【正文】 外商獨(dú)資經(jīng)營 XX酒店 有限公司章程》的批復(fù)； 7） XX 市工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記通知書； 8） XX 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃； 9） XX 縣城城市總體規(guī)劃（ 20212020）； 10） XX 縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）； 11） XX 省地方標(biāo)準(zhǔn) DB33/T 3262021《綠色飯店 規(guī)范 》； 12） XX 置業(yè)有限公司 提供的其他相關(guān)材料； 13）現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法規(guī)、規(guī)范。 總用地面積 13816m2(約 畝 ) 總建筑面積 79633m2 地上 總建筑面積 56145m2 其中：客房面積 (含公共部位 ) 28890m2 餐飲面積 4594m2 大堂面積 932m2 后勤面積 4310m2 可 行性報告 1 項目申報單位及概況 第 6頁 會議中心面積 1900m2 水療中心面積 1300m2 其他面積 14219m2 地下部分面積： 23488m2 建筑占地面積 6170m2 建筑總高度 152 米（ 38 層） 綠化率 32% 容積率 建筑密度 % 酒店客房 331 間 機(jī)動車停車位 288 輛 投資總額 60825 萬元（計 8900萬美元） 投資利潤率： % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅后 )： % 全部投資資金財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=8%，所得稅后 )： 萬元 全部投資回收期 (所得稅后 )： 年 長期借款償還期 年 （ 1）本項目建設(shè)是 XX 實(shí)施旅游國際化戰(zhàn)略，建設(shè)瀟灑 XX的重要內(nèi)容；同時可提升 XX 縣城 XX南路地段的商 業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。 （ 2）該項目的建筑方案在建筑造型及立面設(shè)計上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設(shè)計簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個優(yōu)美、高雅的 白金五星級 酒店形象，成為該地段又一標(biāo)志性建筑。 可 行性報告 1 項目申報單位及概況 第 7頁 （ 3）建議注意以下 2 個問題： ① 在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店營業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝； ② 適當(dāng)再增加項目配套用地，并增加綠化率。 綜上所述， XX 酒店 具有良好社會效益和經(jīng)濟(jì)效益， 項目建設(shè)是必要的，也是適時的 。 可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 8頁 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 關(guān)規(guī)劃 XX 縣位于 XX 省的西北部，地處錢塘江、 XX、新安江和西湖 、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到 XX，水碧山青畫不如”的美譽(yù)。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。目前 擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽(yù)稱號。 XX－新安江－千島湖風(fēng)景名勝區(qū)是國務(wù)院確定的第一批國家級風(fēng)景名勝區(qū)， 根據(jù)已經(jīng)編制完成的《 XX－新安江－千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》和正在編制的《 XX－新安江－千島湖風(fēng)景名勝區(qū) XX 段分區(qū)規(guī)劃》確定的風(fēng)景區(qū)及其外圍保護(hù)地帶范圍， XX 縣城作為風(fēng)景區(qū)主要的休閑旅游設(shè)施地位于其中。 本項目作為 XX 縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十一五”規(guī)劃中構(gòu)建以新城區(qū)XX南路建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光休閑街的重要組成部分，也是 XX 縣“十一五”旅游業(yè)專項規(guī)劃和 XX 縣旅游國際化五年行動方案所提出的： 充分利用 XX 的優(yōu)勢，結(jié)合 縣城 濱江區(qū)塊的改造，建設(shè)集房產(chǎn)、 酒店 、休閑娛樂、購物、運(yùn)動為一體的濱水旅游綜合體 的具體要求。 因此，本項目符合 XX－新安江－千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、 XX 市旅游總體規(guī)劃、 XX 縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十一五” 規(guī)劃、 XX 縣 城 城市 總體規(guī)劃、 XX 縣域 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 和 XX 縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的各項可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 9頁 具體要求。 旅游是人類社會發(fā)展到一定階段的必然需求，是人類文明進(jìn)步的體現(xiàn)，大力發(fā)展旅游是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“ 2020 年旅游展望”的報告預(yù)測，中國旅游業(yè)將在下一世紀(jì)高速發(fā)展，并有望在 2020 年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部 分， 是近年世界發(fā)展非常快的一個行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓勵和支持發(fā)展的領(lǐng)域。 XX目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點(diǎn) 19個，其中國家 4A級 景區(qū) 2個，國家級森林公園 1個 ； 旅游星級飯店 11家，其中：三星級 1家，二星級 8家，一星級 2家；國際旅行社 1家，國內(nèi)旅行社 17家 。 “十五 ”期間， XX縣接待國內(nèi)旅游人數(shù)年增長率超過 10%，高于全國 %的年增長率，基本與 XX省平均 %的年增長率持平。 根據(jù) XX縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考《 XX市旅游總體規(guī)劃（ 20212025年）》，預(yù)計 XX“十一五”期間旅 游接待人數(shù)將保持在年增長率 %左右。 表 22 20212021 年 XX 縣旅游業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測 項目 年份 2021 2021 2021 2021 2021 入境旅游人數(shù) 入境旅游人數(shù)（萬人次） 年增長速度（ %） 25 17 17 旅游總?cè)舜? 旅游總?cè)舜危ㄈf人次） 350 372 398 424 450 年增長速度（ %） 旅游總收入 旅游總收入（億元） 25 年增長速度（ %） 12 可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 10頁 據(jù)縣行業(yè)協(xié)會近期調(diào)查，目前酒店、飯店客房利用率達(dá)到 57%，周末至周日黃金時間段，酒店床位利用率甚至高達(dá) 80%以上。 XX 飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎(chǔ)差，設(shè)備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應(yīng) XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 從整體上看，目前 XX縣接待能力十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前 XX擁有 50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過 16000張，而擁有 100張床位以 上的賓館、酒店只有 5 家： XX紅樓國際賓館 (床位數(shù) 268床 )、金鑫賓館 (床位數(shù) 231床 )、 XX巴比松度假莊園 (床位數(shù) 180床 )、上海福龍度假村 （ 床位數(shù) 114 床）、 XX賓館 (床位數(shù) 104床 )。床位數(shù)量少，檔次低已經(jīng)不能滿足 XX 本地居民的會客、宴會、商務(wù)洽談及會議團(tuán)體對酒店業(yè)消費(fèi)的需求。特別是隨著上海、 XX 居民周末到 XX酒店度假已成消費(fèi)時尚，有許多外地客人來 XX 時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉(zhuǎn)移到周邊縣市。所以， XX 規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展空間。 根據(jù) XX 縣現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)規(guī)劃和 “十一五”旅游專項規(guī)劃的要求，到 2021年前， XX 計劃建設(shè)規(guī)模以上酒店 5 家，形成適應(yīng)旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設(shè)施格局。同時積極引進(jìn)一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經(jīng)營，提升配套接待的總體水平和品位。因此 XX 酒店 項目建設(shè)方的管理水平以及所需建設(shè)的酒店規(guī)模都符合項目地 完善旅游產(chǎn)業(yè)布局， 提升 XX 旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。項目 符合 XX 市人民政府辦公廳（杭政辦函[2021]68 號）實(shí)施《 XX 市 2021 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄》的 允許 類項目要求：允許 發(fā)展類第 5 項服務(wù)業(yè)第 2 條旅游第 8 點(diǎn)休閑度假設(shè)施建設(shè)。 可 行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 11頁 XX 酒店 作為外商投資的休閑旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施項目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國商務(wù)部第 57 號令所施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2021 年修訂）》的允許類項目要求。 可 行性報告 3 項目選址與土地利用 第 12頁 3 項目選址與土地利用 XX縣位于 XX 省西北部，地處錢塘江中游，介于北緯 29o35ˊ ~30o05ˊ 和東經(jīng) 119o10ˊ ~119o58ˊ 之間；東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。全境東西長約 77公里，南北寬約 55公里?？偯娣e 1825平 方公里。 全縣地勢，西北和東南向 XX 沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔 ，為境內(nèi)最高峰 。 本項目工程擬選地址 XX縣縣城新區(qū) XX二橋橋頭南端西側(cè)地塊（原 XXXX度假村地塊） ，即 XX南路以西，時代廣場（家得利百貨超市）以南，濱江“城中村”改造區(qū)塊以東、以北 (詳見附圖 )。 該地塊處于 XX南路西側(cè)，為 XX縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 該地塊內(nèi)為 XX縣政府儲備用地（原 XXXX 度假村已經(jīng)搬遷），無需拆 遷。本項目建設(shè)后，地塊功能為商業(yè)服務(wù)業(yè)，用地目前已經(jīng)被項目建設(shè)方通過公開掛牌成交，并按成交確認(rèn)書向政府交納了土地出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。 條件 （ 1）氣象 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜可 行性報告 3 項目選址與土地利用 第 13頁 于農(nóng)作物栽培與生長。年平均氣溫 17攝氏度，極端最高氣溫 攝氏度，極端最低氣溫 攝氏度，年平均降水量 1500毫米。平均日照度數(shù)為 1936小時，平均降雨日數(shù)為 132天左右，無霜日年約 248 天，主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)。 （ 2）地形地貌 為丘陵地區(qū) ，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)總體規(guī)劃及最高洪水位，該地現(xiàn)定標(biāo)高不受洪水等自然災(zāi)害威脅。 （ 3）地震 根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震烈度為 6 度區(qū)域。按國標(biāo) GB202112021 規(guī)范要求，按 6 度構(gòu)造抗震設(shè)防。 （ 4）工程地質(zhì) 該工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，詳細(xì)情況不明，在施工圖設(shè)計前應(yīng)及時進(jìn)行詳細(xì)勘察。 自然社會環(huán)境 XX 始建于三國吳黃武四年（公元 225 年），至今已有 1780 年歷史。 XX縣位于 XX 省西北部，錢塘江 上 游， 西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖，距 XX 市區(qū) 80 公里 ， 是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的旅游開放區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開放縣。全縣轄 7 個鎮(zhèn)、 4 個鄉(xiāng)、 2 個街道，總?cè)丝? 萬 ， 縣域總面積 1825 平方公里，呈 “八山半水分半田 ”的地貌結(jié)構(gòu) ，境內(nèi)山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南，詩畫 XX”。 設(shè)施 可 行性報告 3 項目選址與土地利用 第 14頁 (1)道路交通 地塊東側(cè)為 XX南路，根據(jù)規(guī)劃條件，本項目需安排地下機(jī)動車停車位、室外機(jī)動車停車位及自行車車位。 (2)給水 水源采用城市自來水，引入管從 XX 自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。 (3)排水 污水 (經(jīng)化糞池處理 )與廢水合并排入 XX縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 (4)供電 供電由本地供電局 10KV電源供電，需增容 2500KVA，設(shè)一個變電所 (由供電部門決定 )。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負(fù)荷的安全供電，設(shè)置一套快速自起動發(fā)電機(jī)組作為第三電源和消防負(fù)荷的備用電源。 (5)通訊 通訊總線由 XX 縣電信局負(fù)責(zé)接至地塊的總分線房。 本項目用地紅線內(nèi)面積 13816m2(約 )。土地出讓用途為商服業(yè)（賓館）用地，出讓年限為 40 年；規(guī)劃指標(biāo)：容積率小于 ，建筑密度小于 58%，綠化率大于 12%。項目用地符合 XX 縣城城市總體規(guī)劃（ 20212020），土地利用率高。 本項目為地方政府儲備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護(hù)項目，無拆遷安置人員。 可 行性報告 4 節(jié)能方案分析 第 15頁 4 節(jié)能方案分析 本工程應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能設(shè)計規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。主要節(jié)能措施如下： （ 1）根據(jù) JGJ26— 95《民用建筑節(jié)能設(shè)計要求》，在項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建