【正文】 特征，供應(yīng)產(chǎn)品類型以多層為主、小高層為輔。項目規(guī)模趨于兩個方向，、100萬方的大盤在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)，項目主要以住宅小區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)。大盤項目內(nèi)有少量高端產(chǎn)品供應(yīng)。容積率走低。面積跨度大，從48200平米均有供應(yīng)，經(jīng)濟使用房單位面積小型化，面積主要集中在120平方米以下。普通商品房中的小面積單位5570（兩房）有一定比例，110130平米（三房）是供應(yīng)主力。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，云巖政府的北進，區(qū)域不適合居家的局面得到改善，區(qū)域內(nèi)的項目均有一定的配套和環(huán)境，但外部環(huán)境和配套資源欠佳，交通在未來的壓力較大。頭橋、三橋均價均值：2000元／平方米價格區(qū)間：15502450元／平方米最高價個盤： 智慧龍城約2450元／平方米最低價個盤： 廣信四季家園1550／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、輔以小高層和高端產(chǎn)品的大型住宅小區(qū)是各項目的共同特點。項目規(guī)模在1655萬平方米，該區(qū)域是昆明市場的大盤區(qū)，因地處城市邊緣，配套缺乏，項目多自建配套，目前各項目主要在開發(fā)初期，項目形象未能完好展示。單位面積60200平方米，主力供應(yīng)面積在80120平方米。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。雷聲大、雨點小，是該區(qū)域目前的一個現(xiàn)象，問題主要是拆遷困難?，F(xiàn)階段消費者對該區(qū)域認(rèn)同度不高，但待以時日，將會成為市場的新興熱點。重要個盤：中華花園項目概況整個小區(qū)占地1400多畝，總建筑面積110萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)7800余戶，規(guī)劃總居住人中3萬人。，綠化率40%。主要由多層，小高層，別墅和部分花園洋房構(gòu)成現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。交房為毛坯房，衛(wèi)生間有粗裝修，進戶門為鋼板防盜門，窗為白色鋁合金窗，有管道純凈水。小現(xiàn)已修好并投入使用的有幼兒園，中、小學(xué)，網(wǎng)球場，游泳池，休閑廣場，郵政，電信，銀行，超市和農(nóng)貿(mào)市場等各種商業(yè)網(wǎng)點。區(qū)內(nèi)24小時閉路電視監(jiān)控?，F(xiàn)樓盤銷售情況一般，小區(qū)五個組團已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價，最高價小高層近3000元/㎡，均價在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬元，預(yù)計別墅在2004年6月開盤。小區(qū)前兩期已全部交付，玉蘭園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預(yù)訂（20萬元的訂金），具體交房時間未能確定。中華花園地處昆明市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢來看，三縣一市并入昆明后，昆明市城區(qū)的擴張，小區(qū)正好處于“大昆明”的中心位置，向東北面擴展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中華花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及效區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個適合居住的大型社區(qū)。項目特點及簡評賣點：1規(guī)模宏偉、配套成熟，距離城市核心區(qū)近。2多年經(jīng)營，入住率高，人氣較旺，知名度高?？剐裕?周邊自然環(huán)境不佳。2開發(fā)多年產(chǎn)品顯得陳舊，小區(qū)形象不佳。3規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差。四、版塊發(fā)展趨勢判斷向外發(fā)展，走大盤線路是該區(qū)域的主要特點，現(xiàn)在和未來幾年內(nèi)大營坡、茶點區(qū)域和頭橋、三橋區(qū)域是重點發(fā)展方向，并能形成市場消費熱點地區(qū)。小河區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：1600元元／平方米價格區(qū)間：11002300元/平方米最高價個盤：中遠城市花園一期，1100元／平方米 （普通單位）最低價個盤：瑞和家園，2300元／平方米二、版塊樓市概述成規(guī)模的中高檔項目是區(qū)域樓市的總體特點，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。重視社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，但經(jīng)營欠佳。項目規(guī)模跨度大，從1萬30萬平方米不等，受到土地供應(yīng)的限制，產(chǎn)品開發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。單位面積40200平方米，主力供應(yīng)面積分成7090平方米的二房、小三房單位，110140平方米的大三房。經(jīng)過幾年來眾多房地產(chǎn)公司的努力，小河的房地產(chǎn)開發(fā)水平有很大提高，成為較多市民認(rèn)同的居家選擇地，但交通成為區(qū)域的置業(yè)障礙，應(yīng)土地供應(yīng)不足，開發(fā)總量呈下降趨勢。 本次普遍調(diào)查12個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)8個，非小區(qū)4個。重要個盤：中興世家項目概況總用地面積68180㎡（土地使用年限70年）。㎡?？傄?guī)劃居住戶數(shù)約750戶，總?cè)丝诩s1500人。其中一期約600戶，二期約80戶，三期約70戶。綠化率39%，車位比例1：。住宅：多層普通住宅，面積60—200㎡，主力面積78134㎡，其中主要分785㎡兩房一廳小戶型和12134㎡三房兩廳兩個產(chǎn)品段。項目配套社區(qū)森林公園、休閑健身廣場、人工湖、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街，社區(qū)會所，社區(qū)主入口大型水景園林。該項目于03年初開發(fā)，進展順利一期住宅已經(jīng)基本交付，現(xiàn)房銷售。同期小區(qū)會所、游泳池、網(wǎng)球場，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。二期建設(shè)目前已經(jīng)基本完成，預(yù)計04年6月份將交付，同時別墅產(chǎn)品推向市場。整個項目的開發(fā)預(yù)計在05年初完成。項目特點及簡評賣點：1項目周邊自然環(huán)境較好。2配套相對完善，產(chǎn)品供應(yīng)全面?？剐裕?交通不便，密度較大。2緊鄰工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和鐵路線。四、版塊發(fā)展趨勢判斷小河政府2004年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性持續(xù)供應(yīng)的主要是“中遠城市花園”和“山水黔城”兩個主要樓盤。黃河路以東，熱銷樓盤數(shù)量較2003年略有下降，目前較有規(guī)模有環(huán)境且銷售情況較好的樓盤以“中興世家”為首。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江路各地塊”的啟動錦上添花。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及云凱頤園的開盤也將使此地快成為小河區(qū)今年的熱點。商業(yè)項目普遍不旺。就目前的情況來看，小河的房價仍是和樓盤的規(guī)模、檔次以及配套等較為緊密。烏當(dāng)區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：多層均價均值：1380元／平方米價格區(qū)間：10801680元/平方米最低價個盤：銀泰花園1080元／平方米 最高價個盤：金田家園1680／平方米（變維單位）小高層均價均值：1590元／平方米價格區(qū)間：13801800元/平方米最低價個盤：新星園1380元／平方米 最高價個盤： 華驕豪園1800元／平方米二、版塊樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來居上之勢。2001年，該板塊開發(fā)項目基本還是低檔商品房和經(jīng)濟適用房，20022003年，隨著一大批外來投資者的相繼續(xù)進入，使該板塊房地產(chǎn)開發(fā)驟然升溫，項目質(zhì)素也得到大幅度的提升，住宅預(yù)售價格迅速上升到1380元/M2左右（多層均價）。多層帶商鋪是該區(qū)域樓市的一個特征，項目開發(fā)主要以多層為主，帶部分小高層。項目規(guī)模由2000平方米10平方米間不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以6萬平方米的項目為主，缺少大盤，項目定位主要為中低端市場，但有上調(diào)的趨勢。供應(yīng)戶型由50200平方米，主力單位為7090平米兩房和90130平米三房構(gòu)成，四房單位面積集中在140160平米。本次普遍調(diào)查12個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)11個，非小區(qū)1個。重要個盤：烏當(dāng)藍波灣、城市山水公園項目概況烏當(dāng)藍波灣位于烏當(dāng)傳統(tǒng)的繁華區(qū)域，原區(qū)政府舊址，鬧中取靜，占地170畝，總建筑面積約12萬平米，由開發(fā)“藍波灣”項目的貴州龍潤得房開公司開發(fā)，規(guī)劃為中高檔住宅小區(qū)，并注重商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，希望以商業(yè)來促進項目的開發(fā)，目前項目房案報批中，預(yù)計05年初上市，其他情況不詳。城市山水公園項目位于烏當(dāng)城區(qū)中部邊緣地帶，離繁華市區(qū)約800米，項目地塊周邊群山環(huán)抱，自然條件優(yōu)越，占地約100多畝，總規(guī)劃面積15萬平米，定位為城市低密度低、多層為主的中高檔居住社區(qū)，方案報批中，據(jù)說將在04年底上市。由貴州神奇集團旗下的金泰房開公司開發(fā)，其他情況不詳。三、版塊發(fā)展趨勢判斷新添板塊具有便利的交通條件，區(qū)域環(huán)境改善極快，隨著新添大道的通車，由該板塊至中心城區(qū)僅十余分鐘車程，相信越來越多的消費者會選擇在此購房置業(yè)。從大片區(qū)來看，本板塊通過新添大道與大營坡、中心城區(qū)緊密相連，伴隨住宅日益郊區(qū)化的趨勢，住宅開發(fā)必將形成以大營坡、新添寨為中心、沿新添大道一線分布的格局。該區(qū)域?qū)⒃?4年年底05年處成為昆明中檔居住區(qū)域的又一熱點。白云、金陽區(qū)行情一、提要白云區(qū)域均價均值：約1180元／平方米金陽區(qū)域均價均值：約1400元／平方米價格區(qū)間：12001600元／平方米二、版塊樓市概述白云板塊近年房地產(chǎn)發(fā)展雖然較快，但由于受貴州鋁廠及其它工業(yè)的污染較大，作為居住區(qū)域還不是很受歡迎，消費群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前住宅預(yù)售均價約在1180元/M2左右，在四郊區(qū)中處于最低價位。但南湖新區(qū)作為白云的開發(fā)區(qū)，擁有與金陽相連的區(qū)位優(yōu)勢，隨著金陽開發(fā)的推進、新的區(qū)行政中心牽入等利好因素，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)定位出現(xiàn)與老城區(qū)不同的局面，部分大型高檔項目已經(jīng)浮出水面，中華集團也將進入南湖。2003年，金陽新區(qū)加快了建設(shè)步伐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進展順利，新區(qū)道路骨架基本形成；新昆明一中、新貴醫(yī)啟動建設(shè)、進展順利，市政府行政中心完工并于04年初啟用。金陽首個房地產(chǎn)項目“碧?；▓@”也已在新區(qū)正式全面啟動，并有部分項目建成交付。該項目占地187萬余平方米，建筑面積約170萬平方米，一期住宅預(yù)計將于2004年交付使用。另一個超大型居住小區(qū)“生活林城” 也已經(jīng)確定開發(fā)建設(shè)，開發(fā)規(guī)模達220萬平方米。金陽商貿(mào)中心啟動開發(fā)，土地市場交易火暴。重要個盤：南湖麗水茗苑項目概況整個小區(qū)占地390畝，共分為三期開發(fā)。一期總建別墅74戶。二期規(guī)劃全部為沿湖獨立別墅。約30多套?，F(xiàn)一期大部分別墅大部分已封項，六月底全部交房。一期別墅房型主要分為220平米，340平米和400多平米的別墅。其中300平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。該項目依山傍水，環(huán)境較好，規(guī)模大。開發(fā)商計劃走旅游帶動地產(chǎn)的開發(fā)思路，除別墅產(chǎn)品外，項目內(nèi)還規(guī)劃了多層、小高層、學(xué)校、酒店、運動設(shè)施，大型主題旅游城等產(chǎn)品。開發(fā)商為白云永茂房開，別墅區(qū)以準(zhǔn)現(xiàn)房的形象面市，給項目的營銷帶來良好的銷售局面，也獲得了市場的較高認(rèn)同。一期別墅計劃五月份昆明房展會時開盤，10月份即一次性整體交付。三、版塊發(fā)展趨勢判斷白云是昆明市各郊區(qū)中人均GDP最高的經(jīng)濟強區(qū)，近年來工業(yè)經(jīng)濟、會展經(jīng)濟都取得了較快的發(fā)展，隨著區(qū)域生態(tài)環(huán)境的逐漸改善，在金陽新區(qū)、南湖新區(qū)建設(shè)的帶動下，本板塊房地產(chǎn)市場也具有一定的潛力。作為昆明市未來的行政中心和新的居住中心區(qū)，金陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑具有十分廣闊的前景。為鼓勵人們到金陽購房，2002004年市政府連續(xù)出臺了關(guān)于在金陽購房的優(yōu)惠政策，這對吸引人們到金陽購房置業(yè)肯定會有較大的促進作用。2004年，隨著政府搬遷、第一批城市居民入住金陽、兩大公園的建設(shè)、新一中的開班招生，此地房地產(chǎn)開發(fā)將進一步升溫。對昆明市民和省內(nèi)其他區(qū)域來筑來購房者的購買力量形成有效的市場分流?；ㄏ獏^(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：約2000元／平方米價格區(qū)間：15802900元／平方米最低價個盤：銀座九號 1580元／平方米 最高價個盤：麒龍溪園2900元／平方米二、版塊樓市概述花溪房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開發(fā)項目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。不過由于花溪自然環(huán)境十分優(yōu)美，又具有濃郁的文化氛圍，眾多開發(fā)商已看好區(qū)域發(fā)展前景，近兩年陸續(xù)進入該板塊角逐，因此開發(fā)項目的質(zhì)素提升較快，其中以麒龍房地產(chǎn)公司所開發(fā)的麒龍溪園，銷售平均價格價格已達到2400元/M2以上。從項目開發(fā)水平來看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價位來概括。重要個盤：夢溪筆談項目概況小區(qū)總占地面積2萬平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢溪公寓7100平方米，藍夢華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115套。綠化率為53％?，F(xiàn)小區(qū)普通住宅已全部封頂，今年年底包括別墅在內(nèi)可全部交房。夢溪公寓面積114平米至1415161平米不等。其中以156平米左右為主力戶型。藍夢華府（別墅）面積分別為22250、260平米左右整個小區(qū)規(guī)模較大，設(shè)計獨特。但就目前來說，交通相對不便，且在售住宅戶型面積過大，售價較高，加之較為另類的產(chǎn)品設(shè)計，銷售情況不好。至2003年10月開盤以來，銷售慘淡。三、版塊發(fā)展趨勢判斷根據(jù)花溪自然山水及人文特色，政府將其定位為旅游、生態(tài)型城市，近年來旅游業(yè)的發(fā)展很快，已逐漸形成旅游、休閑及度假勝地，由此也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。本板塊土地儲備量較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。從物業(yè)發(fā)展方向來看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。附件四：營銷組織架構(gòu)華緯項目負(fù)責(zé)人42 / 42