【正文】 地，我個人覺得簫條時候買土地，繁榮時候賣產(chǎn)品，假如你做加法，也就是說經(jīng)濟(jì)不景氣的時候，你應(yīng)該買地，然后繁榮的時候很旺盛你就把房子做出來賣掉，然后等下一次不景氣，因?yàn)槟闳パ芯恳幌孪愀壑袊Ｍ獾睦樱欠催^來的，繁榮的時候買土地，簫條的時候賣房子，現(xiàn)在把香港賺的十幾年錢全賠完了，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到大陸。那么現(xiàn)在北京這幾年出現(xiàn)的所謂的很偉大的開發(fā)商，被媒體爆炒的都是簫條的時候買的房子，你仔細(xì)看他都是95年、96年買的地，然后99年開始賣房子那么一定要繁榮的時候辦產(chǎn)品，簫條的時候買土地，這是一個。 第三個就是伯奧亞洲論壇是民間發(fā)起，但是政府支持的一個非政府的經(jīng)濟(jì)論壇，那么他所有的這些活動去年是籌備了江主席去了，今年朱總理會去，那么他是富有成效，而且他也是一個神話，這塊地是12年前買的，大家也知道也是簫條的時候擱了這么長時間，現(xiàn)在開始發(fā)揮了一點(diǎn)作用，也有一些投資商，包括小潘他們都去在那兒做，所以我覺得伯奧是一個故事，但是從經(jīng)濟(jì)論壇來說，現(xiàn)在是每年固定現(xiàn)在有兩個，一個是伯奧論壇，一個是亞伯利論壇，是中國企業(yè)家論壇，那么伯奧論壇有點(diǎn)政府色彩比較的濃，那么亞伯利論壇是草根論壇，民間色彩比較濃?；旧鲜沁@么一個變化。 有人說開發(fā)商自有資金率達(dá)50％，我的看法？北京的積壓情況的評價？那么是這樣，開發(fā)商全世界來說，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率，反過說說自有資金比率一般來說都50％以下，都比較少，但是他的開發(fā)體制不同，風(fēng)險結(jié)構(gòu)不一樣，比如說在歐美，他的風(fēng)險和我們是不一樣，我們的自有資金又少，金融配合的這套制度不理性，在國外和地產(chǎn)相關(guān)的金融品種，有幾十種、上百種，我們現(xiàn)在也就是個按揭，開發(fā)商貸款有時候都不給你貸，所以這種情況下，自有資金一少，杠桿運(yùn)用的很大，那么你要么占建商的便宜，摧殘建商，要么預(yù)售，把客戶的錢用來蓋房，然后晚結(jié)算，不交稅，這都是開發(fā)商常用的這些，你這樣子風(fēng)險很大，所以的話，應(yīng)該來說自有資金占到30—50％，配合完善的金融服務(wù)和法制體系，我覺得風(fēng)險是可以控制的，如果沒有完善的法律體系和金融服務(wù)，杠桿作用也是搏一次，那么這也就是為什么我們現(xiàn)在很多開發(fā)公司做幾年就死掉了，因?yàn)樗I了幾百畝地賺了三千萬，第二次他又買幾百畝地，然后賺的錢壓在地上，然后周期變了他又套在那里，然后又賺了八千萬，那么又買地，那么市場周期又一變，他覺得又不夠。所以企業(yè)做多大不是由你的欲望決定的，是由你的資源邊界決定的，你想做大你的資源就這么多，你是做不大的。反過來企業(yè)死亡也是欲望導(dǎo)致的。我買一千畝地，你看大家都在圈地，我看市場上只有XX在說不買地，我確實(shí)也不買地，明年我也不會買，可能我們會到上海去買，也不在這兒買，那么有的老總說我買了三千畝，多少畝，那么誰都知道，只交了押金而已，那么沒有財富你根本無力支付這個錢，因?yàn)槿f科按指標(biāo)來拿地，因?yàn)楝F(xiàn)在是指標(biāo)控制土地，特別是郊區(qū)地。所以我覺得自有資金還是非常重要的。 北京的積壓情況我認(rèn)為北京積壓還不是主題，積壓不是北京目前的主題。 這個朋友問我們是不是XX在起步發(fā)展是不是做過搞定之類的事情，對起步實(shí)力不在強(qiáng)，發(fā)展初期能否從搞定之類做起？這個我想說每個人成仙得道都有自己的高招，但是我想在中國早期的企業(yè)，他因?yàn)楝F(xiàn)金資源比較少，他一定要有補(bǔ)充現(xiàn)金資源的辦法，就是用關(guān)系、搞定，我想每個企業(yè)都有這樣的一個開始。但是，什么時候立地成佛，是作為企業(yè)的分解，就是說每個孩子都摔過跤，都尿過炕，但是什么時候不尿，什么時候不摔跤，是成熟好孩子和壞孩子的區(qū)別，如果你現(xiàn)在不得不這么做，也不能把它當(dāng)成永遠(yuǎn)的致勝法寶。 北京未來三年的走勢。這塊現(xiàn)在我覺得說這個話題容易說成永遠(yuǎn)正確的廢話，因?yàn)槲艺f明天要下雨，反而不信，不信我說天又變了，反而沒下，說不下雨又下了，那么我說云彩是飄過來的，那么昨天我判斷的時候沒下。那么作為一個企業(yè)你不要關(guān)心這個事，你作為一個百年老店也好，市場變化是一個正常的事情，你必須把變化作為一個常量，就是他每天在變化，婚喪嫁娶、喜怒哀樂，那么你不能說我今天高興出門，不高興不出門，你得保證我好的心態(tài)，那么你真正健康了，下雨刮風(fēng)不得病，那么你不能說我天天看天氣預(yù)報，天氣好了少穿點(diǎn)衣服，天氣不好了我多穿了衣服。那么未來北京房地產(chǎn)走勢，那么我說穩(wěn)中有升，那么穩(wěn)中有降，不升不降，你信不信，你也得信，那么比如說負(fù)債率不高，公司團(tuán)隊很好，那么不好對你恰好是機(jī)會，你又做起來了，你看李嘉誠實(shí)際上都是周期做對了，你說他每個房子賣得就是比咱們北京每個項(xiàng)目的公司下的工夫大不見得，他有很多的理財技巧，我就不細(xì)說了。 現(xiàn)在有個朋友問西部開發(fā)蘭州房地產(chǎn)怎么樣？ 這樣子蘭州地產(chǎn)在今后幾年我覺得是成長的趨勢，現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)市場是四級，第一個是北京上海這些特大城市，那么北京有四個區(qū)的收入稅收超過100億，那么這樣的話，一個區(qū)相當(dāng)于外部的一個省，這是超大規(guī)模的城市。第二個等級是青島、成都、大連、杭州，第三個是等級是一般的省會城市。第四個等級就是地級市，那么像蘭州是屬于第三個等級的城市，你只要做品質(zhì)好，現(xiàn)在一點(diǎn)都沒有問題的市場，而且這些城市GDP也就是剛剛接近1000美金，人口都在100—200萬之間大概是這樣，所以這種城市化的進(jìn)程應(yīng)該是沒有問題。但是這些地方的開發(fā)，還有很多超額利潤的機(jī)會，就是說不規(guī)范，所謂搞定的空間，還有這種還是比較大的。 那么這個是問XX的模式，XX的模式是哪一種，然后增值服務(wù)做到什么程度？這個簡單說一下，XX現(xiàn)在因?yàn)榻Y(jié)合我們這個研究成果，以及XX內(nèi)部的討論，XX最近董事會會確定一個新的XX的模式。XX在早幾年，應(yīng)當(dāng)說也是一個開發(fā)公司模式，沒有什么偉大之處，但是我覺得XX從今年從現(xiàn)在開始，XX已經(jīng)是不尿炕的孩子了，我們有了自己非常清晰的商業(yè)模式，我們的商業(yè)模式是專業(yè)投資模式，但是我們的上市公司這部分是開發(fā)模式，就是XX原來模式的變形，就是我們把所有做房屋供應(yīng)開發(fā)部分都放在現(xiàn)在叫先鋒股份上市公司里面，而這個公司不做土地，我們還有一個土地開發(fā)公司，專門去買土地，儲備土地，然后土地完了以后，包裝成項(xiàng)目，再放到上市公司，這樣子解決萬科模式當(dāng)中在資本市場上唯一的欠缺，就是凈資產(chǎn)和規(guī)模成反比。我們有一個土地開發(fā)公司，有一個房屋的開發(fā)公司，這是兩個，投資公司下面的兩個，第三個我們有一個物業(yè)經(jīng)營的公司，現(xiàn)在我們固定的XX穩(wěn)定的租金收入是1億7000萬。另外還有一部分是增值服務(wù)的一部分，還有XX會把物業(yè)管理代理統(tǒng)統(tǒng)賣掉，就管理這部分。然后上面這部分就是投資公司，這就是我們現(xiàn)在做的一種模式。 還有一個朋友問地產(chǎn)商業(yè)模式競爭力如何？因?yàn)榻裉鞗]時間，每一種模式關(guān)鍵看老板投資人的心態(tài)想做什么，你想做比較輕松，自己自有資金又很多，我覺得你做經(jīng)營模式比較好，你如果人際關(guān)系特別多，大家又不想干，所以你做土地模式比較好，那么就相當(dāng)于一件休閑服不同的人穿有不同的享受、不同的用途，所以這個恐怕不能一概而論。 第三個就是XX商城為什么變成批發(fā)市場，是否對辦公出租有影響？我認(rèn)為改成商城確實(shí)是我們由原來的經(jīng)營不好把它變好的一個主動的選擇，但是這個主動的選擇肯定是前面有問題才主動的選擇，那么現(xiàn)在情況非常好，會不會對寫字樓有影響呢？肯定是有影響，因?yàn)槭刮覀兊目蛻舭l(fā)生了一些變化，原來的時候我們客戶結(jié)構(gòu)里面寫字樓里面，就是現(xiàn)在我們說甲級寫字樓現(xiàn)在應(yīng)該待的客戶比較多，現(xiàn)在就是甲B之間的這種客戶，也就是說原來外國公司多的時候，現(xiàn)在就是中國公司多，但是租金水平并沒有什么降低，當(dāng)然外觀上、形式上都有一些變化，我老開玩笑，這個批發(fā)市場這種出租經(jīng)營方式，就像農(nóng)村婦女，體型不好但能生能養(yǎng)，他實(shí)在，可是你不能老拿模特的標(biāo)準(zhǔn)來看他，你也不能說他不行，他生孩子照樣奶水足。這是開玩笑說。 再一個就講到XX做的客戶是定位在1萬以上的房子，為什么會做信息小鎮(zhèn)，我們就說過萬科以前的開發(fā)模式是不清楚的，所謂信息小鎮(zhèn)是我們七年前買的一塊地，這塊地比較郊區(qū)化，從目標(biāo)客戶群上來說是一類人，就是買了第一套住宅還要買第二套住宅的有錢人，但是從價值上來說還是不是太高，四千多塊錢，但是我們以后新做的項(xiàng)目會非常集中在我們的客戶上，不會再做類似的項(xiàng)目。主持人： 好我們今天和馮總的交流就先到這里，如果大家感興趣的話，會后跟馮總再約時間。感謝馮總今天的精采講解。