臨安市別墅市場研究分析報告-資料下載頁
2025-06-28 17:11本頁面
【正文】 效應(yīng)，集中性強(qiáng)，整體氛圍好；不利的是：客戶的市場層面較統(tǒng)一，增加營銷難度。如果做二種以上復(fù)合品種，有利的是：市場構(gòu)成豐富，目標(biāo)對象分級銷售，可適應(yīng)不同對象，有利銷售；不利的是：整體感有所降低，品質(zhì)不容易均好。 我們的主張是：1450畝總體規(guī)劃，分期開發(fā)，并形成相對獨立的區(qū)域劃分，以應(yīng)對不同的市場需求，確保大盤的操作，規(guī)避市場風(fēng)險。 在做好總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，可分三期開發(fā)，在產(chǎn)品類型上面可做成獨立別墅和雙立別墅兩種形態(tài)并存；理由是： （1）我們的別墅的消費主體是前面提到四類人群，此四類的需求必須放在首位。 （2）這兩類房產(chǎn)正好可以充分享有青山湖自然資源和未來城市資源 （3）目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅，我們盡量與他們定位相錯，否則在性價比上無法體現(xiàn)優(yōu)勢。 （4）做獨立和雙立結(jié)合容易創(chuàng)造出全新另類房產(chǎn)，不與目前市場類同。（雙立也是準(zhǔn)獨立別墅，品質(zhì)感不會降低） 為此我們建議： ——濃重的英倫風(fēng)格的別墅，注重臥室以外的功能開發(fā)，亦即“少房多廳多衛(wèi)多功能性空間”，強(qiáng)調(diào)由內(nèi)而外，即由臥室生活轉(zhuǎn)向?qū)ψ匀簧畹膭?chuàng)新和發(fā)現(xiàn)，因為“自然是美的，風(fēng)景是美的”，審美也由個人體驗轉(zhuǎn)向“人與自然，人與人”，從而獲得身心的愉悅和入世的尊崇感。 ——戶型面積以300㎡為主體，太大了容易產(chǎn)生人際冷漠和不安全感，太小了又顯示不出別墅居家應(yīng)有的品格。同時可兼顧局部的250㎡戶型和300以上的大戶型。根據(jù)“資源好戶型大，資源差戶型小”的原則分布。 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。 如果能實現(xiàn)上述構(gòu)想，就有可能改變目前還不太熱的青山湖居家理念。 五、什么樣的價位 根據(jù)調(diào)查：目前臨安別墅市場價格在3300元/㎡左右徘徊，青山湖別墅定價可參照整個臨安市場，同時也應(yīng)注意杭州別墅市場價格的走勢。杭州別墅市場的供應(yīng)來源主要有之江度假區(qū)、富陽銀湖開發(fā)區(qū)、未來世界周圍和留下一帶，目前杭州市場別墅均價指數(shù)已達(dá)5000元/㎡，未來還有可能走高。從發(fā)展趨勢上看，我們認(rèn)為臨安別墅尤其是青山湖別墅價格仍有上揚空間，但近二三年內(nèi)增幅不是很大，將呈現(xiàn)“穩(wěn)定、小幅持續(xù)”的特征。 因此，我們認(rèn)為：3500元/㎡的均價的單價較為容易被接受，總價在160萬左右比較合理。 六、什么樣的配套 調(diào)查中顯示：大環(huán)境——選擇次序為交通、醫(yī)療、日常生活服務(wù)； 內(nèi)環(huán)境——選擇次序為安全、衛(wèi)星電視、會館； 毫無疑問，交通是一個很重要的瓶頸。國外購買郊區(qū)別墅者選址在行車車程二個小時以上者很多，主要原因是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，平面的、垂直的都非常完善。盡管現(xiàn)在購買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點單一開發(fā)商是無能為力的。在高架成為現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，還要考慮家人的出行方便，屆時小區(qū)可承諾專線貴賓巴士，醫(yī)療和日常生活服務(wù)除園區(qū)內(nèi)解決以外，更重要的是要聯(lián)合開發(fā)商向開發(fā)區(qū)提出呼吁。直接影響規(guī)劃設(shè)計的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。我們建議： ——別墅區(qū)內(nèi)進(jìn)行內(nèi)商業(yè)景觀設(shè)計，售樓時可按最需要的商業(yè)門類定向招商，就能解決日常生活購物需要； ——配高檔“智能安保系統(tǒng)”，人防技防相結(jié)合，全面保證家居安。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會館、游泳池、網(wǎng)球場、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 ——做貫穿全園的水系景觀。 七、青山湖別墅項目投資概算 青山湖別墅項目在啟動以前，必須進(jìn)行投入產(chǎn)出的分析。投資概算能幫助投資者把握項目在經(jīng)濟(jì)上和管理上的整體運作水平，評估出物業(yè)的總體盈利標(biāo)準(zhǔn)和價值取向，以便調(diào)整和指導(dǎo)物業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中的運籌尺度，為科學(xué)決策提供依據(jù)。 青山湖別墅項目總占地約1450畝，園內(nèi)植被豐富，湖泊縱橫。 總體量為1450畝，初步規(guī)劃思路為平均2畝造1幢，共725幢，則每幢平均建筑面積為267平方。采用“2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫、洗衣房放置半地下室不占容積率。，地下室算50%，實際可售面積為：。以平均每平方3300元計，為110萬一幢。，二層建筑，除去道路、公建、公共花園等占地35%，還有55%的草坪可售，（約1333平方）中有734平方的草坪可售，草坪每平米售800元，即58萬。這樣每幢別墅總售價168萬元。 按以上概算。下面以每畝地價20萬元（以目前市場價推算）進(jìn)行投資概算： （1）土地總投資：145020萬=29000萬 （2）建筑工程投資：193430= （3）道路、公建、公共花園：35%1450667150元/㎡=5077萬 （4）草坪：55%1450667100元/㎡=5319萬 （5）水電、管道煤氣預(yù)埋等：約2500萬 （6）配套工程：約6000萬 （7）設(shè)計費（建筑、景觀兩大類）約1500萬 （8）弱電工程費：約1000萬 （9）不可預(yù)見費：（上述8項總和的5%）：3300萬 （10）財務(wù)費用：（按借貸2個億，3年，6%計）：3600萬 （11）管理費用：（銷售收入%）：5481萬 （12）營銷費用：（銷售收入%）：1827萬 （13）營業(yè)稅金及附加：（銷售收入%）：6784萬 利潤估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤（稅前）
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1