【正文】 由冷轉(zhuǎn)俏。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機(jī)遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風(fēng)險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。城市建設(shè)和改造使土地價格增值去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點(diǎn)左右。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購房者到實(shí)地勘查，同時實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場議價，當(dāng)場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。經(jīng)濟(jì)回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計，％。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。西。株洲市高新區(qū)珠江南路小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場、門球場；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認(rèn)購。機(jī)動車位170。三、項目分析區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園多層901301630別墅3003500聯(lián)誼機(jī)會點(diǎn)：隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計入成本。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計設(shè)計定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費(fèi)用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費(fèi)用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項目的投資收益分析一、 項目的銷售收入：16614萬元二、 項目的投資金額：10406萬元三、 項目的銷售管理成本：996萬元四、 項目的稅金：2499萬元五、 項目的稅后凈利潤：16614104069962499=2713萬元六、 項目的投資回報率2713/10406100%=26%項目的不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。 %時，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（8%），此時如果再降價將無法達(dá)到該項目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時如果再增加成本投入將無法達(dá)到該項目的基本收益率。第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。做項目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。第五、 功能性原則。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。市場存在一個怪圈，似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?，因為歐式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢。明珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷?！薄斑@行嗎？”“當(dāng)然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。如果整個小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計理念：l 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境”l 居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。意在從小品設(shè)計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。但它又是小區(qū)的一個標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。巴喱島式水景住宅水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強(qiáng)小區(qū)的動感。(二)、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時代步入21世紀(jì)，住宅領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。三、規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議：(一)、項目概況178。 建筑密度28%；178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 (三)、單體設(shè)計整個小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。屋頂設(shè)計通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴(yán)格。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。（2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。提高小區(qū)的環(huán)保意識。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。在開發(fā)中建議先對此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐洌娼^而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。北緯26176。1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級市，1956年3月，升為省轄地級市，1983年實(shí)行市帶縣新體制。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。C至18176。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動力148萬人，其中124萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬人，其中各類科技人員近10萬人，占湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一。按照國家統(tǒng)計局對全國219個地級以上城市的綜合實(shí)力測算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進(jìn)入全國第二類城市之列。到1997年年底，已投入基本建設(shè)獎金27億元，道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲。煤氣設(shè)施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的