【正文】 的增長。；華中房地產(chǎn)投資2億元興建的“中國服飾城”，5000萬元以上項(xiàng)目投資27個(gè)，%。銷售情況分析2002年上半年2003年上半年增長率商品房預(yù)售面積%預(yù)售住宅20萬平方米%，實(shí)際銷售面積48%住宅銷售面41%商業(yè)用房268%l 從預(yù)售情況我們可以看到：2003年上半年即期市場(chǎng)狀況比往年好，住宅市場(chǎng)活躍。售價(jià)較平穩(wěn)，空置有所下降。%，二季度恢復(fù)到100%。l 購房需求的不斷擴(kuò)大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，%。投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理2003年增長倍數(shù)有限責(zé)任公司和股份有限公司占完成投資44%， ；中私營和個(gè)體投資， %集體投資， %%；外商投資增長%，l 非國有投資見旺，土地投入多。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍l 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個(gè)方面：增幅最大的是土地開發(fā)，%，增幅達(dá)11倍，其二是商品房投入占59%，；其三是土地購置費(fèi)，%，%。株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營良好。從開發(fā)總量來說，%，排名超過常德，居全省第二，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，；總量居全省第2位；，總量居全省第3位。二、城市住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)總體描述房改政策推動(dòng)——經(jīng)濟(jì)型住房銷售增長迅速。那么，需要“以舊換新”的“房改房”究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)：株洲市共有公有住房面積38萬平方米，已按房改政策賣出約26萬平方米，這部分住房絕大部分是80年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標(biāo)準(zhǔn)住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟(jì)條件的老職工和機(jī)關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價(jià)每平方米約為250元左右。26萬平方米的舊房，如果更新30％，對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：，％。消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變——高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費(fèi)觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時(shí)，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費(fèi)方式已被大多數(shù)人認(rèn)同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是購置一套滿意的住房。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23％。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅432棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕投資觀念漸濃——商鋪炙手可熱。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個(gè)回報(bào)太低，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，較去年增長7倍多，商鋪熱銷帶動(dòng)商業(yè)用房價(jià)格迅速回升，據(jù)測(cè)算，％。城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動(dòng)工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。尤其是最近出臺(tái)的土地管理辦法規(guī)定個(gè)人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)，從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。今年三季度以來，株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。地價(jià)的回升推動(dòng)了商品房交易及商品房價(jià)格的上漲，聲勢(shì)浩大的房產(chǎn)交易會(huì)更是對(duì)商品房的交易起到了推波助瀾的作用。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購房者到實(shí)地勘查，同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅7月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會(huì)上三天成交額就達(dá)2億元。經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價(jià)格也有上漲。住宅租賃價(jià)格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。湘銀社區(qū)位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積120,290㎡，其中住宅面積95000㎡，綠化總面積46000㎡，人均綠化面積18㎡，道路面積8000㎡。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。同市內(nèi)幾大著名市場(chǎng)一衣帶水、唇齒相依。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場(chǎng)鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。東面為小區(qū)大門直通1815線。西。小區(qū)規(guī)劃依山就勢(shì)，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá)56%，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。株洲市高新區(qū)珠江南路小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項(xiàng)目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認(rèn)購。機(jī)動(dòng)車位170。三、項(xiàng)目分析區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路，株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟(jì)中心。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。（三）、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍高于其他區(qū)域的價(jià)格，其區(qū)域均價(jià)在1450元/㎡左右。明珠花園多層901301630別墅3003500聯(lián)誼l 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸漸火熱，其價(jià)格將還有很大的上升空間。機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。第四部分：投資回報(bào)分析初步投資概算表一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積：98畝（65366㎡） 總建筑面積：104586㎡ 土地價(jià)格：98畝30萬/畝=2940萬元 樓面地價(jià)：281元/㎡二、 初步投資概算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位成本費(fèi)用合計(jì)備注一土地成本281元/㎡2940萬元二前期費(fèi)用100元/㎡1046萬元臨水、臨電、圍墻、報(bào)批、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同）三建設(shè)成本500元/㎡5229萬元含基礎(chǔ)部分四配套工程98元/㎡1025萬元該項(xiàng)費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本適合各地的開發(fā)成本。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。在項(xiàng)目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940萬元，前期費(fèi)用1046萬元以及前期的管理、銷售啟動(dòng)等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動(dòng)資金為3250萬元。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計(jì)1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費(fèi)用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費(fèi)用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計(jì)001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項(xiàng)目的投資收益分析一、 項(xiàng)目的銷售收入：16614萬元二、 項(xiàng)目的投資金額：10406萬元三、 項(xiàng)目的銷售管理成本：996萬元四、 項(xiàng)目的稅金：2499萬元五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤：16614104069962499=2713萬元六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率2713/10406100%=26%項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期等。一、 盈虧平衡分析一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬?duì)較低，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金壓制不大。對(duì)項(xiàng)目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計(jì)