【正文】 格局，這部分人有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的多層，又無法承受別墅等物業(yè)的高價(jià)位，而適合該類客戶的產(chǎn)品在市場上少之又少，為市場空白點(diǎn)；168。 良莠不齊的住宅市場使得構(gòu)成“金字塔”中堅(jiān)的群體居住需求沒有得到最大程度滿足。168。 市區(qū)規(guī)模型的住宅社區(qū)只是傳統(tǒng)的多層建筑形態(tài)，缺乏TownHouse、花園洋房等物業(yè)類型。市場機(jī)會點(diǎn)168。 規(guī)模開發(fā)帶來的成本降低，使得開發(fā)商有更大的空間提高產(chǎn)品品質(zhì)，從而迎合中等階層對品質(zhì)的追求，產(chǎn)品將始終關(guān)注目標(biāo)客戶居住需求，最終完全掌握中堅(jiān)群體的最大消費(fèi)需求。168。 現(xiàn)時(shí)市場上中高檔物業(yè)產(chǎn)品本身品質(zhì)及綜合素質(zhì)不高，使得本項(xiàng)目開發(fā)潛力巨大。四、紅樹東方戶型產(chǎn)品定位： 戶型面積設(shè)置在確定戶型之前，首先確定各類型物業(yè)的比例。根據(jù)物業(yè)類型的確定，容積率會有稍微的調(diào)整，在確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化并符合整體城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型定位。以“精致”多層形態(tài)為主（70%），花園洋房為次（20%），類TOWNHOUSE、高層最少（10%）?！鍪紫却_定商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的分配比例：物業(yè)類型面積面積所占比例精致多層約105000平方米70%花園洋房約22500平方米15%類TownHouse約7500平方米5%會所約6,000平方米4%商業(yè)約9,000平方米6%合計(jì)約150,000平方米100%■確定不同物業(yè)類型的控制指標(biāo)：精致多層：戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建筑面積7090平方米90120平方米120—150平方米面積比例50%40%10%花園洋房：戶型三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建筑面積120—150平方米160－180平方米面積比例60%40%類TownHouse：戶型三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)面積區(qū)間160220平方米240280面積比例70%30%注：上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整；n 戶型設(shè)計(jì)提示：216。 戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，不要有無謂的空間浪費(fèi)；216。 每種戶型室內(nèi)最好有一定的自由度，留有自行組合空間的余地；216。 每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；216。 各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；216。 強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)的人性化設(shè)計(jì)，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間均有良好的采光及通風(fēng)，滿足舒適要求，部分廚房考慮有早餐空間；216。 充分考慮業(yè)主的儲藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。216。 類TOWNHOUSE強(qiáng)調(diào)前后庭院或花園露臺、內(nèi)庭院；216。 花園洋房可設(shè)置入戶花園及創(chuàng)造附送空間；n 戶型功能建議216。 根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，人們居家的飯廳與客廳基本上是分開的。受四平滿族家居文化的影響，主客地位鮮明，作為吃飯與接客的空間必須獨(dú)立。216。 市場反映廚衛(wèi)基本連體，即廚房與公共衛(wèi)生間相連。216。 居住需求空間大，從整體戶型而言，三房二廳的戶型基本在130平米以上，四房二廳的戶型基本在150—180平米之間。從局部房間而言，客廳、主人房、廚房要求大，飯廳、主人房基本在20多平米以上。216。 力求雙陽臺，通風(fēng)采光。216。 對主入門比較講究，入口處力求寬敞且通風(fēng)，不宜正對樓道。216。 多數(shù)樓盤在戶型結(jié)構(gòu)中配套露臺（小型空中花園），居家與休閑可融為一體。216。 戶型力求南北朝向，交通方便。因此，地段因素對消費(fèi)者購房決策影響較大。產(chǎn)品是消費(fèi)者直接居住的場所，外部文章做的再好，沒有合理的產(chǎn)品，同樣不會刺激消費(fèi)者的購買欲望。所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上我們要做好文章。我們在分析了3個(gè)競品樓盤（陽光新城、海銀綠苑、海銀明月）的戶型結(jié)構(gòu)后得出，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是圍繞著老的產(chǎn)品格局來做，比如不到90㎡的產(chǎn)品做成3房，這樣雖增加了臥室的數(shù)量，但在實(shí)際使用上卻是很難實(shí)用的。故我們結(jié)合東北區(qū)的產(chǎn)品特征，拿出好的產(chǎn)品供紅樹東方項(xiàng)目參考,力爭在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上贏得市場，促進(jìn)銷售。n 戶型比重確定由于項(xiàng)目規(guī)模過大，非短期開發(fā)完畢項(xiàng)目，故作出整個(gè)的產(chǎn)品比重會有失市場，這里所做的戶型比重僅為一期10萬平方米的規(guī)劃產(chǎn)品。n 各戶型面積定位 房型面積一房一廳一衛(wèi)60—70平方米二房二廳一衛(wèi)80—100平方米二房二廳二衛(wèi)90—110平方米三房二廳一衛(wèi)110—120平方米三房二廳二衛(wèi)130—140平方米四房二廳二衛(wèi)140—150平方米n 各戶型比定位房型比率一房一廳一衛(wèi)20％二房二廳一衛(wèi)20％二房二廳二衛(wèi)25％三房二廳一衛(wèi)10％三房二廳二衛(wèi)20％四房二廳二衛(wèi)5％n 戶型總體原則a) 經(jīng)典戶型b) 風(fēng)景大玻璃（避免弧形窗）c) 通風(fēng)采光好d) 功能分區(qū)合理（交通動(dòng)線短）e) 飄窗設(shè)計(jì)n 戶型指標(biāo)客廳：二房以下（含二房），面積控制在20—25平房米；三房以上（含三房），，面積不能小于30平方米，北方一般以三口之家居多，四房并不很實(shí)用，一般大于150平方米的戶型也做成三房二廳二衛(wèi)。預(yù)留電源插座3組，有限電視終端接口，電話線接口一個(gè) 主臥：二房以上（含二房）。面積不可小于14米，大三房最好達(dá)到20米，超大戶型，主臥最好連帶書房。預(yù)留電源插座3組，有限電視終端接口一個(gè)，電話線接口一個(gè)。次臥：二房以下（含二房），面積不能小于10平方米，三房以上（含三房），不可小于12平方米?？紤]預(yù)留寬帶接口一個(gè)。書房：書房為三房及三房以上產(chǎn)品所有，為合理控制面積及最大限度的利用空間，書房面積以10—12平方米為宜，視擺放情況而定。預(yù)留寬帶接口。衛(wèi)生間：二個(gè)衛(wèi)生間的戶型要保證每個(gè)衛(wèi)生間的使用功能。主衛(wèi)應(yīng)與主臥相連，面積放大，可容納浴缸、桑拿房等衛(wèi)浴設(shè)施；次衛(wèi)可不必做大，以3—4平方米為宜，可布置洗衣機(jī)作為洗衣房。設(shè)電源插座3組。餐廳：餐廳盡量與廚房相連，以減少室內(nèi)動(dòng)線，100平方米以上的戶型。位置盡量不要放在走道上。廚房：廚房的天然采光和通風(fēng)十分重要，廚房面積不可小于6平方米。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮電源插座的位置及各廚房設(shè)施擺放的位置，否則線路安裝不合理會導(dǎo)致安全隱患。陽臺：北陽臺應(yīng)采用保溫性能較好的材質(zhì)，且不能過大，必要是可與廚房相連，增強(qiáng)陽臺的實(shí)用性。玄關(guān)：大部分消費(fèi)者對玄關(guān)有要求，面積不能小于2—3平方米，并且不可過長，感覺不要像風(fēng)道，增強(qiáng)實(shí)用性。設(shè)電源插座一組。n 功能定位：分居住、運(yùn)動(dòng)、體閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)等 戶型1：；兩室兩廳一衛(wèi)戶型2：；兩室兩廳一衛(wèi)以上兩種產(chǎn)品為80――90㎡的兩房產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則為：南北通透、動(dòng)靜分離此兩種產(chǎn)品為市場所認(rèn)可產(chǎn)品，在保證客廳與臥室等主要場所的功能尺寸的基礎(chǔ)上做到玄關(guān)設(shè)計(jì)合理，各功能區(qū)有獨(dú)立的使用空間，室內(nèi)動(dòng)線較短，便于居住。同時(shí)南陽臺突出觀景和采光的作用，北陽臺小巧、設(shè)計(jì)合理，南向臥室飄窗設(shè)計(jì)，增大采光面和實(shí)用性。此類產(chǎn)品為多數(shù)消費(fèi)者所喜愛。戶型3：；兩室兩廳二衛(wèi) 此種戶型為上述產(chǎn)品的放大版，但強(qiáng)調(diào)的是各主要功能區(qū)的尺寸性，同時(shí)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，滿足虛榮心、地位感較強(qiáng)，但相對經(jīng)濟(jì)能力有限的消費(fèi)者。戶型4：；三室兩廳一衛(wèi)戶型3：；三室兩廳一衛(wèi)此兩種產(chǎn)品為小三房設(shè)計(jì)，一個(gè)前調(diào)大客廳、大臥室雙衛(wèi)結(jié)構(gòu)的，強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)舒適性和尊容感；一個(gè)是強(qiáng)調(diào)品味感的溫馨設(shè)計(jì)。突出陽光房設(shè)計(jì)，連通客廳，給人的感覺舒適、親切。但兩種產(chǎn)品同時(shí)滿足南北通透、動(dòng)靜分離的基本要求。為大多數(shù)中產(chǎn)階級所喜愛。戶型4：—；三室兩廳二衛(wèi)戶型5：—；三室二廳二衛(wèi)以上兩種產(chǎn)品同為三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品?；驹O(shè)計(jì)原理相同，但所強(qiáng)調(diào)的點(diǎn)有所不同，在同時(shí)強(qiáng)調(diào)主臥室尊容感的前提下，一個(gè)做成港式風(fēng)格的小陽臺，一個(gè)做為實(shí)際實(shí)用的轉(zhuǎn)角窗，在不同的程度上，刺激消費(fèi)者的購買欲望，同時(shí)此兩種產(chǎn)品也同時(shí)滿足以上產(chǎn)品所具有的功能。此類產(chǎn)品為新興“貴族”的鐘愛。戶型6：；三室兩廳二衛(wèi)戶型7：；三室兩廳二衛(wèi)戶型8：；三室兩廳二衛(wèi)戶型9：—；三室二廳二衛(wèi)戶型10：—；三室二廳二衛(wèi)以上幾種產(chǎn)品為為大戶型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)的是功能區(qū)的完善和實(shí)用的多元化。每種產(chǎn)品都有其各自的特點(diǎn)。物業(yè)管理建議會所（也可稱業(yè)主俱樂部），是實(shí)行全封閉式管理，僅對業(yè)主及業(yè)主的親友提供服務(wù)的場所，也就是同一階層、同一圈中人士的固定活動(dòng)聚會場所。針對本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)其他樓盤、社區(qū)沒有會所服務(wù)的概念，我們建議會所應(yīng)精心設(shè)計(jì)，功能齊全，使之成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)。會所，可建成以一個(gè)中心建筑為點(diǎn)的輻射“泛會所”，中心建筑面積為950M2左右，為使其成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，并能提升及體現(xiàn)業(yè)主的身份地位，從而使其產(chǎn)生心理滿足感，故會所外立面一定要非常豪華、氣派。會所功能可以考慮到周邊市政的配套而設(shè)置。會所自用面積在1000 M2較合適，其余面積可以做商業(yè)用房，如無污染餐廳、便民藥房、24小時(shí)便利店等。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮會所功能與商業(yè)不沖突。（該部份商業(yè)物業(yè)可出售或出租，獲取部份商業(yè)利潤）會所功能設(shè)置建議表功能面積設(shè)計(jì)建議室內(nèi)部份棋牌室150 M2設(shè)置對花園一間敞開式棋室，供年青人或老年人娛樂使用，裝修現(xiàn)代、經(jīng)濟(jì)合理。書屋/網(wǎng)吧100 M2內(nèi)設(shè)吧臺，提供飲料、酒水等，書屋內(nèi)可免費(fèi)閱讀并出售，網(wǎng)吧可在有指導(dǎo)情況下對兒童免費(fèi)開放，作為教育基地。健身中心200 M2內(nèi)設(shè)器械健身區(qū)和形體操健身區(qū)，晚間可改做舞廳。美容美發(fā)中心100 M2提供大眾化服務(wù)，簡潔高雅乒乓球室150 M2設(shè)球臺、茶座等桌球室150 M2設(shè)英式臺球、茶座等更衣室100 M2男女更衣室各一間室外部份兒童娛樂場100 M2內(nèi)含Baby間，約20M2，設(shè)兒童玩具若干，可鄰近幼兒園。老年活動(dòng)中心100 M2供老年業(yè)主交流，聚會，體育鍛煉功能多功能球場600 M2設(shè)置多功能球場（包括在會所服務(wù)當(dāng)中，面積另計(jì)），可設(shè)籃球場，網(wǎng)球場，羽毛球場等其他400 M2可作商業(yè)面積或根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置項(xiàng)目４７ /