【正文】 導(dǎo)下，逐步步入了科學(xué)化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。但是與現(xiàn)代化城市的要求仍然有相當(dāng)大的差距，城市建設(shè)的任務(wù)依然相當(dāng)繁重。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，可進(jìn)一步加大商品 房的開發(fā)力度，通過建設(shè)一批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套設(shè)施完備的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，將加快推動(dòng)阜寧縣城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。 有利于增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力 隨著阜寧開發(fā)市場(chǎng)的壯大，新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)， 企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，站穩(wěn)腳跟，保持后勁，取得發(fā)展，就必須苦練內(nèi)功，夯實(shí)基礎(chǔ)，必須審時(shí)度勢(shì)，搶占商機(jī)，開拓市場(chǎng)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 實(shí)施 海陵花園建設(shè)項(xiàng)目，正順應(yīng)了 這一 要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，必將進(jìn)一步提高 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 在阜寧 建筑市場(chǎng)知名度，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 本項(xiàng) 目起點(diǎn)較高、定位超前，并按照阜寧縣政府“十 二 五”規(guī)劃的要求，與阜寧城市建設(shè)規(guī)劃的宏偉目標(biāo)相呼應(yīng)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 將以全新的管理理念，利用現(xiàn)代科技手段提供的綜合性平臺(tái)，進(jìn)一步提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，因此本項(xiàng)目建設(shè)，將成為阜寧住宅小區(qū)建設(shè)的又一個(gè)典范。 第 三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)速度放緩，而二線城市房地阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 10 產(chǎn)市場(chǎng)投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢(shì)，由于各地 房地產(chǎn)市場(chǎng)背景的不同，其供需市場(chǎng)呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。 人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成膨脹的住宅需求 從 20xx 年中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)分布情況可以發(fā)現(xiàn)，由于上世紀(jì) 50 年代的生育高峰，造成目前社會(huì)上 25—34 歲與 3544歲的年齡段人口比重相當(dāng)大，兩者占了總?cè)丝?35%。不同年齡的人群具有不同的經(jīng)濟(jì)行為，人口結(jié)構(gòu)將會(huì)影響到房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資。調(diào)查顯示， 25—34 歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的 2億多人口正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚、生育期，是購房最為集中的年齡段。 1997 年中國(guó)住房改革后，福利分房制度取消，隨著政策深入使住房私有制引 發(fā)了交易量突破一個(gè)個(gè)高峰，這些在一線城市尤為突出，目前上海、北京等地已經(jīng)基本完成了房改房的落實(shí)。通常情況下購房者在近期購買了房產(chǎn)之后，至少若干年后才能積累起新的購買力隨著房改房制度的深化，市場(chǎng)交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮。同時(shí)從圖中我們可以發(fā)現(xiàn) 5 年后2534 歲購房高峰人口開始從峰值下滑，未來首次置業(yè)將出現(xiàn)下降。 城市區(qū)域發(fā)展進(jìn)程加速 城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化過程。在這一過程中，農(nóng)業(yè)人阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 11 口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚， 它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長(zhǎng)，城市區(qū)域的擴(kuò)張，還表現(xiàn)對(duì)城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。 （ 1） 城市發(fā)展吸納眾多人口 從 1997 年開始，中國(guó)城市化水平便進(jìn)入了快速提升時(shí)期，城市化首先表現(xiàn)為城市人口的增長(zhǎng)。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長(zhǎng)了 倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對(duì)人口具有的巨大吸納能力。而這種能力又必然帶領(lǐng)著這些特大的一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由初始階段跨越到成熟階段。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)吸引國(guó)外就業(yè)者 隨著宏觀環(huán)境改善，中國(guó)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的控制力和影響力不斷增強(qiáng)，許多城市 已經(jīng)具備開放、高效、便捷的市場(chǎng)化區(qū)域環(huán)境、密集的企業(yè)群等等，眾多國(guó)外企業(yè)在中國(guó)設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，外國(guó)企業(yè)的聚集，會(huì)吸引大量海外人才的加盟。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，中國(guó)吸引海外人才總量已突破 250 萬人次，增速達(dá)到 20%，引進(jìn)海外人才數(shù)已超過新中國(guó)成立后 52 年的總和。一線城市吸引境外人才及海外人士的能力最強(qiáng)，因此其高檔住宅總量仍將增加。而二線城市從其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段來看，這方面吸引能力還有待發(fā)展。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 12 （ 3） 城市區(qū)域擴(kuò)張成為購房誘因 伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴(kuò)張，以大城市為中心的城市群（帶）逐漸 形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長(zhǎng)江三角洲城市群。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，引起城市自身大規(guī)模擴(kuò)張，并向周圍地區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)大輻射的作用。 來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)居高不下，前 7個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)高達(dá) 30%以上，城市擴(kuò)張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長(zhǎng)，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，蘇州、南京、無錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸啟動(dòng)，不斷完善的配套供應(yīng)，更激發(fā)了消費(fèi)者的購房需求。 （ 4） 大面積舊城改造，引發(fā)剛性需求 城市競(jìng)爭(zhēng)力提升 必然伴伴隨大量的舊城區(qū)改造面積以及城郊拆遷。其中一線城市針對(duì)城郊不同功能區(qū)的再次分配，主要拆遷量位于城市中心的老商圈，重建的商圈將進(jìn)一步擴(kuò)大城市商業(yè)商務(wù)圈，帶來彈性的商業(yè)商務(wù)需求而拆出的居民則帶來剛性的居住需求。而在二線城市，由于發(fā)展相對(duì)遲緩，拆遷帶來的將是更多的剛性住宅需求。一些歷史悠久的老城為 “拆遷建城 ”的主力軍，如天津、沈陽等。天津各類存量住房 7830 萬平方米，主要是由解放前遺留下來的破舊平房，解放初期興建阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 13 的職工宿舍組成。在舊城改造不斷推進(jìn)的同時(shí)，拆遷所帶來的剛性需求，成為推動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的 另一個(gè)快速通道。 （ 5）農(nóng)村城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中下一個(gè)香饃饃 “兩會(huì) ”伊始，新農(nóng)村建設(shè)與今年中央 “一號(hào)文件 ”相伴隨，建設(shè)新農(nóng)村的各方面政策優(yōu)惠意將吸引大量資金涌向農(nóng)村，而房地產(chǎn)業(yè)自然會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。一旦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來的收入增加，新農(nóng)村建設(shè)所帶來的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的住宅需求。不過要轉(zhuǎn)變目前農(nóng)民用房自籌自建，散戶居住的局面面臨很多問題，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)是必然趨勢(shì)，需要有步驟進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，并且積極參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著新農(nóng)村建 設(shè)的推進(jìn)，在農(nóng)民收入以及農(nóng)村人口增加的作用下，農(nóng)村住宅的需求空間將放大，房產(chǎn)企業(yè)的適時(shí)進(jìn)入將大有可為。 城市居民消費(fèi)水平上升 改善居住條件 (1)現(xiàn)有住房改善面積趨大 住房改善，特別是住房面積、住房數(shù)量的改善，包括住房環(huán)境的改善、住房品質(zhì)的改善，經(jīng)過幾年的市場(chǎng)發(fā)展和 90 年代初期、 90 年代中期完全不能同日而語，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《 2020 我們住什么樣的房子 —中國(guó)全面小康社會(huì)居阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 14 住目標(biāo)研究》，為 2020 年的居住住宅描繪了一幅未來藍(lán)圖。這個(gè)課題研究公布了 21 項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積 35平方米、城鎮(zhèn) 最低收入家庭人均住房面積大于 20 平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補(bǔ)，需求增加在一二線城市中將集中體現(xiàn)。 (2)家庭結(jié)構(gòu)變小，住宅需求放大 由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨(dú)居住，中國(guó)的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和 “丁克 ”家庭在中國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá) 60％以上，而且有增加的趨勢(shì)。我們發(fā)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高的城市，其家庭規(guī)模越小。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國(guó)最低的水平，這一趨勢(shì)表明了隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，家庭將日趨小型化。家庭結(jié)構(gòu)愈小 ，則人均消費(fèi)面積愈大，因?yàn)榧幢闶莾煽谥?，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，未來小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會(huì)引起住宅需求的增加。而此現(xiàn)象將隨著二線城市等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而日益突出。 海外資金投資 ——物業(yè)升值 +匯率差價(jià)的雙份收益 良好的經(jīng)濟(jì)前景必然會(huì)給房地產(chǎn)帶來好的贏利前景，此外人民幣升值的預(yù)期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購上海廣場(chǎng)，以及其在其他一線城市的甲級(jí)寫字樓收購阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 15 部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國(guó)內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 海外基金在取得穩(wěn)步 上升的出租率和租金水平所帶來的收益外，也同樣看好未來物業(yè)高速成長(zhǎng)的升值潛力。人民幣升值后，會(huì)有大量外資通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大型、高端物業(yè)，資金的聚集首先會(huì)造成成交量增加，并最終使價(jià)格上揚(yáng)，這對(duì)于持有者而言，意為著只要經(jīng)過良好的重新包裝或提升租客的檔次，就可獲得物業(yè)升值 +匯率差價(jià)的雙份收益。但從目前情況來看，二線城市稱得上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)仍屬鳳毛麟角，因此這部分投資資金仍將主要停留在一線城市。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開放以來，特別是 1998 年進(jìn)一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅 20xx 年至 20xx 年五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為 億平方米，年均竣工 億平方米；其中住宅竣工面積總量為 ，年均竣工 億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為 ，年均銷售 ，其中住宅銷售總量為 ，年均銷售 億平方米（我國(guó)近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民 居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 16 中也存在著這樣那樣的問題 ， 尤其是一些地方房?jī)r(jià)過高的問題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。 為遏制一些城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院 于 20xx 年4月印發(fā) 了 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》， 20xx 年 1 月 26 日國(guó)務(wù)院辦公廳于印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國(guó) 8條） 。加大對(duì)房地 產(chǎn)調(diào)控力度， 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)，投資投機(jī)性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利。 （ 一 ） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長(zhǎng)%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 44308 億元，增長(zhǎng) %，增速比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工 面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。房屋新開工面積 億平方米，增長(zhǎng)%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 ，增長(zhǎng) %。房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年提高 5個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 17 積 ，增長(zhǎng) %。 20xx年，全國(guó)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 。 （ 二 ） 20xx年 商品房銷售情況 和待售情況 20xx 年，全國(guó)商品房銷售面積 ，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓銷售額 增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。 20xx 年末，全國(guó)商品房待售面積 27194萬平方米，比 11月末增加 1763 萬平方米。其中，住宅待售面積增加 1322 萬平方米，辦公樓增加 115 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加 203 萬平方米。 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 83246億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 。其中，國(guó)內(nèi)貸款 12564億元，與 20xx年持平；利用外資 814 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 34093億 元，增長(zhǎng) %；其他資金 35775億元，增長(zhǎng) %。在其他資金中，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 18 定金及預(yù)收款 21610億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 8360億元，下降 %。 20x