【正文】 的戶型選擇與地道的純別墅享受。出色的總體規(guī)劃成功入圍GOLD NUGGET決賽并獲全場(chǎng)設(shè)計(jì)師大獎(jiǎng)。橘郡]在國內(nèi)首次以“區(qū)”而不是“室”重新定義空間，提高空間使用率。地下室引入私人俱樂部的概念私人俱樂部（陽光地下室）、后花園、下沉式側(cè)院、溫泉引入配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)碧水莊園作為成熟、規(guī)范的高檔外銷別墅區(qū)，在莊園內(nèi)建有7000平米豪華會(huì)所和4000平米專業(yè)球館，由榮獲北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)的北京碧水物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。24小時(shí)熱水，雙電源供電，60套衛(wèi)星節(jié)目及超市、餐廳、咖啡廳、游泳桑拿、醫(yī)療保健、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、卡拉OK 歌舞廳等7000平米會(huì)所服務(wù)設(shè)施。12道保齡球、網(wǎng)球、壁球、模擬高爾夫、乒乓球、健身等標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施集中在4000平米專業(yè)球館24小時(shí)巡邏保安，每位保安員配備園內(nèi)無繩電話，每戶配有可視對(duì)講系統(tǒng)，并可與保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。莊園四周設(shè)有先進(jìn)的四束紅外線防護(hù)裝置，小區(qū)各路口通道均設(shè)保安崗?fù)ぜ伴]路監(jiān)控系統(tǒng)。裝修包括頂瓦、外墻、塑鋼門窗、入戶臺(tái)階、車庫門（進(jìn)口）、私家花園綠地、中央空調(diào)主機(jī)（進(jìn)口）、游泳池機(jī)房設(shè)備（進(jìn)口）、室內(nèi)花園基本配置。除此之外為內(nèi)裝修部分。一期工程主體結(jié)構(gòu)采用磚及混凝土結(jié)構(gòu)，二期載程則采用更為優(yōu)化的框架結(jié)構(gòu)，頂瓦采用高級(jí)的西班牙瓦或多彩玻纖瓦，外墻采用墻面噴涂或飾板，窗戶采用國家推薦的塑鋼材料，戶門采用高級(jí)入戶門，玻璃全部為單反鍍鏌玻璃，車庫采用遙控分節(jié)式車庫門安防智能 * 社區(qū)全紅外線布防，多倍變焦鏡頭全線監(jiān)控24小時(shí)安防攝像裝置及電子巡更……多道隱形防線，非小區(qū)人員出入必須通過管理中心的智能身份識(shí)別系統(tǒng)，更設(shè)有門窗自動(dòng)報(bào)警，紅外及移動(dòng)雙重監(jiān)控設(shè)備* 煤氣、煙感、應(yīng)急報(bào)警裝置無線求助，車庫安防……任何異常情況，確保第一時(shí)間報(bào)警并通知物業(yè)中心。* 出入口及車輛的智能管理系統(tǒng) 人與車各行其道* 每戶預(yù)留四條電話線路即便沒有人會(huì)在家里安裝14部電話，[橘郡]仍在每個(gè)可能的地方包括衛(wèi)生間和浴室都預(yù)先留有接口。* 小區(qū)寬帶直通國際互聯(lián)網(wǎng)光纖入戶帶寬達(dá)100M，每戶預(yù)留雙軌高速數(shù)據(jù)數(shù)字線路，9個(gè)數(shù)據(jù)接口，加上最新智能化布線系統(tǒng)。* 社區(qū)背景音樂，讓音符陪伴孩子成長* 遠(yuǎn)程搖控空調(diào)等家電系統(tǒng)，猶如進(jìn)入科幻世界* 有線電視網(wǎng)絡(luò)光線入戶 8個(gè)電視接口，電視隨便放在哪里。* LONWORKS技術(shù)遠(yuǎn)程查詢器，水、電、氣表可遠(yuǎn)程計(jì)量、收費(fèi)、控制，雙向查詢，免入戶，無干擾 涂料： 世界上最好的涂料生產(chǎn)地——加拿大原裝進(jìn)口屋 面 瓦： 來自美國最大的生產(chǎn)廠家門： 加拿大木鋼裝飾門車庫內(nèi)門： 加拿大鋼木門車庫外門： 加拿大卷板門中央吸塵（贈(zèng)送）： 加拿大中央除塵系統(tǒng)凈水器（贈(zèng)送）： 采用美國最新技術(shù)的原頭凈水器配電箱（贈(zèng)送）： 廣東奇勝（Clipsal）高級(jí)開關(guān)插座： 蘇州海貝熱水器（贈(zèng)送）： 南京（美國獨(dú)資）風(fēng)道式家用中央空調(diào)機(jī)組（贈(zèng)送）： 美國雷諾士(LENNOX)壁爐（贈(zèng)送）： 加拿大MAGESTIC　書店、小餐廳、酒吧、畫廊、室內(nèi)溫泉泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、露天音樂吧將兩者自身進(jìn)行比較，可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，兩者的二期都較一期的價(jià)格有了大幅的上揚(yáng)，主要原因是產(chǎn)品的素質(zhì)（尤其是碧水莊園）有了較大的改進(jìn)，總體而言二期比一期的戶型大、容積率降低、綠化率增加。將兩者放在一起比較，橘郡2期的單價(jià)、增幅都高于碧水莊園2期，其原因是值得仔細(xì)推敲的。不難發(fā)現(xiàn)碧水莊園較橘郡有更多的先天優(yōu)勢(shì)，如交通優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、配套成熟的優(yōu)勢(shì)；比較產(chǎn)品本身，碧水二期比橘郡二期有更低的容積率和綠化率，更大的湖面景觀。而橘郡的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在產(chǎn)品的鮮明的特征上，如戶型功能分區(qū)設(shè)計(jì)、后花園以及側(cè)面的下沉式花園的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上面。除產(chǎn)品本身的差異以外，其它的差異主要表現(xiàn)在橘郡有比較完整營銷概念，并且將這種營銷概念完全的融合到產(chǎn)品中去，換一個(gè)角度來看，也可以認(rèn)為橘郡拿來了一個(gè)設(shè)計(jì)理念比較領(lǐng)先的產(chǎn)品，將這種設(shè)計(jì)理念引入到中國，然后從這種設(shè)計(jì)理念出發(fā)形成了產(chǎn)品的營銷概念，從而形成了產(chǎn)品和概念比較完美的融合。而碧水莊園則主要還是停留在對(duì)產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀的一種簡單模仿上，忽略了對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想的思考，也沒有整體的營銷策略配合，導(dǎo)致了碧水的價(jià)格攀升速度較橘郡低。這也說明整體營銷對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重要性。附件二：北京別墅東北、西北地區(qū)介紹東北部別墅項(xiàng)目簡介：東北部京順路、機(jī)場(chǎng)高速一帶是北京開發(fā)最早，數(shù)量最多的別墅區(qū)域。其北通首都機(jī)場(chǎng)，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū)，距離東北三環(huán)的三元橋只有17公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。附近機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路兩大交通干線，提供了安全、便捷的交通條件。目前，東北區(qū)域綠化面積較大，種植的樹木多已成林，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河在北京市政府的規(guī)劃下預(yù)備建成一條綠色生態(tài)走廊，具有北京市內(nèi)少有的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場(chǎng)、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施，這都為高檔別墅開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū)，別墅市場(chǎng)已經(jīng)具有明顯規(guī)模。該區(qū)主要最早開發(fā)的別墅為1992年開發(fā)的麗京花園，當(dāng)年以2400美元/平方米的價(jià)格發(fā)售，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京別墅的最高價(jià)。隨后，名都園、萊蒙湖、嘉浩、麗斯花園等別墅都陸續(xù)開發(fā)，到1999年底，該區(qū)域已有別墅項(xiàng)目近14個(gè)。 東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢(shì)在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰，而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個(gè)寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內(nèi)國際人士首選的居住區(qū)。主要客戶為財(cái)富500強(qiáng)跨國企業(yè)住戶，其中包括思科、菲利浦斯、雀巢、摩托羅拉、朗訊、匯豐銀行、殼牌石油等企業(yè)的高層職員及外國領(lǐng)事館、使館要員與演藝界名人。目前該處別墅內(nèi)銷需求發(fā)展也很迅速，一些境內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷需求明顯上升。西北別墅項(xiàng)目簡介：西北部的別墅主要沿著京昌高速沿線、立湯路沿線，位于京城上風(fēng)上水，自然條件非常優(yōu)越。該區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，并且已經(jīng)形成了良好的綠化環(huán)境。此處從1992年即開始開發(fā)，如玫瑰園，就是北京最早開發(fā)別墅之一，由于種種原因，這里的發(fā)展緩慢，相對(duì)落后于東北部。2001年以來發(fā)生較大改變，新增碧水莊園二期、橘郡一期、二期、玫瑰園三期以及翠湖別墅和龍城花園的后期開發(fā)別墅，供應(yīng)量有較快增長。新增別墅供應(yīng)量中以風(fēng)景優(yōu)美、景觀獨(dú)特的高檔別墅為主，橘郡則因?yàn)楫a(chǎn)品的鮮明特征、概念的炒作，成為北京內(nèi)銷別墅的售價(jià)最高的別墅項(xiàng)目。沿線優(yōu)美清新的自然環(huán)境、良好的人文教育環(huán)境和便利的交通條件，使西北部別墅區(qū)有條件成為年輕精英們的后花園。北京西北和北部的別墅業(yè)主多受工作與居住交通條件影響，是具有一定購買能力的ＩＴ新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士。18 / 18