【正文】 針對(duì)全部資金和資本金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。詳見(jiàn)還本付息表（附表8）。a) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計(jì)算，%（季度），%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目是可行的。具體可見(jiàn)銷(xiāo)售收入測(cè)算表（附表3），銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表（附表4）?！　“ü窘?jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等、計(jì)取基礎(chǔ)為前五項(xiàng)之和，費(fèi)率取2%。由第二章調(diào)查可以得知，目前在西安市場(chǎng)上，%，且銷(xiāo)售周期一般為三年左右，所以，考慮到一定的空置率，安排寫(xiě)字樓銷(xiāo)售計(jì)劃時(shí)， 我們目標(biāo)計(jì)劃銷(xiāo)售85%，具體計(jì)劃如表61：第七章　項(xiàng)目總投資估算　估算依據(jù)和原則（1）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則（2）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（3）《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（4）全國(guó)統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）（5）目前市場(chǎng)上平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（6）項(xiàng)目規(guī)劃方案 反映市場(chǎng)情況，使投資估算準(zhǔn)確合理?！【W(wǎng)站計(jì)劃充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，做好網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，最好能請(qǐng)一些政府官員、商界名流等知名人士出席開(kāi)盤(pán)典禮，并安排已經(jīng)達(dá)成成交協(xié)議的客戶正式來(lái)簽合同，制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。然后再大張旗鼓地，運(yùn)用各種手段把我們的項(xiàng)目推向市場(chǎng)。投資額較大。包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)，消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會(huì)體現(xiàn)我們的特色，在這個(gè)商戰(zhàn)如云的時(shí)代，單靠玻璃幕墻，先進(jìn)技術(shù)是不可能永遠(yuǎn)代表現(xiàn)代，在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先的，因?yàn)榧夹g(shù)無(wú)止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來(lái)的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格。其中，A座21層，B、D兩座18層，C、E兩座16層，整個(gè)建筑從中間到兩側(cè)呈階梯狀分布，為合圍式結(jié)構(gòu)，呈凹字形，中間是中庭綠化廣場(chǎng)。不僅如此，項(xiàng)目還可以為業(yè)主及其顧客提供1065個(gè)永久車(chē)位和若干臨時(shí)車(chē)位，解決困擾寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的一個(gè)大難題——城里土地寸土寸金，開(kāi)發(fā)商不可能把大片土地作停車(chē)場(chǎng)和綠化，離市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)的，車(chē)位有了，區(qū)位優(yōu)勢(shì)又沒(méi)有了。建立了完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。（2） 風(fēng)：，全年盛行風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。目前市場(chǎng)上各種樓盤(pán)，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓，都把物業(yè)管理作為吸引消費(fèi)者的重要手段之一。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因?yàn)樵诠糯?，唐長(zhǎng)安城是當(dāng)時(shí)世界上最著名的城市之一。所以，在單位附近有一套小一點(diǎn)的住房就成了一部分在城里工作，在城外居住的人的客觀需要，加之項(xiàng)目所在地周邊，將來(lái)勢(shì)必成為西安市又一寫(xiě)字樓集中區(qū)，所以，無(wú)論是自用還是投資，小戶型住宅在此地的需求前景不可限量?！№?xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（S因素）a) 中貿(mào)公司此前已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)一些寫(xiě)字樓，對(duì)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)可以運(yùn)用到本項(xiàng)目上，使項(xiàng)目成功更有把握。擁有數(shù)碼大廈、國(guó)際會(huì)議中心、天幕闊景國(guó)際豪邸、高新購(gòu)物中心、國(guó)際商務(wù)俱樂(lè)部、經(jīng)理人沙龍等配套設(shè)施。功能形態(tài)涉及商務(wù)中心，酒店是寫(xiě)字間，國(guó)際行政中心，商務(wù)酒店，購(gòu)物中心，都市會(huì)館等，還有一個(gè)恒溫泳池。開(kāi)發(fā)商提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修風(fēng)格，以滿足業(yè)主的裝修要求。裝修選用德國(guó)品牌建材，又著名空間設(shè)計(jì)師為每一套戶型設(shè)計(jì)精裝方案，由內(nèi)而外提升項(xiàng)目精品價(jià)值，確保社區(qū)的精品風(fēng)范。為全封閉智能社區(qū)，集中供暖，人車(chē)分流。(4) 西安兩年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數(shù)人均辦公面積租賃（購(gòu)買(mǎi)）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數(shù)估計(jì)表211分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)　　居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)　　信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)　　服務(wù)業(yè)資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)2002002003三年西安市分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)，參照西安市GDP年增長(zhǎng)速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數(shù)見(jiàn)表212：表212分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)服務(wù)業(yè)b) ㎡/人計(jì)，租賃(購(gòu)買(mǎi))，可得三年內(nèi)西安市寫(xiě)字樓需求面積如表213：表213年份2005年2006年2007年數(shù)量（㎡）138060015600001762800(5) 兩年后寫(xiě)字樓供需對(duì)比情況分析2005年，總供給量1036514平米，總需求為1380600平米。據(jù)調(diào)查顯示，未來(lái)兩年內(nèi)，西安市寫(xiě)字樓供應(yīng)面積將有較大幅度的上升，具體分布見(jiàn)表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長(zhǎng)率％100(3) 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析通過(guò)對(duì)分布在城內(nèi)、城南、城西的九座寫(xiě)字樓內(nèi)工作的人員的訪問(wèn)及對(duì)結(jié)果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫(xiě)字樓內(nèi)辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、通訊電子設(shè)備制造銷(xiāo)售業(yè)、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)等行業(yè)。　西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)具體的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫(xiě)字樓來(lái)看，西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)還不是很成熟，具體表現(xiàn)為分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不明確，很少有諸如5A級(jí)，或一級(jí)、二級(jí)之類(lèi)的區(qū)分，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，員工餐廳、會(huì)議設(shè)施等不能滿足需要，特色不明顯，只有老三屆而占銷(xiāo)售總額三成以上的普通住宅，由于價(jià)位適中（每平方米2500元左右），尤其是多層住宅備受工薪族的青睞，銷(xiāo)售勢(shì)頭看好；與上年同期和上個(gè)季度相比，多層住宅價(jià)格分別上漲10%%，在各類(lèi)商品房中漲幅居首。%，%。西安市城調(diào)隊(duì)的調(diào)查結(jié)果顯示，2005年一季度，經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控、今年的利率上調(diào)之后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升。另外，商品房銷(xiāo)售減速，價(jià)格攀升。%。由此可見(jiàn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開(kāi)發(fā)上的預(yù)期收益可能會(huì)有所下降，銷(xiāo)售難度可能會(huì)加大，但房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)興起時(shí)間不長(zhǎng)，屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，再加上國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景還是很樂(lè)觀的。但本輪調(diào)控的影響還是顯而易見(jiàn)的，本輪調(diào)控的重點(diǎn)是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的情況。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，%。日本1980年代房地產(chǎn)泡沫飛漲，同時(shí)期消費(fèi)物價(jià)并未上漲，最終地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)至今也未能從中走出來(lái)；中國(guó)沿海局部地區(qū)1990年代初出現(xiàn)極度嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，雖然同時(shí)期全國(guó)其他地區(qū)并未出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)泡沫，但已經(jīng)對(duì)金融體系及宏觀經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的破壞。外商直接投資繼續(xù)增加。非金屬礦物制品業(yè)、%%。 現(xiàn)在投資的現(xiàn)狀可以說(shuō)是增長(zhǎng)速度仍然偏快，但是增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)開(kāi)始放緩。第一、%%。中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)公司是中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際商會(huì)會(huì)員，同時(shí)是中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)陜西分會(huì)、中國(guó)國(guó)際商會(huì)陜西商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位。an, adding the detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a plex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，F(xiàn)acility Study，F(xiàn)inancial Evaluation目 錄第一章　總 論 3　建設(shè)項(xiàng)目概況 3　項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3　可行性研究的編制依據(jù) 4第二章　市場(chǎng)分析 5　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 5　西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8　項(xiàng)目SWOT分析 21　項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 22第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件 27　項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 27　項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 27　市政配套條件 27第四章　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 28　設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 28　總平面設(shè)計(jì) 29　建筑設(shè)計(jì) 29　結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 30　技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31第五章　項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 32　建設(shè)方式 32　開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 32第六章　項(xiàng)目的銷(xiāo)售方案策劃 33　銷(xiāo)售理念與策略 33　促銷(xiāo)策略 34　銷(xiāo)售實(shí)施計(jì)劃 35　銷(xiāo)售進(jìn)度安排 36第七章　項(xiàng)目總投資估算 37　估算依據(jù)和原則 37 總投資估算 37　總投資資金來(lái)源 40第八章　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41　盈利能力分析 41　償債能力分析 42　不確定性分析 43第九章　項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 48 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 48 項(xiàng)目建議 48第一章　總 論　建設(shè)項(xiàng)目概況　項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地塊位于西安市長(zhǎng)安路和友誼西路交匯處西北角，項(xiàng)目建設(shè)總用地面積20185㎡，（已扣除代征路和規(guī)劃路所占面積）。本文運(yùn)用科學(xué)的手段，站在客觀、公正的角度上，通過(guò)對(duì)國(guó)家、陜西省、西安市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，提出本項(xiàng)目的方案，包括項(xiàng)目建設(shè)的SWOT分析，市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，總投資估算和資金籌措。㎡（不含代征路），㎡（㎡），㎡，㎡，㎡，㎡，%，車(chē)位1065個(gè)。項(xiàng)目定位于寫(xiě)字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資10998億元，%。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。統(tǒng)計(jì)還表明，出口1559億美元，%；進(jìn)口1393億美元，%。之所以一些地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資性購(gòu)買(mǎi)或更準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)是投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)。從2005年3月份起，國(guó)務(wù)院又陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭的措施，主要有：（1）央行加息。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。（業(yè)界稱(chēng)為“新國(guó)八條”）主要內(nèi)容包括：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部門(mén)發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。這說(shuō)明市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)信心動(dòng)搖。%，%；%，；%，%。資金上，增幅全面回落，國(guó)內(nèi)貸款增幅銳減。%，創(chuàng)歷年新高。非住宅價(jià)格比上年同期上漲2%。此外，%；從用地項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。城外房?jī)r(jià)的快速提升，與城區(qū)內(nèi)的價(jià)格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)趨于合理。b) 目前西安市寫(xiě)字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫(xiě)字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見(jiàn)表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫(xiě)字樓售價(jià)水平由于被訪問(wèn)者對(duì)此問(wèn)題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。表29選項(xiàng)60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項(xiàng)所占比例可得，%。檸檬公寓，一個(gè)特立獨(dú)行、無(wú)法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。充分利用建筑光影的自然條件，搭配空中陽(yáng)光盒子，集景觀，燈光設(shè)計(jì)為一體，體現(xiàn)社區(qū)的卓然氣質(zhì)。項(xiàng)目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂(lè)等一應(yīng)俱全。國(guó)際金融中心地下設(shè)有銀行專(zhuān)屬金庫(kù)和銀行辦公用房，金庫(kù)使用面積150㎡，設(shè)專(zhuān)用電梯一部，地上一層銀行大堂與一層商場(chǎng)相連（可分開(kāi)使用）。開(kāi)發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：世紀(jì)星大廈總建筑面積5萬(wàn)㎡左右，地型為L(zhǎng)型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級(jí)5A智能涉外專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，大廈的設(shè)計(jì)線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，充分體現(xiàn)了時(shí)代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計(jì)。數(shù)碼大廈頂層的觀光回廊是西安市內(nèi)目前唯一的超高層觀景大廳。 機(jī)會(huì)分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來(lái)越大。 結(jié)論與建議根據(jù)以上的分析，參考本項(xiàng)目的具體情況