【正文】 房屋建筑與裝飾工程工程量計算規(guī)范（2013）[9]；（2）市政工程投資估算指標(biāo)（2008）[10]；（4）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額裝飾裝修工程（2009）[11]；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）[12]；（6）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額建筑工程（2009）[13]；（7）《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知發(fā)改價格[2007]670號[14]；（8）《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》（財建[2002]394號）[15]；（9）《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計價格[1999]1283號[16]；（10）國家紀(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》[2002]1980號[17]；（11）成都市建設(shè)工程造價管理站《關(guān)于發(fā)布房屋建筑工程建安造價最低控制指標(biāo)的通知》成建價[2011]25號[18]；（11）本項目類似工程的相關(guān)造價費用水平；（12）其他有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。2. 投資估算表（1） 土地費用估算土地估算費用序號項目單方成本（元/㎡）體量㎡總投資（萬元）備注1土地取得成本2場地平整費合計（2） 前期工程費前期工程費序號項目單方成本（元/㎡）體量㎡總投資（萬元）備注1可行性研究費2水文地質(zhì)勘察費3設(shè)計費4抗震評估費5防雷設(shè)計審核費6招標(biāo)代理費7燈光夜景效果圖8排污費9水電管網(wǎng)設(shè)計合計（3） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費序號項目單方成本（元/㎡）體量㎡總投資（萬元）備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括供電、供水、供氣、排污工程及景觀照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施）合計（4） 建筑安裝工程費建筑安裝工程費序號項目體量（㎡）建筑安裝工程費裝飾工程費總投資備注單方成本（元/㎡）金額（元）單方成本（元/㎡）金額（元）1購物中心607003停車場10000合計（5） 不可預(yù)見費不可預(yù)見費序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1不可預(yù)見費5%取費基價為前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費之和合計（6） 開發(fā)間接費開發(fā)間接費序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1開發(fā)間接費3%取費基價為前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、不可預(yù)見費之和。行業(yè)經(jīng)驗費率3~5%合計（7） 管理費用管理費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1管理費用3%取費基價為前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、不可預(yù)見費之和。行業(yè)經(jīng)驗費率3~5%合計（8） 財務(wù)費用財務(wù)費用序號項目取費基價(萬元)銀行利率總投資（萬元）備注1財務(wù)費用%以銀行貸款為基價，根據(jù)建設(shè)期利息計算方式得到（%）合計（9） 銷售費用銷售費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1銷售費用2%按建設(shè)期租售收入的2%計算（經(jīng)驗為2~3%）合計（10） 其他費用其他費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1其他費用3%按建安工程費的3%取費合計下面是項目投資總估算匯總表：項目建設(shè)期總投資序號項目總投資比例備注1土地費用估算%2前期工程費%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費%4建筑安裝工程費%5不可預(yù)見費%2~4之和5%計算6開發(fā)間接費%按2~5之和的3%計算(行業(yè)經(jīng)驗3~5%)7管理費用%按2~5之和的3%計算8財務(wù)費用%9銷售費用%10其他費用%按建安工程費的3%計算合計 資金籌集方案2． 投資使用計劃使用計劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期201320142015341234121土地費用估算2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5不可預(yù)見費6開發(fā)間接費7管理費用8財務(wù)費用9銷售費用10其他費用合計3． 資金籌措方案本項目的投資來源包括自有資金、銀行貸款和租售收入三部分。其中自有資金投入（不包括財務(wù)費用），向銀行貸款（不包括財務(wù)費用），租售收入投入（不包括財務(wù)費用）。銀行貸款年利率為6%，%。 建設(shè)期利息計算按照《工程經(jīng)濟學(xué)》[19]第三章計算方法計算。資金籌措計劃序號項目201320142015合計341234121總投資2資金籌措自有資金租售收入銀行貸款用于建設(shè)投資用于建設(shè)投資利息4． 貸款本金的償還和利息的支付，建設(shè)期不還款，2016年開始采用等額還本付息法還款，2022年還清。銀行貸款年利率為6%。還本付息表序號項目合計計算期20162017201820192020202120221期初借款余額2當(dāng)期還本付息還本付息3期末借款余額 項目收入測算1. 銷售收入測算根據(jù)市場調(diào)查研究的結(jié)果，并綜合本項目的具體情況考慮，確定購物中心的售價為26500元/㎡，租金為400元/㎡/月。購物中心的出售面積為5560㎡。停車場共1000個車位，350個車位可出租，租金為440元/個/月，其余車位收取臨時停車費用，臨時停車費用遵守成都市發(fā)展和改革協(xié)會頒布的《政府定價機動車非占道停車場停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》成價費[2006]287號文件[20]。租售方式項目租售租金（元/㎡/月）面積（㎡）售價（元/㎡）面積（㎡）購物中心400547006000停車場440元/個350個本項目從前期預(yù)售開始，以15年為計算期。分年度收入見下表：收入測算序號期間201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028合計1購物中心商鋪出售商鋪出租2廣告收入3停車場合計租售收入具體過程略。收入測算過程中市場調(diào)查結(jié)果考慮空置率。2. 成本及稅金（1） 投資成本測算投資成本分為開發(fā)成本和經(jīng)營成本。成本序號項目合計20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281開發(fā)成本2經(jīng)營成本管理人員工資水電費營銷活動費設(shè)備新增設(shè)備維護維修費銷售費用設(shè)備折舊費合計（2） 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅及附加、土地增值稅和所得稅。l 經(jīng)營稅及附加包括營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育稅及附加和地方教育附加。營業(yè)稅按租售收入的5%計取，城市建設(shè)稅、教育稅及附加和地方教育附加以營業(yè)稅為基數(shù)，費率分別為7%、3%、2%。l 土地增值稅按利潤水平以累計進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。在是本項目的計算期內(nèi)利潤已超過20%，需征收土地增值稅。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目?？鄢椖浚?) 取得土地使用權(quán)所支付的金額= 萬元；2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本=前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建安工程費+開發(fā)期間接費=++ + =；3) 房地產(chǎn)開發(fā)費用=（ +）5%=；4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金= 萬元；5) 財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）=（+）5%15=。6) 萬元。增值額= =。對于土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。%（），土地增值稅=30%+40%+100%+（200%）60%= 萬元。l 所得稅稅率為25%，從累計凈現(xiàn)金流量為正的年度開始征收，基數(shù)為銷售利潤。（分年度稅金見下表）序號項目合計2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281銷售收入2經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅教育稅及附加城建稅地方教育附加3土地增值稅4所得稅 財務(wù)評價1. 利潤分配本項目的所得稅按利潤總額的25%計提。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。項目損益表見下表：項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281項目收入購物中心廣告收入停車場2開發(fā)期成本3銀行貸款償還4經(jīng)營期成本5經(jīng)營稅金及附加