【正文】 針對全部資金和資本金的評價指標，分別算出當上述因素變化177。詳見還本付息表（附表8）。a) 項目內部收益率項目稅后內部收益率經計算，%（季度），%（年），大于10%的年基準收益率，說明項目是可行的。具體可見銷售收入測算表（附表3），銷售收入、銷售稅金及附加估算表（附表4）?！　“ü窘涃M、勞動保險費、業(yè)務招待費等、計取基礎為前五項之和，費率取2%。由第二章調查可以得知，目前在西安市場上，%，且銷售周期一般為三年左右，所以，考慮到一定的空置率，安排寫字樓銷售計劃時， 我們目標計劃銷售85%，具體計劃如表61：第七章　項目總投資估算　估算依據和原則（1）《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（2）《陜西省建筑工程綜合概預算定額（1999）》（3）《陜西省工程建設其它費用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）（5）目前市場上平均費用標準（6）項目規(guī)劃方案 反映市場情況，使投資估算準確合理?！【W站計劃充分利用網絡資源，做好網上營銷。開盤當日，最好能請一些政府官員、商界名流等知名人士出席開盤典禮，并安排已經達成成交協(xié)議的客戶正式來簽合同，制造樓盤熱銷的場面。然后再大張旗鼓地，運用各種手段把我們的項目推向市場。投資額較大。包括樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)。古典與現代的完美統(tǒng)一會體現我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進技術是不可能永遠代表現代，在競爭中保持領先的，因為技術無止境，現代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經被證明是經久不衰的，而且根據西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內將主要以唐皇城為主要風格。其中，A座21層，B、D兩座18層，C、E兩座16層，整個建筑從中間到兩側呈階梯狀分布，為合圍式結構，呈凹字形，中間是中庭綠化廣場。不僅如此，項目還可以為業(yè)主及其顧客提供1065個永久車位和若干臨時車位，解決困擾寫字樓開發(fā)的一個大難題——城里土地寸土寸金，開發(fā)商不可能把大片土地作停車場和綠化，離市中心遠一點的，車位有了，區(qū)位優(yōu)勢又沒有了。建立了完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。項目已取得建設用地許可證，具備用地條件。（2） 風：，全年盛行風向為東北風。目前市場上各種樓盤，無論是住宅還是寫字樓，都把物業(yè)管理作為吸引消費者的重要手段之一。古典元素最好以唐風格為主，因為在古代，唐長安城是當時世界上最著名的城市之一。所以，在單位附近有一套小一點的住房就成了一部分在城里工作，在城外居住的人的客觀需要，加之項目所在地周邊，將來勢必成為西安市又一寫字樓集中區(qū)，所以，無論是自用還是投資，小戶型住宅在此地的需求前景不可限量。　項目SWOT分析 優(yōu)勢分析（S因素）a) 中貿公司此前已經開發(fā)過一些寫字樓，對寫字樓的開發(fā)與經營積累了一定的經驗，這些經驗可以運用到本項目上，使項目成功更有把握。擁有數碼大廈、國際會議中心、天幕闊景國際豪邸、高新購物中心、國際商務俱樂部、經理人沙龍等配套設施。功能形態(tài)涉及商務中心，酒店是寫字間，國際行政中心，商務酒店，購物中心，都市會館等，還有一個恒溫泳池。開發(fā)商提供不同標準的裝修風格，以滿足業(yè)主的裝修要求。裝修選用德國品牌建材，又著名空間設計師為每一套戶型設計精裝方案，由內而外提升項目精品價值，確保社區(qū)的精品風范。為全封閉智能社區(qū)，集中供暖，人車分流。(4) 西安兩年內寫字樓市場需求預測：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數人均辦公面積租賃（購買）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數估計表211分行業(yè)人數統(tǒng)計（萬人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產業(yè)租賃和商務服務業(yè)　　居民服務和其他服務業(yè)　　信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)　　服務業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒根據2002002003三年西安市分行業(yè)人數統(tǒng)計，參照西安市GDP年增長速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數見表212：表212分行業(yè)人數統(tǒng)計（萬人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產業(yè)租賃和商務服務業(yè)居民服務和其他服務業(yè)信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)服務業(yè)b) ㎡/人計，租賃(購買)，可得三年內西安市寫字樓需求面積如表213：表213年份2005年2006年2007年數量（㎡）138060015600001762800(5) 兩年后寫字樓供需對比情況分析2005年，總供給量1036514平米，總需求為1380600平米。據調查顯示，未來兩年內，西安市寫字樓供應面積將有較大幅度的上升，具體分布見表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內曲江合計在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長率％100(3) 西安寫字樓市場需求分析通過對分布在城內、城南、城西的九座寫字樓內工作的人員的訪問及對結果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫字樓內辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產業(yè)、通訊電子設備制造銷售業(yè)、金融保險、咨詢服務等行業(yè)?！∥靼彩袑懽謽鞘袌鰻顩r分析(1) 供給狀況調查雖然國家并沒有一個具體的寫字樓分類標準，但參照北京、上海等地的寫字樓市場，我們可以發(fā)現，就目前已建成的寫字樓來看，西安市寫字樓市場還不是很成熟，具體表現為分級標準不明確，很少有諸如5A級，或一級、二級之類的區(qū)分，裝修標準普遍不高，員工餐廳、會議設施等不能滿足需要，特色不明顯，只有老三屆而占銷售總額三成以上的普通住宅，由于價位適中（每平方米2500元左右），尤其是多層住宅備受工薪族的青睞，銷售勢頭看好；與上年同期和上個季度相比，多層住宅價格分別上漲10%%，在各類商品房中漲幅居首。%，%。西安市城調隊的調查結果顯示，2005年一季度，經歷了去年的宏觀調控、今年的利率上調之后，西安房地產市場價格穩(wěn)中有升。另外，商品房銷售減速，價格攀升。%。由此可見，隨著國家對房地產行業(yè)的調控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開發(fā)上的預期收益可能會有所下降，銷售難度可能會加大，但房地產業(yè)在我國興起時間不長，屬于朝陽產業(yè)，再加上國家經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產業(yè)的市場前景還是很樂觀的。但本輪調控的影響還是顯而易見的，本輪調控的重點是要穩(wěn)定房價，遏制房價增長過快的情況。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、正確引導居民合理消費需求。以5年期以上個人住房貸款為例，%。日本1980年代房地產泡沫飛漲，同時期消費物價并未上漲，最終地產泡沫破滅，日本經濟至今也未能從中走出來；中國沿海局部地區(qū)1990年代初出現極度嚴重的房地產泡沫，雖然同時期全國其他地區(qū)并未出現大面積的房地產泡沫，但已經對金融體系及宏觀經濟造成了嚴重的破壞。外商直接投資繼續(xù)增加。非金屬礦物制品業(yè)、%%。 現在投資的現狀可以說是增長速度仍然偏快，但是增長的勢頭已經開始放緩。第一、%%。中貿世紀企業(yè)集團公司是中國國際貿易促進委員會、中國國際商會會員，同時是中國國際貿易促進委員會陜西分會、中國國際商會陜西商會的副會長單位。an, adding the detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a plex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，Facility Study，Financial Evaluation目 錄第一章　總 論 3　建設項目概況 3　項目建設的必要性 3　可行性研究的編制依據 4第二章　市場分析 5　宏觀經濟形勢 5　西安市房地產市場分析 8　項目SWOT分析 21　項目的市場定位 22第三章　項目建設條件 27　項目建設的自然條件 27　項目建設的用地條件 27　市政配套條件 27第四章　項目規(guī)劃設計方案 28　設計指導思想及設計特點 28　總平面設計 29　建筑設計 29　結構設計 30　技術經濟指標 31第五章　項目的實施進度安排 32　建設方式 32　開發(fā)進度安排 32第六章　項目的銷售方案策劃 33　銷售理念與策略 33　促銷策略 34　銷售實施計劃 35　銷售進度安排 36第七章　項目總投資估算 37　估算依據和原則 37 總投資估算 37　總投資資金來源 40第八章　項目財務評價 41　盈利能力分析 41　償債能力分析 42　不確定性分析 43第九章　項目綜合評價與結論 48 項目綜合評價 48 項目建議 48第一章　總 論　建設項目概況　項目概況本項目地塊位于西安市長安路和友誼西路交匯處西北角，項目建設總用地面積20185㎡，（已扣除代征路和規(guī)劃路所占面積）。本文運用科學的手段，站在客觀、公正的角度上，通過對國家、陜西省、西安市經濟狀況及房地產市場的分析，結合項目的具體情況，提出本項目的方案，包括項目建設的SWOT分析，市場定位，規(guī)劃設計方案，開發(fā)進度安排，市場營銷策略，總投資估算和資金籌措。㎡（不含代征路），㎡（㎡），㎡，㎡，㎡，㎡，%，車位1065個。項目定位于寫字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，同時為西安市房地產業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻。全社會固定資產投資10998億元，%。分行業(yè)看，農業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強。統(tǒng)計還表明，出口1559億美元，%；進口1393億美元，%。之所以一些地區(qū)的房地產出現持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產投資性購買或更準確地說應是投機性購買。從2005年3月份起，國務院又陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價，控制房地產業(yè)過快增長勢頭的措施，主要有：（1）央行加息。二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任。（業(yè)界稱為“新國八條”）主要內容包括：一、強化規(guī)劃調控，改善商品房結構。（4）5月11日建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部門發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。這說明市場參與者對房地產市場短期走勢信心動搖。%，%；%，；%，%。資金上，增幅全面回落，國內貸款增幅銳減。%，創(chuàng)歷年新高。非住宅價格比上年同期上漲2%。此外，%；從用地項目價格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。城外房價的快速提升，與城區(qū)內的價格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產價格結構趨于合理。b) 目前西安市寫字樓租金水平據調查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價水平由于被訪問者對此問題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據開發(fā)商提供的數據估算。表29選項60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項平均數（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項所占比例可得，%。檸檬公寓，一個特立獨行、無法復制的青年生活特區(qū)，城市美麗風景線。充分利用建筑光影的自然條件，搭配空中陽光盒子，集景觀，燈光設計為一體，體現社區(qū)的卓然氣質。項目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂等一應俱全。國際金融中心地下設有銀行專屬金庫和銀行辦公用房，金庫使用面積150㎡，設專用電梯一部，地上一層銀行大堂與一層商場相連（可分開使用）。開發(fā)商：陜西克力房地產開發(fā)有限責任公司建筑面積：50000㎡項目簡介：世紀星大廈總建筑面積5萬㎡左右，地型為L型，它是集辦公、商務于一體的多功能甲級5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設計線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進口純鋁板，充分體現了時代感，體現出高科技流派的設計。數碼大廈頂層的觀光回廊是西安市內目前唯一的超高層觀景大廳。 機會分析（O因素）a）西安市經濟連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數量逐年增多，辦公用房的需求越來越大。 結論與建議根據以上的分析，參考本項目的具體情況