【正文】 琴臺(tái)廣場(chǎng)除中央的商業(yè)建筑外，廣場(chǎng)上有夜啤酒經(jīng)營(yíng)，人們到廣場(chǎng)的消費(fèi)目的較強(qiáng)，但其規(guī)模有限，遜于天成廣場(chǎng)。廣場(chǎng)配套能力分析【廣場(chǎng)自身配套】● 琴臺(tái)廣場(chǎng)亦是臨江而建，廣場(chǎng)規(guī)模較小，可供人們公共休息空間有限，且設(shè)施不足；● 景觀小品上有少量綠化，中心設(shè)有一噴水池，但其使用頻率不高；● 廣場(chǎng)上有一公廁和少量的商家經(jīng)營(yíng)啤酒、茶座，由于受廣場(chǎng)形狀的影響，其布局較為混亂；● 另外，廣場(chǎng)中央有一商業(yè)建筑，主要經(jīng)營(yíng)類別是茶座、歌城、酒樓，內(nèi)外將會(huì)產(chǎn)生一定的交叉影響?！緩V場(chǎng)周邊配套】● 琴臺(tái)廣場(chǎng)位于嘉陵老城區(qū)和東壩城區(qū)之間，其周邊配套相對(duì)較為成熟，有一定量的居民住戶；● 廣場(chǎng)附近商業(yè)氛圍一般，沒有較集中的商業(yè)區(qū)，其自身的商業(yè)功能在該區(qū)域產(chǎn)生著一定的影響；● 廣場(chǎng)對(duì)面有一排底商經(jīng)營(yíng)鋪面，檔次不高，主要是零售和雜貨，廣場(chǎng)靠近道路交叉口，對(duì)廣場(chǎng)的影響是把“雙刃劍”。廣場(chǎng)商情能力分析● 廣場(chǎng)所處區(qū)域是兩城區(qū)交界之間，在該區(qū)域的商業(yè)繁華度一般，臨近的嘉陵路商業(yè)氛圍稍顯繁華；● 廣場(chǎng)所處周圍亦有一定量的居住居民，有較好的人流量支撐，為廣場(chǎng)的人氣聚集奠定一個(gè)較好的基礎(chǔ)；● 廣場(chǎng)上有一較有特色的商業(yè)建筑，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮著它的商業(yè)輻射功能，而廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的茶飲、夜啤酒等，經(jīng)營(yíng)情況一般，利用活動(dòng)能增加人氣，與“琴臺(tái)樓”內(nèi)的經(jīng)營(yíng)之間產(chǎn)生相互影響。二、廣場(chǎng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析◆ 交通非常便捷◆ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于老城區(qū)和東壩新城的接合處◆ 廣場(chǎng)周邊有較多的居住人群劣勢(shì)分析◆ 規(guī)模較小，不利于整體布局◆ 臨江快速通道，交通對(duì)廣場(chǎng)的影響◆ 配套設(shè)施不完善◆ 由于規(guī)模較小，無法具備城市廣場(chǎng)所應(yīng)有的輔助功能◆ 規(guī)模小，可利用空間小，無法對(duì)人群形成足夠的吸引機(jī)會(huì)分析◆ “一心一帶”的規(guī)劃◆ 濕地公園的打造帶來的聯(lián)動(dòng)◆ 現(xiàn)有商業(yè)對(duì)廣場(chǎng)人氣的積聚產(chǎn)生較大帶動(dòng)威脅分析◆ 發(fā)展模式受到較大的限制，調(diào)整變動(dòng)空間顯得不足◆ 周邊休閑商業(yè)對(duì)人群的分流綜上，結(jié)合“一心一帶”規(guī)劃中對(duì)琴臺(tái)廣場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性因素，特別是沿江景觀風(fēng)貌特點(diǎn)所反映出琴臺(tái)廣場(chǎng)的最大特質(zhì)是空間回旋余地小、可塑性受限較大，但是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，承上是廣元花巨資正積極打造的濕地公園，對(duì)面是環(huán)境優(yōu)美的鳳臺(tái)賓館，啟下是天成廣場(chǎng)的水上游樂中心，各個(gè)角度的視線關(guān)系非常清晰明朗，從這個(gè)思路出發(fā)，對(duì)該廣場(chǎng)的認(rèn)識(shí)應(yīng)該是充分利用和挖掘豐富的沿江景觀資源條件來彌補(bǔ)廣場(chǎng)空間小，受制因素多的不足，進(jìn)行以休閑觀景功能為主的定位較為合適。三、廣場(chǎng)主題定位廣場(chǎng)主題：休閑觀景廣場(chǎng)主題目標(biāo)：● 打造成廣元城市河岸景觀線上的最佳觀景廣場(chǎng)。● 是廣元沿河旅游觀光和休閑娛樂“一帶”中的第三個(gè)節(jié)點(diǎn)展現(xiàn)城市靜態(tài)美，寓于平靜之中的城市美感?！?最能體現(xiàn)沿江景觀風(fēng)貌特點(diǎn)和廣場(chǎng)自身建筑特色，契合“一帶”規(guī)劃中對(duì)琴臺(tái)廣場(chǎng)保留現(xiàn)有休閑餐飲的發(fā)展規(guī)劃，還將廣場(chǎng)所朝向的“山景”、所面對(duì)的“城景”、所依靠的“河景”以及眾多人工“造景”統(tǒng)統(tǒng)列入價(jià)值范圍，搭建一個(gè)城市觀光平臺(tái)，一個(gè)純粹的休閑平臺(tái)。四、廣場(chǎng)功能定位建議原有功能展現(xiàn) 休閑功能規(guī)劃功能定位主導(dǎo)功能：休閑觀光功能充分利用琴臺(tái)廣場(chǎng)具有的獨(dú)特位置條件，既可遠(yuǎn)觀山巒，近聽水流，又與河岸為鄰，與城市景觀為伴，觀景的人在別人眼里又成為風(fēng)景。因此，可將廣場(chǎng)現(xiàn)有的空地運(yùn)用木料進(jìn)行錯(cuò)落有致的觀景平臺(tái)搭建，按臨河近及遠(yuǎn)由低到高進(jìn)行布局，成為城市觀光的平臺(tái)，自身也成為一個(gè)城市景觀。 對(duì)廣場(chǎng)花池進(jìn)行改造，同時(shí)強(qiáng)化廣場(chǎng)的夜景工程建設(shè)。休閑消費(fèi)功能由于場(chǎng)地規(guī)模有限，只能立足于現(xiàn)有條件，在觀光平臺(tái)上進(jìn)行滿足常規(guī)休閑消費(fèi)的合理規(guī)劃和科學(xué)分區(qū)，形成休閑餐飲與觀光茶飲相得益彰的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。五、廣場(chǎng)整合定位建議圖示 第五節(jié) 利州廣場(chǎng)現(xiàn)狀及定位分析一、廣場(chǎng)現(xiàn)狀條件分析廣場(chǎng)立地條件分析【區(qū)位】利州廣場(chǎng)位于東壩新區(qū)，離老城區(qū)及建成的成熟城區(qū)較遠(yuǎn)，新區(qū)的開發(fā)建設(shè)目前正在進(jìn)行中；該區(qū)域是政府城市發(fā)展的重點(diǎn)方向。【地理位置】廣場(chǎng)地處利州東路二段旁與石器路交匯處，與中國(guó)電信大樓相對(duì)，較老城區(qū)則有一定距離，由于是新區(qū)開發(fā)，目前廣場(chǎng)附近的居住尚未形成規(guī)模。【廣場(chǎng)四至】利州廣場(chǎng)地處新區(qū)開發(fā)，周邊建筑物較少，道路交通環(huán)繞廣場(chǎng)四周，東面為石器路，南臨文化路，西面為已建成規(guī)劃道路，北靠利州東路二段。 東面臨界－石器路 南面臨界－文化路 西面臨界－規(guī)劃道路 北面臨界－利州東路二段【廣場(chǎng)形狀條件】利州廣場(chǎng)是目前面積規(guī)模最大的廣場(chǎng)，其廣場(chǎng)形狀方正、規(guī)整，形象可塑性較好；對(duì)于后期的利用能提供較好的空間布局支撐。但可利用空間相對(duì)分散?！緩V場(chǎng)現(xiàn)狀】 廣場(chǎng)標(biāo)識(shí) 廣場(chǎng)水景 廣場(chǎng)中央 廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)利州廣場(chǎng)為目前規(guī)模較大的廣場(chǎng)，在人們心目中的形象地位較好，由于廣場(chǎng)建成不久，其樹木綠化景觀不夠成熟，廣場(chǎng)顯得較為空曠；廣場(chǎng)上目前有茶座、雜貨及游樂設(shè)施等經(jīng)營(yíng)?！緩V場(chǎng)交通】 利州東路 西面規(guī)劃道路及公交站點(diǎn)利州廣場(chǎng)目前的交通狀況較好，四面有道路環(huán)繞，并是“環(huán)”而不“擾”，城市公交9路亦是達(dá)到廣場(chǎng)，增加廣場(chǎng)的可視性，直達(dá)性，能夠很好的提升廣場(chǎng)自身地位。廣場(chǎng)城市區(qū)域功能分析利州廣場(chǎng)位于城市建設(shè)新城區(qū)，周邊居住、商業(yè)氛圍及設(shè)施配套尚未成熟，由于其規(guī)模較大，規(guī)劃建設(shè)較好，在市民心中的形象口碑較好，目前其在該區(qū)域的主要功能表現(xiàn)為：【休閑功能】廣場(chǎng)的活動(dòng)空間較大，吸引不少市民在閑暇之余到廣場(chǎng)放松，活動(dòng)?！緤蕵饭δ堋繌V場(chǎng)上有部分兒童娛樂設(shè)施，可以提供兒童的游玩場(chǎng)所，利用開闊的廣場(chǎng)空間，市民自發(fā)形成自己的娛樂項(xiàng)目，如舞蹈?！倔w驗(yàn)功能】由于廣場(chǎng)是本市最大規(guī)模的城市廣場(chǎng)，在人們心中的地位較高，市民有一種體驗(yàn)廣場(chǎng)的心態(tài)到廣場(chǎng)領(lǐng)略它的雄偉與驕傲。廣場(chǎng)配套能力分析【廣場(chǎng)自身配套】● 利州廣場(chǎng)是目前廣元市最大的廣場(chǎng)，其占地接近80畝，具有很好的配套條件，整個(gè)廣場(chǎng)分為多個(gè)空間層次，故其層次感較強(qiáng)；● 廣場(chǎng)內(nèi)的綠化較多，廣場(chǎng)上設(shè)有休息坐凳，雕飾燈柱，水景，以及噴水池等，但由于是建成不久，樹木尚不成熟；● 廣場(chǎng)東西面目前各設(shè)有一公廁，廣場(chǎng)上有少量的零售商家，兒童游戲場(chǎng)所和茶座，由于廣場(chǎng)較大，整個(gè)場(chǎng)地顯得較為空曠；● 另外，利州廣場(chǎng)也是幾個(gè)廣場(chǎng)中唯一配有地下停車場(chǎng)的廣場(chǎng)。【廣場(chǎng)周邊配套】● 利州廣場(chǎng)位于目前正在開發(fā)的新城區(qū)，周邊商業(yè)配套和居住配套都還不成熟，有待于政府進(jìn)一步的建設(shè)改進(jìn)；● 廣場(chǎng)附近目前還沒有形成居住氣候，顯得相對(duì)比較空曠，在廣場(chǎng)的東面分布著少量的底商經(jīng)營(yíng)。廣場(chǎng)商情能力分析● 廣場(chǎng)所處區(qū)域是城市發(fā)展新區(qū)，目前正處于積極開發(fā)階段，周邊的商業(yè)氛圍較差；● 在廣場(chǎng)周邊的居住氛圍并沒有形成，所以其周圍人流量有限；● 廣場(chǎng)四周的交通對(duì)廣場(chǎng)較為有利，有利州東路，文化路，石器路等，為廣場(chǎng)提供很好的直達(dá)性；● 從規(guī)劃前景看，隨著新區(qū)開發(fā)，住房開發(fā)的居民入住，將會(huì)大大的提升該區(qū)域的人氣和商氣。但當(dāng)期商氣培育還欠火候。二、廣場(chǎng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析◆ 規(guī)模較大，地塊較為規(guī)整，便于整體規(guī)劃布局◆ 項(xiàng)目自身配置較為完善◆ 建設(shè)規(guī)格較高，在消費(fèi)者心中具有一定的偏向性◆ 作為新城區(qū)惟一的一個(gè)市政廣場(chǎng)，其市場(chǎng)的輻射面較大◆ 廣場(chǎng)層次感不強(qiáng)劣勢(shì)分析◆ 作為新區(qū)廣場(chǎng)，其對(duì)人群積聚度較高的老城區(qū)的吸引力較小◆ 綠化的規(guī)劃布局較為單一，景觀空間層次和多樣性較差◆ 廣場(chǎng)當(dāng)前使用功能混亂，缺乏一個(gè)與廣場(chǎng)規(guī)模相匹配的功能表現(xiàn)機(jī)會(huì)分析◆ 城市向東的發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，將使區(qū)域的綜合配套能力增強(qiáng)，尤其是居住人口將大量增加，將帶來潛在的人氣和商氣◆ 廣場(chǎng)自身區(qū)位、規(guī)模將帶來其管理和經(jīng)營(yíng)上與其他廣場(chǎng)所不同的機(jī)會(huì)，如：廣元第一廣場(chǎng)的概念，廣元文化廣場(chǎng)的概念等都具有較強(qiáng)的可塑性◆ 若能較好發(fā)揮廣場(chǎng)綜合配套能力齊全的優(yōu)勢(shì)，則可以取得社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收威脅分析◆ 現(xiàn)階段居住人口較少，對(duì)廣場(chǎng)人氣對(duì)聚集影響較大◆ 周邊自然景觀條件相對(duì)其他廣場(chǎng)較差◆ 作為建成期較短的廣場(chǎng)之一，還沒有通過政府的規(guī)劃或者城市居民的主導(dǎo)消費(fèi)需求功能來呈現(xiàn)，即缺乏和其他廣場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。綜上，利州廣場(chǎng)當(dāng)前的最大特質(zhì)是建設(shè)規(guī)模大但市場(chǎng)效應(yīng)小、可塑性強(qiáng)積聚效應(yīng)弱。從這個(gè)層面來看，利用該廣場(chǎng)的延展空間進(jìn)行具有聚合效應(yīng)的主題性打造更具針對(duì)性。一方面可以結(jié)合廣場(chǎng)新區(qū)的區(qū)位條件和廣元的紅軍文化打造紅色文化廣場(chǎng)，另一方面還應(yīng)結(jié)合區(qū)域城市整體氛圍相對(duì)較弱、居住人群密度較小的特點(diǎn)，盡可能設(shè)置能吸引人氣，通過人氣帶人氣，人氣積聚帶商氣，商氣聚積攬人氣來帶活廣場(chǎng)，并為廣場(chǎng)四周的城市建設(shè)帶來機(jī)會(huì)。從這個(gè)思路出發(fā)，對(duì)該廣場(chǎng)的認(rèn)識(shí)應(yīng)該是結(jié)合廣元的紅色文化，打造成一個(gè)極具紅色文化特色，兼顧培育城市新文化的文化休閑廣場(chǎng)。三、廣場(chǎng)主題定位廣場(chǎng)主題：紅色文化及城市主題休閑廣場(chǎng)主題目標(biāo)：● 打造成最能體現(xiàn)廣元城市發(fā)展、體現(xiàn)廣元紅色文化核心內(nèi)容的紅色文化廣場(chǎng)。● 是廣元新城區(qū)的休閑中心，廣元城市文化的集中展示平臺(tái)?！?將廣元城市發(fā)展文化、廣元優(yōu)秀企業(yè)文化和廣元紅色文化有效集中的文化窗口，是推動(dòng)廣元城市新文化發(fā)展的主陣地。四、廣場(chǎng)功能定位建議原有功能展現(xiàn) 休閑功能：康樂功能規(guī)劃功能定位主導(dǎo)功能：紅色文化展示功能、城市主題休閑功能以打造廣元先進(jìn)市民文化、培育市民城市文化素養(yǎng)、提升城市文化生活形象為目的，建造廣元城市文化墻和廣元紅色文化墻（或文化柱、或燈箱等多種形式），展示廣元城市發(fā)展歷程、發(fā)展成就、紅色文化淵源、城市發(fā)展規(guī)劃等。廣元知名企業(yè)形象展示（墻體或燈箱形式），集中向社會(huì)及外來人群展示廣元優(yōu)勢(shì)知名企業(yè)形象，塑造廣元社會(huì)經(jīng)濟(jì)新形象。設(shè)立廣元城市廣場(chǎng)的第一個(gè)大型液晶電視墻，集中展播廣元的發(fā)展歷史、城市文化、優(yōu)秀企業(yè)，也可插播球賽、娛樂節(jié)目、商業(yè)廣告等。設(shè)立廣元市區(qū)最大的兒童綜合游戲中心，結(jié)合廣場(chǎng)現(xiàn)有的布局，進(jìn)行資源整合，設(shè)置一批既適應(yīng)廣場(chǎng)現(xiàn)有建設(shè)條件又能滿足兒童游憩嬉戲的游戲設(shè)施，成為廣元兒童娛樂中心。輔助功能：商業(yè)功能設(shè)置幾個(gè)移動(dòng)售貨亭增加現(xiàn)有平臺(tái)茶飲區(qū)面積休閑功能增加廣元市樹塔柏增加公共座椅設(shè)施增加草坪內(nèi)的石材小品大量增加全民健身設(shè)施五、廣場(chǎng)整合定位建議圖示 第七章 典型可借鑒項(xiàng)目分析第一節(jié) 成都天下耍都一、所在城市區(qū)位該項(xiàng)目位于成都一環(huán)路以內(nèi)府南河外側(cè)的武候祠大街，屬于成都市人口聚集度較高，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較濃厚商業(yè)區(qū)內(nèi)。該項(xiàng)目背面緊鄰成都少成居住區(qū)，西南面臨武候祠旅游區(qū)，東南面臨漿洗街商務(wù)區(qū)，使得該項(xiàng)目成為了借居住氛圍、旅游氣候和旅游條件的綜合性的休閑消費(fèi)積聚地。二、項(xiàng)目性質(zhì)休閑消費(fèi)廣場(chǎng)三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)集中式購物街專營(yíng)店連鎖店四、項(xiàng)目業(yè)種餐飲類：中餐、特色西餐、特色小吃、火鍋等休閑娛樂類：KTV、茶樓、酒吧等購物類：旅游旅游紀(jì)念品、特色飾品、特色小百貨專賣等五、運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)空間租售并舉統(tǒng)一管理、分散運(yùn)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃、功能互補(bǔ)六、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀商家入住率：100% 實(shí)景圖一 實(shí)景圖二 實(shí)景圖三 實(shí)景圖四第二節(jié) 遂寧濱江路廣場(chǎng)一、所在城市區(qū)位該項(xiàng)目位于遂寧市老城區(qū)，西南緊鄰涪江的濱江路，屬于遂寧市人口聚集度較高，傳統(tǒng)商業(yè)和休閑商業(yè)氛圍較濃厚商業(yè)區(qū)內(nèi)。該項(xiàng)目周邊有較為成熟的居住環(huán)境，西面臨涪江，對(duì)岸為規(guī)劃建設(shè)的及商務(wù)會(huì)展旅游為一體的河?xùn)|新區(qū)，東面為集中式餐飲街，使得該項(xiàng)目成為了借居住氛圍、商務(wù)和旅游條件的綜合性的休閑消費(fèi)積聚地。二、項(xiàng)目性質(zhì)休閑、餐飲廣場(chǎng)三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)專營(yíng)店四、項(xiàng)目業(yè)種餐飲類：中餐、特色小吃、火鍋、燒烤等休閑娛樂類：KTV、茶樓、酒吧、咖啡等五、運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)空間以租為住，以售為輔統(tǒng)一管理、分散運(yùn)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃、功能互補(bǔ)六、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀商家入住率：100% 實(shí)景圖一 實(shí)景圖二 實(shí)景圖三 實(shí)景圖四 第八章　四大廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)建議第一節(jié) 廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式建議一、政府運(yùn)營(yíng)模式建議政府成立管理部門自主運(yùn)營(yíng)、政府自主運(yùn)營(yíng)模式核心概念統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招租、統(tǒng)一管理統(tǒng)一規(guī)劃：對(duì)各廣場(chǎng)可經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)：根據(jù)已確定的各廣場(chǎng)區(qū)域的劃分情況，進(jìn)行必須的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)與配備。統(tǒng)一招租：通過具體負(fù)責(zé)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的管理部門進(jìn)行廣場(chǎng)特定的區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的招租或者競(jìng)拍。統(tǒng)一管理：成立四大廣場(chǎng)的專門管理部門，負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的規(guī)劃布局及具體的建設(shè)，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維護(hù)，負(fù)責(zé)廣場(chǎng)相關(guān)商家的統(tǒng)一管理（包括日常商家經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范、商家證照的統(tǒng)一辦理、商家稅費(fèi)的統(tǒng)一收繳、商家關(guān)系的協(xié)調(diào)）。、政府運(yùn)營(yíng)流程a、組建廣場(chǎng)管理班子 b、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)論證 c、制定廣場(chǎng)管理班子工作內(nèi)容及工作制度 d、聯(lián)系意向商家、確定商家需求 e、根據(jù)商家需要完善