北京某公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 01:19本頁(yè)面
【正文】 統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24小時(shí)監(jiān)控；室氣過(guò)濾系統(tǒng)：每戶配有多個(gè)德國(guó)產(chǎn)LUNAS新風(fēng)過(guò)濾器；電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。富麗華園公共部分外墻：合資面墻磚 大堂地面：西班牙仿石地磚 墻面：立邦漆 照明：聲、光控感應(yīng)燈 單元門(mén)：可視對(duì)講防盜門(mén) 公寓單元內(nèi)部 入戶門(mén)：實(shí)木子母門(mén) 房門(mén)：實(shí)木造型門(mén) 單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗 地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜 潔具：全套TOTO潔具 開(kāi)關(guān)：澳洲奇勝電器 瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚 空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口 基礎(chǔ)設(shè)施水：水表出戶，室內(nèi)暗管 電：電表出戶 煤氣：管道天然氣 電話：每戶預(yù)留兩部IDD插孔 電視：衛(wèi)星電視 熱水：24小時(shí)熱水 社區(qū)智能化設(shè)施 可視對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 呼叫中心系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)電梯塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力KONE在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。 六、 配套設(shè)施分析第一代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)總套數(shù)外銷(xiāo)公寓面積(萬(wàn)m2)碧湖居360八幢68層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個(gè)內(nèi)庭院純居住公寓景園大廈300三座20層的塔樓組成商住公寓龍寶花園300/三棟十八層高的大樓組成純居住公寓京達(dá)花園158四幢八層高的板式建筑純居住公寓伯寧花園192高層板式結(jié)構(gòu)純居住公寓清靜明湖196圍合式建筑純居住公寓三全公寓318三棟26層連體塔樓純居住公寓第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項(xiàng)目均為純居住公寓，這也是因?yàn)榇藚^(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項(xiàng)目規(guī)模都不是很大，對(duì)于高檔外銷(xiāo)公寓來(lái)說(shuō)較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時(shí)北京還很少見(jiàn)的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時(shí)也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。第二代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模（萬(wàn)m2）建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)福景苑53棟連體塔樓純居住社區(qū)京達(dá)國(guó)際公寓94棟歐際風(fēng)格的塔樓純居住社區(qū)亮馬名居5棟板、塔結(jié)合的公寓樓 純居住社區(qū)博雅園92棟塔樓與1棟板樓連體純居住社區(qū)棕櫚泉35多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑純居住社區(qū)瑞城中心公寓206套單元2棟板樓綜合性項(xiàng)目富麗華園3一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體純居住社區(qū)在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時(shí)也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒(méi)有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來(lái)作辦公場(chǎng)所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來(lái)居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了35萬(wàn)平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。 八、 租金分析因?yàn)槌?yáng)公園地區(qū)的項(xiàng)目在推出市場(chǎng)時(shí)，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)有信心的投資者，這些投資者有個(gè)人也有公司企業(yè)甚至基金組織。例如當(dāng)時(shí)的景園大廈由瑞士酒店管理，所以一家銀行機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了不少單元。這些購(gòu)房者在北京投資物業(yè)一部分用來(lái)自住，但大部分是用來(lái)出租，而周邊為數(shù)不少的大型高檔寫(xiě)字樓則提供了豐富的客源。當(dāng)時(shí)入住這里的不乏國(guó)際跨國(guó)大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級(jí)經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時(shí)住在此區(qū)域也是一種身份的向征。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高檔外銷(xiāo)公寓的供應(yīng)量越來(lái)越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷(xiāo)公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對(duì)于這里的租客吸引力越來(lái)越大。而朝陽(yáng)公園地區(qū)的項(xiàng)目卻沒(méi)有適時(shí)推出仍代表北京最高水平的高級(jí)公寓，所以導(dǎo)致一部分客戶遷出此地另覓新地。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項(xiàng)目形象更加高檔的公寓居住。而當(dāng)朝陽(yáng)公寓區(qū)域一批新項(xiàng)目推出來(lái)后，價(jià)格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理，它們吸引了一批伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革成長(zhǎng)起來(lái)的私營(yíng)企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國(guó)創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來(lái)的“中國(guó)富人”。在經(jīng)過(guò)艱辛的創(chuàng)業(yè)之后，他們需要有一個(gè)犒賞自己回饋家人的住所，更重要的一點(diǎn)是要匹配自己的身份。這里優(yōu)美的自然環(huán)境，更重要的是此區(qū)域長(zhǎng)期以來(lái)所形成的高貴、現(xiàn)代的區(qū)域形象正是這類客戶所要追捧的。這種趨勢(shì)的發(fā)展就形成了國(guó)內(nèi)的客戶漸漸成了此區(qū)域購(gòu)房者的主流與中堅(jiān)。第四部分 調(diào)研結(jié)論通過(guò)本次調(diào)研得出以下結(jié)論：供應(yīng)量加大棕櫚泉是此區(qū)域迄今為目規(guī)模最大的項(xiàng)目，而且入市較晚，在最近的兩三年內(nèi)此區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)都會(huì)因?yàn)橛兴拇嬖诙鵁狒[非凡。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價(jià)外銷(xiāo)房外，還有京達(dá)國(guó)際公寓、棕櫚泉等中高價(jià)的外銷(xiāo)公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷(xiāo)公寓。主流產(chǎn)品為11000元/m2的項(xiàng)目目前此區(qū)域主流的項(xiàng)目?jī)r(jià)位都保持在1000013000元/ m2之間，這與以前的項(xiàng)目動(dòng)輒都在USD1800/m2的房?jī)r(jià)相比，下降了很多。產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高由于市場(chǎng)的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價(jià)格比也不斷攀升。購(gòu)房用途由投資轉(zhuǎn)向自住由于最早期的置業(yè)者購(gòu)置房產(chǎn)的一個(gè)重要目的就是為了投資，起到保值增值的作用，但從目前的市場(chǎng)情況看，最早的這批購(gòu)房者用作投資的房產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水。而新推出的項(xiàng)目中加強(qiáng)了自住的概念，表現(xiàn)就在于戶型偏大，更加注重營(yíng)造社區(qū)的綠色環(huán)境、增強(qiáng)生活設(shè)施的配套等。市場(chǎng)空檔作為北京地區(qū)少有的幾個(gè)高檔住宅區(qū)，目前朝陽(yáng)公園區(qū)域已樹(shù)立了其獨(dú)特的區(qū)域形象和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力。但到目前為止此區(qū)域還未推出真正能代表北京最高水平的頂級(jí)公寓。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢(shì)下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會(huì)越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。39 / 39
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