【正文】 41367385164846其中辦公樓所占比重%%%商品房實(shí)際銷售面積(㎡)225346825289582527368別墅、高檔公寓13863613937393374辦公樓14897884515138679商業(yè)用房998614933878599其中辦公樓所占比重%%%實(shí)際銷售額（萬元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預(yù)售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)表21可以得出，寫字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達(dá)到了49%，隨著投資的上漲，寫字樓的平均售價(jià)也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價(jià)格卻是一路走低，同時(shí)，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場對寫字樓需求的增長。　西安市寫字樓市場狀況分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國家并沒有一個具體的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫字樓市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫字樓來看，西安市寫字樓市場還不是很成熟，具體表現(xiàn)為分級標(biāo)準(zhǔn)不明確，很少有諸如5A級，或一級、二級之類的區(qū)分，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，員工餐廳、會議設(shè)施等不能滿足需要，特色不明顯，只有老三屆a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、城內(nèi)集中了西安市80%以上的寫字樓，城北作為新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，還沒有一座商業(yè)化的寫字樓，這也體現(xiàn)了寫字樓市場的一個共性——分布區(qū)域較為集中。另外，在南二環(huán)沿線，東門外東關(guān)正街，南門外南關(guān)正街至長安北路，以及曲江新區(qū)，都有分布。表24為西安市主要寫字樓概況：表24區(qū)域項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀面積㎡租金售價(jià)東郊招商局廣場建成68000　5000　世貿(mào)大廈建成54000　4050南郊長安國際廣場在建500008USD13000　高速大廈建成43678　5500　老三屆 世紀(jì)星大廈建成59000656150　富城大廈建成18000　6000西郊高新國際商務(wù)中心建成14000088　　創(chuàng)業(yè)廣場建成85600　6300　匯德廣場建成40000　4800　財(cái)富中心建成　5900續(xù)表24區(qū)域項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀面積㎡租金售價(jià)　E陽國際建成30000　5500　高科廣場建成39000　6500　西部國際廣場在建124945　6200　麗華科技大廈在建37000　6800　海星城市廣場在建138200　5500　華晶商務(wù)廣場在建23000　4800　西部電子信息大廈在建80000　6000　紫州國際在建27225　4598　天創(chuàng)國際大廈在建57000　5500　豪杰旺座時(shí)代廣場在建　　北郊經(jīng)發(fā)大廈在建50000　5500　東方濠景商務(wù)大廈在建43896　　城內(nèi)凱愛大廈建成45000　5600　新時(shí)代廣場建成24000　　　金泰豐商務(wù)大廈建成29000366480　裕朗國際在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江會展國際大廈在建67000　3600　國際科技孵化大廈建成24000　3380資料來源：，部分樓盤售樓部通過上表，我們可以得到西安市寫字樓市場的大概售價(jià)，見表25：表25區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江售價(jià)（元）4525550058603490d) 物業(yè)管理水平物業(yè)管理普遍不能滿足需要，根據(jù)問卷顯示，在不滿意的物業(yè)服務(wù)的11個選項(xiàng)中，電梯等候時(shí)間過長，車位數(shù)量不夠，且租金過高，此問題在城內(nèi)尤為嚴(yán)重，還有空調(diào)系統(tǒng)不佳幾項(xiàng)占了多數(shù)，具體見表26：表26項(xiàng)目電梯等候時(shí)間車位數(shù)量車位租金空調(diào)系統(tǒng)合計(jì)比例%%%%%但在調(diào)查中也能發(fā)現(xiàn)，西安寫字樓市場正在蓬勃發(fā)展，在建的項(xiàng)目如長安國際廣場、經(jīng)發(fā)大廈、海星城市廣場、裕朗國際等項(xiàng)目正在對以上不足之處進(jìn)行完善甚至超越。據(jù)調(diào)查顯示，未來兩年內(nèi)，西安市寫字樓供應(yīng)面積將有較大幅度的上升，具體分布見表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長率％100(3) 西安寫字樓市場需求分析通過對分布在城內(nèi)、城南、城西的九座寫字樓內(nèi)工作的人員的訪問及對結(jié)果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫字樓內(nèi)辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、通訊電子設(shè)備制造銷售業(yè)、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)等行業(yè)。c) 辦公場所的獲得方式主要為租賃，占到總數(shù)的2/3，剩下1/3為購買寫字樓。 e) 入住率分析，見表29。f) 人均辦公面積估計(jì)，見表210。(4) 西安兩年內(nèi)寫字樓市場需求預(yù)測：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數(shù)人均辦公面積租賃（購買）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數(shù)估計(jì)表211分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)　　居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)　　信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)　　服務(wù)業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)2002002003三年西安市分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)，參照西安市GDP年增長速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數(shù)見表212：表212分行業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)服務(wù)業(yè)b) ㎡/人計(jì)，租賃(購買)，可得三年內(nèi)西安市寫字樓需求面積如表213：表213年份2005年2006年2007年數(shù)量（㎡）138060015600001762800(5) 兩年后寫字樓供需對比情況分析2005年，總供給量1036514平米，總需求為1380600平米。建筑面積：30000㎡　　　　　　　　供電系統(tǒng)：雙回路總戶數(shù)：300 　　供水系統(tǒng)：市政水網(wǎng)裝修程度：精裝 　　采暖空調(diào)系統(tǒng)：集中供暖外墻：高級釉面條形磚，局部外墻涂料，線飾 內(nèi)墻：水泥壓光　　　　　　　　　　門窗：項(xiàng)目位置：南二環(huán)含光路什字(二環(huán)內(nèi))開發(fā)商：西安煜豐地產(chǎn)項(xiàng)目簡介：檸檬公寓，小戶型潮流版，現(xiàn)代都市叢林的心靈物語。4090平米個性空間，300戶時(shí)尚新銳，演繹生活多幕新鮮喜劇。幸福時(shí)光均價(jià)：3300元/㎡項(xiàng)目位置：西安市電子正街　　　　　　　開發(fā)商：長建房產(chǎn)裝修程度：毛坯　　　　　　　　　　　　綠化率：40%建筑面積：55000㎡　　　　　　　　　　總戶數(shù)：511門窗：入門為高級三防門；室內(nèi)預(yù)留門洞；外窗為塑鋼窗外墻：鋪砌高級面磚供電系統(tǒng)：卡式電表、室內(nèi)線路暗裝數(shù)設(shè)、開關(guān)、插座安培裝到位供水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：地板輻射集中供暖，分戶計(jì)量通訊系統(tǒng)：單路電話接入，客廳、主臥各預(yù)留插座電梯設(shè)備：10部名牌電梯項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目周圍有電子正街、南二環(huán)、小寨、吉祥路和西高新繁華街區(qū)環(huán)饒，生活、交通條件便利。為全封閉智能社區(qū)，集中供暖，人車分流。一層設(shè)為商鋪，為業(yè)主提供豐富的休閑購物空間。深褐色陶土磚外立面，美觀，舒適。入口門廳大堂與外景觀設(shè)計(jì)合并，將湖外景觀引入室內(nèi)，極簡主義造景原理與現(xiàn)代日式禪風(fēng)意境巧妙結(jié)合，移步換景，為bobo景觀系統(tǒng)憑添無限魅力。裝修選用德國品牌建材，又著名空間設(shè)計(jì)師為每一套戶型設(shè)計(jì)精裝方案，由內(nèi)而外提升項(xiàng)目精品價(jià)值，確保社區(qū)的精品風(fēng)范。部分封閉陽臺，通風(fēng)與采光俱佳?？筛鶕?jù)具體需要自由分割組合。知名高校林立，交通便利。開發(fā)商提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修風(fēng)格，以滿足業(yè)主的裝修要求。長安國際廣場均價(jià)：12000元/㎡項(xiàng)目位置：南門廣場西南角國際金融中心由四棟11層45米高的建筑單體組成，獨(dú)棟建筑面積約13000㎡，每棟使用完全獨(dú)立出口，下設(shè)地下停車場，總建筑面積約55000㎡。地上二層為商業(yè)用房，三至十層為辦公用房，二層屋面為上人屋面，設(shè)有噴泉、水池等景觀。功能形態(tài)涉及商務(wù)中心，酒店是寫字間，國際行政中心，商務(wù)酒店，購物中心，都市會館等，還有一個恒溫泳池。一層——五層為裙樓，六層——十四層為塔樓部分，裙樓三層四層作酒店配套,五層為酒店客房，六層為機(jī)動層，具體可根據(jù)設(shè)計(jì)要求和酒店管理公司意見適當(dāng)調(diào)整，六樓以上為酒店式公寓老三屆 世紀(jì)星大廈均價(jià)：6050元/㎡項(xiàng)目位置：西安市二環(huán)南路88號高新國際商務(wù)中心數(shù)碼大廈項(xiàng)目位置：高新路與科技路交匯處開發(fā)商：天地源建筑面積：140000㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項(xiàng)目簡介：坐落于西安高新開發(fā)區(qū)交通和商務(wù)樞位置，高新區(qū)CBD門戶，高新路與科技路交匯的西北角。擁有數(shù)碼大廈、國際會議中心、天幕闊景國際豪邸、高新購物中心、國際商務(wù)俱樂部、經(jīng)理人沙龍等配套設(shè)施。國際會議中心擁有高新區(qū)內(nèi)唯一的資訊科技展覽中心和多功能會議中心，能滿足各種層次的展示需求和會務(wù)需求。高新購物中心擁有高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔商貿(mào)中心。經(jīng)發(fā)大廈均價(jià)：5500元/㎡項(xiàng)目位置：鳳城二路和未央路交匯處(北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，二、三環(huán)之間)　項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢分析（S因素）a) 中貿(mào)公司此前已經(jīng)開發(fā)過一些寫字樓，對寫字樓的開發(fā)與經(jīng)營積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)可以運(yùn)用到本項(xiàng)目上，使項(xiàng)目成功更有把握。c) 充足的車位、大規(guī)模的綠化、生態(tài)辦公的理念是我們宣傳的重點(diǎn)，是我們吸引客戶的突破口，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的配套是我們留住客戶的落腳點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢（W因素）開發(fā)商資金實(shí)力有限，如果項(xiàng)目前期銷售工作不理想，將對項(xiàng)目后期的開發(fā)產(chǎn)生不利影響，給開發(fā)商帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。b）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，且與北側(cè)“長安國際廣場”交相輝映，共同打造西安首席辦公區(qū)。所以，在單位附近有一套小一點(diǎn)的住房就成了一部分在城里工作，在城外居住的人的客觀需要，加之項(xiàng)目所在地周邊，將來勢必成為西安市又一寫字樓集中區(qū)，所以，無論是自用還是投資，小戶型住宅在此地的需求前景不可限量。 威脅分析（T因素）a) 既然項(xiàng)目開發(fā)前景看好，且項(xiàng)目周邊還存在一些未改造的城中村，隨著舊城改造的進(jìn)行，這里勢必將成為投資的熱點(diǎn)，引發(fā)投資熱潮，極有可能使寫字樓市場供大于求，對本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生不利影響。如北邊的長安國際廣場，離我們最近，無論從規(guī)模上，還是軟硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情況來看，租金水平并不高，雖然我們在客戶目標(biāo)定位上有一定差別，但仍會對我們造成一定沖擊。　項(xiàng)目的市場定位　項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目所在地——南門廣場外，是西安城市的門戶，是西安展示對外形象的一個窗口，考慮到本項(xiàng)目的具體情況，建議本項(xiàng)目的形象應(yīng)該與南門這個小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時(shí)代同步的精神風(fēng)貌，同時(shí)還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊(yùn)。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因?yàn)樵诠糯?，唐長安城是當(dāng)時(shí)世界上最著名的城市之一?！∧繕?biāo)客戶群定位寫字樓：大中型企業(yè)為主，小型企業(yè)為輔，不刻意追求公司規(guī)模，名氣。商鋪：底層目標(biāo)客戶為銀行、電信等需要營業(yè)廳的客戶，二、三層重點(diǎn)為便利店和餐飲店　項(xiàng)目經(jīng)營模式定位住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)簡裝，毛墻毛地，各種市政設(shè)施配套