【正文】 151111813交 通554435城市配套1010109710合 計(jì)303025241828產(chǎn)品戶 型10899910環(huán) 境201514161815建筑形象544555創(chuàng) 新533445社區(qū)配套554445物業(yè)管理554455形象力開發(fā)商品牌543442宣傳推廣533455營(yíng)銷力銷售方式544455銷售服務(wù)544444合計(jì)1008577828189本地塊比較價(jià)格計(jì)算值項(xiàng) 目蜀都花園（5期）海棠名居（3期）青房云上康 郡平均值權(quán)重（分）85778281均價(jià)（元/㎡）42003500380037003800本地塊均價(jià)89（3800/）=㎡左右；根據(jù)成都房地產(chǎn)價(jià)格近幾年的漲幅與趨勢(shì)，在1年后本地塊正式推出、其整個(gè)項(xiàng)目的整體均價(jià)在4100—㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價(jià)格受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)等多方面的影響較大，同時(shí)考慮項(xiàng)目要具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，㎡。第二節(jié)、商業(yè)市場(chǎng)定價(jià)分析根據(jù)成都商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況分析，結(jié)合其商業(yè)地產(chǎn)的投資在逐年增加、空置率也在逐年增加的情況，只有在市場(chǎng)上跑的更快才能減小市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，從而贏得滿意的投資回報(bào)。根據(jù)城東部分商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，本地塊商業(yè)的市場(chǎng)定價(jià)的總均價(jià)為：㎡（㎡、㎡——此定價(jià)是較為穩(wěn)妥的商業(yè)定價(jià)，也是把商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低且完全可控制的一個(gè)市場(chǎng)定價(jià)）。第七章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措建設(shè)成本估算、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本估算表費(fèi)用項(xiàng)目工程量單價(jià)總價(jià)建筑面積單價(jià)說明　單位：㎡元/㎡元元/㎡　一、土地成本　　　　　土地成本 300000000 　　　　　　　二、三通一平　　　　　施工用水350483 　60000 　施工用電350483 800520000 800KVA場(chǎng)地平整　　50000 含部分遺留基礎(chǔ)清理　　　　　　三、設(shè)計(jì)勘探費(fèi)用　　　　　方案設(shè)計(jì)費(fèi)350483 3030　施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)350483 1515　園林設(shè)計(jì)費(fèi)10 　樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)500 10050000 裝修4套銷售中心裝修設(shè)計(jì)費(fèi)1000 100100000 　　　　　　　四、勘探費(fèi)用2 　　　　　　　五、報(bào)建費(fèi)　　　　　城市配套費(fèi)用145 地下室暫不計(jì)算施工圖審查費(fèi)350483 2 　招標(biāo)費(fèi)　　30000 　規(guī)劃放線費(fèi)　　20000 　監(jiān)理費(fèi)350483 33　　　　　　　六、建設(shè)施工費(fèi)　　　　　建筑物建安費(fèi)350483 含地下室和住宅外墻裝修總平工程費(fèi)用350483 30 　銷售中心建設(shè)費(fèi)用1000 800800000 　樣板房裝修費(fèi)用3001000300000 (含家具\(yùn)飾品等)銷售中心裝修費(fèi)用1000 10001000000 (含家具\(yùn)飾品等)住宅公共部分裝修44014 300 　商場(chǎng)裝修 60042000000 含外墻綠化景觀費(fèi)用 2004778914 　配套公廁 1350162000 　配套社區(qū)用房 1100220000 　　　　　　　七、配套系統(tǒng)　　　　　備用發(fā)電機(jī)組350483 　400000 　項(xiàng)目供電系統(tǒng) 850 含變電、配電設(shè)備項(xiàng)目供水系統(tǒng)350483 　200000 　消防系統(tǒng)(含通風(fēng)) 250 含地下室和商場(chǎng)電梯350483 3811400000 　住宅弱電系統(tǒng) 40 　住宅強(qiáng)電系統(tǒng) 70 　住宅給排水系統(tǒng) 40 　住宅門禁和對(duì)講系統(tǒng)1734 750 　住宅煤氣費(fèi)用1734 4500 　1住宅公共部分消防44014 120 　1商場(chǎng)中央空調(diào) 30021000000 　1商場(chǎng)給排水系統(tǒng) 5350000 　1商場(chǎng)弱電系統(tǒng) 8560000 　1商場(chǎng)強(qiáng)電 1208400000 　1停車場(chǎng)管理系統(tǒng)4150000600000 4套　　　　　　八、策劃營(yíng)銷費(fèi)　　　　　策劃、營(yíng)銷費(fèi)1290571940 %　　　　　　九、廣告推廣費(fèi)　　　　　廣告發(fā)布費(fèi)1290571940 %　　　　　　十、產(chǎn)權(quán)登記　　　　　住宅產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用1734 　商業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理100 24000 　十一、其他費(fèi)用　　　　　經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)350483 1212含對(duì)外業(yè)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用20000000014000000 年息按7%，物業(yè)管理基金　　　　銷售后才提留，不計(jì)算營(yíng)業(yè)稅1378612844% 　合計(jì)總成本　　1108808163 、成本構(gòu)成分析：從以上成本構(gòu)成來看：，㎡；其中：土地成本達(dá)30000萬元，㎡；，㎡（其中：項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、報(bào)建等成本6087萬元，㎡；，合㎡；項(xiàng)目策劃、推廣、㎡；項(xiàng)目，合12元/㎡）。靜態(tài)總投資 、綜上，其構(gòu)成如下：土地成本：30000萬元，%；　　建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：，%；其它費(fèi)用： %。、基本預(yù)備費(fèi)用： 按2000萬元計(jì)算，%。動(dòng)態(tài)總投資根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，整個(gè)項(xiàng)目綜合貸款按20000萬元的貸款計(jì)算，貸款期限1年，年利息按7%計(jì)算，則貸款利息為：1400萬元。%，%。資本金、已經(jīng)投入土地購(gòu)買資金30000萬元，另有項(xiàng)目基本準(zhǔn)備金2000萬元，%，基本滿足國(guó)家對(duì)工程建設(shè)資本金的規(guī)定要求。資金籌借，其資金來源為：、自籌32000萬元，主要用于征地和項(xiàng)目前期綜合費(fèi)用，現(xiàn)已部分投入。、售房預(yù)付款，在項(xiàng)目開工四個(gè)月后，項(xiàng)目即可進(jìn)行銷售。各個(gè)開發(fā)分期預(yù)計(jì)在建設(shè)期銷售70%，銷售收入首先滿足用于開發(fā)建設(shè)投資，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。、貸款額為20000萬元，作為項(xiàng)目的建設(shè)資金。第八章　項(xiàng)目銷售利潤(rùn)分析初步產(chǎn)值利潤(rùn)分析一、項(xiàng)目產(chǎn)值計(jì)算　　　　　　面積銷售價(jià)格銷售額　　住宅產(chǎn)值 4100888612844　均價(jià)商業(yè)產(chǎn)值 7000490000000　商業(yè)部分的總均價(jià)銷售總產(chǎn)值　　1378612844　　車位產(chǎn)值1214 70000　均價(jià)總產(chǎn)值　　1463572901　　　　　　　　二、項(xiàng)目總成本1108808163三、項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)計(jì)算　　　　　現(xiàn)金毛利潤(rùn)（未計(jì)算車位產(chǎn)值）　　269804681毛利潤(rùn)率　%所得稅　33%　凈利潤(rùn)　　凈利潤(rùn)率　%盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為A，則：總投資247。（A營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅）=1，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅247。(A(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%0)=1則計(jì)算A為117583萬元盈虧平衡點(diǎn)=117583萬元247。=%盈虧平衡分析表明：%時(shí)，項(xiàng)目可以保本。一般來說，項(xiàng)目盈虧平衡的銷售率低于80％時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小，%，接近80％，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。敏感分析成本與銷售價(jià)格敏感性分析表　總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率基本情況11109211451378612844%工程總成本增加5%11664672021378612844123807381 %工程總成本增加10%1222013259137861284468261324 %工程總成本減少5%10553750871378612844234899496 %工程總成本減少10%1378612844290445553 %　總銷售總成本（不變）　　　銷售增加5%14475434861110921145%銷售增加10%15164741281110921145%銷售減少5%13096822021110921145%銷售減少10%12407515601110921145%上表中稅后利潤(rùn)為所得稅后利潤(rùn)。從上表計(jì)算可以看到，項(xiàng)目的成本增加和減少，對(duì)項(xiàng)目的盈利影響很大，因此，項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)管理特別是施工管理，嚴(yán)格控制造價(jià)，降低成本，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。項(xiàng)目銷售總值的增加和減少，對(duì)項(xiàng)目的盈利影響很大，項(xiàng)目對(duì)造價(jià)和銷售價(jià)格很敏感。在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中,要力求降低成本，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷策劃和廣告推廣公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營(yíng)銷，以提高銷售價(jià)格，爭(zhēng)取利潤(rùn)的最大化。貸款感性分析表　總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率基本情況11109211451378612844%貸款增加1億元11179211451378612844%貸款增加2億元11249211451378612844%貸款增加3億元11319211451378612844%項(xiàng)目成本分析中已經(jīng)計(jì)算了2億元的貸款。上表中稅后利潤(rùn)為所得稅后利潤(rùn)。從上表計(jì)算可以看到，每增加1億元貸款（貸款年利息按7%計(jì)算，貸款周期為一年），項(xiàng)目利潤(rùn)降低約5‰，項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)敏感性較小，項(xiàng)目可以采用前期工作和一期開發(fā)中的投入，以貸款進(jìn)行投入，項(xiàng)目二三期開發(fā)利用一期銷售收入投入的模式繼續(xù)建設(shè)。項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量表　項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年一現(xiàn)金流入1578605300 　357030000 392575000 591618180 237382120 1貸款0 　200000000 　　0 2銷售收入1378605300　157030000 392575000 591618180237382120二現(xiàn)金流出1108800000 　　　　　1開發(fā)建設(shè)投資1017598103 300000000211238249　2貸款利息14000000　14000000　　　2營(yíng)業(yè)稅及附加77201897 　87936802198420033130618 13293399 3所得稅0 　0　73949278 4歸還貸款　　　200000000 　　三折舊0 0 0 0 0 0 四凈現(xiàn)金流量(稅前)　300000000 81461133 82993867 347249313 224088721 　累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)　　218538867 301532734 45716579 269805300 五凈現(xiàn)金流量(稅后)　300000000 81461133 82993867 332162842 150139443 　累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)　　2185