【正文】 ................................................................46 資金籌措 ................................................................................................................47 11 財(cái)務(wù)評價 ........................................... 48 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .................................................................................................................48 財(cái)務(wù)指標(biāo) .................................................................................................................51 不確定性分析 .........................................................................................................51 財(cái)務(wù)評價結(jié)論 .........................................................................................................51 12 結(jié)論與建議 ......................................... 53 附項(xiàng)目位置圖、設(shè)計(jì)總平面圖及相關(guān)資料可 行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 4頁 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 項(xiàng)目名稱 ： XX 酒店 建設(shè)單位 ： XX 酒店 有限公司 注冊資本： 4500萬美元（占總投資額 %） 企業(yè)類型： 外商獨(dú)資有限公司 經(jīng)營范圍： 酒店投資、開發(fā)、經(jīng)營及管理 法定住所： XX 省 XX縣 XX 南路 31號 XX世貿(mào)中心 1區(qū) 5 號 郵政編碼： 311500 項(xiàng)目法人：周潔蓮 國籍： XX 項(xiàng)目選址 ： XX 縣縣城新區(qū) XX二橋橋頭南端西側(cè)地塊 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級旅游酒店 投資商 ： XX 置業(yè)有限公司 投資商 法定住所 ： XXXX 街 11 號 投資商 法定代表人 ： XX 酒店有限公司是由 XX 置業(yè)有限公司（外商）投資設(shè)立的企業(yè)，系XX 縣人民政府招商引資企業(yè)。公司董事長女士，作為 XX 置地廣場董事局副主席， XX 粵劇曲藝總會會長，長期以來對國內(nèi)的教育、旅游、酒店投資可 行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 5頁 情有獨(dú)鐘，并在二○○六年獲得“中華十大教育英才獎”。 可 行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 7頁 （ 3）建議注意以下 2 個問題： ① 在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店?duì)I業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝； ② 適當(dāng)再增加項(xiàng)目配套用地，并增加綠化率。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。 因此，本項(xiàng)目符合 XX－新安江－千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、 XX 市旅游總體規(guī)劃、 XX 縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十一五” 規(guī)劃、 XX 縣 城 城市 總體規(guī)劃、 XX 縣域 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 和 XX 縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的各項(xiàng)可 行性報(bào)告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 9頁 具體要求。 XX目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點(diǎn) 19個，其中國家 4A級 景區(qū) 2個，國家級森林公園 1個 ； 旅游星級飯店 11家，其中：三星級 1家，二星級 8家，一星級 2家；國際旅行社 1家，國內(nèi)旅行社 17家 。 XX 飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎(chǔ)差，設(shè)備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應(yīng) XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。特別是隨著上海、 XX 居民周末到 XX酒店度假已成消費(fèi)時尚，有許多外地客人來 XX 時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉(zhuǎn)移到周邊縣市。因此 XX 酒店 項(xiàng)目建設(shè)方的管理水平以及所需建設(shè)的酒店規(guī)模都符合項(xiàng)目地 完善旅游產(chǎn)業(yè)布局， 提升 XX 旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。全境東西長約 77公里，南北寬約 55公里。 該地塊處于 XX南路西側(cè)，為 XX縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。年平均氣溫 17攝氏度，極端最高氣溫 攝氏度，極端最低氣溫 攝氏度，年平均降水量 1500毫米。 （ 3）地震 根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。 自然社會環(huán)境 XX 始建于三國吳黃武四年（公元 225 年），至今已有 1780 年歷史。 (2)給水 水源采用城市自來水，引入管從 XX 自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負(fù)荷的安全供電，設(shè)置一套快速自起動發(fā)電機(jī)組作為第三電源和消防負(fù)荷的備用電源。項(xiàng)目用地符合 XX 縣城城市總體規(guī)劃（ 20212020），土地利用率高。 外窗氣密性等級不低于現(xiàn) 行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7107 規(guī)定的 Ⅲ 級。 （ 5）管材采用國家和地方有關(guān)部門推薦的節(jié)能、新型管材。 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。 給水泵、消防泵、噴淋泵均 采用先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，耗電量比一般產(chǎn)品相對節(jié)能。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口 /貨運(yùn)入口、酒店車行入口，并設(shè)置商場街入 口。各出入口設(shè)置合理，同時減少了車流對主要商業(yè)面的影響。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道可 行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 19頁 路的空間的壓迫感。 （ 3） 建筑設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目高層建筑主體 38 層，裙房 6層，主體總高度 約 為 152m,標(biāo)準(zhǔn)層層高 ， 功能主要為五星級酒店。裙房設(shè)二臺專用電梯，只提供一至六層使用。 （ 2）上部結(jié)構(gòu) 高層酒店 38層，總高度為 152m，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)。綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按 ，每日二次，其他損耗及不可預(yù)見用水按上述用水量的 10%計(jì)，總?cè)沼盟考s為 1381m3/d，詳見下表。 ②熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。 酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設(shè)專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內(nèi)設(shè)三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。 （ 6） 水池、水箱 水池二座設(shè)于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調(diào)節(jié)量 V=150m3；消防水池一座，容積包括室內(nèi)消火栓用水、噴淋用水。 （ 7） 室外給排水 室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根 DN200給水管，供應(yīng)大樓用水，在場內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，并按規(guī)范布置室外消火栓。 室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥 砂漿接口。 辦公室、小會議室、客房等采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)，新風(fēng)機(jī)組分層設(shè)置。一～六層、七～十三層、十四～二十一層、二可 行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 24頁 十二層～ 三十 八 層各為一個環(huán)路。 空調(diào)水管采用一級福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。 人防地下室通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)、隔絕通風(fēng)三種形式。 不符合自然排煙條件的大廳、房間、內(nèi)走道、 中庭等均采用機(jī)械排煙。 （ 3）高壓配電系統(tǒng)： 高壓采用“雙進(jìn)雙出”環(huán)網(wǎng)接線，單母線分段 ,雙電源互為備用高壓柜采用 RM SM6 型環(huán)網(wǎng)柜。無功功率補(bǔ)償采用低壓集中補(bǔ)償，自動切換。飯店主樓頂部設(shè)置航空障礙燈。 （ 7）主要用房照度標(biāo)準(zhǔn)，光源類型照明器型式： 地下室照明設(shè)計(jì)照度為 20LX，地下室采用節(jié)能燈。 （ 8）防雷、接地 可 行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 27頁 整個工程按二類防雷建筑設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷針和避雷網(wǎng)，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)作接地體。建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，局部進(jìn)行輔助等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻要小于 1 歐姆。 T110A。 ④ 火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 可 行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 28頁 本工程為一類防火建筑，設(shè)置一套集中 — 區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，區(qū)域控制器設(shè)在底層消防值班室內(nèi)。 消防值班室內(nèi)應(yīng)有各種消防設(shè)備的手動控制功能，并顯示各設(shè)備的工作狀態(tài)，并有直通“ 119”報(bào)警臺專線電話，有與各樓層的消防對講電話。其中道路揚(yáng)塵占施工揚(yáng)塵總量的 50％。 （ 2）施工噪聲的影響 施工期的噪聲主要可分為機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。 因此必須合理地安排這些機(jī)械作業(yè)的施工時間，尤其在夜間必須嚴(yán)禁這類機(jī)械的施工作業(yè)， 以免對環(huán)境產(chǎn)生大的影響。 析及防治 對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響的主要因素有廢水、廢氣、噪聲和固體廢氣物。廢水先經(jīng)隔油池預(yù)處理。地下車庫、排氣筒的放置位置是廢氣往屋頂排放，排氣筒出口遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周圍住宅 200m半徑范圍的建筑 (時代廣場 )，不能達(dá)到要求的排氣筒，應(yīng)按其高度對應(yīng)的表列排放速率標(biāo)準(zhǔn)值按 50％執(zhí)行。垃圾產(chǎn)生量約 180t/a。 環(huán)境影響評價結(jié)論 本工程在建設(shè)及使用中要產(chǎn)生噪聲及一定量的廢氣、廢水污染物和固體廢棄物。總平面布置中酒店能形成消防環(huán)形車道，高層建筑在南向與東向設(shè)消防登高面，有不小于 1／ 4 邊長直接落地，同時有 18ml8m 消防操作區(qū)域。 室外消火栓： 30L/s，滅火時間為 3 小時。 消火栓系統(tǒng)靜壓超過 ，動壓超過 處消火栓采用孔板減壓。噴淋系統(tǒng)采用分區(qū)供應(yīng) , 1F6F 為低區(qū) ,7F31F 為高區(qū)。水噴霧系統(tǒng)由低區(qū)噴淋管道報(bào)警閥前接出。所有消防電源線均采用銅芯耐火電纜（ NHVV 型）或銅芯耐火電線（ NHBV）。 消火栓系統(tǒng)各區(qū)域管網(wǎng)的最高點(diǎn) (即最不利點(diǎn)消火栓處 )布置顯示壓力表。 可 行性報(bào)告 7 公共服務(wù)的定價 第 35頁 7 公共服務(wù)的定價 目前 XX 縣城客房規(guī)模較大的賓館主要為： XX紅樓國際賓館 (268（套）間 )、金鑫賓館 (231（套）間 )、 XX巴比松度假莊園 (180（套）間 )、 上海福龍度假村 （ 114（套）間）、 XX 賓館 (104（套）間 )，合計(jì)客房約 894（套）間，占縣城較大規(guī)模賓館飯店客房數(shù)的 1/4 左右?？偨哟慰瓦_(dá) 500萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá) 27 億元。 2021 年項(xiàng)目建成后， XX 賓館客房價格 估計(jì)比現(xiàn)行的賓館客房價格提高20%至 30%左右。以完整、綜合、高質(zhì)量的飲食起居設(shè)施和條件，為顧客提供舒適、優(yōu)美、安全、方便的服務(wù)，努力營造賓至如歸的感受。在飲食和客房上創(chuàng)造自己的特色，以綠色健康的飲食和綠色的客房環(huán)境來吸引顧客。特別要重視和旅游組織和社會團(tuán)體合作，開展富有特色的專項(xiàng)服務(wù)活動，樹立 XX 服務(wù)特色和品牌。營造綠色和溫馨的客房環(huán)境。企業(yè)管理要制度化、藝術(shù)化、人性化，要建立合理的員工激勵機(jī)制，培養(yǎng)一支彬彬有禮、訓(xùn)練有素的服務(wù)隊(duì)伍。 為了發(fā)揮組織作用，酒店經(jīng)營應(yīng)堅(jiān)持： ① 類似職能應(yīng)組合在一起； ② 對第一職務(wù)均應(yīng)賦予明確的權(quán)力、職責(zé)并規(guī)定向誰匯報(bào)工作； ③ 組織形式應(yīng)能明確職能并符合當(dāng)前需要； ④ 對每一職務(wù)的職責(zé)均應(yīng)規(guī)定工作準(zhǔn) 則： ⑤ 采取集中管理。因此需要制定定期職工補(bǔ)缺計(jì)劃，保證酒店正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 2021 年 6 月 — 2021 年 7 月 項(xiàng)目前期工作 2021 年 7 月 — 2021 年 10月 方案設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告編制及審批 2021 年 10 月 — 2021 年 12月 場地平整、施工圖設(shè)計(jì)及工程招投標(biāo) 2021 年 1 月 — 2021 年 7 月 工程施工 2021 年 7 月 — 2021 年 12月 內(nèi)外裝修，竣工交付使用 本項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一 管理，委托專業(yè)工程監(jiān)理單位對工程實(shí)行全過程監(jiān)理。 表 82 招標(biāo)基本情況表 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 建筑工程 全 部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 設(shè)備 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 重要材料 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 可 行性報(bào)告 9 經(jīng)濟(jì)和社會影響分析 第 43頁 9 經(jīng)濟(jì)和社會影響分析 XX 縣下轄 7 鎮(zhèn)、 2 個街道、 4 個鄉(xiāng)， 2021 年全縣戶藉人口 萬人。財(cái)政總收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，分別增長 %和 %。 可 行性報(bào)告 9 經(jīng)濟(jì)和社會影響分析