【正文】 本項(xiàng)目總占地面積98畝（65366㎡）178。 ；178。 綠化率40％；178。 建筑密度28%；178。 市場(chǎng)定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū)；178。 公共建筑面積約占2％，約1000平方米178。 總建筑面積：104586㎡，可銷(xiāo)售面積：103586㎡178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)多層住宅的消化速度較快，接受程度相對(duì)較高，故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)，引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺(tái)式、洋房等元素。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍，建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 設(shè)地上停車(chē)場(chǎng)，并在部分架空建筑底層設(shè)車(chē)庫(kù)和自行車(chē)停車(chē)庫(kù)。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場(chǎng)、大門(mén)、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門(mén)設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。 (三)、單體設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu)，即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。建筑立面，外觀設(shè)計(jì)后現(xiàn)代主義雖然是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡(jiǎn)約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，但是對(duì)于株洲這個(gè)發(fā)展較晚的城市，市場(chǎng)已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹(shù)一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無(wú)神建筑區(qū)別開(kāi)來(lái)，是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵之一。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。屋頂設(shè)計(jì)通過(guò)一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化陽(yáng)臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。同時(shí)，部分觀景陽(yáng)臺(tái)，可以考慮采用局部鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)隔板，增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。住宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告資料顯示，二房一廳一衛(wèi)100平方米，三房二廳二衛(wèi)120－130平方米，較為適銷(xiāo)。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)多為成功人士，對(duì)房型空間要求更為苛刻。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。具體建議如下：（1） 房型面積安排：2房1廳1衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 90～105平方米 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 110平方米、120平方米、130平方米、140平方米復(fù)式4房2廳2衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) ：160平方米（躍層）（2） 房型配比2房1廳1衛(wèi) 30％ 3房2廳2衛(wèi) 60％ 4房2廳2衛(wèi) 10％ 設(shè)計(jì)理由：A、 據(jù)在株洲的市場(chǎng)調(diào)查摸底，多以130平方米以上的大面積住房為主。這樣的情況并非完全是市場(chǎng)情況導(dǎo)致的，而是由于開(kāi)發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。100110的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷(xiāo)售率都在90%以上；同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。B、 分析本項(xiàng)目特色，由于本案定位較高，未來(lái)的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房?jī)r(jià)，牽涉到總價(jià)問(wèn)題，可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一定的阻力，故而對(duì)面積的控制比較嚴(yán)格。C、為了縮短市場(chǎng)消化時(shí)間，故而適度增加2房1廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場(chǎng)壓力，而由3房主力房型帶動(dòng)市場(chǎng)影響力，通過(guò)小區(qū)的各項(xiàng)配套建設(shè)拉動(dòng)需求。（四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計(jì)建議小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無(wú)論是設(shè)計(jì)上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時(shí)代性和超前性，據(jù)市場(chǎng)信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開(kāi)始推行智能化小區(qū)配套，但對(duì)智能化的認(rèn)識(shí)不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。具體建議如下：（1）、三表出戶(hù) 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶(hù)自動(dòng)計(jì)費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。 三表出戶(hù)系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場(chǎng)采集儀表、信號(hào)召集器、信息管理站。三表出戶(hù)主要功能為：A、保證住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全，免去上門(mén)抄表造成的麻煩；B、方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、計(jì)量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。（2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項(xiàng)目高檔精品的市場(chǎng)定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容：A、紅外線(xiàn)監(jiān)控B、可視對(duì)講系統(tǒng)C、小區(qū)圍墻周?chē)鷪?bào)警裝置小區(qū)會(huì)所及生活輔助設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)單的室內(nèi)活動(dòng)會(huì)所（如乒乓館、健身房），即可創(chuàng)造營(yíng)業(yè)創(chuàng)利機(jī)會(huì)，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。管線(xiàn)設(shè)計(jì)（1）、建議小區(qū)所有管道及線(xiàn)路均暗裝各類(lèi)管線(xiàn)系統(tǒng)應(yīng)相對(duì)集中布置，建議設(shè)立集中管井和水平管線(xiàn)區(qū)；室外電線(xiàn)采用埋地電纜線(xiàn)；電話(huà)線(xiàn)、電視線(xiàn)接收線(xiàn)均采用安裝入戶(hù)。（2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話(huà)，電視等接口。（五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置垃圾處理設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站，此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。給水設(shè)施建議采用變頻給水泵給水，如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。污水處理設(shè)施建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。 雨水收集及灌溉當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?，從?jié)能環(huán)保的角度考慮建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng)四、開(kāi)發(fā)建議在株洲，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研情況基本上100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷(xiāo)售。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心問(wèn)題。因?yàn)?，在株洲這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來(lái)是老百姓評(píng)判開(kāi)發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆](méi)見(jiàn)到房子他們不敢買(mǎi)。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒(méi)有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說(shuō)已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過(guò)慢而開(kāi)發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開(kāi)發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷(xiāo)售任務(wù)并為開(kāi)發(fā)公司樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象。本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門(mén)設(shè)在條狀的中部。屆時(shí)門(mén)前廣場(chǎng)、大門(mén)、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線(xiàn)。在開(kāi)發(fā)中建議先對(duì)此中軸線(xiàn)進(jìn)行施工，形成良好的形象。 附錄一：湖南株洲背景資料株洲，古稱(chēng)建寧，公元214年，三國(guó)東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?shù)，湘江過(guò)而多沙洲，故株洲又稱(chēng)櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，176。114176。，北緯26176。28176。之間，是湖南省“一點(diǎn)一線(xiàn)”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、株、潭“金三角”一隅。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。1951年5月，株洲設(shè)專(zhuān)轄縣級(jí)市，1956年3月，升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市帶縣新體制。株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線(xiàn)和10320國(guó)道以及京珠高速公路和國(guó)家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車(chē)站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長(zhǎng)江沿岸城市。黃花機(jī)場(chǎng)距市區(qū)不過(guò)60公里，有高速公路相連。株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫16176。C至18176。C，年降水量1200多毫升，年均日照1600多小時(shí)，無(wú)霜期在286天以上，是名副其實(shí)的膏腴之地，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)，為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國(guó)家重要的商品糧基地。境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的條件。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動(dòng)力148萬(wàn)人，其中124萬(wàn)人可以從農(nóng)業(yè)分離出來(lái)從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬(wàn)人，其中各類(lèi)科技人員近10萬(wàn)人，占湖南科技隊(duì)伍總數(shù)的四分之一。旅游資源更是令人向往，株洲市重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)共有4處，其中國(guó)家級(jí)的有炎陵縣炎帝陵1處，省級(jí)的有炎陵縣桃源洞國(guó)家森林公園、株洲縣大京風(fēng)景區(qū)、茶陵縣云陽(yáng)山森林公園。炎帝陵氣勢(shì)恢宏，桃源洞景色更是綺麗誘人，富有原始風(fēng)光氣勢(shì)。近幾年來(lái)，株洲市獲得了“全國(guó)科教興市先進(jìn)市”、“全國(guó)綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)219個(gè)地級(jí)以上城市的綜合實(shí)力測(cè)算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會(huì)以外排名最前的城市，進(jìn)入全國(guó)第二類(lèi)城市之列。附錄二： 湖南株洲天元區(qū)(高新區(qū))背景資料株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年2月經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)成立，經(jīng)國(guó)家科委審定，1992年2月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為全國(guó)53家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管轄面積為35平方公里，，現(xiàn)已初具規(guī)模。到1997年年底，已投入基本建設(shè)獎(jiǎng)金27億元，，累計(jì)開(kāi)工各類(lèi)廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、住宅、，開(kāi)通公路主、次干總長(zhǎng)45公里，園林綠化面積85萬(wàn)13萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)40%。 地理位置：株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開(kāi)發(fā)潛力。自然條件：高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國(guó)道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的320國(guó)道相連；民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過(guò)的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長(zhǎng)江直達(dá)株洲。供水、供電：高新區(qū)現(xiàn)日共水7萬(wàn)噸，市第四自來(lái)水廠(chǎng)正在區(qū)內(nèi)興建，首期工程日供水為10萬(wàn)噸。高新區(qū)內(nèi)建有110千伏變電站；1萬(wàn)伏的電力已送至各開(kāi)發(fā)小區(qū)；由外商投資建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬(wàn)千瓦、供熱能力為150噸/小時(shí)的高新區(qū)熱電廠(chǎng)正在抓緊籌建。郵電通訊：區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，，現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù)，可滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)外直接電話(huà)、無(wú)線(xiàn)尋呼、移動(dòng)通訊、圖文傳真和用戶(hù)電報(bào)等需要。煤氣設(shè)施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要。社區(qū)環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房設(shè)施齊全，可租可售；全國(guó)城市住宅試點(diǎn)小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設(shè)施和一流的管理服務(wù)，在全省首屈一指；占地15公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢寵，是中國(guó)南方最大的城市廣場(chǎng)和人國(guó)最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類(lèi)學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。 附圖一：“湖南株洲天元區(qū)政府對(duì)面”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊圖41 / 4