好，四季度正式開盤銷售；二期工程2007年二季度開始銷售?！　∮嬋』A為房屋開發(fā)費和室外工程費之和，費率為1%。由于本項目以季度為最小計算期單位，故需算出季度的基準收益率，經(jīng)計算得，ic（季度）==% 基礎數(shù)據(jù)計算 基礎數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等。 內(nèi)部收益率(IRR)計算方法為：NPV（IRR）==0, 解方程即可得出IRR。借款償還期為2年，滿足銀行要求的還貸期限。 敏感性分析影響本項目收益的主要風險因素為總投資（建造成本）和銷售收入。15%、177。 資金平衡能力分析由資金來源與運用表（附表9）可以看出，在整個項目運行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷售期結束時，項目累計盈余資金為32828萬元。b) 資本金內(nèi)部收益率資本金稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（季度），%（年），大于10%的年基準收益率，說明項目是可行的。 財務凈現(xiàn)值(NPV) 計算方法為：NPV=（ic（季度）=%）a) 項目財務凈現(xiàn)值項目稅后財務凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為5851萬元人民幣?！　“ɑ绢A備費和漲價預備費，取前六項之和乘以3%。 總投資估算據(jù)估算，本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、室外工程費、建設監(jiān)理費、管理費用、預備費和財務費用，詳見附表1。建立自己的項目網(wǎng)站，、搜房網(wǎng)等全國性網(wǎng)站建立鏈接，詳細闡述我們的理念，介紹我們的項目。配合公告促銷活動，舉辦一些活動，如酒會等，邀請社會名流，政府官員等出席，肯定本項目的開發(fā)，進而促成交易?！「嬷A段利用小規(guī)模廣告、工地圍墻、路邊廣告引起人們注意。項目開發(fā)建設由開發(fā)商獨立完成，投入35%的自有資金，分期建設，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，在資金良性運做下不斷推出使用合理、配套齊全、適應市場需要的精品項目。住宅樓及商業(yè)裙房的外立面要達到西安市一流水平，20年不落后，50年可改造。我們這樣的設計，可以順