【導(dǎo)讀】8月，注冊資金1000萬元。許可經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)、煤。炭銷售；一般經(jīng)營項目為物業(yè)管理、建材銷售。財務(wù)部、辦公室、造價審核中心等職能部門。公司擁有工民建、規(guī)范的工作秩序、優(yōu)異的服務(wù)質(zhì)量的專業(yè)團(tuán)隊。目合格率100%、履約率100%，企業(yè)營業(yè)行為規(guī)范有序。素，把企業(yè)做大做強(qiáng)。陵路南、淮海路東。東至曹恒濤、南至巷道、西至淮海路、北。項目地塊于20xx年2月經(jīng)阜寧縣國土資源局掛。牌拍賣，公開出讓取得。因此，必須按一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)行選擇。市場需求、企業(yè)資金籌措能力以及營運(yùn)成本、市場競爭等考慮，善的生態(tài)型住宅新區(qū)。海陵花園項目用地面積為平方。商業(yè)用房，建筑總面積11799平方米。積6679平方米，其中90平方米以下套型面積4679平方米，90平方米以下戶型所占面積比例為％，建筑密度為50%，綠地率28%。項目建成后，整個住宅區(qū)設(shè)施完善，功能齊全，綠樹青

　　

【正文】 電氣 （ 1）設(shè)計依據(jù) ①民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 [JGJ／ T1692] ②民 用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) [GBJ133— 90] ③通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范 [GBJ50055— 93] ④建筑設(shè)計防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) ⑤供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 [GB5005295] ⑥低壓配電設(shè)計規(guī)范 [GB5005495] ⑦建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 [GB5005794] ⑧工業(yè)企業(yè)建筑電氣設(shè)計規(guī)范 [JGJ/T1692] ⑨工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) [GBJ5003493] （ 2）電源及用電負(fù)荷 本項目用電主要為用戶照明、工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等，用電負(fù)荷等級為 二級或三級，新增用電負(fù)荷約為 1720kW。擬在項目區(qū)內(nèi)設(shè) 10KV／ 變配電房，配置 1臺 20xxKVA 干式變壓器，以滿足項目實施的供電要求。 （ 3）變配電系統(tǒng) 本項目變配電房高壓側(cè)設(shè)環(huán)網(wǎng)柜，變壓器采用環(huán)樹脂澆注低噪聲干式變壓器，采用低壓器集中補(bǔ)償方式，使功率因素提高至 ，電能計量為高供低壓。 （ 4）低區(qū)配電系統(tǒng) 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 40 ①擬在 住宅樓 內(nèi)設(shè)計配電間 (箱 )，配電房至各配電間 (箱 )采用 UJV22型電纜在室外直埋引入。 ②低壓供配電線路配電方式采用放射式與樹干混合方式。 ③消防設(shè)備均要求在最末一級配電箱設(shè)自動切 換裝置。 （ 5）照明設(shè)計 ①住宅用房及配套用房的室內(nèi)照明采用熒光燈。 ②室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需設(shè)漏電保護(hù)裝置。 ③室內(nèi)照明回路采用 ZRBV銅芯電線穿阻燃 PVC管敷設(shè)或穿鋼管敷設(shè)；室外照明回路采用 ZR－ VV 電纜穿鋼管暗敷。 （ 6）防雷與接地 本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級，接地采用 TN－ C— S 接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤ 1歐姆。所有電氣設(shè)備正常時不帶電的金屬外殼 均進(jìn)行可靠接地。 本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用－ 25 4 鍍鋅扁鋼。 本項目建設(shè)，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設(shè)在地下，實現(xiàn)無桿化。 電信和 數(shù)字 電視 本項目通信線路采用地下電纜埋設(shè)于地下。 數(shù)字電視信號全覆蓋， 通訊線路架設(shè)到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 41 申請安裝。 消防 （ 1）設(shè)計依據(jù) ① GB5001620xx《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (20xx年版 ) ② GB5014020xx《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (20xx 年版 ) （ 2）設(shè)計要求 本項目建設(shè)工程耐火等級為二級。消防水泵、消防報警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。防雷設(shè)計按二類，抗震設(shè)計烈度按七度設(shè)防。 （ 3）消防系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范，本項目消防系統(tǒng)主要包括消防報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)等。 總平面布置時，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求，住宅小區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。 室外消防給水管在住宅小 區(qū) 內(nèi)形成環(huán)狀，并與城市自來水管網(wǎng)的兩個進(jìn)水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓，室外消火栓的間距應(yīng)確保室外消火栓 50m保護(hù)半徑。 其他用房內(nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置，室內(nèi)消火栓的布置間距應(yīng)滿足兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位，并不大于 30m。 在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設(shè)備的消防采用二氧化碳滅火器，其余場所采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 42 第五節(jié) 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資總額估算概述 本項目投資估算范圍包括土地征用、建筑工程、安裝及裝飾工程、設(shè)備購置及安裝，配套基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。 根據(jù)國家概算指標(biāo)及江蘇省有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要采用單 位工程量綜合指標(biāo)法，結(jié)合項目實際情況，并參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r水平，對本項目投資進(jìn)行估算。 二、投資估算編制依據(jù) 《江蘇省建設(shè)工程造價編制及審核暫行辦法》； 國家、江蘇省關(guān)于建設(shè)工程投資估算編制的有關(guān)規(guī)定； 建設(shè)單位提供的項目相關(guān)資料； 江蘇省、鹽城市及阜寧縣有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 三、投資估算 本項目固定資產(chǎn)投資總額包括土地取得成本、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期貸款利息。 土地取得成本 土地通過公開拍賣取得，項目土地價格為 640萬元。 建安及裝飾工程費(fèi) 根據(jù)本報告前面所述，本 項目建設(shè)內(nèi)容主要包括 住宅用房 、附屬用房等。項目建安及裝飾工程總費(fèi)用為 。各部分建筑面積、單價及造價詳見表 14。 前期工作費(fèi) 項目前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費(fèi)、水文地阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 43 質(zhì)勘測及其圖紙審查費(fèi)等，項目前期工程費(fèi)總合計 萬元。詳見表 12。 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)包括場地、道路工程、供水工程、排水工程、供電工程、綠化工程、其它工程 (含消防、安全、環(huán)保、通訊等 )。 項目基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)總合計 萬元。詳見表13。 開發(fā)期稅費(fèi)估算 開發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包 括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算，合計為 。詳見表 16。 建設(shè)期間其他費(fèi)用 其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。建設(shè)期間其他費(fèi)用總額 ，詳見表 17。 不可預(yù)見費(fèi)用，包括可能的 政府增加收費(fèi)、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1—7項總和的 5%計算 ，計 。 四、項目總投資構(gòu)成分析 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 44 本項目投資總額為 ，投資構(gòu)成按費(fèi)用類別劃分參見下表。 投資總額按費(fèi)用類別構(gòu)成分析 序號 類別名稱 單位 投資額 占投資總額比例 1 土地費(fèi)用 萬元 640 2 前期工程費(fèi)用 萬元 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 5 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 7 開發(fā)間接費(fèi)用 萬元 8 管理費(fèi)用 萬元 8 銷售費(fèi)用 萬元 9 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 10 其他費(fèi)用 萬元 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 合計 萬元 100 本項目建成后，開發(fā)的所有用房全部用于出售，占用流動資金很少，故流動資金未予估算。 二、資金籌措及投資計劃 本項目建設(shè)總投資計 ，項目資金由 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 自籌，目前大部分建設(shè)資金已基本落實。 本項目建設(shè)期 2年，項目建設(shè)資金根據(jù)項目的實施進(jìn)度分阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 45 期投入。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 46 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃 該項目符合我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，我國《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十 二 五規(guī)劃綱要 建議 》明確提出“ 加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 ”。阜寧縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃中也明確提出“ 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！笆濉逼陂g，新建保障性住房 30萬平方米，中低價位商品房 194萬平方米，農(nóng)民進(jìn)城居住低價房 150萬平方米。 ”。 房地產(chǎn)業(yè)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將為增強(qiáng)城市功能、提升城市形象、確保居民安居樂業(yè)提供條件。該項目為城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項目，已納入城市建設(shè)總體規(guī)劃，無論從國家發(fā)展規(guī)劃，還是當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃來看，該項目的實施符合規(guī)劃發(fā)展要求，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二、產(chǎn)業(yè)政策 對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》（國家發(fā)展和改革委員會 9號令），本項目是普通商品房開發(fā)，屬于允許類。因此，本項目的建設(shè)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定。 為貫徹落實黨中央、 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意， 20xx 年 12 月 20 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，《意見》要求一是加大保障性住房建設(shè)力度，二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，三是阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 47 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化，四是強(qiáng)化人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。 20xx年 7月 13 日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，規(guī)定自 20xx 年 6月 1日起，各城 市年度新批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比例必須達(dá)到 70%以上。 本項目為城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項目，屬于普通商品房開發(fā)，符合國家鼓勵普通商品房建設(shè)的政策。本項目 90 平方米以下套型占 70%，符合文件規(guī)定要求。 三、行業(yè)準(zhǔn)入 國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要限制的是 2萬平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、外商獨(dú)資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，其他沒有特別的規(guī)定要求。該項目屬于內(nèi)資項目，且為普通商品房開發(fā)項目，因此，項目建設(shè)單位和擬建項目與國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、 準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不相抵觸，符合有關(guān)規(guī)定。 四、行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 48 面積 15 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。四級資質(zhì)的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于在城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以承擔(dān)建筑面積 5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)七層（含）以上的建筑物的建設(shè)。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 目前資質(zhì)為 三級，可以在 省 轄市 范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 15 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層 16 層以下 。 海陵花園 項目處于阜寧縣境內(nèi)，開發(fā)面積和層數(shù)均在 上述規(guī)定范圍內(nèi)， 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 可以進(jìn)行該項目的開發(fā)經(jīng)營。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 49 第三章 資源綜合利用分析 第一節(jié) 項目建設(shè)地概況 一、地理位置 項目建于阜寧縣 益林 鎮(zhèn)， 益林鎮(zhèn)地處北緯 34176。 線，氣候宜人，域內(nèi)地面平坦，物富民豐。先后榮獲 “ 歷史文化名鎮(zhèn) ” 、“ 江蘇百家名鎮(zhèn) ” 、 “ 江蘇省文明鎮(zhèn) ” 、 “ 全國小城鎮(zhèn)改革試點鎮(zhèn) ” 、 “ 中國手工玻璃工藝品之都 ” 等稱號。自明代以來，益林一直是蘇北鹽阜地區(qū)的戰(zhàn)略要地和商業(yè)重鎮(zhèn)，享有 “ 蘇北小上海 ” 之稱。鎮(zhèn)域面積 ，總?cè)丝?8萬人。 屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均降雨量 毫米，無霜期 213天，區(qū)域范圍內(nèi)地勢干坦，地形西高東低，河渠縱橫交錯，自然條件優(yōu)越。 二、自然資源 土地資源 阜寧全縣總面積 公頃。其中耕地面積為，水域面積 ，居民點及工礦用地面積 公頃，交通用地 公頃，園地面積，林地 ，牧草地 ，未利用地 。全縣有肥沃的宜旱宜水的耕地 ，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 50 復(fù)種指數(shù)為