【正文】 錄表》（附表32）。泵的保養(yǎng)：（1） 檢查銘牌完好，泵體應無破損，水流方向指示明確清晰。（2） 檢查盤根密封情況，若有漏水應及時維修或更換膠墊。（3） 與泵體相連的聯(lián)接螺絲和機座螺絲做好定期堅固工作，并做防銹處理。（4） 因水泵長期運轉頻繁，每年應拆開聯(lián)軸器的軸承進行清洗或更換。（5） 定期拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V搖表搖測相與相。（6） 觀察電機的運行方向，特別是在停電或維修之后應點動判斷水泵轉向是否正確。控制柜保養(yǎng)：（1） 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關可否靈活可靠地運作。（2） 檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好。（3） 緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。（4） 清潔柜內的灰塵。（5） 合上總電源，檢查各指示燈是否能正常工作。6. 每日觀察并記錄，電機運行時的線電壓380V，運行電流（每臺電機額定電流42A），變頻器的工作數(shù)據，各控制開關的設置狀態(tài)等。儲水池的保養(yǎng)：（1） 供水閥正常開啟和關閉，以確保市政水在常壓下開啟并能在浮球的自動裝置控制下關閉，使水池水長期保持滿水干凈。（2） 定期清理水池污物，以確保干凈用水。B、配電房操作程序1. 進入配電房工作前，必須具備必要的電工知識，熟悉供電系統(tǒng)和配電房各種設備的性能和操作方法，并具備在異常情況下采取應急措施的能力；2. 必須報請主任并經批準后方可單獨巡視高壓設備及擔任監(jiān)護人的人員；3. 高壓設備不論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作。若有必要移開遮欄時必須有監(jiān)護人在場，并符合設備不停電時的安全距離；4. 雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時，應穿絕緣鞋，并不得靠近避雷針或避雷器；5. 巡視配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好；6. 停電拉閘操作必須按照油開關（或負荷開關等）、負荷側刀閘、母線側刀閘的順序依次操作；7. 高壓設備停電工作時，距離小于工作人員工作中正?；顒臃秶?guī)定的設備必須停電。距離大于規(guī)定的設備必須在與帶電部分不小于距離處裝設牢固的臨時遮欄，否則必須停電。帶電部分在工作人員的后面或兩側無可靠措施者也必須停電。停電時，必須切斷各線可能來電的電源；8. 在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘操作手柄上均應懸掛“禁止合閘，正在工作”的標示牌。工作地點兩旁和對面的帶電設備遮欄上和禁止通行的過道上懸掛“止步、高壓危險”的標示牌。工作地點應懸掛“在此工作”的標示牌；9. 發(fā)生人身觸電事故和火災事故，值班人員應不經聯(lián)系立即斷開有關設備的電源，以進行搶救；10. 電器設備發(fā)生火災時，用適用于高壓電房的滅火器撲救。變壓器著火時，在周圍全部停電后方可用泡沫滅火器撲救，配電室門窗加設網欄以防鼠害。二、土建給排水維修組土建維修工操作程序1. 每天上下午兩次到管理處前臺領取當日派單（急單由前臺派員送至）；2. 接到工程單后要認真細致審核，對錯誤或項目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進行修改、退單處理，如有疑問向上級反映；據問題類型派工程單給相關的公司（部門）。要求準確分類，以便能直接到達有關部門，具體分工如下：① 裝修公司：木地板、木門、墻身的ICI、廚柜、門窗等。② 建筑公司或土建維修：地面、內外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。③ 機電公司：水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。④ 綠化部：花園綠化、魚池、苑區(qū)內外的綠化。3. 根據派單內容分類（機電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要注意出單日期及要求完成日期，對工程問題較為嚴重的及時向上級匯報，并對約時工程單作好記錄。4. 接派單時做好簽收記錄，以保證責任落實。5. 約時工程單要催促跟辦部門按時到場，以免失信于業(yè)主從而造成投訴；6. 對有關部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔，必要時致電業(yè)主了解有關工程的質量與進度。7. s修。 跟單程序：（1） 在工程跟進期間，按工程單所注的客戶要求進行現(xiàn)場工程監(jiān)督，并協(xié)調好各公司（部門）的關系。（2） 對于已入住單位的工程檢修，必須注意愛護室內家私用品，需搬動或拆裝時必須小心。（3） 每天工程完成后，必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場，尤其業(yè)主已正常入住的單位。（4） 高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工順利進行。如維修人員不能準時到達的，要和業(yè)主解釋情況，并跟催施工員。如跟進工程時，業(yè)主不能在指定時間內到達，需再約時間，則同業(yè)主協(xié)商約好時間，并跟催施工員。 日常程序（1） 每周檢查未售出單位各項目：包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象，墻身、瓷片等是否開裂、破損，水龍頭、花灑、座廁等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。（2） 雨汛期，檢查苑區(qū)內道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。 工程項目檢修程序（1） 墻身開裂，裂縫附近如有空殼、松動，要鑿開墻身批蕩，重新補批蕩，并扇灰。裂縫無空殼、松動，基本屬收縮開裂，貼網重新扇灰、掃ICI即可。如磚墻變形，基礎下沉等引起裂縫，屢經處理無效后及時上報處理。（2） 機電方面的有墻內水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當、構件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水，嚴重的需更換地板、重做墻身，發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理，處理一定要把有可能漏水的認真檢查，排除隱患，施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。（3） 天臺、陽臺等地面水平差、積水，需要開鑿瓷磚重做。（4） 衛(wèi)生間、廚房沉箱內排水管漏水，當二排和沉箱都有問題時，會造成漏水，嚴重損壞墻身、地板，且維修時間長，處理復雜，更需多戶業(yè)主的配合，處理時一般把沉箱打開，把滲漏的地方重做。（5） 天面滲漏，一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?，雨天時裂縫就發(fā)生滲漏，處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。（6） 有時較復雜的漏水原因，難于檢查，從一個單位滲到另一個單位，從一個房滲到另一個房，從上一層滲到下一層，而中間不留半點痕跡，這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細致、認真、不能放過任何疑點，方可徹底找到漏水原因。（7） 由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意，如有家私時更要小心，不能損壞家私，如空氣潮濕，需安排抽濕機抽濕。（8） 個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強排孔位置有的開得不合理，需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費。（9） 在保修范圍內更換爛玻璃時，要到現(xiàn)場判斷開裂原因，界定是否收費。（10） 當業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設施時，必須向上級請示后方可定價格。（11） 當外墻水管有滲漏，飄窗窗臺有滲漏，窗玻璃開裂，別墅外墻修補，掃油，排污管堵塞，破損時，要通知受影響的業(yè)主，取得諒解，并按需要架排柵，安排施工。完工后，花園有損壞的，需安排補種及清理。（12） 工作完成后要清理好現(xiàn)場，將廢、舊料帶走，并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否，均應向業(yè)主交待清楚，未完成的應說明原因。第六編 規(guī)章制度　　為了配合公司規(guī)章制度的執(zhí)行，確保管理處的正常運行及創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，并為住戶提供一流的服務水準，管理處將對內部員工之違規(guī)行為作出處罰處理，嚴重者將送交有關司法部門處理，籍此，使管理處全體員工能精誠團結發(fā)揮各自潛能及積極性，共同促進管理處服務水平。一、 處罰條例（一）有以下行為者，作口頭警告處理1. 不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意；2. 當值時，不穿著公司規(guī)定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿；3. 無論對待同事、訪客、業(yè)主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關系；4. 未經批準，使用公司電話作私人用途；5. 在工作場所內有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的；6. 工作時間內干私活或未經批準私自接待親友；7. 清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的；8. 拉群結派造成同事之間不團結。（二）有以下行為者，作書面警告處理1. 工作態(tài)度不認真，在當值時間聽收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等；2. 要求（或替）別人打鐘咭；3. 在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位；4. 使用客戶專用的設備或物品；5. 對同事或客戶作出侮辱性言語或行為；6. 遺失業(yè)主門匙或泄露客戶資料（否則需同時承擔因此而造成的一切后果）；7. 故意拖延工作進度或對工作內容有所隱瞞，接到業(yè)主投訴不迅速處理；8. 上門作業(yè)時，粗暴敲門并對業(yè)主（住戶）造成影響或嚴重投訴，急促按門鈴并于業(yè)主開門后不表明身份不說明來意，未經業(yè)主（住戶）允許擅自走進室內的；9. 上門作業(yè)時，隨意使用室內物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護業(yè)主家中的物品、不尊重業(yè)主生活習慣而隨意踐踏室內地板的（同時，還需承擔因此而造成業(yè)主的損失）；10. 上門作業(yè)時，未經許可使用業(yè)主家的物品，或在業(yè)主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調；11. 不服從上級的指導及執(zhí)行指定的工作；（三）有以下行為者，作即時解雇處理1. 向業(yè)主索取金錢或勒索他人財物；2. 恐嚇、威脅或危害他人安危；3. 在當值時間內私下為業(yè)主提供職責范圍外的服務；4. 以權謀私，工程及維修部門工作人員按工程單要求及范圍上門服務，在維修作業(yè)期間收取業(yè)主（住戶）錢財或另加有償服務；5. 假借公司名義或利用職權向外作有損公司聲譽或利益之行為；6. 利用職務之便，私下為客戶提供物業(yè)租售及其它中介服務并收取中介費用；7. 在公司范圍內有不道德的行為或交易；8. 偷取公司、業(yè)主（住戶）或同事的財物，經查實的（情節(jié)嚴重者送公安機關處理）；9. 在本公司范圍內打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康；10. 向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料；11. 擅自標貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物；12. 不遵守并不執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告及事項；（四）處理方式1. 違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理；2. 違反三次書面警告行為者，作解雇處理。（五）程序解釋：參照公司《員工手冊》程序二、安全管理制度（一） 行政安全管理條例 安全工作包括上班的交通安全，辦公地點的防火、防盜工作； 員工上下班如自駕機動車，必須嚴格遵守交通規(guī)則； 每班負責人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關已切斷； 每班負責人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好； 業(yè)主檔案資料由專人負責保管，除本部門主任（或以上人員）批準外，一律不許借閱。（二） 施工、作業(yè)安全管理條例 在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領班或以上人員在場指導，并遵守有關高空作業(yè)安全制度（例如：系扣安全帶等）； 在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋； 室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置； 室內管家人員在與業(yè)主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關的核實工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況；40 / 4