【正文】 663238129362商業(yè)營業(yè)用房6441367385164846其中辦公樓所占比重%%%商品房實(shí)際銷售面積(㎡)225346825289582527368別墅、高檔公寓13863613937393374辦公樓14897884515138679商業(yè)用房998614933878599其中辦公樓所占比重%%%實(shí)際銷售額（萬元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預(yù)售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)表21可以得出，寫字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達(dá)到了49%，隨著投資的上漲，寫字樓的平均售價也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價格卻是一路走低，同時，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場對寫字樓需求的增長。加之城內(nèi)土地資源消耗殆盡，以及住戶住房投資意向的變化，城外房地產(chǎn)市場漸入佳境，房價屢創(chuàng)新高。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷售情況看，受去年下半年出臺的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價4000元以上，但需求仍呈上升趨勢。其中，住宅租價上升2%、%。商品房價格上漲也刺激了二手房價格上漲。（1）多層住宅漲價較多 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市第一季度商品房、%%。商品房銷售價格以每平方米2850元收盤。截至9月份，西安商品房平均售價為每平方米2562元，%%。1到9月份，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬平方米，%；，%。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。在買家持續(xù)觀望的淡市壓力下，賣家開始調(diào)整待售房屋的利潤回報預(yù)期：3月初，過半的受訪者對獲利6至8成充滿期待，更有近3成人希望獲利9成以上；到了4月份，3至5成的投資回報成了最多人的預(yù)期。在二手房市場，多數(shù)中介認(rèn)為，新增委托放盤量同比上升了30%，但實(shí)際成交量不升反跌，近一個月來普遍萎縮了6到7成。（5）6月1日開始對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。自2005年3月17日起，取消商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，自營性個人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。因此，警惕和控制房地產(chǎn)泡沫將成為重要的宏觀調(diào)控內(nèi)容。局部地區(qū)一些人群購買房地產(chǎn)不是為改善居住，而是為賺取升值倒賣的收益，這些人群通過大量購買拉高房地產(chǎn)價格，造成普通居民的房地產(chǎn)價格上升預(yù)期及追漲性購買，從而形成價格上漲引發(fā)的價格上漲。3月末，國家外匯儲備達(dá)6591億美元，比去年末增加492億美元。進(jìn)出口相抵，順差166億美元。因此，國家還會加強(qiáng)土地審批和信貸投放的管理力度。%，%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長44%。當(dāng)然，這是在去年投資增長幅度很高的基礎(chǔ)上。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。但高于政府工作報告確定的8%的增長速度?！】尚行匝芯康木幹埔罁?jù)（1）國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（3）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則（4）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（5）《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（6）《全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）》（7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)提供的其他有關(guān)資料（9）現(xiàn)場勘察報告及市場調(diào)查報告（10）行業(yè)市場目前的平均情況第二章　市場分析　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢　全國經(jīng)濟(jì)狀況分析2004年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價格計(jì)算，%?！№?xiàng)目建設(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分巨大的帶動作用。，分兩期建設(shè)，一期建設(shè)面積103940㎡，㎡。從目前現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目周邊主干道現(xiàn)狀比較理想，車流量和人流量較大，項(xiàng)目周邊聚集公交線路31條，構(gòu)成項(xiàng)目所處區(qū)域快捷方便的公共交通系統(tǒng)。然后運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)的評價方法，對方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價，包括對方案的盈利能力、清償能力、抗風(fēng)險能力進(jìn)行全面分析，最后得出本方案的綜合評價與建議。47 / 48世紀(jì)龍城項(xiàng)目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，財(cái)務(wù)評價AbstractThis thesis is the Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macroeconomics of Nation, Shaanxi province and Xi39。周邊商業(yè)配套、商務(wù)配套、公建配套和休閑娛樂配套齊全?！〗ㄔO(shè)單位概況本項(xiàng)目的開發(fā)商中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司，注冊資金5000萬元。（2）西安市經(jīng)濟(jì)連年高速增長，人民生活水平日益提高，企業(yè)對辦公用房的需求和居民對住宅的需求都急劇增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。這些數(shù)據(jù)表明投資、消費(fèi)、出口的增長，不但各自表現(xiàn)良好，而且相互搭配協(xié)調(diào)，顯示了宏觀調(diào)控的成果。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。 （2）消費(fèi)需求加快增長 一季度，社會消費(fèi)品零售總額15112億元，%，扣除價格因素，%。在一些出口大省，一般貿(mào)易出口高速增長，私營企業(yè)出口高速增長，進(jìn)料加工進(jìn)口快速增長，一般貿(mào)易和來料加工進(jìn)口下降，出現(xiàn)了新的特點(diǎn)。　全國房地產(chǎn)市場分析2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。房地產(chǎn)價格上漲吸引銀行資金卷入房地產(chǎn)投機(jī)狂潮，非到泡沫高漲到不能再支撐下去或宏觀政策當(dāng)局對其采取制止性措施，泡沫膨脹不會自己停歇，一直會上漲到崩潰為止。從2003年下半年開始，政府出臺了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)過熱，主要是投資過熱的現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)控。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。（2）3月26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（業(yè)界稱為“老國八條”），首次以行政問責(zé)制的形式對房價實(shí)行調(diào)控首次以行政問責(zé)制的形式對房價實(shí)行調(diào)控。四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。三、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。在如此多的調(diào)控政策出臺后，全國房地產(chǎn)屆一時間眾說紛紜，褒貶不一。上海一樓市專刊今年3月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費(fèi)者對樓市的看法與購屋心態(tài)前后迥異。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對規(guī)范市場也會起到積極作用。%；，%；，%。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產(chǎn)值計(jì)算，增長17%。2004年1到9月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢趨緩，商品房平均銷售價格繼續(xù)攀升。1到9月。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。其中，住宅類每平方米2710元，%；非住宅類每平方米5730元，%；“二手房”%。在商品房中，%。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴(kuò)大；廣大工薪階層面對商品房地段選擇面較窄、價格高等因素，紛紛進(jìn)入二手房市場。由于寫字樓和商業(yè)娛樂用房價格下降。目前西安城區(qū)人口已近400萬，中高收入戶以及部分外來人口住房消費(fèi)熱情高漲，成了買房的主力軍。據(jù)市城調(diào)隊(duì)調(diào)查，今年1季度高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也是相吻合的。具體說來，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。(2) 西安市寫字樓供給預(yù)測：近年來，西安市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP增長速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期，城市規(guī)模也隨之迅速擴(kuò)大，寫字樓，商鋪等建設(shè)日趨升溫，除在原有寫字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)外，北郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開發(fā)建設(shè)不容小視，增長率分別達(dá)到了100%%。d) 被走訪的公司入住寫字樓的時間大多為1—2年，%，可見，西安寫字樓市場成熟的時間不長。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項(xiàng)所占比例可得，㎡。獨(dú)占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。該項(xiàng)目由兩棟板、塔高層樓組成，社區(qū)內(nèi)有與4000平方米中心庭院、2000平方米樓前綠化。整體設(shè)計(jì)為德式風(fēng)格，簡約，大方，國際。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質(zhì)感生活的本質(zhì)。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計(jì)全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。未來升值潛力巨大，十分適合業(yè)主作投資之用。開發(fā)商：西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司建筑面積：266620㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項(xiàng)目簡介：長安國際廣場由七棟錯落有致的現(xiàn)代建筑組成，功能組合以國際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)摩（MALL），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等，在強(qiáng)大完善的功能組合的基礎(chǔ)上項(xiàng)目更將引進(jìn)全球著名的酒店物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，真正實(shí)現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化社區(qū)。海星城市廣場均價：5400元/㎡項(xiàng)目位置：西高新科技路37號(二、三環(huán)之間)開發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設(shè)備：德國蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價：79萬項(xiàng)目簡介：海星城市廣場是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務(wù)綜合建筑，功能組合以國際化都市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)。項(xiàng)目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。是西安規(guī)模最大、功能最完善的綜合項(xiàng)目，總建筑面積近14萬平方米。天幕闊景國際豪邸，為國內(nèi)外各界人士提供高檔的居住場所，每戶建筑面積25134~，生活配套設(shè)施齊全，會所中各種設(shè)施豐富會面，擁有全城最大室內(nèi)陽光天頂泳池。開發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡介：經(jīng)發(fā)大廈按國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標(biāo)性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境，同時成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點(diǎn)；五號線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項(xiàng)目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來的交通優(yōu)勢讓其他地段無法比擬。c）隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居住區(qū)離市中心越來越遠(yuǎn)，致使許多人把大量的時間耗費(fèi)在上下班途中，讓人身心俱疲。b) 周邊同類型物業(yè)的競爭威脅?，F(xiàn)代感，就是我們的項(xiàng)目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務(wù)，星級酒店大堂以及5A寫字樓品質(zhì)，這才能與南門廣場的地位相匹配。住宅：本項(xiàng)目住宅以中小戶型為主，主要銷售對象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個性與獨(dú)立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。當(dāng)設(shè)計(jì)、施工、土地已受市場支配時，項(xiàng)目將走向同質(zhì)化，而這時我們的競爭力就回歸于服務(wù)——物業(yè)管理，是構(gòu)成項(xiàng)目品質(zhì)的重要組成部分。所以整個項(xiàng)目應(yīng)邀請著名的物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問，以主動的、開放的服務(wù)姿態(tài)，依靠先進(jìn)的信息平臺和優(yōu)秀的人才，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證業(yè)主的付出物有所值。求取交易日