【正文】 分布存在問(wèn)題。業(yè)態(tài)分類及分布商業(yè)業(yè)態(tài)包括主題市場(chǎng)；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機(jī)美容；娛樂(lè)；火鍋店等7種形式。各主要業(yè)態(tài)選址如下。 （1）主題市場(chǎng)（上海小吃一條街）主題市場(chǎng)是指具有上海特色的小吃一條街餐飲包括餐廳、快餐、休閑茶室等 　　選址在本案的一層內(nèi)街1100平方米及中庭的內(nèi)沿的一層，形成小吃一條街，規(guī)劃面積約1800平方米。 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別為“鮮得來(lái)”排骨年糕，串炸里脊肉，豐裕生煎，麻辣燙，南翔小籠，特色餛飩，珍珠奶茶，“富樂(lè)夢(mèng)”圓筒冰激凌等，每間鋪面的營(yíng)業(yè)面積在4080平方米左右。（2）休閑餐廳、茶室選址在中庭的外沿一層，面積約400500平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為“緣圓園”茶坊，上島咖啡等。（3）主題餐廳選址在中庭的圓形處，一層至三層，面積約500平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為上海老飯店。（4）服飾服飾主要是指上海一些二類品牌服飾綜合店或?qū)Ｙu店。選址在內(nèi)庭的二層，面積約1100平方米。 內(nèi)容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾門”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在4080平方米左右。（5）禮品、手機(jī)美容禮品主要以具有中國(guó)特色的工藝品或價(jià)格低廉的飾品為主；手機(jī)美容是滿足顧客時(shí)尚需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 選址在中庭的二層，面積約1000平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為“韓國(guó)飾品店” “香水加油站”（含中低檔化妝品）， “手機(jī)美容及飾品”等。 （6）娛樂(lè)　　娛樂(lè)指的是豐富客戶休閑生活的娛樂(lè)場(chǎng)所，例如，自助式卡拉OK。 選址在中庭的三層，面積約1000平方米。內(nèi)容為“好樂(lè)迪”自助式卡拉OK。（7）火鍋店 選址內(nèi)庭三層，面積1100平方米，內(nèi)容為南華火鍋店。 （二）銷售策略 市場(chǎng)策略目標(biāo)客戶定位本地自用客戶以及江浙投資客戶。包裝上突出本案的低投資，高回報(bào)以及物業(yè)和地段的升值潛力目標(biāo)市場(chǎng)不僅放在撫州。要在上海成立招商小組，同時(shí)向杭州、蘇錫、溫州、臺(tái)州等地招商。要吸引可輻射范圍內(nèi)的真正投資客。1） 招商小組與現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷二駕馬車并駕齊馳。采取全方位營(yíng)銷模式。招商小組與商鋪銷售專業(yè)人員二套人馬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組成銷售班子。體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力營(yíng)銷。2） 追求大音噓聲的境界。如將營(yíng)銷寓于有影響力的社會(huì)性活動(dòng)。（三）銷控策略“銷售控制”由銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者組成。銷售控制設(shè)定：在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。 價(jià)格控制設(shè)定：以“低開(kāi)高走”價(jià)格策略，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。時(shí)間控制設(shè)定：銷售期一般有四個(gè)階段：預(yù)定期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、續(xù)銷期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段，如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，這是營(yíng)銷中時(shí)間控制的要點(diǎn)。要掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，將商鋪單位按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰(shuí)手中，誰(shuí)就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對(duì)的，如果市場(chǎng)風(fēng)云突變，那手中的量就會(huì)變成“燙山芋”。關(guān)鍵還是要隨時(shí)掌握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，不斷地將價(jià)格按不同的市場(chǎng)情況，結(jié)合銷售時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過(guò)程。針對(duì)“金巢華城”項(xiàng)目，根據(jù)“房?jī)r(jià)低開(kāi)高走”這一營(yíng)銷推廣原則，結(jié)合銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制，以銷售期的不同設(shè)計(jì)出循序漸進(jìn)的銷控手段。預(yù)計(jì)銷售時(shí)間: 10個(gè)月 (2004年4月－2005年1月)預(yù)計(jì)銷售率: 70％銷售階段流程表階段推出單位時(shí)間面積比例認(rèn)購(gòu)期青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控3個(gè)月25%開(kāi)盤期（強(qiáng)銷期）青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪－7個(gè)月45%—認(rèn)購(gòu)期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控。理由：根據(jù)“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，開(kāi)盤期的價(jià)格必然較低，決定了只能推出位置較差的單位。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。至于青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，由于地理位置較好，一上市必定會(huì)受到市場(chǎng)的搶購(gòu)；如此炙手可熱的鋪位之所以在一期推出，主要考慮到它可以起到價(jià)格支撐和測(cè)試市場(chǎng)承受力的作用。—開(kāi)盤期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪。理由：在前期預(yù)熱和測(cè)試市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，開(kāi)盤期在價(jià)格上可以有一定的提升，此時(shí)推出部分位置較好的單套，會(huì)帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。另外，通過(guò)預(yù)熱，本案在市場(chǎng)上已經(jīng)有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時(shí)推出二層所有商鋪容易被市場(chǎng)接受。十、推廣定位及策略本案在產(chǎn)品形態(tài)及品質(zhì)上，不但具有優(yōu)勢(shì)，更在整個(gè)江西省范圍內(nèi)具有獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對(duì)于產(chǎn)品本體特征及賣點(diǎn)的描述是必不可少的。此外，由于本產(chǎn)品是商鋪?lái)?xiàng)目，不同于住宅項(xiàng)目之處，在于其的投資性，這將成為目標(biāo)客戶消費(fèi)動(dòng)機(jī)的重要因素；并且，本案所處撫州地區(qū)，在去化能力上明顯有所不足，區(qū)域外，尤其是江浙消費(fèi)群體將成為本案目標(biāo)客戶中的一支主要力量，因此，對(duì)于本案在投資優(yōu)勢(shì)上的宣傳也是一個(gè)重點(diǎn)。（一）推廣定位投資額小，回報(bào)率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進(jìn)，江西省唯一規(guī)模化圍合式上海生活主題商城。（二）推廣精神：傳承海派商業(yè)文化 引領(lǐng)撫州生活潮流（三）推廣主題：撫州商業(yè)新坐標(biāo) 財(cái)富人生制高點(diǎn)副主題： 首付四成 包租兩年 返租還貸 六年翻番分主題廣告語(yǔ)：投資價(jià)值：投資潛力正在100%上升 置業(yè)回報(bào)已經(jīng)8%鎖定無(wú)限上升潛力 彰顯投資價(jià)值區(qū)域位置：尊榮商圈 人聚金匯4萬(wàn)平方米規(guī)?；啼? 濃縮上海商品的集散地生活模式：塑造撫州生活廣場(chǎng) 演繹上海商業(yè)文化體驗(yàn)都市人性化全程服務(wù) 引入海派商業(yè)化物業(yè)管理建筑品質(zhì)：蘊(yùn)涵智能科技品質(zhì) 典藏傳世建筑恢弘傳承海派設(shè)計(jì)理念 演繹都市商業(yè)文化崇尚海派設(shè)計(jì)理念 營(yíng)造現(xiàn)代時(shí)尚環(huán)境（四）推廣通道：報(bào)紙類：本案所處撫州地區(qū)的報(bào)紙、雜志類媒體市場(chǎng)力度較弱，因此，除開(kāi)盤階段將對(duì)撫州及南昌地區(qū)的主流報(bào)紙進(jìn)行一至兩輪的宣傳外，不宜過(guò)多投入。戶外類：除項(xiàng)目工地圍墻應(yīng)進(jìn)行長(zhǎng)期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于20m2。房展類：房展類應(yīng)是本案推廣通道中最為重要的陣地，尤其是針對(duì)江浙投資客的溫州、寧波、杭州等地的大規(guī)模展會(huì)，并應(yīng)準(zhǔn)備足夠量的單片、樓書及紀(jì)念品進(jìn)行選擇性派發(fā)。（針對(duì)意向客戶或預(yù)定客戶）輔助類：本案所制作的DM及紀(jì)念品，除在房展會(huì)上進(jìn)行派發(fā)外，可針對(duì)撫州當(dāng)?shù)夭惋?、娛?lè)業(yè)較為發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，與撫州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所結(jié)成關(guān)系單位，在本案強(qiáng)銷期內(nèi)，對(duì)這些場(chǎng)所內(nèi)消費(fèi)的客戶進(jìn)行DM及紀(jì)念品派送，以擴(kuò)大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。33 / 33