【導(dǎo)讀】和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊

　　

【正文】 規(guī)劃建設(shè)用地土地劃撥流程 第一 階段 經(jīng)濟適用房指標(biāo)審批 村（組）班子 征求村民對土地出讓的意見、按 4+2 工作法，村民大會形成土地出讓的決議，開發(fā)商與村委簽訂《土地出讓協(xié)議》； 發(fā)改委、房管局、土地 根據(jù)土地出讓協(xié)議向以上單位申請經(jīng)濟適用房建設(shè)指標(biāo)，形成三個單位的聯(lián)合批文； 第二階段 土地征收報批 市規(guī)劃局 根據(jù)批文向市規(guī)劃局用地處申報《項目選址意見書》，委托用地處制定控規(guī)方案，根據(jù)控規(guī)出紅線圖 市土地局 根據(jù)市規(guī)劃局提供的項目紅線圖，向市土地局申請對土地進(jìn)行定界，確定地類，由市土地局發(fā)出《征地告知書》提請省土地廳審批； 省國土資源廳 對《征地告知書》進(jìn)行批復(fù) 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 37 市土地局 土地利用處審核劃撥出讓價格 市政府 將土地劃撥方案報請市政府審批 市土地局 市土地局地籍處進(jìn)行土地登記，頒發(fā)土地使用權(quán)證書 城中村改造用地出讓流程 前提條件：項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)審批完成，控規(guī)已經(jīng)公示 第一階段 土地征收報批 鄭州市土地儲備中心 委托土地局測繪隊進(jìn)行土地定界和四鄰指界，根據(jù)定界與四鄰指界做地類分析 市土地局 鄭州土地儲備中心根據(jù)定界圖和地類，申請市土地局做土地報批，經(jīng)過市土地局審批后，市土地局委托區(qū)土地局用地科 制定《征地告知書》； 省國土資源廳 根據(jù)《征地告知書》向省廳申報，納入用地批次 用地批次每年共有兩次報批，年初和年底各一次，年初的批次已經(jīng)上報，只能等年底批次申報，因此此過程需要一年時間； 第二階段 土地征收流程 區(qū)土地局 市土地局委托區(qū)土地做安置補償方案 市土地局 完成后返回市土地局用地處審核補償安置方案 備注：補償安置方案審批由呂愛民局長負(fù)責(zé)，馬志宏主管，張全文經(jīng)辦 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 38 村委 市土地局以紅頭文件形式的《告知聽證書》和《安置補償方案》發(fā)至村委，村委負(fù)責(zé)簽收。 征地協(xié)議 征地協(xié)議的簽訂可以 有兩種方式： 方式一：儲備中心與區(qū)政府、區(qū)政府與航西辦、航西辦與村委，自上而下逐級簽訂征地協(xié)議； 方式二：儲備中心與村委直接簽訂征地協(xié)議（建議采用此方式） 備注：征地協(xié)議中對征地面積，土地征收金額，開竣工時間，安置賠償辦法進(jìn)行明確規(guī)定。 支付征地補償 開發(fā)商按照征地協(xié)議，對村委進(jìn)行征地補償；開發(fā)商應(yīng)留存相關(guān)的收據(jù)，票據(jù)，轉(zhuǎn)賬支付憑證及單據(jù)。 第三階段 土地招拍掛流程 村委會 村委會出具《補償安置到位證明》； 市土地局用地處 按照土地征收協(xié)議的規(guī)定，對土地征收完成情況進(jìn)行說明； 市土地局土地 利用處 審核用地處提交的土地征收卷宗，對土地價格進(jìn)行評估。 備注：陳思歌局長主管，牛坤處長經(jīng)辦，也可以由小王軍進(jìn)行協(xié)助辦理。 市土地局地籍處 對征收土地進(jìn)行預(yù)登記； 市土地交易中心 市土地交易中心委托裕華評估事務(wù)所對土地價值進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果制定出讓文件，進(jìn)行掛牌出讓。 六、 城中村改造項目操作流程 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 39 第一階段：項目啟動階段 公司與村委達(dá)成城中村改造共識，形成城中村改造的初步設(shè)想和合作方案。 公司與村委將合作意向報請鄉(xiāng)政府批復(fù) 鄉(xiāng)政府批復(fù)同意后，鄉(xiāng)政府將改造合作意向向區(qū)政府匯報（需要得 到區(qū)政府及鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)的肯定與認(rèn)可）。 經(jīng)過兩級政府回復(fù)同意合作改造意向時，公司與村委草擬城中村改造合作意向書。 村 (組 )班子征求村民意見，提出已經(jīng)草擬的改造設(shè)想，嚴(yán)格按照“ 4+2 工作法”操作流程，最終經(jīng)村民大會或村民代表大會形成同意實施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議，并在同意書上簽字畫押（百分之九十以上村民同意即被視為集體同意）呈報所屬鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、辦事處。 備注：“ 4+2”工作法，就是所有村級重大事項都必須在村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，按照“四議”、“兩公開”的程序決策實施?！八淖h”即：黨支部會提議、“兩 委”會商議、黨員大會審議、村民代表會議或村民會議決議；“兩公開”即：決議公開、實施結(jié)果公開。 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、辦事處審核相關(guān)資料，提出審核意見呈報所屬區(qū)人民政府。 區(qū)人民政府審核同意后，組織對村 (組 )基本情況進(jìn)行調(diào)查，與村 (組 )協(xié)商擬定城中村改造方案，經(jīng)村民大會或村民代表大會形成決議，將相關(guān)申請資料呈報市城中村改造辦公室。 市城中村改造辦公室組織核查確認(rèn)后，報市人民政府審定；市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報告后，審查確定是否批準(zhǔn)實施城中村改造。時限：市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請之日起 10 日內(nèi)完成核查。 對于已經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行城中村改造的項目，區(qū)人民政府組織開發(fā)單位與村級、區(qū)級政府簽訂三方協(xié)議， 第二階段：土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段 ，經(jīng)市國土資源局審核，報市人民政府批準(zhǔn)后，由市國土資源局進(jìn)行土地初始登記發(fā)證。土地確權(quán)資料齊備后， 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 40 區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下，委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。 時限：資料齊全并符合報件要求之日起市國土資源局 20 個工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。 中村建筑物基底面積測算，經(jīng)區(qū)人民政府組織補充相關(guān)內(nèi)容，確定相關(guān)數(shù)據(jù)后，核定城中村改造安置基數(shù)，組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。 時限：在各區(qū)按要求提供齊全相關(guān)資料后，安置基數(shù)測算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制同時開展 20個工作日內(nèi)完成初步方案。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補充成果后，市規(guī)劃局在 10 個工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審核，市人民政府批準(zhǔn)。 ，組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，確定安置區(qū)修建性詳 細(xì)規(guī)劃。 時限：在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后，市規(guī)劃局在公示的同時，組織專家評審，無重大問題的，在 22 個工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 ，會同區(qū)人民政府?dāng)M定土地儲備方案，簽訂土地儲備協(xié)議或出具相關(guān)說明。 時限：市人民政府批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃之日起 15 個工作日內(nèi)完成土地儲備方案制定；資料齊全并符合報件要求之日起 2個工作日內(nèi)出具土地儲備情況說明。 、戶型、套型及套數(shù)，向市房管局出具正式書面說明。 房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證，設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 時限：注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起 5 個工作日內(nèi)完成。 ，會同市財政局委托土地評估機構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價款評估，并根據(jù)評估價核算政府收益。 時限：接區(qū)人民政府申請之日起 7個工作日內(nèi)完成。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 41 ，提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價 (或底價 )，并組織確定城中村改造方案。 ，報市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議 研究，市人民政府批準(zhǔn)。 ，報市人民政府批準(zhǔn)后，辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。 時限：自市人民政府批準(zhǔn)改造方案之日起 10 個工作日 (不含報批時間 )內(nèi)完成。 第三階段：項目建設(shè)階段 ，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，按期提供建設(shè)用地。 時限：市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請后， 5個工作日內(nèi)批準(zhǔn)實施拆遷。 。 時限：資料齊全并符合報件要求之日起 15 個工作日內(nèi)完成。 財政局辦理建設(shè)規(guī)費減免、土地總價款收繳及補貼撥付手續(xù)。 時限：資料齊全并符合報件要求之日起 3 個工作日內(nèi)完成對有關(guān)收費項目的審核；資金收妥之日起 3個工作日內(nèi)完成規(guī)費減、免手續(xù)； 3 億元以下項目交清土地出讓價款之日起 15個工作日內(nèi) (不含報批時間 )完成撥付； 3億元以上項目，自資金到位之日起20 個工作日內(nèi)將 50％的土地出讓金撥付到區(qū)財政，其余 50％自城建計劃下達(dá)之日起 15個工作日內(nèi)撥付到位。 ，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)，依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例 意見，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。 時限：在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后，市規(guī)劃局在公示的同時，組織專家評審，無重大問題的，在 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。自資料齊全且符合審批要求之日起 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )，完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理， 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。 。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 42 時限：自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20 個工作日內(nèi)辦理完畢。 、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 時限：工程招投標(biāo)程序結(jié)束后， 7個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 ，配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。 、套型面積后，辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。 時限：會同所在區(qū)人民政府對過渡性廉租住房具體座落認(rèn)定后，對達(dá)到預(yù)售條件的商品房，在 3個工作日內(nèi)完成預(yù)售許可和合同備案。 第四階段：村民回遷階段 。 時限：資料齊全并符合報件要求 7個工作日內(nèi)完成工程竣工備案。 。 。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 43 鄭州市城中村改造主要工作流程 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 44 鄭州市城中村改造規(guī)劃編制審批流程 村（組）班子 征求村民意見，提出改造設(shè)想，村民大會形成集體土地轉(zhuǎn)國有決議 市城中村改造辦公室 批準(zhǔn)進(jìn)入審核程序 區(qū)人民政府 組織對村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，會同市土地儲備總新與村（組）協(xié)商擬定城中村改造方案和土地儲備方案，經(jīng)村民大會形成決議 縣鎮(zhèn)辦事處 審核相關(guān)資料，提出審核意見 市國土局 為城中村土地確權(quán)登記 市規(guī)劃局 編制城中村改造控規(guī)和安置區(qū)修規(guī) 市城中村改造辦公室 組織、審核城中村（組）基本情況 市房管局 審核安置房和配套開發(fā)商 品 房 戶型、套型 區(qū)人民政府 提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議價 市城中村改造辦公室 組織審核，提出意見 市人民政府 批準(zhǔn)實施城中村改造 市國土局 為確權(quán)土地發(fā)證 市 財政 局 兌現(xiàn)市政府有關(guān)優(yōu)惠政策 市規(guī)劃局 為土地取得者完善有關(guān)規(guī)劃手續(xù) 區(qū)人民政府 負(fù)責(zé)城中村拆遷，在約定期限內(nèi)提供建設(shè)用地 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 45 土地掛牌（招標(biāo)、拍賣）工作流程 村（組）申請得到批準(zhǔn)并經(jīng)委托 區(qū)分局組織編制、初審控規(guī) 縣區(qū)處復(fù)審、主管局長著急預(yù)備會 局專題業(yè)務(wù)會或局常務(wù)會研究 報省會規(guī)劃委員會辦公室主任會議批準(zhǔn) 縣區(qū)處為土地招拍掛提供規(guī)劃設(shè)計條件 專家評審 分局起草批復(fù)，報縣區(qū)處組織公示、報市政府批準(zhǔn)后主管局長簽發(fā) 開發(fā)單位委托編制修規(guī)、分局初審、報市規(guī)劃局 用地處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 規(guī)劃處備案 報省會規(guī)劃 委員會辦公室主任會議批準(zhǔn) 分局起草批復(fù)、報縣區(qū)處、組織公示，主管局長簽發(fā) 專家評審會 區(qū)規(guī)劃分局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 46 窗口受理 地籍測繪處履行收回程序 注銷土地使用證 按政府收回土地登記 交易中心 初級會審 公開出讓，確定受讓人 簽訂成交 確認(rèn)書， 簽訂出讓合同 擬定出讓方案 市政府審批 現(xiàn)場勘查 土地審批領(lǐng)導(dǎo)小組會審 市政府批準(zhǔn) 用地批復(fù) 受讓人履約 辦理規(guī)劃用地許可證 繳費、完稅 測繪隊出圖 地籍測繪處