商業(yè)街的發(fā)展與規(guī)劃描述-資料下載頁(yè)
2025-08-03 10:46本頁(yè)面
【正文】 等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。ＩＲＲ收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而ＩＲＲ則是按復(fù)利計(jì)算。弊?。和ㄟ^(guò)計(jì)算ＩＲＲ判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)ＩＲＲ的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。九、投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)因素及防范政策風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、信貸政策等，把握房地產(chǎn)政策周期是防范商鋪投資政策風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，把握政策調(diào)控的時(shí)滯及其原因是風(fēng)險(xiǎn)防范所必須的；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和泡沫風(fēng)險(xiǎn)等，密切關(guān)注相關(guān)信息，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)的防范：注意區(qū)域內(nèi)商鋪的總量和增量，把握投資時(shí)機(jī)，注意物業(yè)管理，考察商鋪所在商業(yè)區(qū)的種類和規(guī)模，密切關(guān)注環(huán)境特征與自身特性。十、投資商業(yè)地產(chǎn)重要的是前期策劃，強(qiáng)調(diào)的是理性投資，應(yīng)持謹(jǐn)慎性原則。我們?cè)陂_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，可以有針對(duì)性地策劃，有一些項(xiàng)目可以針對(duì)專業(yè)的商鋪投資商，專業(yè)的商鋪投資商擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以購(gòu)買商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，若其整體取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，則我方可以此優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；有一些項(xiàng)目可以針對(duì)小型商鋪投資商，就應(yīng)策劃適宜的投資模式，給投資者一個(gè)較為理想的預(yù)期，以達(dá)到雙贏或多贏。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)有以投資者為主的思想，通過(guò)市場(chǎng)分析，評(píng)估商鋪的價(jià)值，按投資者的需求選擇適宜的地塊，有針對(duì)地做好商鋪的策劃，體現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。Ⅵ、案例分析一、東方新天地東新天地由和記黃浦開(kāi)發(fā)，為地鐵上蓋工程，位于北京市王府井大街入口處，寬50米，長(zhǎng)1000米，營(yíng)業(yè)面積為上下兩層（負(fù)一層、一層），共分為5部分：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。各部分各有一個(gè)主入口，有一個(gè)主力店——晨曦百貨，精品店以服飾（包括珠寶、飾品等）為主，配以餐飲（大食代、元綠回轉(zhuǎn)壽司等品牌店）、娛樂(lè)（電影院、東方甜心兒童主題樂(lè)園等）等。，進(jìn)深有長(zhǎng)有短，走道呈弧形，5個(gè)組成部分通過(guò)負(fù)一層不同特色的中庭自然分隔開(kāi)來(lái)；負(fù)一層通過(guò)大面積的兩層通透，弱化了非平街層的感覺(jué)，且它與地鐵站相連；同時(shí)，商業(yè)僅一層、負(fù)一層兩層，將商業(yè)體量控制在了合適的范圍內(nèi)，商業(yè)價(jià)值得以充分提升；垂直交通主要是通過(guò)扶梯來(lái)完成；車庫(kù)位于負(fù)三層。另外，該項(xiàng)目的高差處理也特別有意思，位于王府井大街的入口與另一端入口有約4~5米的高差，通過(guò)每個(gè)入口處平緩的坡度消化1米高差，使兩端入口處于一個(gè)平面上。二、寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)地處寧波最繁華的商業(yè)街——中山東路及藥行街交匯處，由寧波城建投資控股有限公司投資14億元精心打造。，總建筑面積22萬(wàn)m2，水體面積6000 m2，綠化率32%。廣場(chǎng)由美國(guó)摩爾達(dá)設(shè)計(jì)師事務(wù)所設(shè)計(jì)。定位：是寧波乃至浙江有史以來(lái)規(guī)模最大的商業(yè)舊城改造項(xiàng)目。融資方式：政府項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)作4大商業(yè)體系：服裝、餐飲、娛樂(lè)、精品，10大業(yè)態(tài)，250余家商戶（1）精品區(qū)：；（2）女裝區(qū)：3萬(wàn)m2；（3）男裝區(qū)：；（4）超市：；（5）綜合區(qū)：，包括銀泰太平洋百貨、蘇寧電器、永樂(lè)電器。（6）餐飲區(qū)：包括象山石浦海鮮飯店8000 m2，還有KFC、麥當(dāng)勞等20余家品牌餐飲店；（7）新彩虹娛樂(lè)總匯7000 m2；（8）麗池休閑浴場(chǎng)8000 m2；（9）天一數(shù)碼港8000 m2；（10）（包括6000 m2兒童百貨，800 m2兒童樂(lè)園，3000 m2兒童書店，1000 m2兒童餐飲）。景觀定位（1）城市客廳（2）時(shí)尚、科潔、現(xiàn)代（3）材質(zhì)有玻璃、不銹鋼、花崗巖（4）景觀：親水、綠色、開(kāi)闊——引入激光水幕電影——休閑水街——亞洲規(guī)模最大、檔次最高的音樂(lè)噴泉，有2000只噴嘴，噴高最高達(dá)40米?！谥猩綎|路主入口上，種植著6棵來(lái)自澳大利亞的“加拿列海棗樹(shù)”。管理模式：企業(yè)管理為主體，政府執(zhí)法為保障服務(wù)理念：一站式、一門式服務(wù)，統(tǒng)一在客戶服務(wù)中心經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)（1）廣大市民的慣性消費(fèi)心理，某些高檔商店門可羅雀，一系列的促銷活動(dòng)有所改善。（2）基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，廁所、自動(dòng)扶梯指向不明，結(jié)構(gòu)過(guò)于迂回，商鋪均好性差，通過(guò)三次制作指示、導(dǎo)向牌后，情況得到改善。（3）篩選經(jīng)營(yíng)戶需要一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程，事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)戶的素質(zhì)對(duì)項(xiàng)目的成敗非常重要。21 / 21
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1