【文章內容簡介】 x 年全國房地產開發(fā)投資及銷售情況 指標 絕對量 同比增長（ %） 房地產開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中： 住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 20xx 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 19 其他資金 35775 其中：定金及預收款 21610 個人按揭貸款 8360 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 20 （四） 全國房地產開發(fā)景氣指數 國家統(tǒng)計局發(fā)布 20xx年全國房地 產開發(fā)和銷售情況。其中，在全國房地產開發(fā)景氣指數部分， 20xx 年 12 月份，全國房地產開發(fā)景氣指數 (簡稱“國房景氣指數” )為 ，比 11月份回落 。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 21 全國房地產開發(fā)景氣指數是遵循經濟周期波動的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據，運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經濟分析方法，以房地產開發(fā)投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節(jié)因素和隨機因素的影響，采用增長率循環(huán)方法編制而成。國房景氣指數選擇 20xx年為基年，將其增長水平定為 100。通常情況下，國房景氣指數 100 點 是最合適的水平， 95 至 105 點之間為適度水平， 95 以下為較低水平， 105以上為偏高水平。 二、江蘇省房地產市場現(xiàn)狀 20xx 年以來，中央及地方政府針對房地產市場的各類調控政策繼續(xù)加碼，在此宏觀背景下， 江蘇 房地產市場運行基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，呈現(xiàn)出開發(fā)投資平穩(wěn)增長、建設規(guī)模穩(wěn)步擴大、資金來源穩(wěn)定充裕、市場銷售低位徘徊、企業(yè)積極謀求創(chuàng)新等特點。 （一）開發(fā)投資持續(xù)快增，建設規(guī)模繼續(xù)擴大 20xx 年前三季度，全省房地產開發(fā)投資保持了持續(xù)快速增長勢頭，對全省固定資產投資起到了很好的支撐作用。前三季度，全省房地產開發(fā)投 資完成 ，比 20xx 年同期增長 %，比上半年回落 個百分點，同比提高 個百分點，比同期固定資產投資增速高 個百分點，占全部投資的比重為 %，同比提高 個百分點。前三季度全省房地產開發(fā)投資增速變動情況見下圖： 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 22 分主要商品房類型看，住宅完成投資 億元，增長%，占開發(fā)投資總量的 74%，仍是開發(fā)投資的主體；辦公樓完成投資 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資511億元，增長 %；其他商品房完成投資 ，增長 %。 分地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北分別完成投資 億元、 ，同比分別增長 %、 %、 %，其中住宅分別增長 %、 %、 %，蘇南地區(qū)在三大地區(qū)中持續(xù)保持領先水平。 此外，前三季度，全省商品房施工面積為 億平米，同比增長 %，其中新開工面積為 萬平米，同比增長%；住宅施工面積為 億平米，同比增長 %，其中新開工面積為 8685萬平米，同比增長 %。 （二）商品房銷售由增轉降，銷售額保持一定增長 20xx年前三季度，全省商品房銷售各月度之間雖有起伏，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 23 但總體呈高開低走、由增轉降之勢。前三季度累計，全省商品房銷售面積為 萬平米，同比下降 %，其中住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。（各月累計銷售量和增速變動情況見下圖表）。從當月銷售來看， 9月份當月全省商品房銷售面積為 萬平米，同 比下降 %，環(huán)比增長 %，其中住宅為 萬平米，同比下降 %，環(huán)比增長 %。 由于當前房價仍處一定上漲水平，所以 20xx 年三季度全省房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售額仍保持一定增長，但增幅明顯有所回落。前三季度，全省商品房銷售額為 億元，同比增長 %，其中住宅銷售額為 億元，同比增長%，增速比上月累計分別回落 個和 個百分點，均低于上半年和一季度水平。 （三）商品房價格總體趨穩(wěn)，漲幅回落明顯 受市場供求關系變化和房價調控政策等多重因素影響，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 24 20xx 年前三季度，全省房價和漲幅月度之間雖有小幅波動，但總體呈逐步趨穩(wěn)之勢，宏觀調控成效逐步顯現(xiàn)。 從成交均價看房價總體趨穩(wěn)。省住建廳網上交易備案系統(tǒng)數據顯示，前三季度，全省 13 個省轄市市區(qū)商品房成交均價為 7743 元 /平方米，其中住宅為 7236 元 /平方米，低于年初（ 7962 元 /平米，其中住宅 7647 元 /平米）和一季 度（ 7802元 /平米，住宅為 7442 元 /平米）的水平，前三季度和上半年商品房成交均價每平方不超過 60 元，住宅在 40 元以內小幅波動。 從增長幅度看回落趨勢明顯。前三季度，全省 13 個省轄市市區(qū)商品房和住宅同比分別增長 %、 %，漲幅均低于年初（ 12月，分別增長 %、 %）、一季度（分別增長%、 %）、上半年（分別增長 %、 %）和 18月（分別增長 %、 %）的水平，也低于去年同期水平（分別為 %、 %）。 20xx 年以來全省商品房成交均價漲幅變動情況詳見下圖： 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 25 三、 阜寧房地產市場現(xiàn)狀 （一）阜寧縣土地市場及發(fā)展趨向 阜寧縣委、縣政府高起點修編規(guī)劃。 按照沿海中等城市定位和 “一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構想， 按照“ 100 平方公里 主城區(qū)， 50萬人口 ”的要求，充分預留各類發(fā)展用地，合理分布工業(yè)、文化、商貿、居住等功能區(qū)，高起點修編新一輪（到 2020 年）城市發(fā)展總體規(guī) 劃，引導人口向城市集中，居住向社區(qū)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，促進城市可持續(xù)發(fā)展，努力把阜寧縣城建設成“布局和諧統(tǒng)一，建筑特色鮮明，環(huán)境清新宜人，市民文明儒雅”的生態(tài)型精品城市。 政府提出高效益的經營城市。堅持政府依法壟斷土地一級市場，加大城市土地經營力度。縣政府在 20xx 年城建土地招商中，加快了舊城改造步伐，并取得較為豐富的經驗。為了高效益的經營城市，政府在 20xx 年進一步開放建筑市場、設計市場、拆遷市場，開發(fā)利用城市公用事業(yè)資源，吸引更多的民阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 26 資和外資參與城市建設，同時積極向上爭取建設資金，形成多元化的城市建設 投資體系。 阜寧縣近年經營性用地出讓情況如下： 年份 土地宗數 土地成交面積（畝） 成交總價（萬元） 平均出讓價（萬元 /畝） 20xx 7 20xx 17 20xx 6 36470 20xx 10 82481 20xx 12 20xx 15 合計 67 由上表可以看出，近年阜寧縣土地市場供需情況較好，行情趨于穩(wěn)定。從上市土地宗數看， 20xx 年上市土地總數 15 宗，保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。從土地成交面積看，近六年平均成交面積達 810 畝， 20xx 年為最高 ,達到 。從土地平均出讓價看，有上升趨勢。另從土地供應量與出讓價格之間的聯(lián)動關系看， 20xx 年起土地供應量迅速增長，顯示了阜寧縣存在一定的土地需求。 （二） 阜寧縣城市發(fā)展規(guī)劃 按照《阜寧縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，阜寧縣 計劃到 “十二五 ”末，縣城 主城區(qū)達到 100 平方公里、 50 萬人口，開發(fā)區(qū)城東新城和澳洋新城建成區(qū)達到各 10平方公里、 10萬人口。城市化率達 58%， 阜寧縣城定位為江蘇沿海中等城市，鹽城市域的次中心城市、蘇北現(xiàn)代化新興工業(yè)商貿城市。 按照 建成 “江蘇省沿海開發(fā)新型產業(yè)增長極、鹽阜阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 27 都市圈副中心 ”的 定位 ，推進以縣城為 主城 ，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城為兩翼的新型中等城市建設，全力打造水綠之城、人文之城、宜居之城、創(chuàng)業(yè)之城 。 突出城南新區(qū)建設。 按照“現(xiàn)代服務業(yè)的集聚地、和諧共生的人居地、綜合行政的服務地”的要求，建設現(xiàn)代都市化新區(qū)，認真組織實施城建重大工程 ，傾力打造高效便捷的服務區(qū)、繁榮發(fā)達的商貿區(qū)、功能齊全的居住區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的休閑區(qū)，建成現(xiàn)代之城、活力之城、魅力之城。 完善提升老城區(qū)。 按照“只拆不建、多拆少建、還綠于民、兼顧效益”的思路，加快老城區(qū)改造步伐，重點改造老城區(qū)危舊房和市政公用設施，整治交通擁堵、污染嚴重、布局零亂的地段，不斷改善居住環(huán)境。 加快“兩翼”發(fā)展。 開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城走產業(yè)強園、城市興園、生態(tài)立園之路，積極打造開發(fā)區(qū)新城 CBD 中央商務區(qū)；加快推進澳洋工業(yè)園與郭墅鎮(zhèn)“區(qū)鎮(zhèn)合一”體制建設，建設以配套工業(yè)園區(qū)產業(yè)發(fā)展為重點的澳洋新城。到 20xx 年，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城建 成區(qū)各 10 平方公里、 10萬人口。 加快金沙湖建設。 堅持 納湖入城 ，將金沙湖作為 城南新區(qū) 的重要板塊， 與 縣城 協(xié)調發(fā)展 。 到 20xx 年全面完成 平方公里內核心區(qū)建設。 完善城市配套設施。 提升城市市政設施，抓好縣城“四環(huán)”阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 28 建設，建設北京路跨射陽河大橋和迎賓大道。提高城市配套功能，著重抓好新盛街改造、射河北路外灘水景的打造、阜城大街地下商業(yè)街與人防相配套的地下空間開發(fā)。發(fā)掘城市文化景觀，建成興國寺、廟灣古城等一批標志建筑，規(guī)劃建設城北片區(qū)和城西片區(qū)公園，全面打造人文阜寧、宜居阜寧。 隨著政府宏觀調控能力的增強，國家對經濟欠發(fā)達地區(qū)推行了一系列的措施，對阜寧縣的經濟發(fā)展提供了良好的機遇，在阜寧縣委、縣政府的正確領導下，阜寧縣的社會經濟呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，這對阜寧房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了良好的商機。根據政府規(guī)劃，阜寧縣城已經初步勾畫 沿海中等城市定位和 “一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構想 ，按這一規(guī)劃要求，近幾年內，阜寧縣城將 需 新增 近 600 萬平方米，鎮(zhèn)區(qū)將新增近 100 萬平方米的各類建筑。未來幾年在阜寧投資房地產還是有一定的發(fā)展空間的。 （三） 阜寧房地產市場現(xiàn)狀 20xx 年，在一系列促進房地產市場平穩(wěn)健康 發(fā)展的政策調控下，阜寧縣房地產市場總體上保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。 （ 1）商品房供應增加，銷售穩(wěn)中有升 20xx 年全縣商品房上市 萬平方米，同比增長%；商品住房上市 ，同比增長 %。銷售商品房 萬平方米，同比增長 %；銷售商品住房阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責任 公司海陵花園建設項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 29 ，同比增長 %。商品房供銷比為 1： ；商品住房供銷比為 1： ，銷售率為 %?？h城城南區(qū)域銷售登記面積占全縣整個銷售登記面積的 %，上市量占%，區(qū)域性購房較為集中。 （ 2）房價整體走勢平穩(wěn)，同比處于上升態(tài)勢 112 月份全縣商品房成交均價為 元 /平方米，同比增長 %；商品住房成交均價為 /平方米，同比增長 %，我縣房價整體水平延續(xù)了 20xx 年年底價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但 110 月份與去年同期相比增幅較大（同比增長 %），增幅較大的原因一