【正文】 為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項目環(huán)境保護批準(zhǔn)書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項目可行性研究指南》l 已批準(zhǔn)的《項目建議書》l 市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》l 宜賓市工程造價信息相關(guān)資料l 國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)l 國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃l 政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟可行性，進過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益進行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報建。 興文縣房地產(chǎn)市場研究 項目目標(biāo)市場分析 消費者需求分析 調(diào)查方法和內(nèi)容 調(diào)查結(jié)果及結(jié)論 國內(nèi)投資環(huán)境的分析1. 全國政策分析目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足的狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70%~80%甚至更高，償債能力弱。共有國家4A、3A級旅游區(qū)（點）21處，國家重點風(fēng)景名勝區(qū)15處，省級風(fēng)景名勝區(qū)73處，國家級自然保護區(qū)15處，省級自然保護區(qū)45處，國家級森林公園28處，省級森林公園46處，國家級地質(zhì)公園12處。% ?？傮w看來零售物業(yè)市場仍處于良性發(fā)展的軌道上。由圖中可得到商業(yè)中心集中分布在城中，而在本項目擬建的城北地區(qū)交通便利，但商業(yè)中心稀缺。我們將項目的目標(biāo)消費群體設(shè)定在以家庭為主的青年消費人群。l 外觀設(shè)計：以簡單明快為主，入口處外墻設(shè)置為通透的玻璃幕墻，白天可以增強室內(nèi)通透感，夜晚市內(nèi)的燈光可以使入口更加吸引人，同時為部分租戶增大了展示的機會；外觀采用時尚新穎的外墻設(shè)計，戶外設(shè)置大型廣告牌，吸引消費者眼球的同時也可以增加廣告費的收入。2） 購物中心包括地下負(fù)一樓、負(fù)二樓共7層，滿足周邊住戶對生活用品的采購和娛樂的需求。216。2） 電氣系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：本項目擬設(shè)計建設(shè)以下電氣系統(tǒng)。3） 暫時堆放的易被風(fēng)吹起的建筑材料上面加蓋頂棚，以防建筑材料隨風(fēng)飄揚。3) 定期進行環(huán)保測評與自評，不達(dá)標(biāo)者項目主要領(lǐng)導(dǎo)被予以批評或必要的經(jīng)濟處罰；有突出貢獻(xiàn)者予以表彰和獎勵。5. 建立勞動保護監(jiān)督檢查組織、制度，選拔監(jiān)督人員，并有效地開展工作。 建設(shè)期利息計算按照《工程經(jīng)濟學(xué)》[19]第三章計算方法計算。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。營業(yè)稅按租售收入的5%計取，城市建設(shè)稅、教育稅及附加和地方教育附加以營業(yè)稅為基數(shù)，費率分別為7%、3%、2%。行業(yè)經(jīng)驗費率3~5%合計（7） 管理費用管理費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1管理費用3%取費基價為前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、不可預(yù)見費之和。4. 女職工及未成年工的保護1） 對處于“四期”期間的女職工應(yīng)采取特殊的勞動保護措施，予以適當(dāng)照顧和保護。4） 機械車輛途經(jīng)住宅區(qū)域時應(yīng)減速行駛，不鳴喇叭。l 垃圾站堆存的垃圾。4. 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防分類為乙級。3. 建筑造型1） 寫字樓l 建筑形態(tài)：采用矩形結(jié)構(gòu)，中規(guī)中矩的矩形結(jié)構(gòu)給人帶來嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)整、純凈簡潔的印象。l 強電系統(tǒng)：10/；電力及其配電系統(tǒng)；照明及其配電系統(tǒng)；建筑防雷保護、接地系統(tǒng)及安全措施。休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L5KTV2） 購物中心動線設(shè)計l 人流動線l 空間形式：采用封閉式動線設(shè)計，保證在嚴(yán)酷的天氣條件下使消費者和零售商能享受到舒適的環(huán)境，同時也為展覽、娛樂、表演和促銷提供場所，增加商業(yè)機會，能延長營業(yè)時間；l 水平動線設(shè)計模式：采用環(huán)形布局，使店鋪能夠得到均等的被瀏覽的幾率，提高交易率；l 垂直交通系統(tǒng)：采用交叉式排列，消費者流動升降兩方向均為連續(xù)，不會發(fā)生混亂，結(jié)合不規(guī)則形中庭，營造一步一景的豐富感； l 中庭的垂直動線：中庭自上而下沒有變化，消費者在任何樓層都能不被遮擋地觀察中庭的活動。（1）項目附近老舊建筑目前尚未拆除，地段環(huán)境尚未得到很好改善，影響項目在消費者心中的地位；（2）項目地理位置欠妥，門口立交橋可能會遮擋且影響企業(yè)形象。因此本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)適應(yīng)年輕人的消費喜好。（相關(guān)數(shù)據(jù)來自《2012年成都商業(yè)地產(chǎn)報告》[3]、《2011年成都土地市場分析報告》[4]以及《2009年成都物業(yè)市場回顧》[5]）圖表 2 成都2008~2012已成交商業(yè)用地在城市分布情況對比（單位：畝）2. 空置情況分析圖表 3 2008~2012成都商業(yè)中心空置率從成都零售物業(yè)地產(chǎn)近5年的空置率來看，總體是呈下降趨勢，在2012年空置率的走勢開始上漲，截止2013年第一季度，%。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值57624元，%。%，預(yù)計2050年前后將達(dá)到70%，房地產(chǎn)業(yè)會持續(xù)30~40年的繁榮。從供應(yīng)來看，前三季度供應(yīng)基數(shù)較高，預(yù)計今年四季度新增供應(yīng)有所上升。一切跡象均表明，開發(fā)商拿地愈加謹(jǐn)慎，投資熱情逐漸減退。1. 政策支撐2015年對宜賓市房地產(chǎn)市場有所影響的政策，包含了： 1）金融信貸政策：央行年內(nèi)四次降息，利率低至歷史低水平，而四次降準(zhǔn)則釋放了資金流動性，進一步改善了房企融資環(huán)境，保證房地產(chǎn)投資額穩(wěn)中有升。人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟已經(jīng)很難。青少年時代是野蠻生長，進入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。新區(qū)的開發(fā)標(biāo)志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機和活力。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機遇。基于以上的建設(shè)背景，項目將為消費者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導(dǎo)向，通過專業(yè)化、科學(xué)化的有效運營，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最大效能和價值。畢業(yè)設(shè)計—財富又一城可研報告摘要隨著時代的不斷發(fā)展，縣城已經(jīng)逐步地城市化，不再局限于原有的規(guī)劃范圍，而是向外延伸發(fā)展新區(qū)，然而新區(qū)的發(fā)展無非是一個挑戰(zhàn)，不僅僅是政府，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資額巨大，影響的因素較多并且有著較高的投資風(fēng)險，一個全新的區(qū)域更是如此。 項目開發(fā)建設(shè)條件 1）位置和地形星光小區(qū)項目位于興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路，場地為典型的溶蝕槽谷地貌。有鑒于此，她大膽預(yù)測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。由此推進城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強城市功能，提升城市品位，彰顯城市形象，光明新城將會被打造成宜賓新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的精品工程，為加快宜賓新型城鎮(zhèn)化進程再立新功。而眼下，房地產(chǎn)正通過集體轉(zhuǎn)型告別野蠻生長。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景2016年，一、二線城市的改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。4月13日，四川放寬公積金提取、貸款條件，提高公積金貸款額度。3. 供求逆轉(zhuǎn)2015年19月，宜賓各區(qū)縣取得預(yù)售許可量23920套，㎡。需求上，降準(zhǔn)降息、放寬公積金政策、取消“限購令”等一系列房地產(chǎn)政策營造了寬松的購房環(huán)境，供應(yīng)回升也有利于促進銷售的持續(xù)釋放。通脹壓力大，房地產(chǎn)市場依然是最佳的投資渠道。一、二、∶∶。結(jié)合成交面積可見，成都市中心城區(qū)的零售物業(yè)的市場呈現(xiàn)供給總量增加，同時開發(fā)商的投資力度大于市場供給增量。l 消費者工作地點序號區(qū)域百分比1府青立交282馬鞍路233建設(shè)路174八里莊/二仙橋145紅星路96五塊石片區(qū)67萬年場3l 消費者購買能力成都市社會消費品零售總額在全國僅次于北京和上海，根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)來看：2012年12月，%，；%；%。機會（Opportunities）威脅（Threats）（1） “北改”項目的實施將使項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍將逐步成熟；（2） 由于近年房產(chǎn)的發(fā)展和品牌開發(fā)商的涌入，區(qū)域形象提升，客戶認(rèn)同加強。l 物流消防動線l 物流動線：負(fù)二層為庫房，購物中心的背立面設(shè)置專門的卸貨通道；l 消防動線：①購物中心防火等級為一級，營業(yè)區(qū)防火分區(qū)最大面積為4000平方米，每個區(qū)域設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，地下室分區(qū)面積為500平方米；②每層消防疏散通道寬度按照每層疏散人數(shù)寬度指數(shù)制定；③每個防火分區(qū)設(shè)置不少于兩個出口。l 智能化系統(tǒng)：信息設(shè)施系統(tǒng)ITSI（包括信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)）；公共安全系統(tǒng)PSS（包括火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)和安全技術(shù)防范系統(tǒng)兩部分；其中安全技術(shù)防范系統(tǒng)包括視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)和車庫管理系統(tǒng)）。l 外觀設(shè)計：選取簡潔現(xiàn)代的立面性格，整體色調(diào)定為深灰色，沉穩(wěn)內(nèi)斂，外墻采用玻璃幕墻無需過多裝飾。抗?fàn)幗Y(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層（寫字樓為地上25層），樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。l 在項目施工過程，會有一定量無法避免的粉塵散逸到周圍大氣中；l 施工期間，作為非穩(wěn)態(tài)噪聲源作業(yè)機械聲音，將對附近的居民及學(xué)生產(chǎn)生一定的影響； 環(huán)境保護方案及措施1. 大氣環(huán)境及粉塵的防治措施1） 對易產(chǎn)生粉塵、揚塵的作業(yè)面的裝飾運輸過程，要防止遺灑、飛揚[8]。5） 合理布置機械密度，條件允許是拉開一定距離，避免機械過于集中造成的噪聲疊加。執(zhí)行國務(wù)院頒發(fā)的《女職工勞動保護規(guī)定》。行業(yè)經(jīng)驗費率3~5%合計（8） 財務(wù)費用財務(wù)費用序號項目取費基價(萬元)銀行利率總投資（萬元）備注1財務(wù)費用%以銀行貸款為基價，根據(jù)建設(shè)期利息計算方式得到（%）合計（9） 銷售費用銷售費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1銷售費用2%按建設(shè)期租售收入的2%計算（經(jīng)驗為2~3%）合計（10） 其他費用其他費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1其他費用3%按建安工程費的3%取費合計下面是項目投資總估算匯總表：項目建設(shè)期總投資序號項目總投資比例備注1土地費用估算%2前期工程費%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費%4建筑安裝工程費%5不可預(yù)見費%2~4之和5%計算6開發(fā)間接費%按2~5之和的3%計算(行業(yè)經(jīng)驗3~5%)7管理費用%按2~5之和的3%計算8財務(wù)費用%9銷售費用%10其他費用%按建安工程費的3%計算合計 資金籌集方案2． 投資使用計劃使用計劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期201320142015341234121土地費用估算2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5不可預(yù)見費6開發(fā)間接費7管理費用8財務(wù)費用9銷