【正文】 .................................................................................92 投資估算與資金籌措 ...................................11 投資估算依據(jù) .................................................11 投資估算 .....................................................11 資金籌措 .....................................................173 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 ...................................18 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) .................................................18 收入支出預(yù)測(cè) .................................................18 收入估算 ....................................................................................................18 成本估算 ....................................................................................................20 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .....................................................214 結(jié)論與建議 ...........................................29 結(jié)論 .........................................................29 建議 .........................................................30攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21 總論 本可行性研究報(bào)告是在***市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳 M11C/2022 調(diào)整為住宅用地。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱***市體育公園項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)新建 擬建地點(diǎn)***市炳三區(qū) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳 M11C/202炳 M14C/2022 和炳M16C/2022 三個(gè)地塊。（2）建設(shè)規(guī)模***市體育公園項(xiàng)目總用地面積約 公頃，總建筑面積189088 M2。炳 M14C/2022 地塊面積 公頃，規(guī)劃建筑面積59490 M2，包括一個(gè)室內(nèi)羽毛球館，占地面積 4600M2，建筑面積9200 M2；一個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積 5000 M2，建筑面積 10000 M2，一個(gè)多功能體育場(chǎng)館，占地面積 3000 M2，建筑面積 6000 M2；商業(yè)建筑占地面積 9125M2，建筑面積 34290 M2。炳 M16C/2022 地塊面積 公頃，規(guī)劃建筑面積 M2，規(guī)劃建筑占地面積 M2。 建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期 3 年。 資金方式與籌措渠道本項(xiàng)目擬通過(guò)招商引資方式籌集資金。 工作概況受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)體育公園項(xiàng)目的法規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。住宅部分銷售后的純利潤(rùn)為 億元，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤(rùn)為 億元，合計(jì) 億元，完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化等工程后約剩余 億元（未考慮土地出讓金和融資成本） 。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問(wèn)題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò) 17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。 建議（1）本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)較嚴(yán)攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10重的市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的收益。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2022 為接待中心） ，不推薦使用本方案。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告112 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)***市類似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo)（3）現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格（4）體育公園初步設(shè)計(jì)方案（5） 《四川省建筑工程概算定額》（6） 《四川省其他費(fèi)用定額》（7）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） 投資估算（1）運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表 21。投資估算見(jiàn)表 22。投資估算見(jiàn)表 23。投資估算見(jiàn)表 24。表 25　項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 名稱 土地面積(M2) 建筑面積(M2) 投資(萬(wàn)元)攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告171 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 　 體育設(shè)施 　 商鋪 2 住宅一 3 住宅二 　 合計(jì) 　 　 資金籌措本項(xiàng)目擬采用招商引資的方式籌集資金。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告183 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。（2）各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（3）各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。（5）稅收政策：所得稅按 25%計(jì)取。詳細(xì)估算如下：（1）住宅部分考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。即整個(gè)住宅部分收入為 68711 萬(wàn)元。 ，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。網(wǎng)球館有 5 片場(chǎng)地，暫定價(jià) 40 元/，考慮每天每片利用4 小時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益 萬(wàn)元。羽毛球館為 26 片，暫定價(jià)為 20 元/，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得羽毛球館每月收益為 萬(wàn)元。多功能體育場(chǎng)館一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。一年中按使用三分之一的時(shí)間計(jì)算，則年收入為 16 萬(wàn)。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20室外網(wǎng)球場(chǎng)為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為 20元/，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為 萬(wàn)元。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置 20 處，暫定價(jià)為10 元/，考慮每天每臺(tái)利用 4 小時(shí)，可得乒乓球每月收益為 萬(wàn)元。該項(xiàng)目設(shè)置停車位 450 個(gè)，按照每車位收費(fèi) 3 元計(jì)算，一天中一個(gè)車位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車收益為 萬(wàn)元/年?？傻?，正常經(jīng)營(yíng)年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為 萬(wàn)元/年，前三年分別為 萬(wàn)元/年、 萬(wàn)元/年、 萬(wàn)元/年。根據(jù)目前市場(chǎng)情況，球館等營(yíng)業(yè)支出按照營(yíng)業(yè)收入的 30%計(jì)取；球館等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的 1%2%，這里按照 2%計(jì)?。还嬖O(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的 10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，按照 7 元/m ；公益部分人工按照 50 萬(wàn)元/年計(jì)算。（3）住宅由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)，近年來(lái)本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這部分的銷售成本相對(duì)而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考慮。（2）商鋪如表 32，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。（3）住宅一如表 33，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。（4）住宅二如表 34，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表 35，以十年作為計(jì)算期，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23表 31 運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 現(xiàn)金流入 　 　 　 網(wǎng)球館 　 　 　 羽毛球館 　 　 　 多功能體育場(chǎng)館 　 　 　 室外網(wǎng)球場(chǎng) 　 　 　 乒乓球 　 　 　 游泳館 　 　 　 停車收益 　 　 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 　 球館等營(yíng)業(yè)支出 　 　 　 球館等設(shè)施維護(hù) 　 　 　 公益設(shè)施維護(hù) 　 　 　 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 　 　 　 公益部分人工工資 　 　 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 　 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告244 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25表 32 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 　　 　 1 2 3 4 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 　 商鋪出售收入 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 土地費(fèi)用 　 　 　 　 商鋪出售成本 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 　5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26表 33 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 41 現(xiàn)金流入 　 出售收入 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 出售成本 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所