【正文】 要材料采購均可采用自行邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，由建設(shè)方根據(jù)工程的實(shí)際，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購分階段進(jìn)行對(duì)邀請(qǐng)的單位進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)選取，這樣可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，為確保建設(shè)的正常開展及資金鏈的延續(xù)，施工單位有一定綜合、經(jīng)濟(jì)實(shí)力更佳，必要時(shí)在不違反國家不得施工單位帶資建設(shè)的規(guī)定，可以給予一定的股份合伙的模式選取施工單位，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。展望2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將取決于一系列國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)程度。土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積的較大幅度增加說明房地產(chǎn)較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，%，為2002005年增幅連續(xù)下降后的回升。商品住宅在房地產(chǎn)中的主體地位加強(qiáng)，順應(yīng)了不斷增長的住房需求。同時(shí)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過低的問題未有根本改觀，估測(cè)各地政府在落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細(xì)則的工作力度仍然不大。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。從近兩年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。 一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。從2004年初開始，房地產(chǎn)投資過快增長，商品房施工面積很大，但自去年4月份以來，在宏觀調(diào)控作用下，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金偏緊和對(duì)房地產(chǎn)漲價(jià)的預(yù)期等因素，商品房建設(shè)速度放慢，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。2006年自住性需求將逐漸回暖。 房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨向相對(duì)穩(wěn)定 但個(gè)別前期房地產(chǎn)價(jià)格虛火明顯的城市，可能出現(xiàn)房價(jià)小幅下降的情況。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊懀稒C(jī)性需求和被動(dòng)性需求會(huì)繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進(jìn)入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，預(yù)計(jì)2006年四季度房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將繼續(xù)平穩(wěn)回落，2007年、2008年房地產(chǎn)價(jià)格將在2006年的基礎(chǔ)上趨向平穩(wěn)。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。從目前情況看，駐于某的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括某X廣場(chǎng)、某X廣場(chǎng)、某廣場(chǎng)、某商場(chǎng)、某商場(chǎng)及即將投入運(yùn)營的項(xiàng)目某國際商業(yè)廣場(chǎng)等。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較為中等略高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場(chǎng)有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)。 ，%，%，%，%，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)14266元，%。 市場(chǎng)供求分析某經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展給商業(yè)廣場(chǎng)帶來蓬勃生機(jī)。某酒店與某廣場(chǎng)聯(lián)為一體，以其獨(dú)有風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于某廣場(chǎng)、某時(shí)代廣場(chǎng)，這將牢固地鞏固和保持其競爭地位。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是不可多得的?！癖卷?xiàng)目與某、某和即將投入和某X國際廣場(chǎng)相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：A、 地理位置優(yōu)越，交通便利；B、 商業(yè)廣場(chǎng)主題突出，廣聚人氣，建成后有某市地標(biāo)性商業(yè)廣場(chǎng)的作用；C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致；D、 在商業(yè)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上結(jié)合時(shí)代主導(dǎo)潮流，規(guī)劃增設(shè)網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場(chǎng)、量販卡拉OK、電影院、酒吧街等配套設(shè)施吸引客源；E、 與某酒店配套發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，潛力空間無限；● 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：A、 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)及配套，周邊分?jǐn)偣步ㄖ娣e較多；B、 正南面的某路是吸引顧客駕車到來消費(fèi)的有利一面，但同時(shí)也對(duì)部分步行者加大阻隔感，借鑒同類型的廣州市天河城購物中心的經(jīng)驗(yàn)，如能征得規(guī)劃同意，結(jié)合周邊地形設(shè)置貫穿于南北的小型地下人行遂道或人行天橋，加大客流量及方便性。某作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于AAAA級(jí)旅游目的地的某廣場(chǎng)，更會(huì)為某旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。下面將從商業(yè)模式定位、市場(chǎng)競爭定位、客戶群體三個(gè)方面進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。D、 根據(jù)功能區(qū)間的劃分，銷售部分商鋪面積，可以實(shí)行部分臨街散鋪出售，其余部分出租經(jīng)營，爭取盡快回收資金，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但有一個(gè)前提就是在百花齊放經(jīng)營時(shí)要對(duì)租出的商鋪或出售的區(qū)間實(shí)行整齊劃一的管理模式，確保商城的形象，防止各自經(jīng)營的混亂情況出現(xiàn)。 市場(chǎng)競爭定位周邊的這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競爭更趨激烈。D、 配以其他潛在競爭對(duì)手所不具備的大型停車場(chǎng)。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)生活指向是消費(fèi)者總體的主要特征約占80%，但它又隨年齡、文化程度、職業(yè)、個(gè)人月收入等人口特征的變化而有所不同。進(jìn)一步的分析表明，男性比女性，年輕人比老年人更傾向于大手大腳地消費(fèi)。調(diào)查結(jié)果顯示，年齡介于30～49歲之間的消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的關(guān)注程度最高，而50歲以上的消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的態(tài)度最為淡漠。而收入越高，則越容易沖動(dòng)消費(fèi)。消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累、受教育程度相對(duì)較高決定了他們的消費(fèi)在理性中的個(gè)性需求，表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際需要的同時(shí)，其消費(fèi)的品位越來越具有個(gè)人色彩并切合國際潮流。商業(yè)消費(fèi)主力客戶將是某的中高收入階層，年齡介25～40歲，受過良好的教育，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入比較穩(wěn)定，愿意為娛樂消費(fèi)支出，是市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體，他們的消費(fèi)要求特征如下： 時(shí)尚 —— 具有高質(zhì)量生活的要求，追求大都市的商業(yè)多樣性和時(shí)尚性； 便利 —— 要求便利的生活配套設(shè)施，對(duì)服務(wù)要求高； 休閑 —— 希望購物環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情；對(duì)他們而言，休閑（購物、與朋友聊天、喝茶、泡吧、卡拉OK等）是在繁忙工作之余對(duì)自己的一種犒賞，是體現(xiàn)個(gè)人品味的方式之一，是一種重要的交際形式，是獲得外界認(rèn)可，體現(xiàn)自身價(jià)值的重要途徑之一。3．4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位已投入運(yùn)營的潛在競爭對(duì)手某、某和即將投入和某國際廣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也是我們成功運(yùn)作的借鑒保障。與某市古城文化相吻合，使某優(yōu)美的自然景觀和富有文脈的人文景觀有機(jī)結(jié)合在一起?；氐奈髂辖遣贾贸鲎廛嚿舷曼c(diǎn)和停車場(chǎng)。但商業(yè)層高較高，致使北面酒店部分南面的立面基本被遮擋，因此會(huì)影響酒店南立面的昭示性。針對(duì)某廣場(chǎng)店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全某最有號(hào)召力的商業(yè)廣場(chǎng)，在同類商業(yè)廣場(chǎng)中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。首層主要以商鋪為主，另外還包括超市（驗(yàn)貨、卸貨區(qū)）、連鎖餐飲等；第二層主要為超級(jí)市場(chǎng)、家電賣場(chǎng)及其他商鋪鋪位；第三層主要為超級(jí)市場(chǎng)、購物中心及其他商鋪鋪位；第四層為餐飲區(qū)、數(shù)碼影城、商場(chǎng)、屋頂廣場(chǎng)等。3．4．3 建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采用的主要技術(shù)規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ3787《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ9494《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)和具體條件來確定，力求技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。 通訊、供電、上下水道和消防設(shè)施情況A 通訊電話采用匯線通（Centrex）“虛擬用戶交換機(jī)”，具備大型交換機(jī)的全部功能，滿足商業(yè)廣場(chǎng)的需求。采用APC電源保護(hù)不間斷供電。用水集中處理，達(dá)到排放水標(biāo)準(zhǔn)后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。在運(yùn)作一定時(shí)間后，根據(jù)客戶的反映程度，作出相應(yīng)的調(diào)高或調(diào)低價(jià)格。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高75%。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%。3．6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)?！?物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3．7 銷售（出租）方式定位銷售（出租）方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。3．8．2 運(yùn)作機(jī)制策劃及經(jīng)營管理將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約。D. 可分配收益：營業(yè)收入按約定方式進(jìn)行分配的收益部分。作為對(duì)外外營業(yè)的建筑設(shè)施，將嚴(yán)格按照國家的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 主要污染源分析 施工期污染源在場(chǎng)地平整和項(xiàng)目施工階段，將會(huì)產(chǎn)生一定量的揚(yáng)塵、噪聲、固體廢棄物及含有大量懸浮固體的雨水徑流?！吨腥A人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）；《中華人民共和國水污染防治法》（1996年5月修訂）；《中華人民共和國大氣污染防治法》（2000年4月修訂）；《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年10月）；《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月）；中華人民共和國國務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年11月29日）；廣東省人大常委會(huì)[1994]第57號(hào)文《廣東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。某水質(zhì)符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB38382002)中的Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；某江某段的24項(xiàng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目均未出現(xiàn)超地表水Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)濃度限值的情況，水質(zhì)良好。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響工程建設(shè)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的影響，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況針對(duì)以下幾方面控制項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的破壞。D. 運(yùn)土、運(yùn)沙石要保持完好，運(yùn)輸時(shí)不宜太滿，保證運(yùn)載過程中不散落。B. 車輛在運(yùn)輸沙石、余泥等建筑材料和建筑廢料時(shí)，表面應(yīng)加蓋，防止灑在路上，造成二次污染。F. 有效疏導(dǎo)交通，減少車輛尾氣的排放。施工期環(huán)保對(duì)策及措施如下：A. 施工廢污水的處理應(yīng)包括施工生產(chǎn)廢水和施工人員生活污水處理，其中施工生產(chǎn)廢水主要包括砂石料加工系統(tǒng)廢水、混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水等。C. 生活污水不應(yīng)隨意排放，采用化糞池處理污水時(shí)，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)。棄渣應(yīng)及時(shí)清運(yùn)至指定渣場(chǎng)，不得隨意傾倒。不能利用的，應(yīng)集中處置。污染物經(jīng)處理后，工程影響區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－96）相應(yīng)功能區(qū)要求。C. 按照環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)要求，組織檢查環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量。 污水處理措施項(xiàng)目施工期的廢水主要包括施工作業(yè)廢水和施工人員生活污水。第五章 環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能 相關(guān)規(guī)定自2007年10月28日中華人民共和國節(jié)約能源法（中華人民共和國主席令第七十七號(hào)）公布，國家為了推動(dòng)全社會(huì)節(jié)約能源，提高能源利用效率，保護(hù)和改善環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，專項(xiàng)提出建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。以減少太陽輻射的影響。材料干體積密度：475～825kg／m3。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻。種植屋面保溫層應(yīng)選用密度小、壓縮強(qiáng)度大、導(dǎo)熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應(yīng)使用散狀保溫隔熱材料。L、 生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地門面上。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。6．4．5 廣告語建議廣告牌主題廣告語：“某廣場(chǎng)—— 某的商業(yè)新選擇！”。6．5 外發(fā)式宣傳策略5．5．1 精品宣傳書主要用于對(duì)新商業(yè)廣場(chǎng)概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購物樂趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)某購鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。因此，建立起切實(shí)有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制尤為重要?！?2008年7月份至2008年10月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利。根據(jù)建設(shè)單位的項(xiàng)目整體思路定位及建設(shè)投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化、定額設(shè)計(jì)，科學(xué)控制建設(shè)投資，力求高標(biāo)準(zhǔn)與低價(jià)位的最佳結(jié)合。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按建筑安裝工程費(fèi)用的3%取值。8．1．1 銷售盈虧平衡 從目前某市場(chǎng)的商鋪經(jīng)營租金及銷售的價(jià)格來看，購物中心的街鋪預(yù)計(jì)售價(jià)在35000元/平方米。A、 廣告及場(chǎng)地活動(dòng)費(fèi)收入首年50萬元，次年100萬元，以后每年10%的遞增率。預(yù)計(jì)9年10個(gè)月可收回全部投資，回收期內(nèi)平均年度收益約為2550萬元（計(jì)入管理費(fèi)盈余、扣除稅金），％，符合項(xiàng)目的投資要求。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第十章 附件一建設(shè)單位近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及未來五年利潤預(yù)測(cè)表 .某廣場(chǎng)基本建設(shè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第十一章 附件二編撰單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書