【正文】 前蚌埠房地產(chǎn)市場容量不大，但可開發(fā)土地大面積推出，眾多外來開發(fā)企業(yè)涌入，住宅項目日趨增多，產(chǎn)品、開發(fā)成本逐漸提高，市場競爭日趨激烈。隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟和競爭的加劇以及人們對生活居所品質(zhì)、配套、景觀、服務(wù)的要求進(jìn)一步提升，促進(jìn)了開發(fā)成本的增加。因此，預(yù)測未來幾年內(nèi)住宅價格仍呈穩(wěn)步上漲趨勢。而價格上漲吸引客戶對住宅市場的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時價格提高對本案形成優(yōu)勢，使本案打高性價比住宅的戰(zhàn)略成為可能。近年來蚌埠對東部的投入和發(fā)展力度逐步增大，且東部具備發(fā)展空間和有利因素，決定了其向東發(fā)展和延伸成為必然之勢。市政府移至蚌埠市東部帶動了整個市區(qū)的東偏及東部配套的完善。東部有著比太湖還廣闊的天然湖——龍湖，水域面積超過80平方公里。近日，龍湖又榮獲水利部頒發(fā)的“國家水利風(fēng)景區(qū)”名片，目前正規(guī)劃開發(fā)建設(shè)成為可觀賞、娛樂、旅游、度假的景區(qū)。同時，蚌埠新火車站即將落址于錐子山附近、大學(xué)城在東部開工等等都將成為東部發(fā)展的重要支撐。因此，從蚌埠整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和東部的土地資源情況來看，蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展將逐步向東部發(fā)展。“大盤”項目逐步增多目前蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)大盤較少，由于開發(fā)項目多處于市區(qū)，在很大程度上抑制了大盤的開發(fā)。而隨著城市向東拓展的趨勢逐步成熟，而且蚌埠城市發(fā)展規(guī)劃將取消郊區(qū)，納入市區(qū)，使得房地產(chǎn)開發(fā)在東部有了很大的施展空間，大盤也將隨之而出。而且目前蚌埠已形成個別相對的大盤，如“新怡綠洲”、“龍湖?香都”等說明了大盤發(fā)展的可能。因此，在今后的幾年內(nèi)大盤將逐步放量。蚌埠市人口預(yù)測，就以2002年的蚌埠市城市人均住宅為20平方米計算。占蚌埠住宅銷售總的比重較大。蚌埠房地產(chǎn)業(yè)總體處于上升時期，三產(chǎn)和二產(chǎn)的比例逐漸增多，隨著高科技開發(fā)區(qū)的劃定，蚌埠的IT業(yè)者、白領(lǐng)階層及二次置業(yè)者的購房需求將日益增長。而且人們收入的提高，股市的風(fēng)險和不景氣，銀行存款的薄利等諸多因素都將改變?nèi)藗兊耐顿Y方向。4.房地產(chǎn)政策研究隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展和成熟，國家和地方都相應(yīng)地根據(jù)發(fā)展需要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了規(guī)范和鼓勵，并制定了相應(yīng)政策法規(guī)來對應(yīng)行業(yè)進(jìn)行完善。去年，國家和地方的房地產(chǎn)政策方面動作頻頻。去年下半年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費，新的收費水平平均降低幅度約60%，部分城市降幅達(dá)80%以上。這是繼2001年4月財政部、建設(shè)部宣布取消47項住宅建設(shè)收費項目之后的又一次政策調(diào)整。幾乎同時，廣東省政府宣布對15項房地產(chǎn)收費項目作出重大調(diào)整，此項政策旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商“減負(fù)”，按此新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)成本可降低45個百分點。而北京從2002年1月1日起，取消了住房交易手續(xù)費。據(jù)了解不少城市也早已開始對房地產(chǎn)收費進(jìn)行清理，并適時對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。針對我國局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題，建設(shè)部、國家計委、財政部等六部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確要求各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要做到五“不”。五“不”政策調(diào)控樓市政策一 凡未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用，商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款政策二 對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目政策三 對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，凡未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地政策四 對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證、開工報告的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款政策五 對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處1991年我國人均住房面積7平方米，10年的時間增加了50%。到2001年底，我國城鄉(xiāng)住宅竣工面積已經(jīng)達(dá)到13億多平方米，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的一個重要產(chǎn)業(yè)，2001年房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP增長率的貢獻(xiàn)率約為兩個百分點。這10年來我國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之大、格局變化之快居世界之首。 從1990年到2002年我國土地經(jīng)歷了兩次制度改革。第一次改革實現(xiàn)了地產(chǎn)商品化，去年7月1日開始實行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓國有土地，改變了土地商品化但沒有市場化所出現(xiàn)的不公平競爭和腐敗滋生的現(xiàn)象，使我國房地產(chǎn)走向更加健康的道路。房改和地改是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩架發(fā)動機(jī)，這兩架發(fā)動機(jī)帶動了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的翱翔。專家預(yù)計，現(xiàn)在美國的住宅產(chǎn)業(yè)占美國GDP的17%左右，我國只有7%左右，我國的房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間。 政府的鼓勵和扶持促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展蚌埠市在二00三年的主要工作中指出：積極發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速增長；加大城市建設(shè)力度，著力改善人居環(huán)境。促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)中，要求加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，放開搞活住房二級市場。作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了明確的放開政策來鼓勵發(fā)展，通過其發(fā)展帶動和刺激其他經(jīng)濟(jì)的快速增長。 政府對房地產(chǎn)業(yè)采取放開政策，使隨著市場的調(diào)節(jié)而健康有序地發(fā)展。 完善土地儲備控制房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏蚌埠積極實施經(jīng)營城市方略。全面推行土地有償、限期使用，完善城市土地收購儲備制度，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣和掛牌交易，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實行計劃推出、限量供應(yīng)。推行土地儲備交易制度首先有利于城市規(guī)劃和建設(shè)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)能夠通過市場的調(diào)節(jié)健康地發(fā)展。過去開發(fā)商可以多頭拿地，城市建設(shè)跟著開發(fā)商走，現(xiàn)在是有計劃地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商跟著城建規(guī)劃走。土地制度的逐步完善，使得市場準(zhǔn)入門檻抬高，有效地控制了房地產(chǎn)開發(fā)市場的無節(jié)制發(fā)展。 舊城改造的實施豐富了房地產(chǎn)市場 去年，蚌埠市為加快房地產(chǎn)發(fā)展，實施舊城改造，對蚌埠的棚戶區(qū)進(jìn)行了改造。共實施棚戶區(qū)改造項目22個，其中竣工7個，；今年下半年又將對東區(qū)的治淮路、延安路北側(cè)、二馬路市場改造二期工程等進(jìn)行拆遷改造。這部分舊城區(qū)的改造將會豐富蚌埠的房地產(chǎn)市場。 蚌埠市在2002年6月7日市人民政府第42次常務(wù)會議通過，自7月1日起施行的《蚌埠市城市房屋拆遷管理辦法（試行）》促進(jìn)了舊城改造的健康有序的發(fā)展。 蚌埠商品房預(yù)售政策為開發(fā)商設(shè)置了一道門檻蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房時應(yīng)符合的條件為：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（五）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合以上條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。 從以上條件可以看出蚌埠市房地產(chǎn)的對商品房的施行的規(guī)范行地為，其實施將淘汰一批實力不夠的企業(yè)，為開發(fā)商設(shè)置了一道門檻。提高開發(fā)商的實力和水平，將能使蚌埠住宅產(chǎn)業(yè)素質(zhì)得以提升。