【正文】 ，選取銷售價格上下波動5%、10%和建安成本上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。 %時，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點，即達(dá)到保底收益率（8%），此時如果再降價將無法達(dá)到該項目的基本收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點，此時如果再增加成本投入將無法達(dá)到該項目的基本收益率。而售價的主導(dǎo)因素是工程質(zhì)量、設(shè)計水平以及建設(shè)周期等因素。第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。該項目作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。第三、 文化性原則。做項目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上的層次感。第五、 功能性原則。而項目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔(dān)自身相應(yīng)應(yīng)該也能夠承擔(dān)的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補(bǔ)性，避免投資浪費。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。 以上六點原則是我們對株洲項目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對這些原則性的內(nèi)容思考，我們對本案有如下思考：一、 房產(chǎn)市場突出問題思考及建議在開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，我們想先依照我們在做產(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題做一個思考，并提出建議。株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€瓶頸——價格。市場存在一個怪圈，似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。造成這種情況，主要是開發(fā)商對環(huán)境意識的薄弱，而百姓也同時缺乏相關(guān)的認(rèn)識，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計慣性軌道，通過園林設(shè)計的提前介入，設(shè)計出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌龅沫h(huán)境。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。 “歐式建筑”在市場中經(jīng)過一段時間之后，也隨著時代的發(fā)展逐漸失去王者之風(fēng)，建筑風(fēng)格開始走向多元化。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊耄驗闅W式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢。（三）智能化，誰為你買單？這句話問起來似乎有點多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實很簡單，最終買單當(dāng)然是購房者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。明珠花園”的一段真實經(jīng)歷?！薄斑@個不含在房價里嗎？”“當(dāng)然不含，這是我們代收的?！薄斑@行嗎？”“當(dāng)然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。明珠花園”的售樓小姐的解釋。如果整個小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。了解市場、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計理念：l 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境”l 居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。購房者對綠化、對環(huán)境的要求不斷提高，同時也愿意為此付出更多的金錢代價。意在從小品設(shè)計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量?！胺涵h(huán)境”生活主要表現(xiàn)在：A、 相融綠化B、 造坡組團(tuán)C、 精“點”放大及實用主義D、 水景點綴住宅 相融綠化 強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時，注意對外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。 新實用主義小品的“精點放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空間越大，引入到現(xiàn)實生活中也是同理。但它又是小區(qū)的一個標(biāo)志，反面，每一處小品景點我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。(2) 精點放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計上均是巧花心思，力爭小品觀賞性在一定程度上的放大。巴喱島式水景住宅水景住宅實因人類的親水情結(jié)應(yīng)運而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強(qiáng)小區(qū)的動感。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。(二)、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時代步入21世紀(jì)，住宅領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。主要表現(xiàn)為：A、 建筑質(zhì)量B、 安全防范管理質(zhì)量健康環(huán)保生活在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。三、規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議：(一)、項目概況178。 ；178。 建筑密度28%；178。 公共建筑面積約占2％，約1000平方米178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍，建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。而后現(xiàn)代主義建筑注重實用性適合住宅的建造。 (三)、單體設(shè)計整個小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。建筑立面，外觀設(shè)計后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡約建筑立面及實用性原則經(jīng)得起時間的考驗，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關(guān)鍵之一。屋頂設(shè)計通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實用性。住宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi)100平方米，三房二廳二衛(wèi)120－130平方米，較為適銷。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴(yán)格。（四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認(rèn)識不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。（2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容：A、紅外線監(jiān)控B、可視對講系統(tǒng)C、小區(qū)圍墻周圍報警裝置小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡單的室內(nèi)活動會所（如乒乓館、健身房），即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機(jī)會，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。（2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。給水設(shè)施建議采用變頻給水泵給水，如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。提高小區(qū)的環(huán)保意識。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。但是，在別的城市實際操作中，老百姓其實最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。在開發(fā)中建議先對此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。株洲背景資料株洲，古稱建寧，公元214年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。株洲位于湖南省東部，176。北緯26176。之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級市，1956年3月，升為省轄地級市，1983年實行市帶縣新體制。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。黃花機(jī)場距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。C至18176。境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動力148萬人，其中124萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬人，其中各類科技人員近10萬人，占湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一。炎帝陵氣勢恢宏，桃源洞景色更是綺麗誘人，富有原始風(fēng)光氣勢。按照國家統(tǒng)計局對全國219個地級以上城市的綜合實力測算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進(jìn)入全國第二類城市之列。株洲天元區(qū)(高新區(qū))背景資料株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年2月經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)成立，經(jīng)國家科委審定，1992年2月國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為全國53家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。到1997年年底，已投入基本建設(shè)獎金27億元， 地理位置：株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場60公里，距大托鋪貨運機(jī)場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲。高新區(qū)內(nèi)建有110千伏變電站；1萬伏的電力已送至各開發(fā)小區(qū)；由外商投資建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦、供熱能力為150噸/小時的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建。煤氣設(shè)施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要。 附圖一：“湖南18