【正文】 300平米250平米200230平米餐廳1520 m21218 m21218 m21215 m2廚房（帶早餐室）2030 m21525 m21218 m21218 m2私密區(qū)私密區(qū)是指臥室、衛(wèi)生、盥洗和書房主人房及共衛(wèi)生間的面積較大，便是如何在主人房這個重頭戲上作出自已的特色是我們應(yīng)當考慮的。建議增加一間換衣間用來布貯和更換衣服，使臥室的功能更加單純，又可將化裝室獨立出來，整個主人房因引更具私密性。大面積的別墅，建議劃出兩個主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。本案不同建面的“私密區(qū)”具體列表如下：私密區(qū)具體說明350平米300平米250平米200230平米書房15 m21015 m2812 m210 m2臥室（1）15 m2 180。21225 m2 180。21012 m2 180。210 m2主臥2530 m225 m22025 m220 m2主衛(wèi)10 m210 m2810 m28 m2功能區(qū) 包括洗衣房、儲藏室、工人房（傭人房）、車庫、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在200350平方米，正常應(yīng)配置三個衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間，洗衣間面積建議略大，除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。 由于多余空間通常會用來堆放雜物，建議增設(shè)儲藏室。車庫最常見設(shè)置在房子的一側(cè)后面。本案不同建面“功能區(qū)”具體列表如下功能區(qū)具體說明350平米300平米250平米200230平米洗衣房45 m245 m24 m234 m2傭人房7 m257 m25 m25 m2車庫單車室內(nèi)單車室內(nèi)室外停車室外停車室外區(qū)主要包括私家陽臺、平臺、墻植被與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作用和人體的呼吸作用使人與植物的O2和CO2得到互相吐納的交流，形成良好的態(tài)態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。本案不同建面的“室外區(qū)”像平臺回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當布置：空間布局特點從整體上來說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購物、主題活動、醫(yī)療、交往休閑、綠地、道路、車庫等。居住的生存空間將大為擴展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性：單體建筑設(shè)計時就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。由于基地面積較大，可考慮部分組團景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強住戶的私密性。雙拼別墅的設(shè)計應(yīng)表現(xiàn)其個性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨立別墅一樣是一個整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個性化的品。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境。三、 環(huán)境規(guī)劃生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境是提供給予人們的生活的自然環(huán)境。生態(tài)這個大內(nèi)涵包括我們生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風、外墻遮陽、綠經(jīng)、人工河道等等為在這片土地上的人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和祥和的家居氣氛超然于城市的喧囂嘈雜。微鳳的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園、的美麗景象、又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風速、改善小氣候。為此我們提出下列建議僅供參考：216。 小區(qū)道路選擇樹干高大喬木、樹冠濃密生長快抗災(zāi)性強的樹種；例如梧桐、楊柳和香樟等；216。 草地上種植無刺、無毒花木；并且顏色豐富有層次；216。 水池邊的樹種宜選用（落葉少、無飛絮的花木）灌木或垂柳等；216。 近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠高建筑物則結(jié)合組團主題設(shè)置不同種類植被。小區(qū)景觀一個好的別墅住宅區(qū)必須具有一個良好的視覺環(huán)境，使人們對環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。為此我們建議216。 圍繞“水”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局，重點規(guī)劃在小區(qū)中開挖一條貫穿小區(qū)的人工河，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型；216。 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或為軸）向外輻射將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把河面與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動的重要場所；216。 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和空顯別墅住宅區(qū)的高雅性特色；216。 道路走向應(yīng)符合進出人流去向，道路設(shè)計應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于3米并中間用以高大喬木遮擋噪聲。四、 配套設(shè)施 配套設(shè)施內(nèi)的公建配套相對落后，目前尚無服務(wù)設(shè)施可言。但本案別墅住宅的定位在中高檔次，這要求本案在規(guī)劃上力求做到配套齊全、功能完善。安全保衛(wèi)、托兒所、幼兒園、診所、銀行、餐廳、美容美發(fā)院、洗衣店、健身房、游泳池、網(wǎng)球場、健康步道、壁球館、乒乓室、桌球室、歌舞廳、兒童樂園、酒巴、咖啡館等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的娛樂休閑環(huán)境、更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。雖然虹山半島一期的會所等各類配套設(shè)施在本案也可共享，但由于整個別墅住宅規(guī)模大，針對東西兩塊小區(qū)，建議本案在配套設(shè)計方面應(yīng)考慮增設(shè)的功能項目的： 高爾夫（推桿）練習場 小區(qū)超市等 游泳池、網(wǎng)球場及室內(nèi)健身項目 酒巴五、 物業(yè)管理如果說規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素，物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛，它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運行，延才使用年限，而且可以提供物業(yè)的檔閃和適應(yīng)性，增加其使用價值和價值，樹立發(fā)展商的良好形象，增加住戶對發(fā)展商的信心，促進后銷售工作順利進行。因此我們不可忽視物業(yè)管理對物業(yè)的服務(wù)功能，主要可分三大類：216。 公共服務(wù)方面：清潔衛(wèi)生、治安保證、維護環(huán)境、代繳水、電、煤費等等；216。 專業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)功能；216。 特約服務(wù)方面：代收洗衣、上門清掃、代訂車、船、機票、代請保姆等等。分析篇3—1問題與機會點分析3—2項目建議3—3市場定位建議3—4劣優(yōu)勢分析3—3市場定位建議一、產(chǎn)品市場定位本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，建筑形態(tài)設(shè)計和組合，園藝設(shè)計，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項目，本案將先進的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來，形成中高當?shù)膭e墅住宅小區(qū)。二、價格定位建議獨立別墅銷售單價設(shè)定在均價6000元左右/平方米，其單棟總價控制在150萬—210萬元之間；建議雙拼聯(lián)體別墅的銷售單價，以均價5000元左右/平方米入市，其單套總價控制在100萬—115萬元之間。三、 目標客源定位從本案的市場定位來看，本案在目標人群的定位上也有別于別墅類項目，它不完全以經(jīng)濟總量來對目標人群進行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細致，簡單的說就是要在有可能購買別墅項目的人群中，再進行甄選，方可成為本案的有效目標客源。目標客源特征描述 目標客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對應(yīng)客層，生活富裕且心理需求滿足自我實現(xiàn)；消費行為主觀趨向性極強，價格不是其考慮購買與否的第一要素；目標人群構(gòu)成描述216。 華僑、海外同胞及留學(xué)內(nèi)地之家居；216。 國內(nèi)物資富足、理念國際人士；216。 文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；216。 政界、商界成功人士；216。 跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員；216。 各大公司職業(yè)經(jīng)理人；216。 富裕的白領(lǐng)階層；216。 富裕的私企業(yè)主；216。 歸國留學(xué)生外省人士等。家庭成員構(gòu)成描述216。 三口家庭；216。 少數(shù)三代同堂家庭；年齡構(gòu)成描述216。 年齡結(jié)構(gòu)以3848歲這一區(qū)間為主；216。 年齡結(jié)構(gòu)以3035歲為次收入狀況216。 年收入不少于30萬，身家不低于500萬。分析篇3—1問題與機會點分析3—2項目建議3—3市場定位建議3—4劣優(yōu)勢分析3—4 優(yōu)劣勢分析一、 項目優(yōu)勢分析地理位置特征及交通狀況優(yōu)勢近鄰中心城區(qū)，緊毗外環(huán)線、立足主干道，這一獨特的地理條件和便利的交通，為本案定位于中、高檔別墅區(qū)的開發(fā)提供了獨到的優(yōu)勢。品牌效應(yīng)優(yōu)勢虹山半島一期獨立式別墅，憑借其前瞻性的規(guī)劃、精良包裝，迅速樹立起樓盤的良好形象，成為滬上中、高檔別墅的代表。作為樓盤的無形資產(chǎn)，其品牌效應(yīng)有利于產(chǎn)品市場推廣。成熟的社區(qū)環(huán)境虹山半島一期的社區(qū)環(huán)境已日慚成熟。功能齊全的VIP設(shè)施，優(yōu)良全面的物業(yè)管理，以及郁郁蔥蔥的綠化等，為本案提供了較為有利的賣點支撐。初具規(guī)模的別墅住宅小區(qū)，更是其他別墅樓盤所無法比擬的。二、 項目劣勢分析競爭激烈 在上海西南角的城郊結(jié)合地區(qū)，集中分布了在量的別墅樓盤，它們體量大，檔次跨度大，部分產(chǎn)品已接近或超過本案，在目標客源定位一致的前提下，它們將會是本項目強有力的競爭對手。“得勢不得分”的怪圈影響 在中高檔的獨立式別墅的產(chǎn)品形象推廣上，虹山半島一期無疑是極為成功的。但其一期四拼聯(lián)體別墅的銷售尚未取得令人滿意業(yè)績，產(chǎn)品叫好不叫座。長此以往，此類產(chǎn)品的銷售就會走入一個怪圈，對本案的推廣將會產(chǎn)生一定的負面影響。關(guān)于售樓處的協(xié)調(diào)問題根據(jù)發(fā)展商提供的銷售條件景洪公司（以下簡稱“甲方”）開發(fā)項目的西塊，安俊公司（以下簡稱“乙方”）開發(fā)項目的東塊，甲、乙雙方同時享有“虹山半島二期”的案名，共用一個售樓處并同時發(fā)售。經(jīng)過我司的研究調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中有不少問題會出現(xiàn)，具體如下： 甲、乙雙方開發(fā)的為同類產(chǎn)品，成為最主要競爭對手。 共用一個售樓外，由此會造成進門客戶的接待問題。如果這個總是不解決，肯定會發(fā)生搶客戶的情況，由此引起的惡性競爭難已估量。 雙方為爭取客戶，必定會在銷售手段上動足腦筋，最后極容易導(dǎo)致雙方在價格上的競爭。 在小區(qū)規(guī)劃上，小區(qū)會所設(shè)置在由甲方開發(fā)的東塊內(nèi)。盡管會所對整個小區(qū)開放，但畢竟是兩家開發(fā)商，入住后是否會使用不便，這是客戶直接會考慮到的問題。而且甲方銷售員決不會錯過這一銷售口徑。 借助虹山半島一期的熱銷，甲、乙雙方共享“虹山半島二期“的案名，許多客戶慕名而來，甲方突出自身的優(yōu)勢，必定會告訴客戶，他們才是真正的一期開發(fā)商，有一個企業(yè)品牌效應(yīng)。在產(chǎn)品類似的情況下，客戶勢必會對開發(fā)公司有一個考慮，乙方處于劣勢。 在個案的廣告計劃安排上同樣碰到困難。按照通常的做法，在個案的前期策劃中，將根據(jù)銷售計劃排定廣告計劃。而由于本案的特殊性，甲、乙雙方的廣告同時為對服務(wù)，為有利于自身的銷售，雙方會針對對方的廣告賣點進行分析后，進行針對性的銷售。無疑，雙方在銷售環(huán)中必須小心謹慎走好每一步，稍微不慎，就將處于不利處境。為有效的進行個案銷售，在對個案縝密分析后，我司提出以下建議：乙方必須針對以上問題與甲方進行闡述，并告之對方，唯有雙方攜手合作才是唯一的途徑；乙方項目的銷售工理公司將根據(jù)甲方的實際情況，同時成為甲方項目的銷售代理公司，共同保障甲乙雙方的利益。59 / 59