【正文】 分布存在問題。業(yè)態(tài)分類及分布商業(yè)業(yè)態(tài)包括主題市場；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機美容；娛樂；火鍋店等7種形式。各主要業(yè)態(tài)選址如下。 （1）主題市場（上海小吃一條街）主題市場是指具有上海特色的小吃一條街餐飲包括餐廳、快餐、休閑茶室等 　　選址在本案的一層內(nèi)街1100平方米及中庭的內(nèi)沿的一層，形成小吃一條街，規(guī)劃面積約1800平方米。 經(jīng)營內(nèi)容分別為“鮮得來”排骨年糕，串炸里脊肉，豐裕生煎，麻辣燙，南翔小籠，特色餛飩，珍珠奶茶，“富樂夢”圓筒冰激凌等，每間鋪面的營業(yè)面積在4080平方米左右。（2）休閑餐廳、茶室選址在中庭的外沿一層，面積約400500平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“緣圓園”茶坊，上島咖啡等。（3）主題餐廳選址在中庭的圓形處，一層至三層，面積約500平方米，經(jīng)營內(nèi)容為上海老飯店。（4）服飾服飾主要是指上海一些二類品牌服飾綜合店或?qū)Ｙu店。選址在內(nèi)庭的二層，面積約1100平方米。 內(nèi)容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾門”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在4080平方米左右。（5）禮品、手機美容禮品主要以具有中國特色的工藝品或價格低廉的飾品為主；手機美容是滿足顧客時尚需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 選址在中庭的二層，面積約1000平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“韓國飾品店” “香水加油站”（含中低檔化妝品）， “手機美容及飾品”等。 （6）娛樂　　娛樂指的是豐富客戶休閑生活的娛樂場所，例如，自助式卡拉OK。 選址在中庭的三層，面積約1000平方米。內(nèi)容為“好樂迪”自助式卡拉OK。（7）火鍋店 選址內(nèi)庭三層，面積1100平方米，內(nèi)容為南華火鍋店。 （二）銷售策略 市場策略目標客戶定位本地自用客戶以及江浙投資客戶。包裝上突出本案的低投資，高回報以及物業(yè)和地段的升值潛力目標市場不僅放在撫州。要在上海成立招商小組，同時向杭州、蘇錫、溫州、臺州等地招商。要吸引可輻射范圍內(nèi)的真正投資客。1） 招商小組與現(xiàn)場營銷二駕馬車并駕齊馳。采取全方位營銷模式。招商小組與商鋪銷售專業(yè)人員二套人馬強強聯(lián)手組成銷售班子。體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實力營銷。2） 追求大音噓聲的境界。如將營銷寓于有影響力的社會性活動。（三）銷控策略“銷售控制”由銷售控制、價格控制、時間控制三者組成。銷售控制設(shè)定：在整個營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。 價格控制設(shè)定：以“低開高走”價格策略，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。時間控制設(shè)定：銷售期一般有四個階段：預(yù)定期、開盤期、強銷期、續(xù)銷期。以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段，如依據(jù)工程進度等進行，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，這是營銷中時間控制的要點。要掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，將商鋪單位按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風(fēng)云突變，那手中的量就會變成“燙山芋”。關(guān)鍵還是要隨時掌握市場的動態(tài)，不斷地將價格按不同的市場情況，結(jié)合銷售時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。針對“金巢華城”項目，根據(jù)“房價低開高走”這一營銷推廣原則，結(jié)合銷售控制、價格控制、時間控制，以銷售期的不同設(shè)計出循序漸進的銷控手段。預(yù)計銷售時間: 10個月 (2004年4月－2005年1月)預(yù)計銷售率: 70％銷售階段流程表階段推出單位時間面積比例認購期青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價格并逐步調(diào)整銷控3個月25%開盤期（強銷期）青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪－7個月45%—認購期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價格并逐步調(diào)整銷控。理由：根據(jù)“低開高走”的價格策略，開盤期的價格必然較低，決定了只能推出位置較差的單位。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應(yīng)。至于青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，由于地理位置較好，一上市必定會受到市場的搶購；如此炙手可熱的鋪位之所以在一期推出，主要考慮到它可以起到價格支撐和測試市場承受力的作用?！_盤期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪。理由：在前期預(yù)熱和測試市場的基礎(chǔ)上，開盤期在價格上可以有一定的提升，此時推出部分位置較好的單套，會帶動價格繼續(xù)上揚。另外，通過預(yù)熱，本案在市場上已經(jīng)有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時推出二層所有商鋪容易被市場接受。十、推廣定位及策略本案在產(chǎn)品形態(tài)及品質(zhì)上，不但具有優(yōu)勢，更在整個江西省范圍內(nèi)具有獨一無二的特點。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對于產(chǎn)品本體特征及賣點的描述是必不可少的。此外，由于本產(chǎn)品是商鋪項目，不同于住宅項目之處，在于其的投資性，這將成為目標客戶消費動機的重要因素；并且，本案所處撫州地區(qū)，在去化能力上明顯有所不足，區(qū)域外，尤其是江浙消費群體將成為本案目標客戶中的一支主要力量，因此，對于本案在投資優(yōu)勢上的宣傳也是一個重點。（一）推廣定位投資額小，回報率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進，江西省唯一規(guī)?；瘒鲜缴虾Ｉ钪黝}商城。（二）推廣精神：傳承海派商業(yè)文化 引領(lǐng)撫州生活潮流（三）推廣主題：撫州商業(yè)新坐標 財富人生制高點副主題： 首付四成 包租兩年 返租還貸 六年翻番分主題廣告語：投資價值：投資潛力正在100%上升 置業(yè)回報已經(jīng)8%鎖定無限上升潛力 彰顯投資價值區(qū)域位置：尊榮商圈 人聚金匯4萬平方米規(guī)?；啼? 濃縮上海商品的集散地生活模式：塑造撫州生活廣場 演繹上海商業(yè)文化體驗都市人性化全程服務(wù) 引入海派商業(yè)化物業(yè)管理建筑品質(zhì)：蘊涵智能科技品質(zhì) 典藏傳世建筑恢弘傳承海派設(shè)計理念 演繹都市商業(yè)文化崇尚海派設(shè)計理念 營造現(xiàn)代時尚環(huán)境（四）推廣通道：報紙類：本案所處撫州地區(qū)的報紙、雜志類媒體市場力度較弱，因此，除開盤階段將對撫州及南昌地區(qū)的主流報紙進行一至兩輪的宣傳外，不宜過多投入。戶外類：除項目工地圍墻應(yīng)進行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于20m2。房展類：房展類應(yīng)是本案推廣通道中最為重要的陣地，尤其是針對江浙投資客的溫州、寧波、杭州等地的大規(guī)模展會，并應(yīng)準備足夠量的單片、樓書及紀念品進行選擇性派發(fā)。（針對意向客戶或預(yù)定客戶）輔助類：本案所制作的DM及紀念品，除在房展會上進行派發(fā)外，可針對撫州當?shù)夭惋?、娛樂業(yè)較為發(fā)達的特點，與撫州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂場所結(jié)成關(guān)系單位，在本案強銷期內(nèi)，對這些場所內(nèi)消費的客戶進行DM及紀念品派送，以擴大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。33 / 33