【正文】 住時間2007年9月30日占地面積280140㎡建筑面積28萬㎡容積率綠化率40﹪價格 起價： 1900元/㎡，最高價： 3900元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％。戶型面積70230㎡總體銷售率85％左右目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)客戶分析：鳳凰國際城位于東城大型高尚生活板塊國際新城內(nèi)。她南依北一路，北托普陀山路，東臨東三路，西接規(guī)劃十四號路，是東城未來的中心區(qū)域。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，道路寬闊，市政規(guī)劃配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目占地420畝，規(guī)劃建筑面積約28萬平方米，是集別墅，情景洋房，寬景洋房，花園洋房，小高層和風(fēng)情商業(yè)街，會所，幼兒園為一體的大型復(fù)合性樓盤。國際新城靚都項(xiàng)目名稱國際新城靚都項(xiàng)目地址汾河路以北、勝利大街以東、北二路以南、登州路以西銷售中心地址東營市東城汾河路東銷售電話0546—8058567/8058789開發(fā)商勝利油田勝宏置業(yè)有限公司投資商山東眾成地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤園林景觀公司規(guī)劃設(shè)計(jì)深圳大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院策劃、廣告深圳達(dá)觀地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)、北京達(dá)奇廣告建筑類型島嶼雙拼、風(fēng)景連排、水岸疊墅（疊拼）、花廳別苑（小高層）樓層狀況島嶼雙拼、風(fēng)景連排（3層），水岸疊墅(4層) ，花廳別苑:(117層三類)物業(yè)管理公司未定占地面積47萬米178。建筑面積178。開盤時間未定容積率綠化率﹪付款方式及折扣首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％。戶型面積210400平方米總體銷售率目標(biāo)客戶來源油城高收入者。分析：項(xiàng)目共分四期開發(fā)，計(jì)劃周期為四年，目前開發(fā)為第一期。一期總建筑面約8萬平方米，共273戶。由三部分組成，包括西島雙拼77戶、島外聯(lián)排128戶以及疊拼戶型68戶。島上戶型面積約在350—400平方米之間。聯(lián)排戶型面積約在230370平方米之間，疊拼戶型面積約在210240平方米之間。瑞都花園項(xiàng)目名稱瑞都花園項(xiàng)目地址云門山路與南一路交叉口南側(cè)（桐鳳小區(qū)西鄰）銷售中心地址南一路汽修廠西鄰銷售電話0546 81795557750666開發(fā)商山東祥峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司均價2200元/㎡最高價2480元/㎡綠化率45﹪戶型面積80150㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30％。二次置業(yè)40％總體銷售率70％目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)客戶分析：。配套：教育、水電氣暖、物業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院等。獨(dú)享院落文化，戶戶景觀陽臺建筑。雅仕方舟儷墅項(xiàng)目名稱雅仕方舟儷墅項(xiàng)目地址膠州路與十一號路交匯處銷售中心地址膠州路與十一號路交匯處銷售電話05468099777 8098666開發(fā)商山東金辰建設(shè)集團(tuán)占地面積120060㎡建筑面積178。周邊配套小區(qū)配套設(shè)施完善，采用集中供暖，地板輻射式采暖，配備中央空調(diào)開盤時間未定容積率綠化率65﹪付款方式及折扣別墅50％總體銷售率95％戶型面積200500㎡分析：金辰雅仕方周具有超凡脫俗之意，一方面突出水景別墅特點(diǎn)，另一方面，讓自然與人文氣息充盈其中，隱含悠然與古典高雅氣息 ，與成功人士有著精神上的切合與溝通。 小區(qū)配套設(shè)施完善，采用集中供暖，地板輻射式采暖，配備中央空調(diào)，高檔生活再現(xiàn)。網(wǎng)球場，多功能會所等高檔娛樂設(shè)施彰現(xiàn)尊貴生活品味。水岸別墅親地 ，親水人文宅邸。落地門窗讓湖景盡收眼底。春看百花；夏戲荷；秋觀明月；冬賞雪；盡享美好四季分光陽光100城市麗園（）項(xiàng)目名稱陽光100城市麗園項(xiàng)目地址　北一路（原青島路）與東四路交處銷售中心地址北一路（原青島路）與東四路交處銷售電話05468730666開發(fā)商北京陽光100置業(yè)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司德國SCAPE公司建筑設(shè)計(jì)公司丹麥SHL公司景觀設(shè)計(jì)公司日本LDC公司會所設(shè)計(jì)　澳大利亞DCM室內(nèi)設(shè)計(jì)　意大利EKA　意大利GSamp。L　委內(nèi)瑞拉安東紅坊物業(yè)管理公司北京萬怡光華物業(yè)占地面積建筑面積500000米178。容積率綠化率%內(nèi)部配套毛坯或精裝認(rèn)購時間開盤時間銷售率50﹪左右均價3500元/m2最高價3900左右樓層差50元/m2左右付款方式及折扣一次置業(yè)首付30﹪，二次40﹪車庫價格閣樓價格戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)（Mini公寓）三室二廳二衛(wèi)（別墅式洋房）二室二廳一衛(wèi)（Mini公寓）四室三廳三衛(wèi)（別墅式洋房）216二室二廳二衛(wèi)（Mini公寓）100二室二廳一衛(wèi)（別墅式洋房）三室二廳二衛(wèi)（Mini公寓）總體銷售率一期80﹪左右二期Mini公寓50﹪左右，主要剩余大戶型。目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)的青年群體推廣主題3. 向東，向海，向世界。4. 更簡樸，更自由，更自然樓盤簡介：用建筑代言北歐，用簡樸詮釋奢華，中國地產(chǎn)規(guī)模性10強(qiáng)陽光100東營高端力作——陽光100城市麗園，東營東城規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)CBD（北一路與東四路交匯處），50萬平米國際化社區(qū)，7位世界建筑大師執(zhí)筆，寫北歐之形，留中國之意，北歐庭院別墅、情景疊墅、精裝湖景洋房、絢彩小高層，3000米水岸，完美呈現(xiàn)世界大師的藝術(shù)靈感，彰顯奢華豪宅的簡樸人文。引入北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，打造東營最具國際品位和文化內(nèi)涵的高尚人文社區(qū)，全方位規(guī)劃雙語幼兒園、時尚體驗(yàn)會所、陽光鄰里商業(yè)、公共交通中心港等國際社區(qū)配套，國際化教育資源與大師級建筑，給東營人居一個世界的高度。分析：陽光100城市麗園東營項(xiàng)目位于東營東城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰東營市直機(jī)關(guān)安居小區(qū)，地處規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)(CBD)。項(xiàng)目東迎廣州路,南朝大渡河路,西接?xùn)|四路,北臨北一路,，規(guī)劃總建筑面積50萬平米，屬于陽光100集團(tuán)第二代第三系列產(chǎn)品，涵蓋院落式別墅、疊拼別墅、電梯花園洋房、小高層公寓及商業(yè)、教育等配套的大型復(fù)合式低密度社區(qū)、將傾力打造為東營最具國際品位和文化內(nèi)涵的人文生態(tài)居住城，陽光100，將用獨(dú)樹一幟的品牌理念、國際大師的無窮創(chuàng)意，成就未來新東營的建筑經(jīng)典和城市驕傲。英威花園項(xiàng)目名稱英威花園項(xiàng)目地址東營市東城府前大街86號銷售中心地址東營市東城府前大街86號銷售電話0546 8050666開發(fā)商山東海云房地產(chǎn)公司建筑面積㎡戶數(shù)一期160戶綠化率﹪內(nèi)部配套觀景式外飄窗，地板式采暖，三線入戶，框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)簡裝修。開盤時間2007年4月21日入住時間2007年12月均價2550元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30％，二次40％戶型面積158300平米為主分析：英威花園是東營市的高檔住宅小區(qū)，整個小區(qū)全部為尊貴大戶型的社區(qū)，小區(qū)內(nèi)部配套完善，戶型設(shè)計(jì)合理。觀景式外飄窗、地板式采暖、三線入戶、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、全明戶型設(shè)計(jì)、廚衛(wèi)簡裝修等。作為經(jīng)營類項(xiàng)目，商業(yè)的運(yùn)行狀況和飽和度是衡量城市發(fā)達(dá)程度的重要因素。因此，經(jīng)營性地產(chǎn)調(diào)研成為必不可少的環(huán)節(jié)，下面我司將對東營經(jīng)營性地產(chǎn)分為寫字樓類和商業(yè)類進(jìn)行詳解。第二部分 寫字樓東營市市場有寫字樓發(fā)展的空間，這從遍地開花、蓬勃發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)以及與之不相匹配的辦公環(huán)境可見。支柱產(chǎn)業(yè)以及大型公司企業(yè)、銀行等資金雄厚，是寫字樓的主要消費(fèi)群體，另外一些投資客也會關(guān)注寫字樓獨(dú)特的升值力。目前東營的寫字樓項(xiàng)目一般為出售，這與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)性質(zhì)、資金實(shí)力以及投資習(xí)慣有關(guān)。華納大廈鑫都財(cái)富中心東趙大廈項(xiàng)目名稱萬達(dá)國際大廈項(xiàng)目地址東營市東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)府前大街與沂州路交匯處銷售中心地址銷售電話0546—8050888開發(fā)商山東萬達(dá)地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)公司策劃公司廣告公司物業(yè)管理公司占地面積建筑面積29000平方米容積率綠化率層數(shù)17認(rèn)購時間開盤時間銷售率銷售均價5500元/平米12層南向6900元/平米，北向6700元/平米租金不含空調(diào)、物業(yè)費(fèi)樓層差付款方式及折扣交付時間已現(xiàn)房戶型面積配比總體銷售率目標(biāo)客戶來源推廣主題媒體選擇營銷活動分析：大廈采用美國進(jìn)口特靈中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)；采用原裝日本三菱電梯，并設(shè)計(jì)有全智能化消防系統(tǒng)；玻璃幕墻采用先進(jìn)的LowE玻璃，提高了使用效率，真正節(jié)約了能源。不可貸款。夏季制冷6元/平米/季度，冬季采暖22元/平米/季度第三部分 商業(yè)類項(xiàng)目東營的商業(yè)成熟地段較少，而商業(yè)類項(xiàng)目必須要與商業(yè)中心區(qū)保持近距離，但成熟地段的可開發(fā)地段屈指可數(shù)，造成項(xiàng)目數(shù)量少。項(xiàng)目名稱河濱花園沿街商鋪項(xiàng)目地址西城北一路與太行山路交匯處銷售中心地址項(xiàng)目所在地開發(fā)商東建房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)公司策劃、廣告公司四一營銷物業(yè)管理公司開發(fā)商銷售電話占地面積建筑面積內(nèi)部配套綠化率開盤時間均價樓層差付款方式及折扣戶型價格戶型價格12層沿街商鋪招租360元/㎡/年36層整層整體出租推廣主題項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址東營市東二路與汾河路交叉口銷售中心地址東營市東二路與汾河路交叉口銷售電話05467398777/88開發(fā)商東營市嘉浩置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)公司策劃公司廣告公司物業(yè)管理公司占地面積110000平方米建筑面積150000平方米容積率綠化率38%內(nèi)部配套認(rèn)購時間開盤時間銷售率均價最高價樓層差付款方式及折扣車庫價格閣樓價格戶型面積配比110650平方米總體銷售率目標(biāo)客戶來源推廣主題媒體選擇營銷活動第四部分 東營房地產(chǎn)市場的區(qū)域特征東營房地產(chǎn)的區(qū)域特征是由其城市規(guī)劃決定的。1. 成熟商業(yè)圈帶動中高端經(jīng)營性項(xiàng)目2. 學(xué)區(qū)板塊逐漸成熟3. 東西城互動引導(dǎo)新區(qū)未來經(jīng)濟(jì)爆發(fā)第五部分 品牌地產(chǎn)在東營近幾年，有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐東營市場，無論在產(chǎn)品還是營銷動作都給當(dāng)?shù)厥袌鲈斐闪瞬恍〉臎_擊，客觀上推動建筑設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)和居住文化進(jìn)入一個更高層次，從而對整個東營市場起到積極的推動作用。陽光100奧林匹克花園天業(yè)股份萬大地產(chǎn)海信地產(chǎn)第六部分 結(jié)束語東營房地產(chǎn)顯著特點(diǎn)便是投資型購房需求疲軟，究其原因賣方市場長期以來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是重要因素。房地產(chǎn)要尋求突破，找到增長的契機(jī)，就要改變目前的產(chǎn)品品類，豐富產(chǎn)品線，逐漸培育客群多樣的購房目的。東營房地產(chǎn)市場還只是處在一個初級階段，營銷的作用是其次，產(chǎn)品力的競爭更為激烈，并且處于一種透明、白熱化的態(tài)勢。同時又面臨比較嚴(yán)重的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，同品類產(chǎn)品蜂擁出現(xiàn)，產(chǎn)品面狹窄，各個房地產(chǎn)項(xiàng)目急于打開市場缺口，我們的調(diào)研在這樣的環(huán)境下進(jìn)行，便有了現(xiàn)實(shí)意義。50 / 51