京城之別墅市場(chǎng)研究-免費(fèi)閱讀
【正文】 新增別墅供應(yīng)量中以風(fēng)景優(yōu)美、景觀獨(dú)特的高檔別墅為主，橘郡則因?yàn)楫a(chǎn)品的鮮明特征、概念的炒作，成為北京內(nèi)銷(xiāo)別墅的售價(jià)最高的別墅項(xiàng)目。 東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢(shì)在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國(guó)貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰，而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個(gè)寬松、舒適的居住環(huán)境。附件二：北京別墅東北、西北地區(qū)介紹東北部別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介：東北部京順路、機(jī)場(chǎng)高速一帶是北京開(kāi)發(fā)最早，數(shù)量最多的別墅區(qū)域。* 社區(qū)背景音樂(lè)，讓音符陪伴孩子成長(zhǎng)* 遠(yuǎn)程搖控空調(diào)等家電系統(tǒng)，猶如進(jìn)入科幻世界* 有線電視網(wǎng)絡(luò)光線入戶 8個(gè)電視接口，電視隨便放在哪里。24小時(shí)熱水，雙電源供電，60套衛(wèi)星節(jié)目及超市、餐廳、咖啡廳、游泳桑拿、醫(yī)療保健、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、卡拉OK 歌舞廳等7000平米會(huì)所服務(wù)設(shè)施。) 快訊：據(jù)北京計(jì)委投資處消息，北京已確定有9000萬(wàn)～1億平方米的開(kāi)發(fā)量可以不通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)入市場(chǎng)，其中明年可進(jìn)入市場(chǎng)的達(dá)到6000多萬(wàn)平方米。據(jù)傳，CBD周邊有近500萬(wàn)平方米的高檔公寓開(kāi)發(fā)量。假設(shè)未來(lái)5年內(nèi)中國(guó)的GDP可以保持8％的增長(zhǎng)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)較高，在2001年的基礎(chǔ)上每年再遞增12％計(jì)算，未來(lái)5年（2003～2007）總銷(xiāo)售面積將達(dá)到8985萬(wàn)平方米，以100平方米/戶計(jì)算，約為于90萬(wàn)戶；按8％增長(zhǎng)率計(jì)算，為77萬(wàn)戶。其中溫榆河流域因?yàn)闉橐?guī)劃用地，其開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，假設(shè)溫榆河規(guī)劃用地中的一半會(huì)在將來(lái)的5年時(shí)間消化，其它區(qū)域的用地基本也將在未來(lái)的5年內(nèi)開(kāi)發(fā)，即5年內(nèi)已知開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)35700棟，開(kāi)發(fā)量超過(guò)1000萬(wàn)。一期工程為經(jīng)濟(jì)適用房，目前已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，建成后每平方米售價(jià)在３８００－４０００元左右。目前正在建設(shè)的香山藝墅項(xiàng)目，地上總建筑面積為34000平方米，規(guī)劃別墅128戶。此外首規(guī)委批準(zhǔn)的3000畝別墅開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，已相繼入?yún)^(qū)，總體規(guī)劃2200棟，已經(jīng)建成銷(xiāo)售1000棟?？砷_(kāi)發(fā)的建筑面積23萬(wàn)平方米，按照350平方米/幢計(jì)算，667幢。 建筑風(fēng)格北京別墅市場(chǎng)建筑風(fēng)格鮮明的不多，其中有兩類(lèi)風(fēng)格比較明顯。戶型有變大的趨勢(shì)，高檔別墅的戶均面積由300增加到350平方米。所以，它們的主力客戶群是比較一致的，購(gòu)買(mǎi)力在100200萬(wàn)，戶型在150250平方米。如果以東部和北部比較純粹的TOWNHOUSE項(xiàng)目來(lái)計(jì)算。也就是說(shuō)，雖然單價(jià)有所下降，但是由于戶型面積的增加，致使總價(jià)下降幅度不大，也說(shuō)明，在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者增加的前提下，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力仍然很強(qiáng)。以上項(xiàng)目位于立湯路沿線的有2個(gè)，京昌高速路沿線的3個(gè)，京順路沿線的1個(gè)，位于通州京哈高速的1個(gè)。 規(guī)模，總套數(shù)為3638套，其中除嘉浩以外，其它項(xiàng)目的銷(xiāo)售已經(jīng)基本結(jié)束。 近城區(qū)在開(kāi)發(fā)大量的以TOWNHOUSE為主的綜合項(xiàng)目，可以稱之為經(jīng)濟(jì)型別墅，這些區(qū)域距離市中心均不太遠(yuǎn)，交通方便，價(jià)格集中在7000～13000元/平方米。1991997年仍有大量別墅竣工，市場(chǎng)供給注入速度大于消化吸收速度。全市別墅總建筑面積超過(guò)1093萬(wàn)平方米，均價(jià)從2100～26051元/平方米不等，全市的平均價(jià)格約8339元/平方米。北京別墅大多沿高速或快速道路為主，主要按方位分為以下幾個(gè)片區(qū)：北部： 東北的京順路、機(jī)場(chǎng)高速沿線 潮白河、馬坡 懷柔、密云 正北的立湯路沿線西北的京昌高速路沿線西北的香山、西山沿線南部： 豐臺(tái) 大興，其中又可分為亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，京開(kāi)高速沿線。1998年、1999年，由于少有新建別墅投入市場(chǎng)，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到亞洲金融危機(jī)影響，別墅需求明顯收縮，別墅交易市場(chǎng)保持平淡。其中以高檔獨(dú)立別墅為主，影響力較大的項(xiàng)目為碧水莊園三期、橘郡一、二期、玫瑰園三期、國(guó)際使館村等以TOWNHOUSE為主，影響力較大的項(xiàng)目為一棟洋房、康城、雪梨澳鄉(xiāng)等。按嘉浩50％的銷(xiāo)售率，其它項(xiàng)目90％的銷(xiāo)售率計(jì)算，總量為3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年間有超過(guò)4500套的高檔別墅得到消化，平均每年消化562套，按平均戶型307平方米計(jì)算。類(lèi)型及分布大體與2000年以前相同，區(qū)別在于京順路沿線的項(xiàng)目有所減少，東部開(kāi)始出現(xiàn)了高檔項(xiàng)目。資料來(lái)源：天朗網(wǎng)、中國(guó)別墅網(wǎng)、戴德梁行調(diào)查、企發(fā)部調(diào)查（三）TOWNHOUSE項(xiàng)目的市場(chǎng)分析方位項(xiàng)目位置交通總規(guī)模（萬(wàn)M2）在售規(guī)模（萬(wàn)M2）套數(shù)容積率綠化率均價(jià)元/ M2戶型M2主力戶型總價(jià)萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間東及東南一棟洋房亦莊五環(huán)、京津塘7625%640018031596132金地格林小鎮(zhèn)亦莊五環(huán)、京津塘3120260%6400200250140160康城通州京通快速、京沈高速10014578%5800180330118148慧谷根園朝陽(yáng)五環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速224%9000260420170360總計(jì)1603%6900北時(shí)代莊園朝陽(yáng)五環(huán)、地鐵五號(hào)線557%6800157260102150亞運(yùn)新新家園朝陽(yáng)五環(huán)、地鐵五號(hào)線306172%13000354500304480雪梨澳鄉(xiāng)海淀京昌高速144174%9800168240148211總計(jì)903%9867南未來(lái)假日花園豐臺(tái)四環(huán)1611358%5100250350128179加來(lái)小鎮(zhèn)棉花城豐臺(tái)四環(huán)9265%6000176280110165月桂莊園大興五環(huán)、京開(kāi)高速160%480019225096120翡翠城大興五環(huán)、京開(kāi)高速1306161%6900200230138159麗園國(guó)際文化社區(qū)大興五環(huán)、京開(kāi)高速781%5000200270 32037096130 176203總計(jì)1025%5460總計(jì)3531%7409戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù) 方位及交通作為新興的產(chǎn)品，以上以TOWNHOUSE為主的項(xiàng)目都是在2001年以后開(kāi)盤(pán)的，主要分布在北京的東、東南、北、南部。TOWNHOUSE項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的營(yíng)
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